Mietpreisbremse - So wehren sich Mieter gegen zu hohe Mieten

Rechte auf dem Balkon
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Durch die Mietpreisbremse sollen starke Mietsteigerungen bei Neuvermietungen eigentlich gedeckelt werden. Mieterverbände kritisieren die Mietpreisbremse jedoch als unwirksames Instrument. Wie sich Mieter dennoch gegen einen überteuerten Wohnzins wehren können, hat Immonet zusammengefasst.

Berlin, München und Hamburg sind Beispiele für Städte, in denen die Mietpreisbremse gilt. Für Wohnung, die neu vermietet werden, darf der Wohnzins nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ergibt sich aus dem Mietspiegel vor Ort. Die Deckelung gilt auch für Staffelmieten.

In der Theorie klingt das gut. Doch in der Praxis funktioniert das meistens nicht, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund und verweist auf aktuelle Studien. Das Problem: „Mieter scheuen sich, mit ihren Vermietern in Auseinandersetzungen zu gehen. Das liegt meistens daran, dass sie sich zu dem Zeitpunkt, wenn sie die Entscheidung dafür oder dagegen treffen müssen, nicht sicher sein können, ob sich eine Auseinandersetzung lohnt“, erklärt Ropertz. Er sieht bei dem Gesetz daher dringenden Nachbesserungsbedarf.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, gegen eine zu hohe Miete vorzugehen?

Schritt 1: Vergleichsmiete feststellen

Grundsätzlich kann der angemessene Mietpreis anhand des Mietspiegels ermittelt werden. Dieser ist je nach Stadt im Internet, beim Wohnungsamt oder bei Interessenvertretern von Mietern und Vermietern erhältlich. Auch der örtliche Mieterverein hilft weiter.

Schritt 2: Grenze überschritten – Rüge erteilen

Liegt die Miete tatsächlich mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Forderung des Vermieters unzulässig. Der Mieter kann dann den oberhalb der Grenze liegenden Betrag einbehalten. Zuvor muss er den Vermieter jedoch auf die zu hohe Miete aufmerksam machen und ihm eine Rüge erteilen – mit der verschärften Mietpreisbremse genügt diese ab Januar 2019 in einfacher Form. Der Vermieter muss schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

Der richtige Zeitpunkt

„Solange man in der Warteschlange für eine Wohnungsbesichtigung steht, sollte man sich natürlich nicht über die Miethöhe beschweren“, sagt Ropertz. Dennoch rät er dazu, nicht zu lange damit zu warten, dem Vermieter eine Rüge zu erteilen beziehungsweise Auskunft über die Berechnung der Miete zu verlangen.

Denn: Mieter dürfen nur für die Zukunft, also nicht rückwirkend die Höhe des Mietpreises beanstanden. „Wer glaubt, dass die Miete zu hoch angesetzt ist, sollte schnellstmöglich handeln, sonst verschenkt man bares Geld“, klärt Ropertz auf.

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist es sinnvoll, eine zu hohe Miete zu beanstanden. Befürchtungen, dass die Wohnung dann doch an jemand anderen vergeben wird, sind unbegründet, so Ropertz. „Für die Auflösung eines Mietvertrages bedarf es schwerwiegender Gründe.“ Wer auf Nummer sicher gehen möchte, erteilt die Rüge am Tag des Einzugs. 

Vermieter müssen im Zuge der verschärften Mietpreisbremse ab 2019 schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt.

„Wenn die Miete tatsächlich zu hoch angesetzt ist, sollte der Betroffene die Miete von sich aus reduzieren.“ Dazu ist allerdings eine schriftliche Ankündigung notwendig.

Ausnahmen: Hier gilt die Mietpreisbremse nicht

Für die Mietpreisbremse gelten jedoch Ausnahmen. Diese schränken ihre Effektivität ein und machen es Mietern schwer, die korrekte Miethöhe festzustellen.

Neubauten sind ausgenommen

Mieter, die in ein Gebäude ziehen, das nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt beziehungsweise vermietet wurde, haben keine Chance etwas gegen eine vermeintlich zu hohe Miete zu machen. Neubauten sind von der Regelung ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber den ohnehin spärlichen Neubau nicht zusätzlich stoppen möchte.

Die Miete war schon vor der Einführung der Mietpreisbremse zu hoch

Wer bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse in einer Wohnung gelebt hat, deren Miete mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt, kann sich dagegen ebenfalls nicht wehren. Vor dem Stichtag vereinbarte Mieten behalten ihre Rechtmäßigkeit.

Dies gilt auch dann, wenn der Vormieter bereits eine Miete bezahlt hat, deren Höhe die örtliche Grenze überschreitet. Der Mietzins darf dann so viel wie beim Vormieter betragen – nicht mehr.

Unberücksichtigt bleiben bei der Berechnung Mietminderungen und  Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden.  Aus diesem Grund ist die Höhe des Mietzinses des Vormieters auch eine entscheidende Information für Mieter.

Die Wohnung ist umfassend modernisiert worden

Eine weitere Ausnahme betrifft umfassend modernisierte Wohnungen. Das sind Objekte, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

Bei einfachen Modernisierungen gilt: Modernisierungskosten können ab 2019 nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (vormals 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Zudem gelten verschärfte Kappungsgrenzen: Der Vermieter darf die Miete nach Modernisierung um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb der sechs Jahre sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Wer nur modernisiert, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, riskiert künftig ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.

Auskunft vom Vermieter verlangen

Insbesondere die Punkte Vormiete und Modernisierung machen es Mietern nicht leicht, einzuschätzen, ob ihre Miethöhe überhaupt rechtmäßig ist. Ropertz rät daher, dem Vermieter eine Rüge zu erteilen und gleichzeitig um Auskunft zu bitten, wie er die Miethöhe ermittelt hat.

Damit der Mieter die zulässige Miethöhe prüfen kann, steht ihm ein Auskunftsanspruch zu. Der Vermieter muss also über Faktoren, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, aufklären. Das können Informationen zum Gebäude und zur Gebäudetechnik sein, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen oder eben auch die Höhe der Miete des Vormieters.

Drei wichtige Tipps für Mieter

Tipp 1: Auf Auskunft bestehen

Ohne entsprechende Rechnungen und Nachweise ist es für Mieter schwer, die Korrektheit der Miete – insbesondere von modernisierten Wohnungen – nachzuvollziehen. Weigert sich der Vermieter, Auskunft zu erteilen, sollte der Mieter durchaus Druck machen, sagt Ropertz. Eine gute Möglichkeit sei es, mit schriftlicher Ankündigung einen entsprechenden Teilbetrag der Miete zurückzuhalten, bis die Information erteilt ist.  

Tipp 2: Vormieter nach Miethöhe fragen

Wer den Vormieter kennt, sollte ihn nach der Höhe der Miete beziehungsweise der Kaltmiete fragen. So erhält man einen guten ersten Anhaltspunkt für die Klärung der Frage, ob die Miete angemessen ist.

Tipp 3: Mietvereine helfen weiter

Die Mietervereine helfen mit ihren Experten, wenn es darum geht, die Miethöhe zu prüfen. Auch beim Schriftverkehr helfen sie Mitgliedern weiter. Die Mitgliedschaft im Verein ist recht günstig, meist deutlich unter 100 Euro pro Jahr. Wer sich einen eigenen Anwalt nimmt, muss je nach Aufwand mit einigen Kosten rechnen.

Weiterlesen:

Checkliste zur Mietpreisbremse