Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Mietminderung bei Wohnungsmängeln
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Übermäßiger Lärm, Schimmel an den Wänden, eine nicht oder unzureichend funktionierende Heizung – das sind ärgerliche Situationen, die die Qualität des Wohnens beeinträchtigen. Wer möchte da noch die volle Miete zahlen? Wann Mieter zur Mietminderung berechtigt sind und was sie beachten sollten, hat Immonet hier zusammengefasst. Es stehen hilfreiche PDF Vorlagen für die Mängelanzeige und ein Lärmprotokoll zum Download bereit.

Wann ist ein Mietminderung berechtigt?

Mieter können die Miete grundsätzlich mindern, wenn ein nicht unerheblicher Mangel an der Mietsache besteht. Das heißt: Kann ein Mieter seine Wohnung nicht so nutzen, wie er es gewohnt ist, beziehungsweise wie das zu erwarten wäre, besteht ein Mangel. Funktioniert die Heizung nicht oder ist der Aufzug im Haus defekt, ist die Wohnqualität beeinträchtigt. „Kleinigkeiten, wie Schmutz im Treppenhaus, sind hingegen kein Grund für eine Mietminderung“, sagt Dietmar Wall, Jurist beim Deutschen Mieterbund.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter nicht selbst Schuld an dem Mangel ist. Ob der Vermieter den Mangel verantwortet, ist hingegen nicht entscheidend.

Wie Sie eine Mietminderung geltend machen

Um eine Minderung geltend machen zu können, müssen Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen. Das geschieht am besten schriftlich, per Einschreiben oder mit einer persönlichen Übergabe mit Unterschrift. Nur so kann der Mieter die Anzeige später nachweisen. Ein Anruf genügt nicht.

PDF Download - Musterbrief Mängelanzeige

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Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels einräumen, die Dauer hängt von der Schwere und Dringlichkeit des Falles ab und kann zwischen einem Tag (Heizungsausfall im tiefsten Winter) und drei Monaten (zerschlissener Teppichboden) liegen. Im Schnitt gelten 14 Tage als angemessen. Die Miete kann der Mieter aber ab dem Tag kürzen, an dem der Vermieter informiert wurde, bis zum Tag der Schadensbeseitigung. Ein Antrag oder eine Ankündigung der Minderung sind nicht notwendig.

„Da man immer erst am Ende der Monats feststellen kann, wie lange man von einem Mangel betroffen war, Mietzahlungen in der Regel aber am Monatsanfang geleistet werden, heißt das: Tritt im Januar ein Schaden auf, wird im darauf folgenden Monat, entsprechend weniger Miete überwiesen“, erklärt Wall. Bei einer Minderung von 20 Prozent und einem Bestehen des Mangels über 21 Tage, kann nur anteilig für die drei Wochen ein Fünftel der Miete abgezogen werden.

Die Mietminderung könne im Übrigen auch dann geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung zwischenzeitlich ohnehin nicht nutzt, so Wall. „Selbst wer im Urlaub oder in einer Klinik ist, kann die Miete kürzen.“

Die richtige Minderungshöhe festlegen

Ausgangsbasis ist immer die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkosten. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, wie stark der Mangel das Wohnen und die Nutzung der Wohnung einschränkt. Grundsätzlich sind Sätze zwischen einem und 100 Prozent möglich, abhängig von der Situation. Das Problem: Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, die Auskunft über die richtige Höhe gäbe. Orientierung können bereits gefällte Gerichtsurteile zu Mietminderung geben.

Dennoch ist Vorsicht geboten: Die Urteile unterscheiden sich je nach Richter und vorliegender Situation. „Da die Fälle alle sehr unterschiedlich gelagert sind, ist es sinnvoll, sich von einem Mieterverein beraten zu lassen“, sagt Wall.   

Folgen einer zu hohen Minderung

Allzu großzügig setzten Betroffene die Minderung besser nicht an. Denn dann droht sogar der Rausschmiss aus der Wohnung. Lange hätten Richter in Fällen, in denen Mieter die Minderungshöhe falsch angesetzt haben, Kulanz walten lassen. Sie mussten den fehlenden Betrag einfach nachzahlen, berichtet Wall. Mittlerweile haben sich strengere Urteile durchgesetzt. „Wenn ich als Mieter einen zu hohen Minderungssatz veranschlage, setze ich mich der Gefahr aus, eine Kündigung zu erhalten“, sagt der Jurist und erklärt: „Ist der Mieter unberechtigt mehr als eine Monatsmiete schuldig, etwa wenn sich zeigt, dass er selbst an dem Mangel die Schuld trägt, dann darf der Vermieter ihm kündigen.“ Das hat das BGH entschieden (VIII ZR138/11, VIII ZR 107/12).

Wall rät dennoch: „Mieter sollten nicht zu ängstlich sein und ihre Recht wahrnehmen.“ Wer sich unsicher sei, könne die Miete auch voll aber unter Vorbehalt zahlen und den Mietminderungsanteil später zurückfordern.

Druckmittel Zurückbehaltungsrecht

Wenn der Vermieter den Mangel nach einer angemessenen Frist noch immer nicht behoben hat, steht dem Mieter ein Druckmittel zur Verfügung: das Zurückbehaltungsrecht. Es erlaubt den Mietern, die Zahlung ihrer Miete zu reduzieren. Auch hier müsse der Mieter darauf achten, dass er das richtige Maß findet. Das Zurückbehaltungsrecht sei betragsmäßig und zeitlich zu beschränken. Andernfalls laufe der Mieter auch hier Gefahr, sich einer Kündigung auszusetzen (BGH VIII ZR 19/14). „Je geringfügiger der Mangel, desto geringer fällt das Zurückbehaltungsrecht aus“, erläutert Wall.

Reagiert der Vermieter nicht auf das ausgeübte Zurückbehaltungsrecht, kann der Mieter den Schaden beheben lassen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen oder den gerichtlichen Weg wählen. Wichtig zu wissen: Die zurückbehaltene Miete muss nach der Behebung des Mangels an den Vermieter überwiesen werden. Die eigentliche Mietminderung bleibt davon unberührt.

Typische Gründe für Mietminderungen

Ein morsches Dach, Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, der Ausfall der Heizung, fehlendes Warmwasser, Lärm, aber auch Ungeziefer in der Wohnung oder Schadstoffbelastungen sind Gründe, die Miete anteilig einzubehalten.

Schimmel

„Schimmel ist der mit Abstand häufigste Mangel und zudem sehr streitträchtig, da Vermieter oft behaupten, der Schaden sei erst dadurch entstanden, dass der Mieter schlecht und zu wenig gelüftet und geheizt habe“, sagt Wall. Meistens handele es sich aber um Baumängel. Den Nachweis über den Mangel muss der Mieter führen, dies ist über Fotos des Schimmels und eventuelle Feuchtigkeitsmessungen relativ einfach. Umgekehrt stellt sich die Situation dar, wenn es um die Ursache der Feuchtigkeit geht. Hält der Vermieter die Minderung für unberechtigt, so muss er nachweisen, dass keine Baumängel vorliegen.

Die Minderungsquoten bei Schimmel in der Wohnung können sich zwischen 5 und 100 Prozent bewegen, abhängig davon, wie stark die Wohnung befallen ist.

Beispielurteile:

Erheblicher Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern: 25% (LG Hamburg, 17.09.2009, Az. 307 S 39/09).
Feuchtigkeit und Schimmel im Wohnzimmer: 50% (LG Hamburg ZMR 2008, 4567).
Schimmelbildung in allen Räumen einer Neubauwohnung: 75% (LG Köln, 15.11.2000, WuM 2001, 604).

Anhaltende Lärmbelästigung

Laute Nachbarn, nervtötende Geräusche von Bauarbeiten, Partylärm aus der Nachbarwohnung. Krach kann Mieter mürbe machen. „Lärm ist als Mietminderungsgrund aber ein schwieriges Thema“, konstatiert Wall. Damit er als Mietminderungsgrund anerkannt wird, muss die Belästigung massiv sein und immer wieder vorkommen.

Lärm protokollieren

Der BGH hat zwar entschieden, dass ein Lärmprotokoll nicht zwingend erforderlich ist (VIII ZR 155/11; VIII ZR 268/11). „Um die Belästigung nachzuweisen, ist es aber hilfreich Protokolle über Zeitpunkt, Dauer und Stärke der Lärmbelästigung aufzuzeichnen“, rät Wall. Wer zudem – zumindest zeitweise – Zeugen hinzuziehen und benennen kann, ist im Vorteil.

PDF Download - Lärmprotokoll

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Doch nicht jeder Lärm ist ein anerkannter Grund für eine Minderung des Wohnzinses. Kinderlärm müssen Bewohner hinnehmen (BGH, VIII ZR 197/14). Anders sieht es aus, wenn der Nachwuchs des Nachbarn mutwillig Lärm macht, etwa durch konstantes Springen von Stühlen.

Ebenfalls nicht mehr als Minderungsgrund anerkannt wird häufig von außen ins Haus dringender Baulärm. „Die Begründung des BGHs geht dahin, dass der Vermieter keinen Einfluss auf Lärm nehmen kann“, erklärt Wall. „Für uns als Mieterbund ist dies unverständlich: Für die Mietminderung ist allein die Einschränkung der Wohnqualität  entscheidend.“

Klarer ist die Situation bei Lärm im Haus: Sind Aufzuganlagen nicht schallisoliert oder wird der Bewohner durch Trittschall seiner Nachbarn belästigt, kann die Miete gemindert werden. „Allerdings gilt dies nicht für Altbauten, da nur die zum Errichtungszeitpunkt bestehenden Wohnstandards zu Grunde gelegt werden dürfen“, sagt Wall.

Für TV und Stereoanlage gilt Zimmerlautstärke als angemessen. Das Spielen von Musikinstrumenten ist zu bestimmten Tageszeiten erlaubt und für andere Mieter kein Grund für eine Mietminderung. Zwei Stunden Üben am Tag müssen Nachbarn aushalten. „Anders sieht dies bei sehr lauten Instrumenten wie Trompete und Schlagzeug aus, da sollte die Spielzeit nicht mehr als 45 Minuten betragen“, so Wall.

Urteile:

Bauarbeiten im Dachgeschoss, die zu Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen führen: 20% (AG Köln, 19.08.2002, Az. 205 C 85/02).
Andauernder Baulärm in ohnehin lauter Umgebung: 10% (AG Frankfurt am Main, 02.11.2011, Az. 33 C 2424/11, NJW-RR 2012, 591).
Nächtlicher Lärm von Garagentoren: 15% (LG Hamburg, 26.03.2009, WuM 2009, 347).

Heizung

Ist die Leistung der Heizung nur unzureichend oder funktioniert sie zeitweise gar nicht, ist das Grund für eine Mietminderung. In welcher Höhe diese ausfällt, hängt auch von den äußeren Bedingungen ab. Entscheidend ist dabei, wie tief die Temperatur in der Wohnung fällt. Bei einer Temperatur von 19 Grad werden fünf Prozent Minderung zuerkannt, bei einer Temperatur von nur 15 Grad 30 Prozent.

Funktioniert die Warmwasserbereitung nicht, ist das ebenfalls ein Mangel, hier spielen Temperatur und Dauer eine Rolle. Wer zum Beispiel fünf Minuten warten muss, bis das Wasser 40 Grad erreicht hat, kann die Miete ebenfalls kürzen: 5 Prozent werden als angemessen angesehen.

Urteile:

Die Heizung fällt im Winter komplett aus: 100 % (LG Berlin, 20.10.1992, AZ. 65 S 70/92, WuM 1993, 185).
Heizungsausfall zu Weihnachten: 25% (AG Frankfurt am Main, 07.10.2011, Az. 33C 588/11-76).

Weitere Fälle

Die Wohnungsgröße kann ebenfalls Grund für eine Mietminderung sein, jedenfalls dann, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl mindestens zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. „Die Minderung kann in diesem Fall auch rückwirkend geltend gemacht werden. Die Ausnahme greift, weil der Mieter den Mangel zuvor nicht gekannt hat“, sagt der Jurist. Da die tatsächliche Quadratmeterzahl für Laien schwierig zu berechnen ist, empfiehlt Wall bei einem begründeten Verdacht, einen Sachverständigen für die Vermessung zu beauftragen.

Wurden die Nebenkosten aufgrund der falschen Quadratmeterzahl falsch umgelegt, dann kann der Mieter dies ebenfalls beanstanden. Das gilt auch dann, wenn die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt.

Auch Schadstoffemissionen in der Wohnung gelten als Mietminderungsgrund. Schließlich gefährden sie die Gesundheit der Bewohner. Ein Mangel liegt nicht erst dann vor, wenn eine Gesundheitsgefährdung bereits eingetreten ist. Für viele Stoffe existieren Grenzwerte, sie liefern Anhaltspunkte dafür, ob und in welchem Maß eine Minderung angebracht ist.

Urteile:

Ausfall der gesamten elektrischen Anlage in der Wohnung, Licht, Warmwasserbereitung und Elektroherd funktioniert nicht: 100% (AG Berlin-Neukölln, 20.10.1987, Az. 15 C 23/87).
Gesundheitsgefahr von asbesthaltigen Elektro-Nachtspeicheröfen: 50% (LG Dortmund, 19.07.1996, 11 S 197/93, WuM 96, 141).

Ausschluss von Mietminderung

Miete nicht mindern können Betroffene, wenn sie einen Mangel von Anfang an kannten. Zieht jemand zum Beispiel neben eine Diskothek, muss er mit Lärmbelästigung rechnen. Die Gerichte gehen dann davon aus, dass die Miethöhe den Umständen Rechnung trägt. Anders sieht das bei Schäden am Haus aus. „Wird dem Mieter bei Vertragsabschluss versprochen, dass ein Mangel noch behoben wird, dann kann der Mieter auch darauf pochen“, sagt Wall. Die Zusicherung sollte sich der Betroffene aber vor Vertragsunterzeichnung schriftlich geben lassen. Auch wer Mängel kennt, hat noch die Chance die Miete zu kürzen, nämlich dann wenn er die Ursachen und Auswirkungen nicht erkennen konnte, etwa bei Feuchtigkeitsflecken.

„Kein Grund zur Mietminderung sind hingegen Bauarbeiten am Wohnhaus, die einer energetischen Modernisierung dienen“, erklärt Wall die Rechtslage. Wird die Wohnung durch Gerüste verdunkelt oder dringt übermäßig Baulärm in die Wohnung, müssen Mieter das drei Monate lang in Kauf nehmen. Auf Einschnitte in die Wohnqualität aufgrund von anderen Modernisierungs- oder reinen Instandhaltungsarbeiten können Hausbewohner hingegen durchaus mit Minderungen reagieren.

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