Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Mietminderung
bei Wohnungsmängeln

© Krezofen / iStock

Übermäßiger Lärm, Schimmel an den Wänden, eine nicht oder unzureichend funktionierende Heizung – das sind mehr als nur ärgerliche Situationen, die die Qualität des Wohnens erheblich beeinträchtigen. Wer möchte da noch die volle Miete zahlen? Wann Mieter zur Mietminderung berechtigt sind und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie hier.

Wann ist eine Mietminderung berechtigt?

Mieter können die Miete grundsätzlich mindern, wenn ein nicht unerheblicher Mangel an der Mietsache besteht. Das bedeutet: Kann ein Mieter seine Wohnung nicht so nutzen, wie er es gewohnt ist beziehungsweise wie das zu erwarten wäre, besteht ein Mangel. Funktioniert die Heizung nicht oder ist der Aufzug im Haus defekt, ist die Wohnqualität beeinträchtigt.

„Kleinigkeiten wie Schmutz im Treppenhaus sind hingegen kein Grund für eine Mietminderung“, sagt Dietmar Wall, Jurist beim Deutschen Mieterbund. Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter nicht selbst Schuld an dem Mangel ist. Nicht entscheidend ist hingegen, ob der Vermieter den Mangel verantwortet oder nicht.

Wie gehe ich bei einer Mietminderung vor?

Um eine Minderung geltend machen zu können, müssen Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen. Das geschieht am besten schriftlich, per Einschreiben oder mittels einer persönlichen Übergabe mit Unterschrift. Nur so kann der Mieter die Anzeige später nachweisen, ein Anruf genügt nicht.

Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels einräumen, die Dauer hängt von der Schwere und Dringlichkeit des Falles ab und kann zwischen einem Tag (Heizungsausfall im tiefsten Winter) und drei Monaten (zerschlissener Teppichboden) liegen. Im Schnitt gelten 14 Tage als angemessen. Die Miete kann der Mieter aber ab dem Tag kürzen, an dem der Vermieter informiert wurde, und die Mietminderung bis zum Tag der Schadensbeseitigung beibehalten. Ein Antrag oder eine Ankündigung bezüglich der Minderung sind nicht nötig.

„Da man immer erst am Ende der Monats feststellen kann, wie lange man von einem Mangel betroffen war, Mietzahlungen in der Regel aber am Monatsanfang geleistet werden, heißt das: Tritt im Januar ein Schaden auf, wird im darauffolgenden Monat entsprechend weniger Miete überwiesen“, erklärt Wall. Bei einer Minderung von 20 Prozent und einem Bestehen des Mangels über 21 Tage kann beispielsweise anteilig für die drei Wochen ein Fünftel der Miete abgezogen werden.

Die Mietminderung kann Wall zufolge auch dann geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung zwischenzeitlich nicht nutzt: „Selbst wer im Urlaub oder in einer Klinik ist, kann die Miete kürzen.“

Mietminderung: Welcher Betrag ist angemessen?

Ausgangsbasis für eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete, also die Kaltmiete plus Nebenkosten. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, wie stark der Mangel das Wohnen beziehungsweise die Nutzung der Wohnung einschränkt. Grundsätzlich sind Sätze zwischen einem und 100 Prozent möglich, abhängig von der Situation.

Das Problem: Es existiert keine allgemeingültige Tabelle, die Auskunft über die richtige Höhe gibt. Eine gute Orientierung können bereits gefällte Gerichtsurteile zu Mietminderungsfällen geben.

Dennoch ist Vorsicht geboten: Die Urteile unterscheiden sich je nach Richter und vorliegender Situation. „Da die Fälle alle sehr unterschiedlich gelagert sind, ist es sinnvoll, sich von einem Mieterverein beraten zu lassen“, sagt Wall.

Folgen einer zu hohen Mietminderung

Mieter sollten in Bezug auf die Höhe der Mietminderung besser vorsichtig agieren, denn bei einer allzu großzügigen Bemessung kann sogar die Kündigung der Wohnung drohen. Lange hätten Richter in Fällen, in denen Mieter die Minderungshöhe falsch angesetzt haben, Kulanz walten lassen. Die betroffenen Mieter mussten den fehlenden Betrag einfach nachzahlen, berichtet Wall aus Erfahrung.

Mittlerweile haben sich jedoch strengere Urteile durchgesetzt. „Wenn ich als Mieter einen zu hohen Minderungssatz veranschlage, setze ich mich der Gefahr aus, eine Kündigung zu erhalten“, sagt der Jurist und erklärt: „Ist der Mieter unberechtigt mehr als eine Monatsmiete schuldig, etwa wenn sich zeigt, dass er selbst an dem Mangel die Schuld trägt, dann darf der Vermieter ihm kündigen.“ Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil (VIII ZR138/11, VIII ZR 107/12) getroffen.

Dennoch empfiehlt Dietmar Wall betroffenen Mietern, sich von dem BGH-Urteil nicht abschrecken zu lassen: „Mieter sollten nicht zu ängstlich sein und ihre Recht wahrnehmen.“ Wer sich unsicher sei, könne die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt zahlen und den Mietminderungsanteil später zurückfordern.

Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel

Wenn der Vermieter den Mangel nach einer angemessenen Frist noch immer nicht behoben hat, steht dem Mieter ein Druckmittel zur Verfügung: das Zurückbehaltungsrecht. Es erlaubt den Mietern, die Zahlung ihrer Miete zu reduzieren. Auch hier müsse der Mieter darauf achten, dass er das richtige Maß findet, so Wall. Das Zurückbehaltungsrecht sei betragsmäßig und zeitlich zu beschränken. Andernfalls laufe der Mieter auch in dieser Konstellation Gefahr, sich einer Kündigung auszusetzen (BGH VIII ZR 19/14). „Je geringfügiger der Mangel, desto geringer fällt das Zurückbehaltungsrecht aus“, sagt Wall.

Reagiert der Vermieter nicht auf das ausgeübte Zurückbehaltungsrecht, kann der Mieter den Schaden beheben lassen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen oder den gerichtlichen Weg wählen. Wichtig: Die zurückbehaltene Miete muss nach der Behebung des Mangels an den Vermieter überwiesen werden. Die eigentliche Mietminderung bleibt davon unberührt.

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Ein morsches Dach, Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, der Ausfall der Heizung, fehlendes Warmwasser, Lärm, aber auch Ungeziefer in der Wohnung oder Schadstoffbelastungen stellen für betroffene Mieter einen ausreichenden Grund dar, um die Miete anteilig einzubehalten. Wir geben Ihnen in diesem Abschnitt einen Überblick über die häufigsten Ursachen für eine Mietminderung und wichtige gerichtliche Entscheidungen in Bezug auf eine angemessene Einbehaltshöhe.

Mietminderung bei Schimmel

Schimmel in der Wohnung ist einer der häufigsten Gründe, warum Mieter von ihrem Recht zur Mietminderung Gebrauch machen. Doch nicht immer ist eine Kürzung der Miete auch gerechtfertigt. Bei uns erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um die Miete bei Schimmelbefall mindern zu können, und wie Sie dabei am besten vorgehen. Hier geht es zum Artikel.

Mietminderung bei anhaltender Lärmbelästigung

Laute Nachbarn, nervtötende Geräusche von Bauarbeiten, Partylärm aus der Nachbarwohnung – Krach kann Mieter mürbe machen. „Lärm ist als Mietminderungsgrund aber ein schwieriges Thema“, sagt Wall. Damit Lärm als Mietminderungsgrund anerkannt wird, muss die Belästigung massiv sein und regelmäßig auftreten.

Lärm protokollieren

Der BGH hat zwar entschieden, dass ein Lärmprotokoll nicht zwingend erforderlich ist (VIII ZR 155/11; VIII ZR 268/11). „Um die Belästigung nachzuweisen, ist es aber hilfreich, Protokolle über Zeitpunkt, Dauer und Stärke der Lärmbelästigung aufzuzeichnen“, rät Wall. Wer zudem – zumindest zeitweise – Zeugen hinzuziehen und benennen kann, ist im Vorteil.

 

Doch nicht jeder Lärm ist ein anerkannter Grund für eine Minderung der Miete. Kinderlärm beispielsweise müssen Bewohner hinnehmen (BGH, VIII ZR 197/14). Anders sieht es aus, wenn der Nachwuchs des Nachbarn mutwillig Lärm macht, etwa durch ein konstantes Springen von Stühlen.

Ebenfalls nicht mehr als Minderungsgrund anerkannt wird häufig von außen ins Haus dringender Baulärm. „Die Begründung des Bundesgerichtshofs geht dahin, dass der Vermieter keinen Einfluss auf Lärm nehmen kann“, erklärt Wall. „Für uns als Mieterbund ist dies unverständlich: Für die Mietminderung ist allein die Einschränkung der Wohnqualität entscheidend.“

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben in einem Urteil vom 29.04.2020 (VIII ZR 31/18) jedoch noch einmal bestätigt, dass eine Mietminderung wegen Baulärms nur dann zulässig ist, wenn Vermieter eine Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit gegenüber dem Lärmverursacher haben oder Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss eine besondere Beschaffenheitsvereinbarung über die Grundstücksumgebung getroffen haben. Bei den meisten Rechtsstreitigkeiten ist das nicht der Fall. In dem vom BGH verhandelten Fall ging es um Baulärm, der von einem 40 Meter entfernten Neubau ausging.

Klarer ist die Situation bei Lärm im Haus: Sind Aufzuganlagen nicht schallisoliert oder wird der Bewohner durch Trittschall seiner Nachbarn belästigt, kann die Miete gemindert werden. „Allerdings gilt dies nicht für Altbauten, da nur die zum Errichtungszeitpunkt bestehenden Wohnstandards zugrunde gelegt werden dürfen“, sagt Wall.

Für TV-Geräte und Stereoanlagen gilt die berühmte „Zimmerlautstärke“ als angemessen. Das Spielen von Musikinstrumenten ist zu bestimmten Tageszeiten erlaubt und für andere Mieter kein Grund für eine Mietminderung – zwei Stunden Üben am Tag müssen Nachbarn aushalten. „Anders sieht dies bei sehr lauten Instrumenten wie Trompete und Schlagzeug aus, da sollte die Spielzeit nicht mehr als 45 Minuten betragen“, so Wall.


Urteile aus der Praxis zur Orientierung:

Bauarbeiten im Dachgeschoss, die zu Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen führen: 20 %
(AG Köln, 19.08.2002, Az. 205 C 85/02)

Andauernder Baulärm in ohnehin lauter Umgebung: 10 %
(AG Frankfurt am Main, 02.11.2011, Az. 33 C 2424/11, NJW-RR 2012, 591)

Nächtlicher Lärm von Garagentoren: 15 %
(LG Hamburg, 26.03.2009, WuM 2009, 347)

Mietminderung bei Heizproblemen

Ist die Leistung der Heizung nur unzureichend oder funktioniert sie zeitweise gar nicht, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Die Betragshöhe, die einbehalten werden darf, hängt auch von den äußeren Bedingungen ab: Entscheidend ist dabei, wie tief die Temperatur in der Wohnung fällt. Bei einer Temperatur von 19 Grad wird eine Mietminderung von fünf Prozent gerichtlich anerkannt, bei einer Temperatur von nur 15 Grad dürfen Mieter bereits 30 Prozent der Miete einbehalten.

Funktioniert die Warmwasserbereitung nicht, ist das ebenfalls ein Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt. Bezüglich der angemessenen Höhe spielen Temperatur und Dauer eine entscheidende Rolle: Wer zum Beispiel fünf Minuten warten muss, bis das Wasser 40 Grad erreicht hat, kann die Miete um fünf Prozent kürzen.


Urteile aus der Praxis zur Orientierung:

Die Heizung fällt im Winter komplett aus: 100 %
(LG Berlin, 20.10.1992, AZ. 65 S 70/92, WuM 1993, 185)

Heizungsausfall an Weihnachten: 25 %
(AG Frankfurt am Main, 07.10.2011, Az. 33C 588/11-76)

Weitere Gründe für eine Mietminderung

Eine falsch angegebene Wohnungsgröße kann ebenfalls einen Grund für eine Mietminderung darstellen: Ist die tatsächliche Quadratmeterzahl mindestens zehn Prozent kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Zahl, sind Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. „Die Minderung kann in diesem Fall auch rückwirkend geltend gemacht werden. Die Ausnahme greift, weil der Mieter den Mangel zuvor nicht gekannt hat“, sagt der Jurist Wall.

Da die tatsächliche Quadratmeterzahl für Laien schwierig zu berechnen ist, empfiehlt Wall bei einem begründeten Verdacht, einen Sachverständigen für die Vermessung zu beauftragen. Wurden die Nebenkosten aufgrund der falschen Quadratmeterzahl falsch umgelegt, können Mieter dies ebenfalls beanstanden. Diese Regelung gilt auch dann, wenn die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt.

Auch Schadstoffemissionen in der Wohnung gelten als Mietminderungsgrund – schließlich gefährden sie die Gesundheit der Bewohner. Ein Mangel liegt nicht erst dann vor, wenn eine Gesundheitsgefährdung bereits eingetreten ist. Für viele Stoffe existieren Grenzwerte, sie liefern Anhaltspunkte dafür, ob und in welchem Maß eine Minderung angebracht ist.


Urteile aus der Praxis zur Orientierung:

Ausfall der gesamten elektrischen Anlage in der Wohnung, Licht, Warmwasserbereitung und Elektroherd funktioniert nicht: 100 %
(AG Berlin-Neukölln, 20.10.1987, Az. 15 C 23/87)

Gesundheitsgefahr von asbesthaltigen Elektro-Nachtspeicheröfen: 50 %
(LG Dortmund, 19.07.1996, 11 S 197/93, WuM 96, 141)

Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Mieter haben keinen Anspruch auf eine Mietminderung, wenn sie den entsprechenden Mangel von Anfang an kannten. Zieht jemand zum Beispiel neben eine Diskothek, muss er mit einer bestimmten Lärmbelästigung rechnen. Die Gerichte gehen in solchen Fällen davon aus, dass die Miethöhe der besonderen Wohnsituation angepasst ist.

Anders ist die Situation bei Schäden am Haus zu bewerten: „Wird dem Mieter bei Vertragsabschluss versprochen, dass ein Mangel noch behoben wird, dann kann der Mieter auch darauf pochen“, sagt Wall. Die Zusicherung sollte sich der betroffene Mieter aber vor Vertragsunterzeichnung schriftlich geben lassen.

Doch auch wenn Mietern ein Mangel bereits bei Vertragsunterzeichnung bekannt ist, kann ein Anspruch auf eine Mietminderung bestehen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Mieter die Ursachen und Auswirkungen nicht erkennen konnten, etwa bei Feuchtigkeitsflecken, die sich später zu einem großem Schimmelbefall entwickeln.

„Kein Grund zur Mietminderung sind hingegen Bauarbeiten am Wohnhaus, die einer energetischen Modernisierung dienen“, erklärt Wall die Rechtslage. Wird die Wohnung durch Gerüste verdunkelt oder dringt übermäßig Baulärm in die Wohnung, müssen Mieter das drei Monate lang in Kauf nehmen. Auf Einschnitte in die Wohnqualität aufgrund von anderen Modernisierungs- oder reinen Instandhaltungsarbeiten können Hausbewohner hingegen durchaus mit Mietminderungen reagieren.

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