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Kündigung durch den Vermieter: Wie können Mieter reagieren?

Kündigung durch den Vermieter

© Tijana Simic / iStock

Als Mieter ist man ein wenig überrascht und hilflos, wenn man unvermittelt das Kündigungsschreiben seines Vermieters in den Händen hält. Einem Mieter, der pünktlich seine Miete bezahlt und sich auch sonst nichts zu Schulden kommen lassen hat, kann jedoch nicht so einfach gekündigt werden. In welchen Fällen der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf und was Sie dagegen tun können, haben wir für Sie zusammengefasst.

Damit die Kündigung einer Wohnung Bestand hat, braucht der Vermieter einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund, ansonsten ist die Kündigung unzulässig. Ein Wohnraum-Mietverhältnis kann seitens des Vermieters nur dann gekündigt werden, wenn dieser ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zudem muss die Kündigung in schriftlicher Briefform übermittelt und begründet werden – ein Fax, eine Mail und eine mündliche Kündigung sind unwirksam. Des Weiteren muss der Vermieter bestimmte Kündigungsfristen einhalten, die sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses richten. Mehr Informationen zu den geltenden Kündigungsfristen finden Sie hier.

Ein Mietvertrag kann seitens des Vermieters aus folgenden Gründen gekündigt werden:

  • Nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters: Dazu gehören insbesondere die Nichtzahlung der Miete oder eine ständig verspätete Mietzahlung. Im Fall von Mietschulden droht sogar eine fristlose Kündigung.
  • Eigenbedarf des Vermieters: Wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt, darf er den bisherigen Mietern kündigen. Die Umstände, die zur Eigenbedarfskündigung führen, müssen aber nachvollziehbar sein und vom Vermieter begründet werden. Verfügt er über eine weitere Wohnung im gleichen Haus, die nicht vermietet ist, muss der Vermieter diese dem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist anbieten. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, hat der gekündigte Mieter ein Recht auf Schadenersatz sowie auf erneuten Einzug in die Wohnung, sofern diese noch leer steht. Außerdem müssen dem Mieter die Kosten für den Umzug, die Renovierung und eventuelle Mietdifferenzen erstattet werden.
  • Verwertungskündigung: Laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zählt außerdem die so genannte Verwertungskündigung zu den rechtmäßigen Kündigungsgründen eines Mietvertrags. Die Verwertungskündigung ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein sanierungsbedürftiges Gebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen werden soll. Der Deutsche Mieterbund rät in diesem Fall dazu, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Wohnungskündigung: Widerspruch einreichen

Wenn Sie mit der Kündigung durch den Vermieter nicht einverstanden sind, können Sie Widerspruch einlegen. Erforderlich ist ein schriftlicher Widerspruch, verbunden mit dem Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Begründung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auf Bitte des Vermieters sollten Sie aber über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilen. Der Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden – zumindest dann, wenn der Vermieter den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs rechtzeitig hingewiesen hat.

Ein Mieter kann Widerspruch einlegen, wenn ein „Härtegrund“ vorliegt. Ein Härtegrund kann beispielsweise vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch können ein hohes Alter, ein bedenklicher Gesundheitszustand des Mieters oder eine lange Mietdauer Härtegründe darstellen. Im Zweifel muss ein Gericht entscheiden, ob dem Widerspruch im Einzelfall stattgegeben wird oder nicht.

Kostenlose PDF-Vorlagen: Wohnungskündigung und Widerspruch

Zwei kostenlose Vorlagen in einem PDF: Mit unserem Musterbrief für das Kündigungsschreiben können Sie Ihren Mietvertrag kündigen oder alternativ Widerspruch einlegen, wenn Ihnen selbst gekündigt wurde.

Urteil des Bundesgerichtshofs über formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
BGH-Urteil vom 17.03.2010, Az.: VIII ZR 70/09

Was war geschehen?

Nach dem Erwerb eines Wohnhauses kündigte die neue Vermieterin dem Mieter unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder. Als Begründung gab sie im Kündigungsschreiben an, zurzeit selbst zur Miete zu wohnen und zusätzlich für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet zu haben. Das von dem Mieter bewohnte Haus eigne sich sehr gut, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen und dadurch die Miete für die bisherige Wohnung und das Büro einzusparen und sich persönlich um die Betreuung der Kinder zu kümmern. Die Vermieterin reichte eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein, welches der Klage stattgab.

Das Landgericht als Berufungsinstanz jedoch hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht die Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB erfülle und deshalb unwirksam sei. Die Kündigung habe fälschlicherweise den Eindruck erweckt, bei dem bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Vermieterin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Die bei einer Kündigung mitgeteilten Tatsachen müssten jedoch der Wahrheit entsprechen und dürften den Bedarf nicht dramatisieren.

Eigenbedarfskündigung: Rechtlicher Hintergrund

Gemäß § 573 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Damit die Kündigung wirksam wird, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Am häufigsten ist die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

§ 573 Abs. 3 BGB stellt an eine solche Kündigung jedoch besondere formelle Anforderungen: So sind bei einer ordentlichen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Diese Regelung hat den Zweck, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Laut Bundesgerichtshof ist es in der Regel ausreichend, wenn der Kündigungsgrund so beschrieben wird, dass er eindeutig identifiziert und von anderen Gründen abgegrenzt werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist es allgemein erforderlich, die Personen anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird. Außerdem muss das Interesse dargelegt werden, welches die betroffenen Personen an der Erlangung der Wohnung haben.

Eigenbedarfskündigung: Grundsatzentscheidung des BGH

Der BGH hat entgegen dem Landgericht München entschieden, dass die Kündigung in dem beschriebenen Fall den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt.

Die Vermieterin habe den Richtern zufolge in ihrem Kündigungsschreiben hinreichend konkret die Gründe für ihr Interesse an der Wohnung deutlich gemacht und auch angegeben, welche Personen mit ihr dort einziehen sollen. Die Kündigung sei nicht deshalb formell unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, die bisherige Wohnung und das Büro der Klägerin befänden sich nicht unter einem Dach. Ob dieser Eindruck überhaupt erzeugt worden ist, sei für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ohne Bedeutung.

Unrichtige Angaben in der Kündigung könnten zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unwirksam wird, falls nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht. In diesem Fall sei jedoch nicht erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommt, ob sich auch bei ihrer jetzigen Wohnung ein separates Büro im selben Gebäude befindet.

Der BGH hat den Rechtsstreit folgerichtig an das zuständige Landgericht zurückverwiesen, damit dieses darüber entscheidet, ob der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf besteht, die Kündigung also materiell wirksam ist.

Wem die Kündigung der Wohnung ins Haus flattert, sollte das Schreiben genau lesen. Denn nicht immer ist die Begründung rechtens. Wie Sie in solch einem Fall am besten vorgehen und wo Sie sich über Ihre Rechte informieren können, erfahren Sie hier.

Eigenbedarf: Vermieter braucht gute Gründe

Benötigt der Vermieter die Wohnung selbst oder sollen Familienangehörige einziehen, kann er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Auch wenn eine für den Vermieter oder dessen Angehörige zuständige Pflegekraft in das Haus einziehen soll, ist das ein berechtigter Grund für eine Kündigung.

Der Vermieter kann den Mieter aber nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen. Wer bis zu fünf Jahre in seiner Wohnung lebt, hat drei Monate Zeit, um auszuziehen. Bei bis zu acht Jahren Wohnzeit muss man sich innerhalb von einem halben Jahr eine neue Bleibe suchen und bei einer Mietdauer ab zehn Jahren hat man neun Monate lang Zeit für die Suche.

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, genau zu begründen, warum er die Wohnung selbst nutzen möchte. Die folgenden Gründe für Eigenbedarf sind nicht zulässig:

  • Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen.
  • Die Nutzung der Wohnung für wenige Monate.
  • Der Gebrauch der Wohnung für gelegentliche Übernachtungen.

In anderen Fällen kann die Wohnung außerdem als ungeeignet für die Eigenbedarfsanmeldung eingestuft werden. Wenn beispielsweise die gehbehinderte Oma in eine Wohnung im sechsten Stock untergebracht werden soll und kein Fahrstuhl vorhanden ist, werden die meisten Richter die Eigenbedarfskündigung als unzulässig zurückweisen.

Eigenbedarf: Beratungsangebote für Mieter

Wenn es bereits vor der Eigenbedarfskündigung Zoff mit dem Vermieter gab, liegt der Verdacht nahe, dass der Wohnungseigentümer den Mieter loswerden will. Gerade dann sollte man sich das Kündigungsschreiben genau durchlesen. Da das deutsche Mietrecht kompliziert ist und häufig Einzelfallentscheidungen getroffen werden, ist es sinnvoll, sich beraten zu lassen.

Eigenbedarf: Wo bekomme ich Unterstützung?

Kostenlose Hilfe erhält man bei Mietervereinen oder beim Mieterbund. Diese bieten Sprechstunden vor Ort oder eine telefonische Beratung an. Der Nachteil: Man muss Mitglied sein, um diese Dienstleistung in Anspruch nehmen zu können. Allerdings kann man bereits am Tag der Beitrittserklärung vom Service der Vereine profitieren. 

Wer sich keinem Verein anschließen möchte, kann sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden, der die Chance auf eine erfolgreiche Klage im Vorfeld einschätzen kann.

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Urteil des Bundesgerichtshofs über den Eigenbarf eines Gesellschafters einer GbR
BGH-Urteil vom 27.06.2007, AZ.: VIII ZR 271/06

Was war geschehen?

Mehrere Personen schließen sich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen, um ein Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesellschaft. In einer der Wohnungen wohnt seit 1987 der beklagte Mieter. Im Jahr 2004 kündigt die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Grund gibt sie an, dass ihr Gesellschafter H. schwer erkrankt sei. Er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachgeschosswohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und sei deshalb darauf angewiesen, in die vom Mieter bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Während des Räumungsrechtsstreits – nach Ablauf der Kündigungsfrist ­– stirbt der betroffene Gesellschafter. Amtsgericht und Landgericht geben der Räumungsklage statt, der BGH bestätigt das Urteil.

Eigenbedarf einer GbR aus rechtlicher Sicht

Aus rechtlicher Sicht beantwortet der Bundesgerichtshof mit dem Urteil einige zuvor strittige Fragen:

  • Der Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berechtigt die GbR zur Kündigung.
  • Es kommt nicht darauf an, ob es sich um eine „überschaubare“ GbR mit wenigen, dem Mieter namentlich bekannten Gesellschaftern handelt.
  • Der Gesellschafter, der den Eigenbedarf geltend macht, muss schon bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter gewesen sein. Der Mieter wird durch diese Regelung davor geschützt, bei einem Gesellschafterwechsel den Kreis der möglicherweise Eigenbedarfsberechtigten nicht mehr überschauen zu können.

Begründung des Urteils

Eine GbR ist – anders als beispielsweise eine Kommanditgesellschaft – keine juristische Person. Aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (Az.: II ZR 331/00) kann sie aber eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt insoweit auch Rechtsfähigkeit. Die von ihr begründeten Rechte und Pflichten stehen ausdrücklich der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu. Das gilt auch für den Mietvertrag, deshalb ist zum Beispiel die Miete an die GbR zu zahlen.

Aus diesem Grund könne sich, so die zuständigen Richter in ihrem Urteil, die GbR auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen: Es sei nicht gerechtfertigt, die Gesellschafter einer GbR schlechter zu stellen als Mitglieder einer „einfachen“ Vermietermehrheit. Seien mehrere natürliche Personen Vermieter, ohne eine GbR zu bilden, so habe diese Vermietermehrheit einen Kündigungsgrund, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann.

Umgekehrt dürfe aber die GbR auch nicht besser gestellt werden als die Vermietermehrheit. Zum Schutz des Mieters könne sich die GbR deshalb nur auf den Eigenbedarf von GbR-Gesellschaftern berufen, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sind. Der Tod des Gesellschafters im laufenden Räumungsrechtsstreit sei für die Wirksamkeit der Kündigung nicht schädlich, weil die Kündigungsvoraussetzungen zum Kündigungszeitpunkt vorgelegen hätten und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen seien.

Expertenmeinung zum Urteil

„Ein spannendes Urteil, denn bei der Erklärung und Begründung der Eigenbedarfskündigung können Vermieter vieles falsch machen. In jedem einzelnen Fall ist genau zu bedenken, wer die Kündigung erklärt. Auf der anderen Seite sind Mieter gut beraten, die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung fachkundig prüfen zu lassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter Erfolg, die GbR durfte kündigen. Mit Urteil vom 23.05.2007 (Az.: VIII ZR 113/06) hat der BGH aber in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft nicht wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitarbeiter kündigen darf.“

Rechtsanwalt Kristian Friedenhagen

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Urteil über die Eigenbedarfskündigung einer Mieterin mit altersgemäßen Gebrechen
AG Dieburg, Urteil vom 23.04.2012, Az.: 20 C 29/12 (23)

Was war geschehen?

Bei der Beklagten handelte es sich um eine 82-jährige Mieterin einer 91 Quadratmeter großen Wohnung mit vier Zimmern. Die Klägerin erwarb die Wohnung mit einem notariell bekundeten Kaufvertrag. Wenig später teilte sie der Seniorin mit, dass sie die Wohnung selbst nutzen möchte und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Gründe gab sie die Nähe zu ihrem Arbeitsort, den Wunsch nach einem intensiveren Kontakt zu ihren in der Nähe wohnenden Verwandten sowie die Schaffung eines geeigneten sozialen Umfelds im Hinblick auf ihr fortschreitendes Alter an.

Die Beklagte widersprach der Kündigung, wobei sie den Eigenbedarf der Klägerin anzweifelte und außerdem eine unbillige Härte nach § 574 Abs. 1 BGB aufgrund ihres Alters und ihrer Gesundheit geltend machte. Hierbei verwies sie auf ärztliche Gutachten, aus denen hervorging, dass sie aufgrund von altersbedingten körperlichen Gebrechen einen Umzug aus medizinischer Sicht nur unter schweren Einschränkungen bewältigen könnte. Die Klägerin erhob daraufhin eine Räumungsklage.

Eigenbedarfskündigung: Widerspruch bei Härtefall

Das Amtsgericht Dieburg hat die Klage abgewiesen. Zwar sei die Kündigung formell und materiell begründet, jedoch sei das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden. Der Widerspruch der Beklagten führe dazu, dass gemäß § 574a Abs. 1, Absatz 2, Satz 2 sowie § 574 Abs. 1 BGB das Mietverhältnis wirksam fortgesetzt werde.

Es handele es sich bei der Beklagten um eine 82-jährige Dame, die einen überdurchschnittlich guten Kontakt zu ihren Nachbarn halte und sich nach langjähriger Wohnzeit an ihre Umgebung gewöhnt habe und mit ihr verwurzelt sei. Dies führe dazu, dass sie sich dank ihrer vertrauten Nachbarn und der Hilfe und Unterstützung ihres Enkels, der bei ihr zur Untermiete wohne, an ihrem Wohnsitz zumindest zu diesem Zeitpunkt noch eine gewisse Selbständigkeit bewahren könne.

Durch einen Umzug und der damit verbundenen verändertne Umgebung würde ihr dieses, für sie so wichtige Stück Lebensqualität genommen. Hinzu komme, dass sie unter ärztlich nachgewiesenen altersgemäßen Gebrechen leide, die dazu führen, dass sie einen Umzug nur unter erheblichen Einschränkungen bewältigen könne. So sei ihr Bewegungsapparat eingeschränkt, zudem leide sie unter Schmerzen, die ihre Koordination einschränken. Auch in Bezug auf die Gesundheit der Beklagten würde ein Wechsel der gewohnten Umgebung eine erhebliche Einschränkung ihrer Lebensqualität und somit eine unzumutbare Härte darstellen.

Zwar sei es ebenso nachvollziehbar, dass sich die Klägerin im Hinblick auf ihr eigenes fortschreitendes Alter ein stabiles soziales Umfeld schaffen möchte, jedoch habe ihr Wohlbefinden keine Priorität gegenüber dem der Beklagten. Vielmehr sei es eher der Klägerin zuzumuten, sich stattdessen in einer anderen Umgebung anzusiedeln. Hinzu komme, dass die Klägerin bei der Wohnungssuche eine Auswahl hatte und sich ausdrücklich für die Wohnung der Beklagten entschied, obwohl sie wissen konnte, dass die Beklagte wegen ihrer Situation einen unzumutbaren Härtefall geltend machen würde. Insgesamt bleibe daher festzuhalten, dass das Interesse der Beklagten an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses überwiegt.

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