Damit die Kündigung einer Wohnung Bestand hat, braucht der Vermieter einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund, ansonsten ist die Kündigung unzulässig. Ein Wohnraum-Mietverhältnis kann seitens des Vermieters nur dann gekündigt werden, wenn dieser ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zudem muss die Kündigung in schriftlicher Briefform übermittelt und begründet werden – ein Fax, eine Mail und eine mündliche Kündigung sind unwirksam. Des Weiteren muss der Vermieter bestimmte Kündigungsfristen einhalten, die sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses richten. Mehr Informationen zu den geltenden Kündigungsfristen finden Sie hier.
Ein Mietvertrag kann seitens des Vermieters aus folgenden Gründen gekündigt werden:
- Nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters: Dazu gehören insbesondere die Nichtzahlung der Miete oder eine ständig verspätete Mietzahlung. Im Fall von Mietschulden droht sogar eine fristlose Kündigung.
- Eigenbedarf des Vermieters: Wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt, darf er den bisherigen Mietern kündigen. Die Umstände, die zur Eigenbedarfskündigung führen, müssen aber nachvollziehbar sein und vom Vermieter begründet werden. Verfügt er über eine weitere Wohnung im gleichen Haus, die nicht vermietet ist, muss der Vermieter diese dem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist anbieten. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, hat der gekündigte Mieter ein Recht auf Schadenersatz sowie auf erneuten Einzug in die Wohnung, sofern diese noch leer steht. Außerdem müssen dem Mieter die Kosten für den Umzug, die Renovierung und eventuelle Mietdifferenzen erstattet werden.
- Verwertungskündigung: Laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zählt außerdem die so genannte Verwertungskündigung zu den rechtmäßigen Kündigungsgründen eines Mietvertrags. Die Verwertungskündigung ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein sanierungsbedürftiges Gebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen werden soll. Der Deutsche Mieterbund rät in diesem Fall dazu, sich anwaltlich beraten zu lassen.
Wohnungskündigung: Widerspruch einreichen
Wenn Sie mit der Kündigung durch den Vermieter nicht einverstanden sind, können Sie Widerspruch einlegen. Erforderlich ist ein schriftlicher Widerspruch, verbunden mit dem Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Begründung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auf Bitte des Vermieters sollten Sie aber über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilen. Der Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden – zumindest dann, wenn der Vermieter den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs rechtzeitig hingewiesen hat.
Ein Mieter kann Widerspruch einlegen, wenn ein „Härtegrund“ vorliegt. Ein Härtegrund kann beispielsweise vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch können ein hohes Alter, ein bedenklicher Gesundheitszustand des Mieters oder eine lange Mietdauer Härtegründe darstellen. Im Zweifel muss ein Gericht entscheiden, ob dem Widerspruch im Einzelfall stattgegeben wird oder nicht.