Kündigung des Mietvertrags: Wie können Mieter reagieren?

Kündigung des Mietvertrags

© Tijana Simic / iStock

Als Mieter ist man ein wenig überrascht und hilflos, wenn man unvermittelt das Kündigungsschreiben seines Vermieters in den Händen hält. Einem Mieter, der pünktlich seine Miete bezahlt und sich auch sonst nichts zu Schulden kommen lassen hat, kann jedoch nicht so einfach gekündigt werden. In welchen Fällen der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf und was Sie dagegen tun können, haben wir für Sie zusammengefasst.

Damit die Kündigung einer Wohnung Bestand hat, braucht der Vermieter einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund, ansonsten ist die Kündigung unzulässig. Ein Wohnraum-Mietverhältnis kann seitens des Vermieters nur dann gekündigt werden, wenn dieser ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zudem muss die Kündigung in schriftlicher Briefform übermittelt und begründet werden – ein Fax, eine Mail und eine mündliche Kündigung sind unwirksam. Des Weiteren muss der Vermieter bestimmte Kündigungsfristen einhalten, die sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses richten. Mehr Informationen zu den geltenden Kündigungsfristen finden Sie hier.

Ein Mietvertrag kann seitens des Vermieters aus folgenden Gründen gekündigt werden:

  • Nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters: Dazu gehören insbesondere die Nichtzahlung der Miete oder eine ständig verspätete Mietzahlung. Im Fall von Mietschulden droht sogar eine fristlose Kündigung.
  • Eigenbedarf des Vermieters: Wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt, darf er den bisherigen Mietern kündigen. Die Umstände, die zur Eigenbedarfskündigung führen, müssen aber nachvollziehbar sein und vom Vermieter begründet werden. Verfügt er über eine weitere Wohnung im gleichen Haus, die nicht vermietet ist, muss der Vermieter diese dem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist anbieten. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, hat der gekündigte Mieter ein Recht auf Schadenersatz sowie auf erneuten Einzug in die Wohnung, sofern diese noch leer steht. Außerdem müssen dem Mieter die Kosten für den Umzug, die Renovierung und eventuelle Mietdifferenzen erstattet werden.
  • Verwertungskündigung: Laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zählt außerdem die so genannte Verwertungskündigung zu den rechtmäßigen Kündigungsgründen eines Mietvertrags. Die Verwertungskündigung ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein sanierungsbedürftiges Gebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen werden soll. Der Deutsche Mieterbund rät in diesem Fall dazu, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Wohnungskündigung: Widerspruch einreichen

Wenn Sie mit der Kündigung durch den Vermieter nicht einverstanden sind, können Sie Widerspruch einlegen. Erforderlich ist ein schriftlicher Widerspruch, verbunden mit dem Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Begründung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auf Bitte des Vermieters sollten Sie aber über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilen. Der Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden – zumindest dann, wenn der Vermieter den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs rechtzeitig hingewiesen hat.

Ein Mieter kann Widerspruch einlegen, wenn ein „Härtegrund“ vorliegt. Ein Härtegrund kann beispielsweise vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch können ein hohes Alter, ein bedenklicher Gesundheitszustand des Mieters oder eine lange Mietdauer Härtegründe darstellen. Im Zweifel muss ein Gericht entscheiden, ob dem Widerspruch im Einzelfall stattgegeben wird oder nicht.

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Urteil des Bundesgerichtshofs über formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
BGH-Urteil vom 17.03.2010, Az.: VIII ZR 70/09

Was war geschehen?

Nach dem Erwerb eines Wohnhauses kündigte die neue Vermieterin dem Mieter unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder. Als Begründung gab sie im Kündigungsschreiben an, zurzeit selbst zur Miete zu wohnen und zusätzlich für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet zu haben. Das von dem Mieter bewohnte Haus eigne sich sehr gut, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen und dadurch die Miete für die bisherige Wohnung und das Büro einzusparen und sich persönlich um die Betreuung der Kinder zu kümmern. Die Vermieterin reichte eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein, welches der Klage stattgab.

Das Landgericht als Berufungsinstanz jedoch hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht die Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB erfülle und deshalb unwirksam sei. Die Kündigung habe fälschlicherweise den Eindruck erweckt, bei dem bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Vermieterin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Die bei einer Kündigung mitgeteilten Tatsachen müssten jedoch der Wahrheit entsprechen und dürften den Bedarf nicht dramatisieren.

Eigenbedarfskündigung: Rechtlicher Hintergrund

Gemäß § 573 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Damit die Kündigung wirksam wird, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Am häufigsten ist die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

§ 573 Abs. 3 BGB stellt an eine solche Kündigung jedoch besondere formelle Anforderungen: So sind bei einer ordentlichen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Diese Regelung hat den Zweck, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Laut Bundesgerichtshof ist es in der Regel ausreichend, wenn der Kündigungsgrund so beschrieben wird, dass er eindeutig identifiziert und von anderen Gründen abgegrenzt werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist es allgemein erforderlich, die Personen anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird. Außerdem muss das Interesse dargelegt werden, welches die betroffenen Personen an der Erlangung der Wohnung haben.

Eigenbedarfskündigung: Grundsatzentscheidung des BGH

Der BGH hat entgegen dem Landgericht München entschieden, dass die Kündigung in dem beschriebenen Fall den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt.

Die Vermieterin habe den Richtern zufolge in ihrem Kündigungsschreiben hinreichend konkret die Gründe für ihr Interesse an der Wohnung deutlich gemacht und auch angegeben, welche Personen mit ihr dort einziehen sollen. Die Kündigung sei nicht deshalb formell unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, die bisherige Wohnung und das Büro der Klägerin befänden sich nicht unter einem Dach. Ob dieser Eindruck überhaupt erzeugt worden ist, sei für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ohne Bedeutung.

Unrichtige Angaben in der Kündigung könnten zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unwirksam wird, falls nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht. In diesem Fall sei jedoch nicht erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommt, ob sich auch bei ihrer jetzigen Wohnung ein separates Büro im selben Gebäude befindet.

Der BGH hat den Rechtsstreit folgerichtig an das zuständige Landgericht zurückverwiesen, damit dieses darüber entscheidet, ob der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf besteht, die Kündigung also materiell wirksam ist.

Wem die Kündigung der Wohnung ins Haus flattert, sollte das Schreiben genau lesen. Denn nicht immer ist die Begründung rechtens. Wie Sie in solch einem Fall am besten vorgehen und wo Sie sich über Ihre Rechte informieren können, erfahren Sie hier.

Eigenbedarf: Vermieter braucht gute Gründe

Benötigt der Vermieter die Wohnung selbst oder sollen Familienangehörige einziehen, kann er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Auch wenn eine für den Vermieter oder dessen Angehörige zuständige Pflegekraft in das Haus einziehen soll, ist das ein berechtigter Grund für eine Kündigung.

Der Vermieter kann den Mieter aber nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen. Wer bis zu fünf Jahre in seiner Wohnung lebt, hat drei Monate Zeit, um auszuziehen. Bei bis zu acht Jahren Wohnzeit muss man sich innerhalb von einem halben Jahr eine neue Bleibe suchen und bei einer Mietdauer ab zehn Jahren hat man neun Monate lang Zeit für die Suche.

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, genau zu begründen, warum er die Wohnung selbst nutzen möchte. Die folgenden Gründe für Eigenbedarf sind nicht zulässig:

  • Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen.
  • Die Nutzung der Wohnung für wenige Monate.
  • Der Gebrauch der Wohnung für gelegentliche Übernachtungen.

In anderen Fällen kann die Wohnung außerdem als ungeeignet für die Eigenbedarfsanmeldung eingestuft werden. Wenn beispielsweise die gehbehinderte Oma in eine Wohnung im sechsten Stock untergebracht werden soll und kein Fahrstuhl vorhanden ist, werden die meisten Richter die Eigenbedarfskündigung als unzulässig zurückweisen.

Eigenbedarf bei Unterbringung einer Pflegekraft

Die Unterbringung einer Pflegekraft für die Vermieterin oder den Vermieter sowie deren Angehörige gehört zu den rechtlich anerkannten Gründen, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Diese Auffassung hat das Amtsgericht Stuttgart bei einem Fall im September 2020 (Az. 36 C 495/20) bestätigt und ergänzt.

Es gibt zwei Neuerungen: Nach Meinung der zuständigen Richter:innen ist die namentliche Nennung der Pflegperson nicht erforderlich. Zudem sind Vermieter:innen nicht dazu verpflichtet, die Pflegeperson in der eigenen Wohnung aufzunehmen – auch dann nicht, wenn ausreichend Platz vorhanden wäre. Die Entscheidung des Amtsgerichts wurde vom Landgericht Stuttgart bestätigt und ist somit rechtkräftig.

Eigenbedarf: Beratungsangebote für Mieter

Wenn es bereits vor der Eigenbedarfskündigung Zoff mit dem Vermieter gab, liegt der Verdacht nahe, dass der Wohnungseigentümer den Mieter loswerden will. Gerade dann sollte man sich das Kündigungsschreiben genau durchlesen. Da das deutsche Mietrecht kompliziert ist und häufig Einzelfallentscheidungen getroffen werden, ist es sinnvoll, sich beraten zu lassen.

Eigenbedarf: Wo bekomme ich Unterstützung?

Kostenlose Hilfe erhält man bei Mietervereinen oder beim Mieterbund. Diese bieten Sprechstunden vor Ort oder eine telefonische Beratung an. Der Nachteil: Man muss Mitglied sein, um diese Dienstleistung in Anspruch nehmen zu können. Allerdings kann man bereits am Tag der Beitrittserklärung vom Service der Vereine profitieren. 

Wer sich keinem Verein anschließen möchte, kann sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden, der die Chance auf eine erfolgreiche Klage im Vorfeld einschätzen kann.

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Urteil des Bundesgerichtshofs über den Eigenbarf eines Gesellschafters einer GbR
BGH-Urteil vom 27.06.2007, AZ.: VIII ZR 271/06

Was war geschehen?

Mehrere Personen schließen sich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen, um ein Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesellschaft. In einer der Wohnungen wohnt seit 1987 der beklagte Mieter. Im Jahr 2004 kündigt die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Grund gibt sie an, dass ihr Gesellschafter H. schwer erkrankt sei. Er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachgeschosswohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und sei deshalb darauf angewiesen, in die vom Mieter bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Während des Räumungsrechtsstreits – nach Ablauf der Kündigungsfrist ­– stirbt der betroffene Gesellschafter. Amtsgericht und Landgericht geben der Räumungsklage statt, der BGH bestätigt das Urteil.

Eigenbedarf einer GbR aus rechtlicher Sicht

Aus rechtlicher Sicht beantwortet der Bundesgerichtshof mit dem Urteil einige zuvor strittige Fragen:

  • Der Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berechtigt die GbR zur Kündigung.
  • Es kommt nicht darauf an, ob es sich um eine „überschaubare“ GbR mit wenigen, dem Mieter namentlich bekannten Gesellschaftern handelt.
  • Der Gesellschafter, der den Eigenbedarf geltend macht, muss schon bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter gewesen sein. Der Mieter wird durch diese Regelung davor geschützt, bei einem Gesellschafterwechsel den Kreis der möglicherweise Eigenbedarfsberechtigten nicht mehr überschauen zu können.

Begründung des Urteils

Eine GbR ist – anders als beispielsweise eine Kommanditgesellschaft – keine juristische Person. Aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (Az.: II ZR 331/00) kann sie aber eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt insoweit auch Rechtsfähigkeit. Die von ihr begründeten Rechte und Pflichten stehen ausdrücklich der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu. Das gilt auch für den Mietvertrag, deshalb ist zum Beispiel die Miete an die GbR zu zahlen.

Aus diesem Grund könne sich, so die zuständigen Richter in ihrem Urteil, die GbR auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen: Es sei nicht gerechtfertigt, die Gesellschafter einer GbR schlechter zu stellen als Mitglieder einer „einfachen“ Vermietermehrheit. Seien mehrere natürliche Personen Vermieter, ohne eine GbR zu bilden, so habe diese Vermietermehrheit einen Kündigungsgrund, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann.

Umgekehrt dürfe aber die GbR auch nicht besser gestellt werden als die Vermietermehrheit. Zum Schutz des Mieters könne sich die GbR deshalb nur auf den Eigenbedarf von GbR-Gesellschaftern berufen, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sind. Der Tod des Gesellschafters im laufenden Räumungsrechtsstreit sei für die Wirksamkeit der Kündigung nicht schädlich, weil die Kündigungsvoraussetzungen zum Kündigungszeitpunkt vorgelegen hätten und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen seien.

Expertenmeinung zum Urteil

„Ein spannendes Urteil, denn bei der Erklärung und Begründung der Eigenbedarfskündigung können Vermieter vieles falsch machen. In jedem einzelnen Fall ist genau zu bedenken, wer die Kündigung erklärt. Auf der anderen Seite sind Mieter gut beraten, die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung fachkundig prüfen zu lassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter Erfolg, die GbR durfte kündigen. Mit Urteil vom 23.05.2007 (Az.: VIII ZR 113/06) hat der BGH aber in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft nicht wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitarbeiter kündigen darf.“

Rechtsanwalt Kristian Friedenhagen

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Urteil über die Eigenbedarfskündigung einer Mieterin mit altersgemäßen Gebrechen
AG Dieburg, Urteil vom 23.04.2012, Az.: 20 C 29/12 (23)

Was war geschehen?

Bei der Beklagten handelte es sich um eine 82-jährige Mieterin einer 91 Quadratmeter großen Wohnung mit vier Zimmern. Die Klägerin erwarb die Wohnung mit einem notariell bekundeten Kaufvertrag. Wenig später teilte sie der Seniorin mit, dass sie die Wohnung selbst nutzen möchte und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Gründe gab sie die Nähe zu ihrem Arbeitsort, den Wunsch nach einem intensiveren Kontakt zu ihren in der Nähe wohnenden Verwandten sowie die Schaffung eines geeigneten sozialen Umfelds im Hinblick auf ihr fortschreitendes Alter an.

Die Beklagte widersprach der Kündigung, wobei sie den Eigenbedarf der Klägerin anzweifelte und außerdem eine unbillige Härte nach § 574 Abs. 1 BGB aufgrund ihres Alters und ihrer Gesundheit geltend machte. Hierbei verwies sie auf ärztliche Gutachten, aus denen hervorging, dass sie aufgrund von altersbedingten körperlichen Gebrechen einen Umzug aus medizinischer Sicht nur unter schweren Einschränkungen bewältigen könnte. Die Klägerin erhob daraufhin eine Räumungsklage.

Eigenbedarfskündigung: Widerspruch bei Härtefall

Das Amtsgericht Dieburg hat die Klage abgewiesen. Zwar sei die Kündigung formell und materiell begründet, jedoch sei das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden. Der Widerspruch der Beklagten führe dazu, dass gemäß § 574a Abs. 1, Absatz 2, Satz 2 sowie § 574 Abs. 1 BGB das Mietverhältnis wirksam fortgesetzt werde.

Es handele es sich bei der Beklagten um eine 82-jährige Dame, die einen überdurchschnittlich guten Kontakt zu ihren Nachbarn halte und sich nach langjähriger Wohnzeit an ihre Umgebung gewöhnt habe und mit ihr verwurzelt sei. Dies führe dazu, dass sie sich dank ihrer vertrauten Nachbarn und der Hilfe und Unterstützung ihres Enkels, der bei ihr zur Untermiete wohne, an ihrem Wohnsitz zumindest zu diesem Zeitpunkt noch eine gewisse Selbständigkeit bewahren könne.

Durch einen Umzug und der damit verbundenen verändertne Umgebung würde ihr dieses, für sie so wichtige Stück Lebensqualität genommen. Hinzu komme, dass sie unter ärztlich nachgewiesenen altersgemäßen Gebrechen leide, die dazu führen, dass sie einen Umzug nur unter erheblichen Einschränkungen bewältigen könne. So sei ihr Bewegungsapparat eingeschränkt, zudem leide sie unter Schmerzen, die ihre Koordination einschränken. Auch in Bezug auf die Gesundheit der Beklagten würde ein Wechsel der gewohnten Umgebung eine erhebliche Einschränkung ihrer Lebensqualität und somit eine unzumutbare Härte darstellen.

Zwar sei es ebenso nachvollziehbar, dass sich die Klägerin im Hinblick auf ihr eigenes fortschreitendes Alter ein stabiles soziales Umfeld schaffen möchte, jedoch habe ihr Wohlbefinden keine Priorität gegenüber dem der Beklagten. Vielmehr sei es eher der Klägerin zuzumuten, sich stattdessen in einer anderen Umgebung anzusiedeln. Hinzu komme, dass die Klägerin bei der Wohnungssuche eine Auswahl hatte und sich ausdrücklich für die Wohnung der Beklagten entschied, obwohl sie wissen konnte, dass die Beklagte wegen ihrer Situation einen unzumutbaren Härtefall geltend machen würde. Insgesamt bleibe daher festzuhalten, dass das Interesse der Beklagten an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses überwiegt.

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Urteil über die Falschbeschuldigung eines Vermieters durch eine Mieterin
AG München, Urteil vom 19.03.2015, Az. 412 C 29251/14

Was war geschehen?

Ein Vermieter hatte eine Mieterin nach fristloser Kündigung auf Räumung verklagt, da diese gegenüber anderen Mietern abfällige Behauptungen über ihn gemacht hatte. Die Mieterin bezeichnete den Vermieter als  „geldgierig“ und behauptete, er würde  „andere Mieter abzocken“.  Zudem habe sie der Vermieter sexuell belästigt.

Entscheidung: Richter geben Räumungsklage statt

Das Amtsgericht (AG) München hat der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Nach Ansicht des Gerichtes war der Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, da sich die Vorwürfe als unhaltbar erwiesen haben. Die Anschuldigung, der Vermieter habe die Mieterin sexuell belästigt, sei besonders schwerwiegend – folglich war in diesem Fall eine Abmahnung nicht erforderlich.

Falschbeschuldigungen sind triftiger Kündigungsgrund

Beleidigungen, üble Nachreden und Verleumdungen sind nach Ansicht des Gerichtes Straftaten, die eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Die Zeugenaussagen der anderen Mieter ergaben zweifelsfrei, dass die Beklagte schon einmal vorsätzlich versucht hatte, Mieter gegen den Vermieter aufzuhetzen. Der Versuch scheiterte am guten Verhältnis des Vermieters zu den anderen Mietparteien.

Kommentar von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt

Das Urteil ist gerechtfertigt. Wäre der Klage des Vermieters aufgrund von Zweifeln des Richters nicht stattgegeben worden, sähe das für die Allgemeinheit so aus, als hätte sich der Vermieter womöglich tatsächlich etwas zuschulden kommen lassen. Dies hätte vermutlich dem Ansehen und der Ehre des Vermieters schwer geschadet. Denn gerade heutzutage ist das Thema sexuelle Belästigung sehr präsent und viele Menschen wüssten sicherlich nicht genau, wie sie mit einem Vermieter umgehen sollten, dem sexuelle Belästigungen nachgesagt werden.

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BGH-Urteil über die erleichterte Kündigung einer Einliegerwohnung
BGH, Urteil vom 25.06.2008, VIII ZR 307/07

Was war geschehen?

Der vor Gericht verhandelte Fall beschäftigte sich mit der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine sogenannte „Einliegerwohnung“ in einem Haus, das teils zu Wohn- und teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Das gesamte Erdgeschoss ist mit den Betriebsräumen einer Wäscherei belegt. Oberhalb der Wäscherei im 1. Obergeschoss liegt in der nördlichen Haushälfte die Wohnung der Mieterin.

Die Vermieterin, der die Wäscherei gehört, bewohnt die übrigen Räume im 1. Obergeschoss sowie das gesamte Dachgeschoss. Außerdem gibt es neben der Wohnung der Vermieterin weitere Räume, die früher als Wohnung genutzt wurden. Diese Räume werden jedoch bereits seit Beginn des zwischen Mieterin und Vermieterin bestehenden Mietverhältnisses als Sozialraum und Büro für den Wäschereibetrieb genutzt.

Im Jahr 2007 kündigt die Vermieterin das Mietverhältnis nach § 573 a Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), weil es sich ihrer Auffassung nach um eine Einliegerwohnung handelt, also um eine Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine die Vermieterin bewohnt. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse – beispielsweise Eigenbedarf – macht die Vermieterin nicht geltend. Sowohl das Landgericht als auch der Bundgerichtshof geben der Vermieterin Recht.

Kündigung einer Einliegerwohnung: Beurteilung aus rechtlicher Sicht

Das Urteil ist aus rechtlicher Sicht deshalb spannend, weil die Fragen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Einliegerwohnung eingehend thematisiert werden. Ein Wohnraumvermieter, der eine Kündigung ausspricht, muss gewöhnlich ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ – beispielsweise Eigenbedarf – an der Kündigung haben. Diese Regelung kann ein großes Hindernis für eine Kündigung seitens des Vermieters darstellen. 

Ohne Nachweis eines solchen Interesses ist eine Kündigung ausnahmsweise dann möglich, wenn Mieter und Vermieter im selben Haus leben und das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist (siehe § 573 a BGB). Die Mieterin meinte im vorliegenden Fall, dass der Ausnahmeparagraph nicht anwendbar sei. Ihrer Meinung nach gelte § 573 a BGB nur für solche Gebäude, in denen sich Mieter und Vermieter regelmäßig begegnen, etwa weil es ein gemeinsames Treppenhaus und einen gemeinsamen Hauseingang gibt. 

Das Gebäude im vorliegenden Fall ähnelt der Mieterin zufolge eher Doppel- oder Reihenhäusern, bei denen der Ausnahmeparagraph nicht zum Zug kommen darf. Zudem gebe es in dem Haus noch die (nicht mehr als solche genutzte) „dritte“ Wohnung, sodass es sich nicht um ein Zwei-Familien-Haus handeln würde, was eine Voraussetzung für die Existenz einer Einliegerwohnung ist. Die Richter des Bundesgerichtshofs jedoch vertreten eine andere Meinung.

Entscheidung: Begründung des Gerichts

Aus Sicht der zuständigen Richter sind Reihen- und Doppelhäuser weder hinsichtlich der äußeren Erscheinung noch der Bautechnik (Trennung durch Brandschutzmauer) mit dem Gebäude in diesem Fall vergleichbar. Außerdem gebe es in dem entsprechenden Ausnahmeparagraphen keinen Hinweis darauf, dass die erleichterte Kündigung nur dann gelten solle, wenn sich der Mieter und der Vermieter regelmäßig im Haus begegnen.

Auch die ehemals „dritte“ Wohnung stellt für die erleichtere Kündigung keinen Hinterungsgrund dar. Da diese Räume bereits seit dem Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als Wohnraum genutzt würden, könnten sie bei der Berechnung der Wohnungsanzahl nicht berücksichtigt werden. Den Richtern zufolge spielt es hinsichtlich der Definition einer Einliegerwohnung auch keine Rolle, dass die Vermieterin auf zwei Stockwerke verteilt wohnt (1. Obergeschoss und Dachgeschoss).

Kommentar von Rechtsanwalt Kristian Friedenhagen

Im Ergebnis enthält das Urteil dankenswerterweise zahlreiche Klarstellungen zur Kündigung der Einliegerwohnung. Diese Klarstellungen kommen Mietern und Vermietern gleichermaßen zugute, denn es bestand bisher erhebliche Rechtsunsicherheit, wann Wohnungen in Häusern leichter gekündigt werden können, die der Vermieter selbst bewohnt.

Übrigens: Nach dem alten Mietrecht bis 2001 hätte dieses Mietverhältnis nicht gemäß § 573 a BGB gekündigt werden können, weil sich in dem Gebäude auch Gewerberäume (Wäscherei) befinden. Es handelt sich hier um ein sogenanntes gemischt genutztes Gebäude. Nach dem jetzt gültigen Recht gilt die erleichterte Kündigung der Einliegerwohnung auch für gemischt genutzte Gebäude.

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BGH-Urteil über die fristlose Kündigung von Mietern bei Mietschulden
BGH, Urteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung bei Mietschulden

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung bei Mietschulden ist, dass der betroffene Mieter vor der Kündigung wiederholt den gesetzlich vorgegebenen oder vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten und der Vermieter daraufhin eine Abmahnung erteilt hat. Schludert der Mieter nach der Abmahnung weiterhin mit seinen Zahlungen, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, denn wiederholte unpünktliche Mietzahlungen gelten als schwerwiegender Verstoß gegen Vermieterinteressen. Das bedeutet umgekehrt für Mieter aber auch: Eine einmalige unpünktliche Zahlung stellt noch keinen Kündigungsgrund dar.

Mietschulden: Vermieter dürfen fristlos kündigen

Vor diesem Urteil war unklar, ob eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn der Vermieter bereits seit Längerem von den Mietschulden weiß. Der Bundesgerichtshof hat dies nun bejaht.

Im vorliegenden Fall vermietete eine Kirchengemeinde eine Wohnung. Die Mieterin überwies für die Monate Februar und April 2013 keine Miete. Die Gemeinde mahnte die Mieterin zunächst ab. Nachdem die Mieterin in der Folge ihre Mietschulden allerdings nicht beglich, kündigte die Gemeinde das Mietverhältnis im November 2013.

Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und argumentierte, dass laut § 314 BGB eine fristlose Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist möglich sei. Da die Gemeinde ihr erst mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung erklärte, sei die Frist, die sich auf die Mietschulden von Februar und April bezieht, bereits abgelaufen.

Die zuständigen Richter des Bundesgerichtshofs sahen das jedoch anders. Der Paragraph 314 kommt ihrer Meinung nach nicht zum Tragen, weil in speziellen Mietrechtsparagraphen ausdrücklich steht, dass es im Mietrecht keine zeitliche Schranke für eine Kündigung gibt. Die fristlose Kündigung war damit wirksam und im Ergebnis musste die Mieterin die Wohnung räumen.

Was zählt zu den Mietschulden?

Wichtig: Als Mietschulden gelten dabei nicht nur ausstehende Mietzahlungen, sondern auch ausstehende Nebenkosten oder Nachzahlungen nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Bevor es zu einer fristlosen Kündigung kommt, ist eine vorherige Abmahnung seitens des Vermieters erforderlich. Die Abmahnung – so sagt der Mieterschutzbund – soll dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung darf sich eine unpünktliche Zahlung folglich nicht mehr wiederholen.

Mietschulden: Tipps für Mieter

Mietminderungen gehören nicht zu den Mietschulden: Wer seine Miete berechtigterweise aufgrund von Mängeln der Wohnung mindert, braucht eine Kündigung wegen Mietschulden nicht zu fürchten. Das setzt allerdings voraus, dass die Mietminderung rechtsgültig ist und der Vermieter die Mängel anerkannt hat.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt: Wer eine fristlose Kündigung erhalten hat, sollte rasch den örtlichen Mieterverein einschalten. Die Experten können schnell klären, ob oder mit wessen Hilfe Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen werden können – oder ob es eine ausreichende Begründung für die verspätete Zahlung gibt.

Ansonsten gilt: Wer mit den Mietzahlungen in Verzug gerät, sollte das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Möglicherweise finden beide Parteien gemeinsam einen Weg, wie die Mietschulden schnellstmöglich abgebaut werden können.

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