Zeitmietvertrag: Wohnen auf Zeit

Zeitmietvertrag: Wohnen auf Zeit

© Georgijevic / iStock

Wird ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen, spricht man von einem Zeitmietvertrag. Vermieter können diese Form des Mietvertrags zum Beispiel dann nutzen, wenn sie ab einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft eine Eigennutzung planen oder Baumaßnahmen in der Wohnung anstehen. Für Mieter kann ein befristeter Vertrag sinnvoll sein, wenn sie etwa beruflich vorübergehend in einer anderen Stadt beschäftigt sind oder kurzfristig ausziehen müssen.

Gemäß § 575 BGB lässt sich eine Wohnung auch für begrenzte Zeit mieten. Die Dauer kann indivuduell festgelegt werden. Wenn das Mietverhältnis endet, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Fortsetzung des Vertrages. Eine ordentliche Kündigung während der vereinbarten Mietdauer ist weder seitens des Mieters noch seitens des Vermieters möglich. Den Mietvertrag zu beenden, ist nur außerordentlich möglich – nämlich dann, wenn sich eine der Vetragsparteien einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat.

Es gibt eine weitere, wenn auch wenig erfolgversprechende Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag zu kündigen: Der Mieter sucht in Eigenregie einen Nachmieter für die Wohnung, dem der Vermieter freiwillig zustimmt. Eine grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die Nachmieter-Regelung einzugehen, besteht nicht.

Der sogenannte Zeitmietvertrag bedarf nach § 126 BGB der Schriftform. Mündlich abgeschlossene Verträge sind automatisch Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 sind nur noch qualifizierte Zeitmietverträge nach neuem Recht zulässig (§ 575 Abs. 1 BGB). Zuvor wurden „einfache Zeitmietverträge“ geschlossen, das heißt befristete Mietverträge, die keine Begründung benötigten und nach Ablauf verlängert werden konnten. Die Fassung von 2001 schließt eine Verlängerung des Zeitmietvertrages nach Ablauf der Mietdauer aus. Gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BGB sind nur folgende Gründe für eine eindeutige Befristung des Mietvertrages zulässig:

  • Eigenbedarf
    Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushaltes.
  • Baumaßnahmen
    Der Vermieter will die Räume abreißen oder instandsetzen, sodass die Baumaßnahmen durch das Mietverhältnis erschwert würden.
  • Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen
    Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten.

Allgemeine Formulierungen sind bei Zeitmietverträgen nicht ausreichend, die Befristungsgründe müssen konkret benannt werden. So reicht es beispielsweise nicht, nur „Eigennutzung“ in den Vertrag zu schreiben. Der Vermieter muss benennen, wer die Wohnung wann voraussichtlich benutzen will, etwa so: „Der Mietvertrag ist bis zum 31.03.2022 befristet, weil dann meine Tochter ihr Studium in Hamburg aufnehmen und die Wohnung beziehen wird.“

Benennt der Vermieter den Grund nicht genau oder vergisst, ihn anzugeben, ist der Zeitmietvertrag aus rechtlicher Sicht ungültig. Das bedeutet, der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und wird wie ein „normaler“ Mietvertrag behandelt.

Zeitmietvertrag: Anspruch auf Verlängerung

Mieter können vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Antwortet der Vermieter nicht innerhalb eines Monats, hat der Mieter Anspruch auf eine Verlängerung des Zeitmietvertrages um die Dauer der Verspätung. Außerdem darf sich der Befristungsgrund nicht ändern.

Gibt der Vermieter sein Vorhaben auf, die Räumlichkeiten selbst zu nutzen – beispielsweise weil seine Tochter nun doch nicht in Hamburg studiert –, kann der Mieter verlangen, dass der Zeitmietvertrag auf unbestimmte Zeit verlängert wird. Benötigt der Vermieter die Wohnung erst nach der vertraglich vereinbarten Beendigung des Mietvertrages, können Mieter die Verlängerung des Vertrages um den entsprechenden Zeitraum beanspruchen.

Kündigungsausschluss im Zeitmietvertrag

Beim Zeitmietvertrag kann auch ein gegenseitiger Kündigungssauschluss vereinbart werden. In diesem Fall dürfen weder Mieter noch Vermieter den Vertrag vor Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen. Der Kündigungsverzicht ist für einen Zeitraum von maximal vier Jahren ab Vertragsbeginn zulässig. Das Sonderkündigungsrecht bleibt davon unberührt, sofern triftige Gründe vorliegen.

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Zur Kündigung des Zeitmietvertrags berechtigen die folgenden Gründe:

  • Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder in Form einer Modernisierungsumlage wandeln ein befristetes Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um.
  • Die Ankündigung einer geplanten Modernisierung berechtigt ebenfalls zur Kündigung.
  • Sie dürfen auch dann kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Berechtigung verweigert.
  • Werden Sie von Ihrem Arbeitgeber an einen anderen Dienstort versetzt, dürfen Sie das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden.
  • Ein Recht auf Kündigung besteht ebenfalls, wenn der weitere Bestand des Mietvertrags als unzumutbar eingestuft wird. Eine Unzumutbarkeit liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnung aufgrund eines Schimmelbefalls eine gesundheitliche Gefahr darstellt.

Ob Ihre Kündigung juristisch wirksam ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen ist daher unbedingt empfehlenswert.

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