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Mietminderung bei Schimmel

Mietminderung
bei Schimmelbefall

© Ekspansio / iStock

Er ist hässlich, riecht übel und kann krank machen: Schimmel in der Wohnung ist einer der häufigsten Gründe, warum Mieter von ihrem Recht zur Mietminderung Gebrauch machen. Doch nicht immer ist eine Kürzung der Miete auch gerechtfertigt. Leider landen Streitigkeiten wegen Schimmelbefalls häufig vor Gericht. Mieter und Vermieter weisen sich gegenseitig die Schuld zu, wer für die Entstehung des Schimmels verantwortlich ist. Bei uns erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um die Miete bei Schimmelbefall mindern zu können, und wie Sie dabei am besten vorgehen.

Grundsätzlich muss eine Mietwohnung in dem Zustand sein, den Mieter und Vermieter im Mietvertrag festgehalten haben. Ist sie es nicht oder tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, der die vertragsgemäße Tauglichkeit beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete kürzen, solange der Mangel besteht (vgl. § 536 Abs. 1 BGB). Mittlerweile ist unstrittig, dass Schimmelbefall als sogenannter Sachmangel eine Mietminderung rechtfertigen kann.

Anspruch auf Mietminderung nur bei Schuld des Vermieters

Ob eine Mietkürzung rechtens ist, hängt davon ab, wer für die Entstehung des Mangels „Schimmel“ verantwortlich ist. Anders als etwa bei einer ausgefallenen Heizung im Winter liegt bei Schimmelschäden die Verantwortung nicht immer automatisch beim Vermieter. Ein falsches Wohn- respektive Lüftverhalten des Mieters kann ebenso zur Bildung von Schimmel in einer Wohnung beitragen. „Deshalb gibt es bei diesem Thema und der Frage, wer in Schuld ist, extrem viele Streitigkeiten“, sagt Claus O. Deese, Gründer und Vorsitzender des Mieterschutzbundes.

Schäden am Gebäude begünstigen Schimmelbildung

Voraussetzung für eine gerechtfertigte Mietminderung bei Schimmelbildung ist stets ein Baumangel am Gebäude. Manche dieser Mängel können offensichtlich sein, beispielsweise Risse in den Wänden oder ein undichtes Dach, durch das Regenwasser eindringt und an Zimmerdecken Wasserflecken hinterlässt. „Hier ist der Sachverhalt recht klar: Der Vermieter steht in der Verantwortung“, so Deese.

Andere Baumängel sind nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. „Mieter kommen nicht umhin, sich mit den bautechnischen Merkmalen ihrer Wohnung auseinandersetzen, etwa dem Baujahr und der Bauweise“, sagt Mieterschützer Deese. Gut 60 Prozent des deutschen Wohnungsbestandes sind dem Experten zufolge kurz vor oder direkt nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden. „Damals wurde eben anders gebaut und die Art und Weise bedingt häufig Schimmelschäden.“

Schimmel wegen feuchter Keller: Vermieter in der Pflicht

Wer in solch einem alten Gebäude wohnt und mit Schimmel in der Wohnung zu kämpfen hat, muss zunächst schauen, wo genau sich der Schimmel bildet. „Oft findet er sich im Bereich der Fußleisten“, sagt Deese. „Das kann ein Hinweis auf aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Keller-Mauerwerk sein.“ 

Wenn es zusätzlich im Keller muffig riecht und dort gelagerte Gegenstände selbst schimmeln, „kann ich zu 99 Prozent davon ausgehen, dass es sich um einen Baumangel handelt“, so Deese. In diesem Fall sind nicht die Mieter für die Entstehung des Schimmels verantwortlich, sondern die Vermieter.

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Auch in alten Häusern oder Wohnungen kann die Ursache für einen Schimmelbefall im falschen Lüft- und Heizverhalten der Mieter liegen. Hier erfahren Sie, in welchen Fällen Mieter für die Bildung von Schimmel selbst verantwortlich sind und keine Mietminderung vornehmen sollten.

Schimmel wegen falschen Lüftens: Mieter sind verantwortlich

Ein kritischer Bereich in Gebäuden ist dort, wo zwei ungedämmte Außenwände aneinanderstoßen: „In diesen sogenannten geometrischen Ecken ist das Mauerwerk gerade im Winter kalt. Wird die Raumluftfeuchte, die beim Bewohnen des Zimmers entsteht, nicht weggelüftet, schlägt sie sich an den kältesten Stellen nieder – und kann Schimmelbildung begünstigen“, erklärt Claus O. Deese. Der Großteil der Schimmelschäden, mit denen der Mieterschutzbund zu tun habe, finde sich in schlecht oder gar nicht gedämmten Gebäuden.

Sichtbarer Schimmel an den Fensterlaibungen kann ebenfalls auf ein falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen sein. Manche Mieter machen laut Deese den Fehler und lüften ihre Wohnung, indem sie die Fenster kippen: „In Wahrheit kühlt das nur den Sturz über dem Fenster und die Bereiche um das Fenster herum. Es entstehen Kältebrücken, an denen sich dann wiederum Kondenswasser aus der Raumluftfeuchte bildet.“ Auf Dauer entstehe so ein idealer Nährboden für Schimmelpilzsporen, die ganz natürlich in der Luft vorkommen.

Auch Fehler beim Heizen können zu Schimmelbildung führen

Nicht „richtig“ oder nicht ausreichend zu heizen kann ebenso dazu führen, dass Mieter die Verantwortung für Schimmelbildung zu tragen haben. Aus Sparsamkeit im Winter eine geringere Zimmertemperatur als etwa 20 Grad zu dulden oder die Heizung sogar komplett auszudrehen, wenn man nicht zu Hause ist, „muss nicht, kann aber auf Dauer zu Schimmelschäden führen“, so Deese. Denn kalte Luft kann Wasserdampf, der beim Atmen, Sprechen, Duschen oder Kochen entsteht, viel schlechter binden als warme Luft. Die Luftfeuchtigkeit steigt – und damit das Risiko, dass sich irgendwo im Zimmer Kondenswasser bildet.

In solch einem Fall wären folglich die Mieter wegen nicht angepassten Wohn- beziehungsweise Heizverhaltens für den Schimmelbefall verantwortlich. Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen. Bevor man vorschnell die Miete kürzt und eine möglicherweise teure gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter riskiert, sollte man zunächst das eigene Heiz- und Lüftverhalten hinterfragen, um eigene Fehler auszuschließen.

Schimmelbildung in der Mietwohnung: Schwierige Beweisführung

Müssen Mieter beweisen, dass nicht sie die Verursacher des Schimmelbefalls sind, sondern vielmehr Baumängel das Problem hervorrufen? Nicht zwingend, meint Mieterschutzbund-Chef Deese: „Außergerichtlich kann man das als Mieter auch nicht.“ Zwar können Mieter privat einen Gutachter einschalten, der die Gegebenheiten vor Ort analysiert und die Ursache für die Schimmelschäden benennt - „aber dieses Gutachten hat keine gerichtsfeste Verwertbarkeit“, stellt der Rechtsberater klar. Das bedeutet: Landet der Fall vor Gericht, werden die Ergebnisse des privat veranlassten Gutachtens nicht berücksichtigt.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, beantragt ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren. „Hierbei bestellt das Gericht einen Gutachter, der herausfinden soll, wer verantwortlich ist“ erklärt Deese. Die Kosten für ein solches Verfahren – einige Hundert Euro Gerichtskosten plus Gutachterkosten von etwa 1.000 bis 2.000 Euro – trägt zunächst der Mieter. Nur im Falle eines bestätigten Baumangels kann er die Kosten an den Vermieter weiterreichen, so Deese.

Sind Sie als Mieter der Meinung, dass Sie sich nichts zuschulden haben kommen lassen, sollten Sie vor der tatsächlichen Mietminderung dennoch einige Schritte beachten. Wie Sie dabei am besten vorgehen, lesen Sie hier.

Vor Mietminderung: Beseitigung des Mangels

Zunächst müssen Mieter gemäß § 365c Abs. 1 BGB ihrem Vermieter den Schimmelbefall unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter diese Mängelanzeige, erlischt sein im § 365 BGB eingeräumtes Recht, eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen. Am besten setzt man bei der Mängelmitteilung direkt eine Frist, innerhalb derer die Vermieterin oder der Vermieter den Schaden beseitigen soll. Zusätzlich sollten Mieter in dem Schreiben erklären, dass sie die Miete unter Vorbehalt bezahlen. 

„Wenn der Vermieter nun lange Zeit nichts tut, kann der Mieter auch noch rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige die Miete mindern“, sagt Claus O. Deese. Diese Vorbehaltserklärung kann auf dem Überweisungsträger im Verwendungszweck abgegeben werden (beispielsweise „Miete Zahlung unter Vorbehalt“) oder auch in anderer Textform, etwa als Whatsapp-Nachricht.

Wie bemesse ich die Höhe der Mietminderung wegen Schimmel?

Reagiert die Vermieterin oder der Vermieter nicht, können Mieter im nächsten Schritt die Miete kürzen. Als Ausgangswert dient dabei stets die Bruttowarmmiete, also Nettomiete plus Betriebs- und Nebenkosten. Die Höhe der Kürzung hängt von den folgenden Faktoren ab:

  • Schwere des Mangels, beim Schimmelbefall also an der Intensität der Ausbreitung.
  • Wie stark werden die Mieter in der Nutzung ihrer Wohnung eingeschränkt?
  • Ist die Gesundheit der Bewohner durch den Schimmel gefährdet?

Für ein verschimmeltes Zimmer, das nicht mehr bewohnt werden kann, ist eine höhere Minderung der Miete angemessen. Bei kleinen Schimmelflecken an Fensterlaibungen sollte die Mietminderung deutlich geringer ausfallen. „Ist ein Zimmer unbenutzbar, kann man die Miete in Relation zur Wohnungsgröße mindern“, sagt Deese. Misst die Wohnung beispielsweise 80 Quadratmeter und das betroffene Zimmer acht Quadratmeter, beträgt die vom Mieterbund empfohlene Mietminderung zehn Prozent.

Tipp: Miete lieber moderat kürzen

Generell sollten Mieter nicht überzogen mindern, rät der Vorsitzende des Mieterschutzbundes. Denn das kann bei Zustandekommen eines Mietrechtsstreits nach hinten losgehen: Klagt der Vermieter auf Zahlung der gesamten Miete und das Gericht erkennt eine geringere Minderung als die vom Mieter angesetzte als gerechtfertigt an, muss der Mieter nicht nur die Differenz nachzahlen, sondern im ungünstigsten Fall auch zusätzlich einen Teil der Prozesskosten übernehmen.    

Bei Schimmelschäden sollte es nach Deeses Ansicht nicht darum gehen, Geld aus der Miete zu sparen, sondern die Wohnqualität wiederherzustellen, sprich den Schimmelbefall und dessen Ursache fachgerecht zu beseitigen. „Das Instrument der Mietminderung soll den Vermieter unter Druck setzen, sich um einen Mangel zu kümmern. Denn je länger er sich Zeit lässt, desto teurer wird es für ihn.“

Mietkürzungen aus Gerichtsurteilen nicht blind übernehmen

Da Streitigkeiten wegen Schimmel in der Wohnung sehr häufig vor Gericht landen, existieren entsprechend viele Urteile, die eine konkrete Minderungshöhe beinhalten. Die Bandbreite fällt sehr groß aus: Von fünf Prozent bis 80 Prozent, im Extremfall sogar 100 Prozent, berichtet Deese vom Mieterschutzbund aus seiner über 30-jährigen Berufserfahrung. Nachfolgend eine Auswahl an einschlägigen Gerichtsurteilen:

  • Sind im Kinderzimmer drei Wände von Schimmel befallen, ist eine Mietminderung von 20 Prozent gerechtfertigt (LG Bochum, 22.08.2003, Az. 10 S 52/02).
  • Tritt im Schlafzimmer Schimmel an den Wänden auf, gilt eine Mietminderung von 15 Prozent als angemessen (LG Berlin, 23.05.2014, Az. 65 S 524/13).
  • Schimmelschäden im Badezimmer rechtfertigen eine Mietminderung von zehn Prozent (AG Schöneberg, 10.04.2008, Az. 109 C 256/07).

Die Rechtsprechung zum Mangel Schimmelbefall lässt sich mit wenig Aufwand im Internet recherchieren. Die Minderungsquoten werden hierbei oft in Mietminderungstabellen dargestellt. Doch Vorsicht: „Jedes einzelne Urteil ist eine Einzelfallentscheidung, die nicht ohne Weiteres übertragbar ist“, sagt Claus O. Deese und rät deshalb davon ab, Minderungshöhen einfach zu übernehmen. Zu unterschiedlich seien die zugrundeliegenden Voraussetzungen. Im Zweifel sollten sich Mieter deshalb lieber Rat bei ihrem örtlichen Mieterverein oder bei auf Mietrecht spezialisierten Kanzleien suchen.

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