Wohnung verkaufen - In 10 Schritten zum Erfolg

Wohnung privat anbieten

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immonet.de und immowelt.de als starke Partner beim Wohnungsverkauf

immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Deshalb werden Sie zur Anzeigenaufgabe zur immowelt.de weitergeleitet. Dort erfassen und verwalten Sie zentral alle wichtigen Informationen und Bilder Ihrer Wohnung. Nach Buchung erscheint Ihr Wohnungsangebot online auf beiden Portalen immonet.de und immowelt.de.

Vorteile für ein Immobilienangebot auf beiden Portalen:

  • Noch mehr Anfragen - Ihre Anzeige erscheint nach Buchung Ihrer Anzeige online auf immonet.de und immowelt.de

  • 48 Millionen Visits pro Monat auf beiden Portalen (Messung Google Analytics, 01/2018)

  • Enorme Reichweite - Ihr Wohnungsangebot wird automatisch auf über 100 weiteren Top-Portalen wie Zeit Online, Spiegel Online, meinestadt.de uvm. veröffentlicht

  • Einfache Anzeigenerstellung - In wenigen Schritten ist Ihr Angebot zum Wohnungsverkauf sofort online

  • Sichere Bezahlung - Bezahlen Sie per Rechnung, Lastschrift, Kreditkarte oder Paypal

  • Individuelle Laufzeit ab 14 Tagen - Die Laufzeit verlängert sich automatisch und ist bis 24 Stunden vor Ablauf kündbar

Wohnung verkaufen – zum richtigen Preis

Eine enorme Tragweite hat beim Wohnungsverkauf die Bewertung der Immobilie. Schließlich geht es um eine große Summe und wer sich bei der Einwertung verkalkuliert, läuft Gefahr entweder einen Ladenhüter durch überhöhten Preis anzubieten oder weitaus weniger zu erzielen als möglich wäre. Folgende Verfahren werden zur Wohnungsbewertung eingesetzt.

 

Vergleichswertverfahren für Wohnungen die an Privatnutzer verkauft werden

Üblicherweise wird zur Bewertung des Objektes das Vergleichswertverfahren eingesetzt. Die tatsächlichen Verkaufspreise von Wohnungen in der Nähe der eigenen zu verkaufenden Immobilie dienen als Basis für dieses Verfahren. Es ergibt sich ein durchschnittlicher erzielbarer Quadratmeterpreis, der je nach Besonderheiten hinsichtlich der Ausstattung, des Objektzustandes und der Mikrolage angepasst wird. Mit einer kostenlosen Wohnmarktanalyse von immonet erhalten Sie eine aussagekräftige Immobilienbewertung für Ihre Wohnung.

 

Ertragswertverfahren für Wohnungen die an Kapitalanleger verkauft werden

Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, eine Gewerbeimmobilie oder gar ein Mehrfamilienhaus, also Immobilien bei denen Kaufinteressenten Kapitalanleger sind, so wird der Wert i.d.R. nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei spielt die erzielbare Rendite eine entscheidende Rolle. Wer eine vermietete Wohnung verkauft sollte sich eine kostenpflichtige Bewertung von einem Experten einholen.

 

Wichtig: Bedenken Sie, dass Angebotspreis und Verkaufspreis differieren und schlagen Sie auf die Ergebnisse der Analysen der Verkaufspreise noch etwa 5 - 10% auf. Haben Sie selbst den Wohnungswert anhand der Angebote auf immonet ermittelt, so können Sie davon ausgehen, dass hier bereits der Verhandlungsspielraum einkalkuliert wurde.

 

Wohnung professionell fotografieren lassen

Bilder sagen mehr als 1000 Worte – das gilt selbstverständlich auch für die Bilder die von Ihrer Wohnung für das Exposé und Inserate gemacht werden. Bedenken Sie, dass Sie beim Wohnungsverkauf so professionell wie möglich agieren sollten, damit Kaufinteressenten nicht vor einem Kauf Ihrer Wohnung zurückschrecken oder gar denken, sie hätten "leichtes Spiel" mit Ihnen, wenn es um die Preisverhandlungen geht. Räumen Sie Ihre Wohnung für den Fototermin auf, räumen Sie private Bilder weg (diese sind sonst online und im Exposé zu sehen) und putzen Sie die Wohnung blitzeblank. Beauftragen Sie einen professionellen Fotografen damit, Bilder von Ihrer Wohnung zu machen und denken Sie auch an Außenaufnahmen des Hauses. Wer selbst versierter Hobbyfotograf ist und über entsprechendes Equipment verfügt oder Freunde hat, die die Fotos machen können, kann diese Arbeit natürlich auch selbst in die Hand nehmen. Schauen Sie am besten einmal professionelle Exposés von Immobilienmaklern an und orientieren sie sich an der Qualität der Bilder.

 

Tipp: Ein 360°-Rundgang ist bei Kaufinteressenten sehr beliebt. Fragen Sie bei Ihrem Fotografen nach. Sie können diesen in das Inserat für Ihre Wohnung hochladen.

 

Exposé für Wohnungsverkauf erstellen

Das Exposé ist Ihr "Wohnungssteckbrief" für den Verkauf. Es kann entweder gleich im Wohnungsinserat für jeden Interessenten zum Download bereitstehen oder auf Anfrage versendet werden. In jedes Exposé gehören:

  • Fotos der Wohnung
  • Energieausweis (diesen erhalten Sie bei der Hausverwaltung)
  • Eckdaten zu Größe, Ausstattung, Hausgeld, erstmöglicher Bezugstermin, Angebotspreis
  • Beschreibung der Umgebung der Wohnung
  • Grundriss

Tipp: Auf unserer Seite Immobilienverkauf erhalten Sie umfangreiche Informationen dazu, wie Sie ein gutes Expose schreiben.

 

Unterlagen für den Wohnungsverkauf zusammenstellen

Die Unterlagen für den Wohnungsverkauf sind nicht nur wichtig, um den Kaufinteressenten umfangreiche Informationen bereitzustellen, sie werden auch unbedingt benötigt, damit diese ein Darlehen für die Immobilie aufnehmen können. Darum sollten Sie gut vorbereitet sein und Kaufinteressenten die Unterlagen auf einen Schlag bereitstellen.

 

Folgende Unterlagen benötigen Sie um Ihre Wohnung zu verkaufen:

  • Exposé (siehe Punkt 3, selbst erstellen)
  • Bemaßten Grundriss (von der Hausverwaltung)
  • Wohnflächenberechnung (ggf. von der Hausverwaltung oder selbst erstellen)
  • Teilungserklärung (von der Hausverwaltung)
  • Grundbuchauszug (nicht älter als 14 Tage, vom Grundbuchamt)
  • Gebäudeversicherungspolice (von der Hausverwaltung)
  • Aktuellen Jahreswirtschaftsplan (von der Hausverwaltung)
  • Information über die Höhe der Instandhaltungsrücklage (von der Hausverwaltung)
  • bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag
  • bei neueren Gebäuden: Baubeschreibung

Wichtig: Diese detaillierten Informationen gehören nicht in ein Inserat und werden erst weitergegeben, wenn ernsthaft Kaufinteresse bekundet wurde.

 

Wohnung inserieren und online Käufer finden

Sie haben nun alle Informationen zusammengetragen und können die Wohnung online inserieren. Das Inserat auf immonet.de ist schnell und einfach erstellt. Schritt für Schritt leitet unser System Sie durch den Inseratsprozess. Sobald Sie Ihr Verkaufsinserat auf immonet.de veröffentlicht haben, wird es auf der Webseite veröffentlicht.

 

Wohnung für Besichtigungen vorbereiten

Zu den Besichtigungsterminen sollte Ihre Wohnung sauber und aufgeräumt sein. Je weniger private Dinge in der Wohnung zu sehen sind, desto besser können Kaufinteressenten Ihre Phantasie spielen lassen und sich selbst in der Wohnung vorstellen. Arbeiten Sie auch mit Düften: Nicht ohne Grund geben amerikanische Immobilienmakler häufig den Tipp, einen Apfelkuchen im Ofen zu haben wenn die Interessenten kommen. Sie haben so gleich ein wohliges Gefühl. Auch der Duft von Zitrusnoten in Bädern hat eine positive Wirkung, denn er wird mit Sauberkeit verbunden. Scheuen Sie keine Mühlen – schließlich wollen Sie eine Wohnung verkaufen und der Käufer wird sich eine solch wichtige Investition gut überlegen.

 

Tipp: Informieren Sie sich zum Thema Wohnungsbesichtigung und lesen Sie unsere Tipps für den Wohnungskauf. Machen Sie sich diese Tipps für Kaufinteressentenzum Vorteil für ihren Verkauf zu nutzen.

 

 

 

Wohnung verkaufen – die Besichtigungen

Bevor die erste "richtige" Besichtigung ansteht, sollten Sie einen Besichtigungstermin im Rollenspiel proben. Lassen Sie sich zur Probe von einem Freund über Ihre Wohnung ausfragen. Auch die anschließenden Fragen bzgl. des Preises und Verhandlungsspielraums sollten Sie im Probedurchlauf genau durchspielen.

Kaufinteressenten werden versuchen, die Schwachstellen an Ihrer Immobilie zu identifizieren und daraufhin den Preis zu drücken. Eine vorherige Probe hilft dabei, sich auf gezielte Fragen vorzubereiten. Behalten Sie die Ruhe! Grundsätzlich gilt:

  • Planen Sie ausreichend Zeit für die Besichtigungen ein
  • Halten Sie alle Unterlagen über die Wohnung bereit
  • Treten Sie selbstsicher auf
  • Gewähren Sie Kaufinteressenten einen weiteren Besichtigungstermin

Wichtig: Sobald Sie einen Käufer gefunden haben, reservieren Sie die Wohnung für Ihn, stellen jedoch das Inserat noch nicht offline. Lassen Sie sich vor dem Einleiten weiterer Schritte wie z.B. dem vereinbaren eines Notartermins zur Beurkundung des Wohnungsverkaufes eine Finanzierungszusage vom Kaufinteressenten aushändigen. Ein Vorvertrag, der nicht notariell beurkundet wurde, ist übrigens wertlos. Hierauf können Sie verzichten.

 

Verhandlungen mit Kaufinteressenten führen

Bei den Verhandlungen kommt es zunächst darauf an, ob die Wohnung, die Sie verkaufen möchten sich in einer sehr begehrten Stadt und Lage befindet und Kaufinteressenten gar nicht mit einem großen Spielraum rechnen oder ob Sie eine Wohnung in einer eher unattraktive Gegend haben, die eventuell auch nicht besonders gut ausgestattet ist.

 

Es gilt: Je konkreter Sie den erzielbaren Marktpreis ermitteln (zum Beispiel mit unserer kostenlosen Wohnmarktanalyse) und zzgl. Verhandlungsspielraum veröffentlicht haben, desto weniger umständlich sollten die Preisverhandlungen ausfallen. In Hamburg, Köln oder München werden die Kaufinteressenten vermutlich weniger verhandeln als in ländlichen Regionen. Kalkulieren Sie Ihren Angebotspreis gleich mit einem Verhandlungsaufschlag von ca. 5%, dann können Sie dem Kaufinteressenten ein Erfolgserlebnis bieten und Ihre Wohnung zu Ihrem Wunschpreis verkaufen.

 

Notartermin für den Wohnungsverkauf

Wichtig zu wissen: Der Käufer Ihrer Wohnung hat die Notarwahl. Sie können zwar einen Notar vorschlagen, doch der Käufer bestimmt. Beim Notar erhält der Kaufinteressent auch einen Kaufvertragsentwurf. Dies ist in der Regel ein Standardwerk, welches an Ihre Eckdaten angepasst wird.

Letztendlich müssen Sie nur dafür sorgen, dass die Beurkundung tatsächlich stattfindet. Lassen Sie sich also unbedingt eine Finanzierungszusage für genau Ihr Objekt vom Kaufinteressenten überreichen, um keine Zeit mit Interessenten zu verschwenden, die letztendlich gar nicht kaufen könnten und um den schlimmsten Fall einer Kaufrückabwicklung zu vermeiden.

Es ist auch in Ordnung, bzgl. der Terminvereinbarung etwas Druck aufzubauen und den Kaufinteressenten zu einem Notartermin zu bewegen. Schließlich haben Sie für den Verkauf nicht ewig Zeit und auch Immobilienmakler agieren so. Der Notar holt sich für die Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug der Wohnung. Sie müssen zur Beurkundung Ihren Ausweis mitbringen, um sich als Eigentümer auszuweisen. Gibt es mehrere Eigentümer, so müssen diese alle zum Notartermin erscheinen oder einen Bevollmächtigten senden.

Weiterhin kann die Wohnung nur lastenfrei an den Käufer übergehen. Das bedeutet, dass etwaige Grundschulden, Hypotheken oder Ausübungsverbote aus dem Grundbuch gelöscht werden müssen. Sollte die Wohnung z.B. noch mit einer Grundschuld belastet sein, so regelt der Notar, dass die bisher finanzierende Bank etwaige Restdarlehenssummen aus der Kaufpreiszahlung erhält, bevor Sie als Verkäufer die Differenzsumme zum Verkaufserlös bekommen. Damit Sie die Wohnung bis zum tatsächlich erfolgten Eigentumsübergang nicht an weitere Interessenten verkaufen oder belasten können, wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Dies bedeutet, dass wenn der Wohnungsverkauf inkl. aller Formalitäten wie z.B. auch der Verwalterzustimmung und Zahlung der Grunderwerbsteuer vollzogen ist, der in der Auflassungsvormerkung genannte neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Dies ist dann die Auflassung.

 

Tipp: Schauen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug Ihrer Wohnung an und sprechen Sie bei Unklarheiten mit dem Notar über die Bedeutung der Eintragungen und eventuellen Handlungsbedarf.

 

Wohnung verkauft – Wohnungsübergabe

Erst wenn die Auflassung vollzogen ist, kann die Wohnung übergeben werden. Das bedeutet: Bevor der Käufer nicht als Eigentümer im Grundbuch steht, sollte auf keinen Fall eine Wohnungsübergabe stattfinden. Der Notar informiert Sie darüber, wenn der Eigentumsübergang vollzogen ist. Bereiten Sie ein Übergabeprotokoll vor und informieren Sie sich über den Ablauf der Wohnungsübergabe.

  • Verkaufsziele stecken

  • Immobilie bewerten - Preis festlegen

  • Unterlagen zusammenstellen

  • Haus vermarkten

  • Haus für den Verkauf vorbereiten

  • Besichtigung durchführen

  • Kaufvertrag aufsetzen

  • Verkauf beurkunden lassen

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