Gewerbeimmobilien von Büro bis Praxis

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Sind Sie auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie? Egal, ob Sie diese mieten, kaufen oder vermieten wollen: In unserem Ratgeber erfahren Sie, worin sich Büros und andere Gewerberäume von Wohnimmobilien unterscheiden und worauf Sie bei der Suche achten sollten.

Für Gewerbeimmobilien gilt das gewerbliche Mietrecht, das sich vom Wohnmietrecht vor allem in folgenden Punkten unterscheidet: 

  • Maklerprovision: Die Höhe der Maklerprovision ist bei gewerblich genutzten Immobilien nicht begrenzt. Bei Wohnimmobilien darf sie maximal zwei Monatskaltmieten betragen.
  • Kündigungsfrist: Gewerbemietverträge können von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Frist beträgt drei Monate zum Quartalsende. Ausnahme: Es wurde eine feste Laufzeit vereinbart.
  • Miethöhe: Für Gewerbeimmobilien gibt es keine Mietpreisbindung. Die Höhe der Miete ist damit reine Verhandlungssache. Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist allerdings nur nach vertraglicher Vereinbarung möglich.
  • Keine Eigenbedarfskündigung: Anders als bei Wohnimmobilien können Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien keinen Eigenbedarf anmelden. Fristlose Kündigungen sind zum Beispiel möglich, wenn die Miete nicht pünktlich bezahlt wird. Eine Begleichung der Mietschulden hebt die Kündigung nicht auf, wie das bei Wohnimmobilien der Fall ist.

Gewerbeimmobilien sind laut Bewertungsgesetz (§ 181 BewG) alle Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent „eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken“ dienen. Man unterscheidet sechs Arten von Gewerbeimmobilien:

  1. Produktionsimmobilien: z. B. Fertigungs- und Werkshallen
  2. Freizeitimmobilien: z. B. Fitnessstudios, Spielhallen, Indoor-Spielplätze
  3. Logistikimmobilien: z. B. Lagerhallen, Umschlagslager
  4. Büroimmobilien
  5. Handelsimmobilien: z. B. Supermärkte, Einzelhandelsgeschäfte, Einkaufszentren
  6. Spezialimmobilien: z. B. Bahnhöfe

Ein Gewerbemietvertrag unterliegt in Deutschland nur dem Vertragsrecht – nicht dem Mietrecht. Anders als bei Wohnmietverhältnis gibt es keine gesetzlichen Regelungen, die Mieter:innen besonders schützen. Karla Leyendecker, Branchenkoordinatorin Bau- und Immobilienwirtschaft der IHK Berlin, gibt daher folgende 3 Tipps für das Mieten von Gewerbeimmobilien:

  1. Informieren Sie sich genau über Immobilie und Standort
    „Informationen über den Standort in Form von Marktberichten gibt es bei Maklern und den örtlichen Kammern“, erklärt Leyendecker. Dort könne man sich auch über die üblichen Miethöhen informieren. Denn klassische Mietspiegel werden für Gewerbeimmobilien nicht veröffentlicht.
  2. Erkundigen Sie sich über geplante Baumaßnahmen
    „Vor der Anmietung sollten sich Interessierte bei den Versorgungsbetrieben und der Stadtverwaltung über geplante Baumaßnahmen erkundigen, um keine bösen Überraschungen zu erleben“, rät Leyendecker. Denn die Vermieter:innen müssten nicht darüber aufklären und wüssten häufig auch selbst nicht Bescheid.
  3. Ermitteln Sie die laufenden Kosten
    Mieter:innen sind für den vereinbarten Mietzeitraum an den Vertrag gebunden, auch wenn sie nicht die erhofften Umsätze erwirtschaften. In diesem Zusammenhang rät Leyendecker, das Gebäude auf den energetischen Zustand hin zu prüfen und sich umfassend über die Höhe der Nebenkosten zu informieren, die dann im Vertrag festgehalten werden. „Denn sonst können auf die Mieter schnell Kosten in Höhe einer zweiten Miete zukommen“, so die Koordinatorin.

Die wichtigsten Punkte im Gewerbemietvertrag

Auch wenn es selbstverständlich klingt, der Gewerbemietvertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden und folgende Punkte enthalten:

  • Vertragsparteien: Sie sind genau zu benennen. Dabei ist zu prüfen, ob der Vermieter bzw. die Vermieterin überhaupt zur Vermietung berechtigt ist – etwa wenn es sich um eine Form der Zwischenmiete handelt.
  • Mietobjekt: Die Gewerbeimmobilie sollte im Vertrag genau beschrieben werden: Größe und Lage, welche Räume nimmt allein der Mieter in Anspruch? Welche Flächen, etwa Parkplätze, werden gemeinschaftlich genutzt? Welche Bereiche stehen dem Mieter darüber hinaus zur Verfügung, zum Beispiel für Schilder oder Werbung an den Außenwänden? Zudem sollte der Mietzweck möglichst genau benannt werden.
  • Mietpreis: Neben der Miethöhe sollte auch die Form der Mietanpassung genau geregelt werden, damit Mieter:innen später keine böse Überraschung erleben. Möglich sind Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete.
  • Vertragslaufzeit: Für unbefristete Mietverträge gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende. Um eine plötzliche Kündigung zu vermeiden, sollten Mieter:innen ausdrücklich auf eine Vertragslaufzeit im Mietvertrag bestehen.
    Während für industrielle Fertigung oder Großgewerbe lange Laufzeiten sinnvoll sind, werden sich kleinere Geschäfte für kürzere Laufzeiten entscheiden. Für diese Mieter:innen ist eine einseitige Verlängerungsoption eine gute Lösung. Auch diese sollte schriftlich festgehalten werden.
  • Möglichkeit der Zwischenmiete: Sinnvoll kann es auch sein, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die es erlaubt, die Fläche zwischenzuvermieten oder selbstständig einen Nachmieter zu suchen. So kommen Sie vorzeitig aus dem Vertrag wieder raus, wenn sich das Unternehmen nicht rentiert. Auch für den Fall, dass Sie es verkaufen oder lediglich die Rechtsform ändern, ist eine entsprechende Klausel für eine einfache Übernahme der Immobilie empfehlenswert.
  • Vorkaufsrecht: Die Möglichkeit des Vorkaufsrechts ist für Mieter ebenfalls interessant – vor allem dann, wenn sie bauliche Maßnahmen am Objekt durchgeführt, also bereits investiert haben.
  • Weitere Punkte: Ebenfalls in den Mietvertrag gehören zum Beispiel die Form der Kaution sowie das Thema Schönheitsreparaturen

Eignet sich die Immobilie für den Gewerbezweck?

Prüfen Sie im Vorfeld, ob sich das Objekt überhaupt für Ihr Vorhaben eignet. So muss ein Lebensmittelhandel zum Beispiel einen Fliesenboden haben. Gesetzliche Vorgaben bestimmen, was Vermieter:innen baulich zur Verfügung stellen müssen – die Maßnahmen können jedoch auch von den Mieter:innen umgesetzt werden.

Darüber hinausgehende Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten sollten im Vertrag zu finden sein, ebenso die von Mieter:innen geplanten Maßnahmen und Investitionen. „Dies sollte dann auch in einer Mietanpassungsklausel festgehalten werden“, sagt Karla Leyendecker, Branchenkoordinatorin Bau- und Immobilienwirtschaft der IHK Berlin.

Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag

Konkurrenzschutz bedeutet, dass Vermieter:innen weitere Gewerbeflächen in der Nachbarschaft nicht an Unternehmen derselben Branche vermieten dürfen. Ein Friseur stellt so zum Beispiel sicher, dass kein weiterer Salon im Nachbargebäude eröffnet. 

Leyendecker empfiehlt dringend, eine Klausel zum Konkurrenzschutz in den Vertrag aufzunehmen. Damit die Regelung auch greift, sollte die Branche des Mieters möglichst genau benannt werden.

Wie bei Wohnimmobilien hinterlegen Mieter:innen von Gewerberäumen eine Mietkaution als Sicherheitsleistung. Allerdings ist die Handhabung dieser Kaution gesetzlich kaum geregelt und Vermieter:innen genießen viele Freiheiten.

Höhe der Mietkaution ist nicht begrenzt

Im Gegensatz zum Wohnmietrecht können Vermieter:innen die Höhe der Mietkaution bei Gewerbeimmobilien frei festlegen. In der Regel wählen sie einen Betrag, der den entstandenen Schaden im Falle von Mietausfall oder Beschädigungen der Immobilie ausreichend abdeckt. Die für Wohnimmobilien übliche Höhe von drei Monatsmieten darf deutlich überstiegen werden.

Vermieter ist nicht anlagepflichtig

Ein weiterer Unterschied zum Wohnmietrecht liegt darin, dass Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien nicht verpflichtet sind, die Kaution für die Mieter:innen zinsbringend anzulegen. Das heißt: Im Falle einer Insolvenz der Vermieter:in ist die Kaution nicht abgesichert, wenn sie nicht gesondert vom sonstigen Vermögen angelegt wird. Mieter:innen sollten daher um eine treuhänderische Anlageform bitten und diese schriftlich im Gewerbemietvertrag festhalten.

Nichtzahlung ist Kündigungsgrund

Wurde die Mietkaution vor Übergabe der Räumlichkeiten nicht bezahlt, ist dies ein berechtigter Kündigungsgrund. Häufig kommt es auch vor, dass Mieter:innen aufgrund von Mängeln am Objekt die Höhe der Kaution eigenmächtig heruntersetzen. Dies ist laut Gewerbemietrecht allerdings nicht gestattet und kann ebenfalls zu einer berechtigten Kündigung seitens der Vermieter:innen führen. Ihr Sicherungsbedürfnis wird in diesen Fällen gerichtlich höher bewertet.

Rückzahlung bei Mietende

Wurde das Mietverhältnis beendet, müssen die Vermieter:innen die Kaution nach einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist zurückerstatten. Die Abrechnungsfrist ist gesetzlich nicht geregelt, beträgt aber üblicherweise 3 bis 6 Monate. Nach 3 Jahren verjährt nach § 195 BGB der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution. Achten Sie daher darauf, bei Nichtzahlung rechtzeitig rechtliche Schritte einzuleiten.

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie mieten wollen, müssen Sie Freiberufler:in sein (das sind bestimmte Berufsgruppen wie Archikt:innen, Autor:innen, Ärzt:innen oder Anwält:innen) oder ein Gewerbe anmelden. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zur Gewerbeanmeldung.

Wer muss sich anmelden?

Gewerbetreibende können und müssen das Gewerbe selbst beantragen. Bei einem Einzelunternehmen ist dies der Inhaber bzw. die Inhaberin, bei einer Personen- oder Kapitalgesellschaft der Geschäftsführer oder die Geschäftsführerin. Freiberufler bilden eine Ausnahme. Sie sind nicht dazu verpflichtet, ein Gewerbe anzumelden und müssen demnach auch keine Gewerbesteuer zahlen. Unter § 18 des Einkommensteuergesetzes sind alle freien Berufe aufgelistet.

Wo kann ich mein Gewerbe anmelden?

Die Anmeldung ist im zuständigen örtlichen Gewerbe- oder Ordnungsamt möglich. Häufig befinden sich die Ämter im Bürgerhaus, Rathaus oder Bezirksamt.

Tipp: In vielen Gemeinden können die Anmeldeformulare vorab über die Webseite der Stadtverwaltung heruntergeladen und zu Hause in Ruhe ausgefüllt werden.

Was brauche ich für die Gewerbeanmeldung?

Neben dem Antrag zur Gewerbeanmeldung müssen Sie einen gültigen Personalausweis vorlegen. Ausländische Unternehmer benötigen einen Reisepass mit Meldebescheinigung sowie eine gültige Aufenthaltsgenehmigung. Je nach Art des Gewerbes sind weitere Unterlagen wie zum Beispiel ein polizeiliches Führungszeugnis erforderlich.

Wie viel kostet eine Gewerbeanmeldung?

Die Anmeldekosten fallen in den Städten unterschiedlich hoch aus und liegen zwischen 10 und 60 Euro. Hinzu kommen in einigen Fällen weitere Gebühren, etwa für das Ausstellen eines Führungszeugnisses.

Was geschieht nach der Anmeldung?

Nach der Prüfung Ihrer Anmeldeformulare wird der Gewerbeschein erteilt. Eine Kopie geht automatisch an die Industrie- und Handelskammer (IHK) sowie das Finanzamt. Haben Sie angegeben, Mitarbeiter:innen zu beschäftigen, wird auch die Agentur für Arbeit informiert. Je nach Art des Gewerbes erhalten das Handelsregistergericht, die Berufsgenossenschaft, das staatliche Gewerbeaufsichtsamt sowie das Eichamt ebenfalls eine Benachrichtigung.

Das Finanzamt schickt Ihnen kurz darauf einen steuerlichen Erfassungsbogen, in dem Sie unter anderem Ihre ungefähren Ausgaben, Umsätze und Gewinne angeben müssen. Je nach Höhe des Gewinns muss eventuell eine Einkommenssteuervorauszahlung entrichtet werden.

Wenn Sie Mitarbeiter:innen beschäftigen, erhalten Sie eine Betriebsnummer von der Agentur für Arbeit. Sie werden außerdem von der IHK als Pflichtmitglied aufgenommen und müssen ab einem Jahresgewinn von 5.200 Euro einen Mitgliedsbeitrag zahlen.

Wer eine Immobilie anmietet, um darin ein Gewerbe zu betreiben, muss gewisse Vorschriften beachten. Diese sind in der Arbeitsstättenverordnung festgelegt und dienen dazu, die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter:innen zu erhalten.

1. Raumgröße

Wie groß der Raum sein muss, hängt von der Anzahl der Beschäftigten und ihrer Tätigkeit ab. Als Faustregel gilt: Einzel- oder Zweierbüros müssen jeweils mindestens 8 Quadratmeter pro Mitarbeiter bieten. Gruppenbüros mit 3 Arbeitsplätzen oder mehr sollten mindestens 10 Quadratmeter Platz pro Person gewährleisten.

Ein eventueller Mehrbedarf entsteht bei Beschäftigten mit körperlichen Beeinträchtigungen oder je nach Tätigkeit auch durch die Notwendigkeit von großen Ablageflächen, Archiven oder mehreren PCs am Arbeitsplatz. Werden im Büro Kunden empfangen oder Meetings abgehalten, muss auch dafür der Raum entsprechend größer sein.

2. Größe des Arbeitsplatzes

Um sich am Arbeitsplatz frei bewegen zu können, muss jedem Angestellten eine unverstellte Bodenfläche von 1,5 Quadratmetern zur Verfügung stehen. Dabei ist wichtig, sich ungehindert zu Schränken, Türen und Fenstern bewegen zu können. Sind mehrere Arbeitsplätze nebeneinander angeordnet, gilt ein Mindestabstand von 1,20 Metern zwischen den Beschäftigten.

3. Ausstattung des Arbeitsplatzes

Laut Arbeitsstättenverordnung muss ein Büroarbeitsplatz den aktuellen technischen, arbeitsmedizinischen, hygienischen und ergonomischen Standards entsprechen. Dazu gehört zumindest, dass sich Bürostuhl und Bildschirm individuell einstellen lassen. Der Schreibtisch muss laut Empfehlung der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin mindestens 160 x 80 Zentimeter groß sein.

4. Sicherheit

Alle Beschäftigten müssen im Notfall von jedem Arbeitsplatz aus schnell fliehen können. Die sogenannten Verkehrswege – die Wege zwischen den Arbeitsplätzen, Fenstern und Türen – müssen dafür an jeder Stelle mindestens 87,5 Zentimeter breit und frei von Stolpergefahren sein. Fluchtwege dürfen laut Gesetz nicht länger als 35 Meter bis zum nächsten sicheren Bereich sein und müssen als solche eindeutig gekennzeichnet werden.

5. Arbeitsplatzbedingungen

Weitere entscheidende Faktoren bei Büroräumen sind die Luftzirkulation, die Beleuchtung und der Geräuschpegel.

  • Für alle Beschäftigten sollte jederzeit ausreichend Atemluft zur Verfügung stehen. Um dies zu gewährleisten, ist auch hier eine bestimmte Raumgröße sowie Raumhöhe erforderlich.
  • Ebenso bedeutsam als gesundheitserhaltender Faktor ist die Raumbeleuchtung. Hoch im Kurs steht bei den meisten Beschäftigten das natürliche Tageslicht. Aber besonders in Großraumbüros ist eine Ausleuchtung mit Tageslicht an vielen Arbeitsplätzen nicht realisierbar. Hier muss eine Lichtquelle mit mindestens 750 Lux zur Verfügung stehen.
  • Um konzentriertes Arbeiten zu ermöglichen, sollte die Arbeitsplatzumgebung möglichst frei von jeglichen Geräuschquellen sein. Der Lautstärkepegel darf nicht höher als 70 Dezibel sein, bei überwiegend geistigen Tätigkeiten sogar nicht mehr als 55 Dezibel.

Lage, Größe, Ausstattung und Kosten einer Gewerbeimmobilie entscheiden darüber, ob Sie und Ihre Mitarbeiter:innen sich im Büro wohlfühlen und produktiv arbeiten können. Auf diese 5 Punkte sollten Sie achten:

1. Verkehrsanbindung

Damit potenzielle Kund:innen und Mitarbeiter:innen das Büro einfach und schnell erreichen können, sollte eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel vorhanden sein. Stadtnahe Büroräume sind allerdings meist deutlich teurer als Immobilien in Randbezirken oder Industriegebieten.

Abhängig von Ihrer Branche und Ihrer Zielgruppe sollten Sie abwägen, ob sich eine zentrale, teure Lage dennoch rentiert. Empfangen Sie selten Kunden, lohnt sich möglicherweise eher ein Büro außerhalb des Stadtzentrums. Erkundigen Sie sich im Voraus über den Ruf des jeweiligen Stadtteils, damit die Umgebung sich möglichst positiv auf das Image Ihres Unternehmens auswirkt.

2. Ausreichend Fläche

Achten Sie darauf, dass die Größe der Büroräume in Relation zur Anzahl Ihrer Mitarbeiter:innen steht. Kleine beengte Räume sorgen für Stress und demzufolge auch für einen Leistungsabfall. Der Mindestbedarf lässt sich einfach berechnen. Als Faustregel gilt: Büros mit 1 bis 2 Arbeitsplätzen sollten mindestens 8 qm pro Mitarbeiter groß sein und Gruppenbüros mit 3 Arbeitsplätzen oder mehr mindestens 10 qm Platz pro Mitarbeiter bieten. Nach der Anzahl der Mitarbeiter sowie der Branche des Unternehmens richtet sich auch der Bedarf nach weiteren Räumlichkeiten wie Küche, Aufenthaltsraum, Serverraum, Besprechungsraum oder Lager.

3. Angemessener Mietpreis

Je nach Lage, Größe und Ausstattung herrschen enorme Preisunterschiede. Bei der Kalkulation der Miete sollten Sie die Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung und Kommunikation im Vorfeld genau kalkulieren.

Denken Sie an die Gewerbesteuer

Die Sätze für die Gewerbesteuer schwanken von Stadt zu Stadt. Erkundigen Sie sich vor der Anmietung eines Büros über die genaue Höhe. Besonders kleinere Unternehmen oder Start-Ups übernehmen sich schnell mit den monatlichen Ausgaben, wenn diese falsch eingeschätzt wurden.

4. Zeitgemäße Ausstattung

Bei der Ausstattung gilt es darauf zu achten, dass diese funktional, modern und energiesparend ist. Die Büroräume sollten über eine ausreichende technische Infrastruktur verfügen. Gibt es eine leistungsstarke und störungsfreie Telefon- und Internetverbindung? Haben Sie einen guten Handyempfang? Sind genügend Steckdosen vorhanden? Außerdem sollten die Küche und der Sanitärbereich modern und gepflegt sowie Böden, Wände und Fenster in einem einwandfreien Zustand sein.

Für ein angenehmes Raumklima und um Kosten zu sparen, sind ausreichend Heizkörper, eine moderne Heiztechnik sowie eine gute Isolierung der Wände von Bedeutung. Achten Sie in der Objektbeschreibung auf die Verbrauchswerte der Immobilie und vergleichen Sie diese mit anderen Objekten.

5. Details im Mietvertrag

Ein Gewerbemietvertrag unterliegt im Gegensatz zu einem privaten Mietvertrag nicht dem gesetzlichen Mietrecht und kann daher frei gestaltet werden. Umso wichtiger ist es, ihn vor der Unterzeichnung genau zu prüfen. Achten Sie auf individuell festgelegte Vereinbarungen wie Kündigungsfrist, Nebenkostenpauschale, Mindestvertragslaufzeit sowie die Option auf Vertragsverlängerung oder Untervermietung.

i Kostenlos inserieren können private Anbieter, die in den letzten 24 Monaten keine Objekte auf immowelt.de inseriert haben. Dies gilt deutschlandweit für alle Immobilien, die zur Miete auf immowelt.de mit einem 14- Tage-Einsteigerpaket eingestellt werden. Die Anzeige kann jederzeit mindestens 1 Tag vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden. Ansonsten verlängert sie sich automatisch, bis sie vom Anbieter gekündigt wird. Bei Verlängerung gelten die aktuell gültigen allgemeinen Preise.