Zwei Männer schütteln sich in einem Maklerbüro die Hände.

Das Bestellerprinzip bei
Vermietung und Verkauf

© gradyreese / iStock

Wer einen Makler bestellt, zahlt die Provision. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip, beim Verkauf die Provisionsteilung. Erfahren Sie hier, was Sie als privater Anbieter zum Bestellerprinzip wissen sollten, für welche Immobilien es nicht gilt und wie Sie die Maklerkosten von der Steuer absetzen.

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  • Früher mussten Mieter:innen und Käufer:innen die Maklergebühren meist alleine zahlen.
  • Seit 2015 gilt bei der Vermietung das Bestellerprinzip: Die Person, die einen Makler beauftragt, zahlt die Provision in voller Höhe.
  • Beim Verkauf gibt es seit Ende 2020 eine Provisionsteilung: Wer den Suchauftrag stellt, zahlt mindestens 50 Prozent der Maklercourtage.
  • Durch die Gesetzesänderungen sollten Mieter:innen und Käufer:innen finanziell entlastet werden.

Seit 2015 gilt bei Vermietungen das Bestellerprinzip: Wer die Vermittlung beauftragt, trägt die Kosten zu 100 Prozent. Bevor das neue Wohnungsvermittlungsgesetz in Kraft getreten ist, konnten Vermieter:innen die Maklerprovision noch an die Mietinteressenten weiterreichen. Das ist mit dem Bestellerprinzip nicht mehr möglich.

Wie kann ich als Vermieter:in die Maklerprovision umgehen?

Es gibt vor allem zwei Möglichkeiten, wie Sie als Vermieter:in die Maklerprovision umgehen:

  1. Sie kümmern sich selbst um die Mietersuche. Hier finden Sie Tipps, wie Sie passende Mieter finden.
  2. Sie lassen sich finden. Wenn Mieter:innen selbst einen Suchauftrag stellen, tragen sie die Maklerkosten. Wichtig ist dabei, dass Sie als Vermieter:in nicht auch einen Vertrag mit dem Immobilienmakler geschlossen haben: Ihre Immobilie darf noch nicht im Portfolio des Maklers sein, wenn Wohnungssuchende den Auftrag stellen.

Denkbar wäre zudem, die Provisionskosten über eine höhere Miete wieder reinzuholen.

Achten Sie aber darauf, dass Ihr Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zu sehr überschreitet. In vielen Städten gibt es eine Form der Mietpreisbremse. Eine zu hohe Miete kann außerdem geeignete Mieter:innen abschrecken.

Ein Maklervertrag ist Pflicht

Um feststellen zu können, wer den Makler (zuerst) beauftragt hat, ist ein schriftlicher Maklervertrag nötig. Mündliche Absprachen sind unwirksam. Lesen Sie hier mehr zum Maklervertrag.

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Auch beim Immobilienkauf gilt das Bestellerprinzip. Dabei handelt es sich allerdings um einen Provisionssplit: Der Besteller oder die Bestellerin zahlt mindestens 50 Prozent der Courtage. In vielen Bundesländern war dies bereits vor der Gesetzesänderung im Dezember 2020 der Fall. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlten aber meist Käufer:innen die volle Provision.

Wie ist die Provisionsteilung beim Immobilienverkauf geregelt?

Es gibt drei Varianten der Provisionszahlung:

  1. Doppelprovision: Makler:innen schließen sowohl mit Käufer:in als auch mit Verkäufer:in einen Vertrag. Der Anteil muss für beiden Parteien gleich hoch sein.
  2. Abwälzung: Wenn Sie als Verkäufer:in den Makler beauftragen, können Sie im Nachhinein bis zu 50 Prozent der Gebühren an die Käufer:innen weiterreichen. Sie müssen aber zuerst zahlen.
  3. Reine Innen-oder Außenprovision: Wenn sich beide Parteien einig sind, können sie auch eine reine Innenprovision (Verkäufer:in zahlt die gesamte Provision) oder Außenprovision (Käufer:in zahlt die gesamte Provision). Letzteres ist aber nur möglich, wenn alleine der Kaufinteressent den Makler beauftragt hat. 

Darf ich meinen Anteil an der Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen?

Entsprechende Klauseln im Kaufvertrag sind in der Regel unwirksam. Grundsätzlich dürfen Sie den Kaufpreis aber frei wählen und können den Preis von Anfang an höher ansetzen. Die Frage ist, wie viel potenzielle Käufer:innen bereit sind, den Preis zu zahlen. Auch hier kann eine zu hohe Summe abschrecken.

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Das Bestellerprinzip gilt nur für Privatpersonen und Wohngebäude, nicht aber für:

  • Ferienimmobilien
  • Baugrundstücke
  • Gewerbeimmobilien
  • Gewerblich betriebenen Immobilienhandel
  • Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Als Vermieter:in dürfen Sie die Maklerkosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Dadurch müssen Sie weniger Mieteinnahmen versteuern.

Wenn Sie als Verkäufer:in Spekulationssteuer zahlen müssen, mindert die Maklerprovision ebenfalls den zu versteuernden Gewinn.

  • Sie haben wenig Zeit: Inserat erstellen, Anfragen beantworten, Besichtigungen durchführen: Die Selbstvermarktung einer Immobilie ist aufwendig. Wenn Sie beruflich eingespannt sind oder aus anderen Gründen wenig Zeit haben, nehmen Ihnen Makler:innen viele Aufgaben ab.   
  • Die Immobilie ist weit von Ihrem Wohnort entfernt: Auch wenn Sie Objekte in einer anderen Stadt besitzen und einen weiten Weg für Wohnungsbesichtigungen zurücklegen müssten, kann sich ein Makler trotz Bestellerprinzip lohnen.
  • Sie bieten mehrere Immobilien an: Auch Eigentümer:innen mit mehreren Objekten sparen mit einem Immobilienmakler Zeit und Aufwand.
  • Es gibt eine geringe Nachfrage: Ist die Immobilie sanierungsbedürftig oder die Lage wenig begehrt, haben Profis oft größere Chancen, sie doch noch zu vermitteln.  
  • Verkauf: Beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf gibt es viele Punkte zu beachten, bei denen Sie ein Makler beraten kann. Er oder sie unterstützt auch bei der Preisverhandlung.

Tipp: So finden Sie einen serösen Makler

Nutzen Sie unsere kostenlose Maklerempfehlung, um vertrauenswürdige Vermittler:innen zu finden. Wir haben alle Anbieter anhand mehrerer Kriterien wie Erfahrung, Marktkenntnis, Qualifikation oder Mitgliedschaft in einem Fachverband geprüft.

Vor allem in Städten und Regionen mit hoher Nachfrage lohnt sich oft die Selbstvermarktung. Der Vorteil für Vermieter:innen: Sie sind von Anfang an dabei und erhalten einen persönlichen Eindruck von den Interessent:innen. Sie sollten allerdings genügend Zeit mitbringen und Lust haben, sich mit Themen rund um Verkauf und Vermietung zu beschäftigen.

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