Das Bestellerprinzip bei Immobilien: Vorteile und Nachteile

Bestellerprinzip
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Der eine gibt die Leistung in Auftrag, zahlen muss ein anderer. So sah es lange Zeit aus, wenn eine Wohnung zur Vermietung stand. Während der Vermieter den Makler engagierte, musste der Mieter für die Courtage aufkommen. Dem macht das Bestellerprinzip ein Ende. Seit dem 1. Juni 2015 heißt es: Wer den Makler bestellt, der zahlt ihn auch. Das Gesetz soll vor allem die Mieter schützen. Doch was bedeutet es für die Vermieter? Immonet hat die Vor- und Nachteile zusammengefasst.

Das Bestellerprinzip gilt nur für Vermietungen

Eines vorweg: Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietverhältnisse. Wird eine Immobilie verkauft, kann der Makler grundsätzlich sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer einen Makler-/Provisionsvertrag abschließen.

Viele Vermieter befürchten, allein auf den Kosten sitzen zu bleiben. Doch sie können Maklerkosten auf die Miete umlegen. „In Regionen mit Mietpreisbremse wird das aber vielleicht nicht vollständig möglich sein“, sagt Inka-Marie Storm, Referentin beim Eigentümerverband Haus und Grund. Betroffen sind von der Ausnahme Gebiete, in denen die Miete überdurchschnittlich steigt. 

Zudem trugen die Wohnungsbesitzer in Regionen und Städten mit einer geringen Nachfrage nach Wohnungen – wie im Ruhrgebiet oder Teilen Ostdeutschlands – schon vor der Änderung die Maklercourtage selber. Die gesetzliche Neuregelung war für sie keine große Umstellung. Storm sieht diesen Trend bundesweit im Kommen. „Viele werden sich einen Makler nicht mehr leisten wollen, wenn sie ihn selbst bezahlen müssen.“

Die direkte Eigenvermarktung des Objekts bietet Immobilienbesitzern aber auch Vorteile: Wohnungen, die ohne Makler und Courtage vermietet werden, erzielen auf dem Markt zumeist größeres Interesse.

Keine Angst vor der Eigenvermarktung

Vor allem in Märkten mit einer hohen Nachfrage lässt sich leicht ein Mieter finden. In Regionen, in denen eine niedrige Nachfrage nach Wohnraum herrscht, ist es ohnehin ratsam, nicht allein auf einen Makler zu setzen. Storm gibt zu bedenken: „Für die Vermieter bedeutet das aber auch einen höheren organisatorischen Aufwand.“

Wer ein Objekt vermieten möchte, sollte sich mit dem Mietrecht auskennen und sich über Vermarktungsmöglichkeiten informieren. Er muss ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie erstellen, diese bewerben, telefonisch gut erreichbar sein und Besichtigungen organisieren. Dafür ist der Vermieter von Anfang an dabei und bekommt früh einen persönlichen Eindruck von den Interessenten. Für viele Immobilienbesitzer ist das trotz des erhöhten Aufwands durchaus ein Plus.

Ausnahme: Wer Objekte besitzt, die weit vom eigenen Lebensmittelpunkt entfernt sind, oder wer beruflich sehr eingespannt ist, für den wird sich ein Makler trotz des Bestellerprinzips lohnen.

Ob mit oder ohne Makler: Die Verantwortung für die Wahl des Mieters und einen rechtlich verbindlichen Mietvertrag tragen Immobilienbesitzer immer selbst.

Beratung und Hilfe

Wer unsicher ist, sollte sich Rat und Hilfe holen. Eigentümerverbände bieten Beratungen an, auch die Wohnungsverwaltungen sind gute Ansprechpartner, wenn es um Fragen zum Mietrecht geht.

Eine Herausforderung, vor der Vermieter immer wieder stehen, ist die Festlegung der Miethöhe. Nicht nur Makler geben da Hilfestellung. Wer sich in diesem Punkt unsicher ist, hat auch die Möglichkeit, sich von unabhängigen Experten beraten zu lassen. „Zudem ist der örtliche Mietspiegel eine gute Basis zur Orientierung, dann muss die Qualität der Wohnung und die Lage noch richtig eingeordnet und berücksichtigt werden“, erklärt Storm.

Mieter werden aktiver

Einige Experten sind der Meinung, dass das Bestellerprinzip auch das Wohnungssuchverhalten von Mietern verändert und die Vermieter davon profitieren. So rechnen Fachleute damit, dass immer mehr Wohnungssuchende selbst inserieren. Für Vermieter eröffnen sich dadurch neue Möglichkeiten: Sie können durch das Studieren von Suchanzeigen ihren Arbeitsaufwand reduzieren. Außerdem dürfte auf diese Weise das Finden eines neuen Mieters schneller gelingen.

Denn gerade in Großstädten und Märkten mit einem geringen Wohnungsangebot melden sich auf Wohnungsinserate oft Hunderte von Interessenten. Für den Vermieter bedeutet das: viele Besichtigungen, bevor er aus einem Pool von Bewerbern wählen kann. Denn ob bei den ersten Interessenten geeignete – zum Beispiel langfristige – Mieter dabei sind, ist nicht gesagt.

Mit Hilfe der Inserate von Wohnungssuchenden können Immobilienbesitzer schon vor der Besichtigung eine Auswahl möglicher Mieter treffen. Diese werben für sich: Neben ihren Wünschen rund um die Wohnung informieren die Suchenden auch über die für den Vermieter wichtigsten Eckpunkte: Liquidität, Zuverlässigkeit und regelmäßige Einnahmen. Vermieter sollten nämlich in jedem Fall die Bonität der neuen Mieter prüfen. Aber auch persönliche Sympathien können entscheidend sein.

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