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Immobilie privat online verkaufen
immonet.de und immowelt.de als starke Partner beim Immobilienverkauf

Wie Sie die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden

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Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung steuerfrei zu verkaufen, wenn Sie:

  • Lange genug warten: Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren (ab Unterzeichnung des Kaufvertrags) wieder verkaufen. Nach den zehn Jahren entfällt die Spekulationsfrist.
  • Selbst in der Immobilie wohnen: Wenn Sie vor dem Verkauf mindestens zwei volle Kalenderjahre selbst in dem Objekt gewohnt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.
  • Keinen bzw. wenig Gewinn machen: Besteuert wird nur auf den Gewinn aus dem Immobiliengeschäft. Bis zu 600 Euro pro Jahr sind steuerfrei.

Selbst wenn Sie um die Spekulationssteuer nicht herumkommen, können Sie Ihre Immobilie auf unseren Portalen privat anbieten und somit Maklerprovision sparen.

immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Deshalb werden Sie zur Anzeigenaufgabe zu immowelt.de weitergeleitet. Dort erfassen und verwalten Sie zentral alle wichtigen Informationen und Bilder Ihrer Immobilie. Nach Buchung erscheint Ihr Angebot online auf beiden Portalen.

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Privatpersonen zahlen Steuer auf sämtliche Einnahmen: Lohn, Gehalt, Miet- und Pachteinnahmen sowie sonstige Einkünfte. Gewinne aus Geldanlagen wie Aktien werden mit der Abgeltungssteuer (früher: Kapitalertragsteuer) belegt. Das Pendant für Immobilien ist die Spekulationssteuer. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf zählt zu den privaten Veräußerungsgeschäften nach §§ 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Es umfasst zum Beispiel auch Gewinne aus Gold oder Bitcoins.

Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen und vor dem Verkauf nicht mindestens zwei volle Kalenderjahre selbst darin gewohnt haben. Die Frist beginnt nicht erst mit der Eigentümerumschreibung im Grundbuch, sondern bereits an dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschreiben wurde.

Auch in diesen Fällen kommt es zu einer Besteuerung:

  • Verkauf gemischt genutzter Immobilien: Die Spekulationssteuer wird anteilig berechnet. Der selbstgenutzte Teil des Hauses wird nicht besteuert.
  • Verkauf nach einerScheidung: Wird im Rahmen einer Gütertrennung vereinbart, dass ein Ehepartner das Haus bekommt, beginnt die Spekulationsfrist von neuem. Er oder sie kann die (nicht selbstgenutzte) Immobilie frühestens in zehn Jahren steuerfrei verkaufen. (Mehr lesen Sie in unserem Ratgeber Gemeinsame Immobilie: Regelungen nach der Trennung)
  • Entnahme aus dem Betriebsvermögen: Auch wenn Sie eine Immobilie vom Betriebs- in Ihr Privatvermögen überführen, beginnt die Spekulationsfrist erneut.

Wann nach dem Verkauf muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Den Gewinn aus dem Immobilienverkauf geben Sie in der jährlichen Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs unter „Sonstige Einkünfte“ an. Mit dem anschließenden Steuerbescheid vom Finanzamt erfahren Sie, wie hoch die Spekulationssteuer ist. Sie zahlen also in der Regel im Jahr nach dem Verkauf.  

Anders als bei der Abgeltungssteuer für Kapitalerträge (25 Prozent) gibt es für die Spekulationssteuer keinen festen Prozentsatz. Der Spekulationsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz errechnet. Als Faustregel können Sie davon ausgehen, dass circa 40 Prozent des Verkauferlöses ans Finanzamt gehen.

So ermitteln Sie den Spekulationsgewinn

Die Höhe des Spekulationsgewinns berechnen Sie, indem Sie vom Verkaufspreis folgendes abziehen: 

Diese Kosten mindern Ihren Spekulationsgewinn:

Beim Kauf der Immobilie:

Beim Verkauf der Immobilie:

Freigrenze beim Immobilien- und Grundstücksverkauf

Bleibt Ihr Spekulationsgewinn unter der Freigrenze (§ 23 EStG) von derzeit 600 Euro, müssen Sie keine Steuer zahlen. Ab 601 Euro muss der Spekulationsgewinn allerdings in voller Höhe besteuert werden.

Spekulationssteuer senken durch Kaufpreis-Ratenzahlung

Um weniger Spekulationssteuer zu zahlen, können Sie möglicherweise eine Kaufpreis-Ratenzahlung über mehrere Jahre vereinbaren. So verteilen Sie Ihren Gewinn auf einen entsprechend langen Zeitraum und unterschreiten eventuell die 600-Euro-Freigrenze. Lassen Sie sich am besten von Steuerexpert:innen beraten.

Persönlicher Steuersatz und Spekulationssteuer

Wie viel vom Spekulationsgewinn Sie versteuern müssen, hängt von der Höhe Ihres Gesamteinkommens ab. Je höher die Einkünfte, desto höher der Steuersatz. Achtung: Selbst, wenn Sie Gering- oder Mittelverdiener sind, kann Ihr Einkommenssteuersatz durch den Verkaufserlös stark steigen.

Beispiel: Frau Maier hat im Jahr 2020 ein zu versteuerndes Einkommen von 30.000 Euro. Da Sie wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten kommt, verkauft sie im September 2020 ihre vermietete Eigentumswohnung vor Ablauf der Spekulationsfrist. Der Spekulationsgewinn beträgt 70.000 Euro. Ihre Gesamteinnahmen im Jahr 2020 steigen so auf 100.000 Euro. Damit zahlt sie den Spitzensteuersatz von 42 Prozent.

Höchst-Steuersätze im Jahr 2021:

Spitzensteuer

Höhe

42%

ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen (Einzelveranlagung) von:

57.919 €

ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen (Zusammenveranlagung) von:

115.838 €

Reichensteuer

Höhe

45%

ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen (Einzelveranlagung) von:

274.613 €

ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen (Zusammenveranlagung) von:

549.226 €

Ab wann ist der Grundstückshandel gewerblich?

Aufgrund der niedrigen Bauzinsen sind Immobilien eine beliebte private Kapitalanlage. Aber Achtung: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien oder unbebaute Grundstücke verkaufen, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. In diesem Fall müssen Sie alle Gewinne versteuern und zusätzlich Gewerbesteuer zahlen. Allerdings ist auch eine Verlustrechnung möglich: Wenn Sie eine Immobilie mit Verlust verkaufen, können Sie diesen mit dem Gewinn anderer Immobilienverkäufe verrechnen.

Im Jahr 1999 wurde die Spekulationsfrist für Grundstücke und Immobilien von zwei auf zehn Jahre angehoben. Der Grund: Immobilien sollen in erster Linie Wohnraum bieten und keine reinen Spekulationsobjekte sein. 

Wie verhält es sich mit geschenkten oder geerbten Immobilien und Grundstücken? Bei einer Erbschaft übernehmen Sie grundsätzlich auch die Spekulationsfrist der verstorbenen Person. Hat diese die Immobilie drei Jahre vor ihrem Tod gekauft, läuft die Frist noch sieben Jahre. Gleiches gilt bei einer Schenkung. Es zählt der Zeitpunkt, zu dem der Schenkende die Immobilie erworben hat.

Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft und lösen Sie die Miterben aus, so zählt diese Zahlung zu den Anschaffungskosten. Sie müssen zehn Jahre warten (oder zwei volle Kalenderjahre selbst darin wohnen), bis Sie die Immobilie ohne Besteuerung verkaufen können.

Tipp: Steuerberatungskosten lassen sich vom Gewinn absetzen

Eine Steuerberatung vor dem Immobilienverkauf ist fast immer sinnvoll. Das Beraterhonorar zählt zu den Verkaufskosten, die den Verkaufsgewinn und somit die Steuer mindern.

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