Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf - Das müssen Sie wissen

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Was ist die Spekulationssteuer?

Eine Privatperson muss nicht nur eine Steuer auf ihr Einkommen entrichten, auch bei Gewinnen aus privaten Veräußerungen oder Einkünften aus Wertpapieranlagen können Abgaben entstehen. Im Falle eines Immobilienverkaufs ist dies die sogenannte Spekulationssteuer. Die gesetzliche Grundlage hierzu findet sich in den §§ 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

 

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Ob eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Fällig wird sie in erster Linie dann, wenn eine selbstgenutzte Immobilie vor dem Ablauf zweier Jahre bzw. ein vermietetes Objekt vor dem Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert werden soll. Der Fristlauf beginnt hier nicht erst mit der Grundbucheintragung, sondern bereits mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Ebenfalls können Verkäufe steuerpflichtig werden, wenn:

 

  • es sich um eine gemischt-genutzte Immobilie handelt,
  • es im Zuge einer Gütertrennung (bspw. bei einer Scheidung) zum Verkauf kommt,
  • eine Immobilie aus einem Betriebsvermögen entnommen wird.

Im Fall der gemischten Nutzung wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet und der selbstgenutzte Teil des Hauses wird nicht besteuert. Wird im Rahmen einer Gütertrennung vereinbart, dass bspw. ein Ehepartner das Haus zugeschrieben bekommt, so muss dieser im Falle einer frühzeitigen Veräußerung die Spekulationssteuer entrichten. Auch für Immobilien aus etwaigen Betriebsvermögen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren.

 

Die Spekulationsfrist: Schutz für private Verkäufer

Um private Immobilienverkäufer zu schützen, hat der Gesetzgeber bestimmte Fristen eingeführt, die bei Einhaltung zur Vermeidung der Spekulationssteuer führen. Prinzipiell gilt: Wurde ein Objekt vor mehr als zehn Jahren gekauft, so ist dieses im Fall eines Verkaufs von der Steuer befreit und der Gewinn aus der Veräußerung bleibt vom Fiskus unberührt.

 

Eine weitere Möglichkeit, mittels einer Frist die Abgaben der Spekulationssteuer zu umgehen, bietet die private Nutzung. Wird die Immobilie bereits seit mehr als zwei Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt, so darf sie verkauft werden, ohne dass eine Steuer erhoben wird. Diesbezüglich ist es auch legitim, wenn binnen der vergangenen zwei Jahre zwar nicht der Eigentümer selbst, aber dessen Kinder die Immobilie bewohnt haben. Einzige Prämisse hierfür ist, dass der Eigentümer in dem entsprechenden Zeitraum noch Kindergeld für diese erhalten hat. Diese Ausnahme greift jedoch nicht bei der Vermietung an die eigenen Eltern. Sprich, wird ein Objekt von den Eltern des Eigentümers bewohnt, fällt es unter ein gängiges Mietverhältnis und somit zählt die Frist von zehn Jahren.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Um die Spekulationssteuer kalkulieren zu können, ist es unabdingbar, sämtliche Finanzen zu überblicken, die das Objekt sowie dessen Verkauf betreffen. Die Höhe der zu entrichtenden Steuer orientiert sich an diesen vier Kennzahlen:

 

  • gezahlter Anschaffungspreis
  • Kosten im Rahmen der Veräußerung
  • erzielter Verkaufspreis
  • persönlicher Einkommensteuersatz des Verkäufers

 

Im ersten Schritt muss der Verkäufer also ermitteln, wie hoch sein tatsächlicher Gewinn ausgefallen ist. Hierzu zieht man die ursprünglichen Anschaffungskosten sowie die Kosten, die im Zuge der Veräußerung entstanden sind (bspw. für Renovierungsmaßnahmen, Anzeigeschaltung, Maklergebühren etc.) von dem Verkaufserlös ab. Das Ergebnis dieser Rechnung bildet den zu versteuernden Betrag.

Die tatsächliche Höhe der Spekulationssteuer resultiert dann aus dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Dieser ist abhängig von der Höhe seines Einkommens. Möchten Sie also Ihre potenzielle Spekulationssteuer berechnen, müssen Sie im Vorfeld Ihren persönlichen Steuersatz ermitteln.

 

Beispielrechnung: Spekulationssteuer

 

Erzielter Verkaufspreis der Immobilie

250.000 €

- Ursprünglicher Anschaffungspreis

200.000 €

- Kosten für Renovierung und Makler

20.000 €

= steuerpflichtiger Gewinn

30.000 €

Persönlicher Einkommensteuersatz 30 %
Zu entrichtende Spekulationssteuer 9.000 €

 

 

Spekulationssteuer bei geerbten oder geschenkten Immobilien

Wie verhält sich bei geschenkten Objekten oder Immobilien aus einer Erbmasse? Auch hier gelten die bereits beschriebenen Spekulationsfristen. Löst ein Miterbe den Erbteil eines anderen aus, so sind dies faktische Anschaffungskosten. Will er das Grundstück, die Wohnung oder das Haus nun vor Ablauf der Zwei- bzw. Zehn-Jahres-Frist veräußern, muss er seinen erwirtschafteten Gewinn regulär versteuern. In solchen Fällen kann die Spekulationssteuer eine teure Falle darstellen. Es kann sich daher empfehlen, im Vorfeld einen Fachmann zu Rate zu ziehen, der einen präzisen Überblick schafft und eventuelle Strategien offeriert.

 

Unser Tipp: In manchen Fällen ist es durchaus lohnenswert, im Vorfeld eines Immobilienverkaufs die Kosten eines Beraterhonorars zu bezahlen, wenn dadurch die Spekulationssteuer eingespart werden kann.

 

Spekulationssteuer bei Einlagen

Wird eine privat gekaufte Immobilie während der gültigen Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen eingelegt, handelt es sich zunächst nicht um eine Veräußerung. Diese liegt erst vor, wenn das Objekt endgültig an eine dritte Partei verkauft wird. Kommt es zu einer solchen Veräußerung aus einem Unternehmensvermögen, ist ebenfalls die regulär geltende Frist von zwei Jahren zu beachten. Andernfalls werden der Verkauf bzw. der Gewinn auch auf der privaten Ebene steuerpflichtig.

 

Wie lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden?

Wer beim Hausverkauf Steuern sparen möchte, sollte auf einige entscheidende Punkte besonderes Augenmerk legen. Zunächst einmal empfiehlt es sich, die gültigen Spekulationsfristen zu beachten. In diesem Zusammenhang sollte auch die Frage gestellt werden, ob es im Zweifel möglich ist, die Immobilie für zwei Jahre selbst zu bewohnen, um steuerliche Vergünstigungen zu generieren.

Eine weitere Möglichkeit der steuerlichen Ersparnis bietet möglicherweise die Vereinbarung einer Kaufpreis-Ratenzahlung, die über mehrere Jahre läuft. So verteilt der Verkäufer seinen Gewinn auf einen entsprechend langen Zeitraum und sorgt so eventuell für ein Unterschreiten der in § 23 EStG beschriebenen Freigrenze. Durch eine solche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer ist es auch möglich, dass sich der Großteil des Veräußerungsgewinns in ein Kalenderjahr verschiebt, indem der Veräußernde über ein geringeres Gesamteinkommen verfügt. Auch dieser Umstand würde die Steuerlast erheblich mindern.

 

Das Wichtigste zur Spekulationssteuer zusammengefasst

Eine Steuer auf Spekulation wird dann fällig, wenn eine Privatperson eine Immobilie vor Ablauf der gültigen Spekulationsfrist veräußert. Wer nun feststellt, dass dies zu einer enorm hohen Abgabe führt, sollte einen genauen Blick auf seine individuelle Situation werfen: Ist es unter Umständen sinnvoll bzw. möglich die Frist einzuhalten? Besteht die Möglichkeit, die Immobilie selbst für zwei Jahre zu bewohnen, bevor sie verkauft wird? Mit diesen Fragen im Hinterkopf nutzen Sie den Spielraum einer möglichen Steuerersparnis optimal aus und sind imstande Ihren Immobilienverkauf individuell und ideal zu gestalten.

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