Selbstvermarktung der Wohnung: So finden Sie den richtigen Mieter

Mieter
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Wie finden Immobilienbesitzer den perfekten Mieter? Solvent sollte er sein, unkompliziert, sich an die Hausregeln halten und dazu noch gut in die Hausgemeinschaft passen. Immonet fasst zusammen, wie Vermieter am besten vorgehen, um einen passenden Mieter zu finden, und was sie beachten können, um sich vor Risikokandidaten zu schützen. 

1. Die Vorbereitungen

Bevor es an die eigentliche Mietersuche gehen kann, müssen Vermieter ein paar Vorbereitungen treffen. Zunächst sollte die Miethöhe festgelegt werden. „Bei der Kalkulation der Miete darf man in vielen Städten die Mietpreisbremse nicht vergessen“, sagt Alexander Wiech von Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer.

Der Wohnzins darf in angespannten Märkten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese wiederum lässt sich über qualifizierte Mietspiegel ermitteln. Da Neumieter das Recht haben zu erfahren, wie viel der Vorgänger gezahlt hat, lohnen sich überzogene Forderungen nicht.

„Man sollte, falls nicht schon geschehen, zunächst herausfinden, wie groß genau die Wohnung ist. Das kann man von Experten nachmessen lassen“, sagt Wiech. Zu den Vorbereitungen gehört auch, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen: Wer eine Immobilie vermieten möchte, muss den Energieausweis vorlegen können.

Danach sollten Vermieter für sich klären, was den idealen Mieter ausmacht. Pünktliche Mietzahlung und ein verantwortungsvoller Umgang mit der Wohnung sollten selbstverständlich sein. Doch der perfekte Mieter kann darüber hinaus für jeden Vermieter sehr unterschiedlich aussehen. Der springende Punkt: Die Person muss ins Haus passen. Leben vor allem Studenten in einem Haus, dann ist ein ruhebedürftiges Paar dort vermutlich nicht gut aufgehoben. Auch wenn der Vermieter nicht selbst im Haus wohnt, liegt es in seinem Interesse, eine funktionierende Hausgemeinschaft zu erhalten. Schließlich ist ein häufiger Mieterwechsel mit viel Aufwand und Mietverlusten verbunden.   

2. Suchanzeigen sichten

Wer einen Mieter sucht, hat dafür mittlerweile zwei Möglichkeiten: Vermieter können selbst eine Anzeige aufgeben, in der sie die Wohnung beschreiben und anbieten. Wer sich diesen Aufwand sparen möchte, kann es zunächst auch andersherum versuchen. Immonet bietet ein Anzeigenportal für Wohnungssuchende an. Zu finden sind die Gesuche hier.

Sind geeignete Bewerber ausfindig gemacht, kontaktiert man sie und lädt sie zum Besichtigungstermin ein. Ist kein passender Kandidat dabei, kann man selbst eine Anzeige schalten.

3. Anzeige aufgeben

Beim Aufgeben der Anzeige gilt: Je mehr Informationen sie über die Wohnung enthält, umso zielgenauer melden sich Bewerber. Deswegen rät auch Carsten Hoth vom Vermieterschutzbund dazu, so viel wie möglich über die Wohnung zu verraten. „Die Zahl der Bewerber ist in der Regel ja ohnehin sehr hoch. Das ist sowohl für die Vermieter als auch für die Mietinteressenten eine schwierige Situation“. Da sei es hilfreich, wenn Bewerber, für die die Wohnung aufgrund bestimmter Eigenheiten nicht interessant ist, sich gar nicht erst melden. „Ob eine Einbauküche in der Wohnung vorhanden ist oder nicht, ist für viele ein Ausschlusskriterium, daher sollte man das auch in die Anzeige aufnehmen“, nennt Hoth ein Beispiel.

„Es nützt nichts, anzugeben, die Wohnung hätte eine Top-Lage, wenn sie tatsächlich in einem eher unbeliebten Bezirk liegt. Das fällt schnell auf und einem auf die Füße“, so Hoth. Wiech sieht das ähnlich: „Es ist gut, die Wohnung nett, aber nicht unrealistisch zu beschreiben.“

Hilfreich sei es, bereits bei der Beschreibung der Immobilie die Zielgruppe im Blick zu behalten. „Wer seine Wohnung am liebsten an Senioren vermieten möchte, kann hervorheben, dass Einkaufmöglichkeiten in der Nähe sind und sie barrierefrei ist“, sagt Wiech. Für Familien sind Kindergärten und Parks ein entscheidender Faktor.

Aussagekräftige Bilder machen das Angebot attraktiver. Sie bieten den Interessenten aber auch die Möglichkeit, eine Vorauswahl zu treffen, und erhöhen so die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Besichtigungstermin auch lohnt – für beide Seiten. Die Bilder sollten bei Sonnenschein in guter Qualität aufgenommen werden, so wirkt die Wohnung hell und attraktiv.

Wer selbst nicht genug Talent oder Erfahrung hat, seine Immobilie besonders vorteilhaft zu fotografieren, kann einen Profi engagieren. Helfen kann auch ein Hobbyfotograf aus dem privaten Kreis. Mit einer ordentlichen Kamera, etwas Erfahrung und viel Licht können gute Fotos entstehen. Wichtig: Es kommt nicht allein auf die Bildqualität an. Wenn im Hintergrund etwas herumliegt, macht das einen schlechten Eindruck. Und Fotos sind für Interessenten oft der erste konkrete Hinweis auf die Qualität der Wohnung. Wer mit einer Luxuswohnung wirbt, sollte auch entsprechende Bilder präsentieren.

Vermieter sollten auf zu viele persönliche Informationen verzichten. „Die Formulierung 'von privat' sollte reichen“, sagt Hoth. Auch die Telefonnummer gehört nicht in die Anzeige. Sonst muss man mit einer kaum zu bewältigenden Flut von Anrufen rechnen. Ausnahme: Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit sehr wenig Nachfrage.

Als Kontakt dient eine E-Mail-Adresse, über die die Interessenten den Vermieter kontaktieren können. „Es macht Sinn, eine E-Mail-Adresse speziell für die Mietersuche einzurichten. So wird die persönliche Adresse geschützt und läuft nicht vor E-Mail-Anfragen über“, sagt Wiech.

4. Vorauswahl treffen

Nun gilt es, eine Vorauswahl der Bewerber zu treffen. „Das Vorsortieren anhand von Mails ist oft schwierig“, sagt Hoth. Nicht selten aber verraten Wohnungssuchende schon im Anschreiben einiges über sich. „Als erstes sollten Vermieter die Interessenten herausfiltern, die gar nicht in die Wohnung und Hausgemeinschaft passen. Zum Beispiel ist eine vierköpfige Familie in einer Zwei-Zimmer-Wohnung nicht gut aufgehoben und wird bald wieder ausziehen“, erklärt Wiech. Umgekehrt werde ein Rentner in einem Haus mit Studenten-WGs vermutlich nicht glücklich.

Wer eine mittelgroße Standard-Wohnung anbiete, dürfe aber auch nicht erwarten, eine perfekte, fünf Seiten lange Bewerbung zu erhalten, so Hoth. Umgekehrt könne man sich schon fragen, ob sich der Bewerber, der 20 Fehler in sechs Sätzen macht, unbedingt für eine Luxuswohnung eignet.

„Zur Besichtigung lädt man am besten fünf bis acht Bewerber ein, zehn sind das absolute Maximum“, rät Wiech. Massenbesichtigungen sind tabu. Für jeden Termin sollte man genügend Zeit einplanen, um den Interessenten nicht nur die Wohnung zu zeigen, sondern sich auch in Ruhe mit ihnen unterhalten zu können.  

5. Besichtigungstermin

Für den Besichtigungstermin wird die Wohnung natürlich entsprechend vorbereitet, um sie in einem guten Zustand präsentieren zu können: gepflegt, gelüftet und gut beleuchtet. Während der Besichtigung führt man die Besucher durch jeden Raum und weist auf die Vorzüge hin. Alle wichtigen Daten sollten genannt werden.

Hoth rät, mögliche Schwachstellen nicht zu verschweigen. „Offenheit ist in der Regel keine Einbahnstraße, sondern wird von den meisten Interessenten zurückgezahlt. Wer Mängel verschweigt, darf sich nicht wundern, wenn Mieter genauso agieren.“

Die Besichtigung nutzt man auch, um die potenziellen Mieter kennenzulernen. Hoth rät dazu, sich für den Termin Zeit zu nehmen und mit den Interessenten nicht nur über die Eigenheiten der Wohnung zu sprechen. „Reden sie auch mal über die klassischen Small-Talk-Themen: den Beruf und die Hobbys. Was interessiert den Menschen? Da merkt man meist recht schnell, wie jemand tickt. Ist jemand umgänglich oder muss man befürchten, bei einem kleinen Mangel an der Wohnung gleich ein Anwaltsschreiben zu bekommen oder am Telefon angebrüllt zu werden? Oder kann man sich unkompliziert einigen? Auch so etwas ist für das spätere Verhältnis entscheidend“, so Hoth.

Ausgeschlossen sind bei solchen Gesprächen natürlich alle Nachfragen persönlicher Natur, etwa die sexuelle Orientierung oder Glaubensfragen. „Das ist ganz ähnlich wie im Arbeitsrecht, so etwas gehört nicht ins Bewerbungsgespräch und geht auch den Vermieter nichts an.“

Um sich später an die Interessenten zu erinnern, schreibt man sich sinnvollerweise nach jedem Termin einige Stichpunkte auf.

6. Mieterselbstauskunft

Beim Besichtigungstermin hat man auch die Gelegenheit nach einer Mieterselbstauskunft zu fragen. Eine PDF-Vorlage gibt es hier zum Download. Die Interessenten füllen sie vor Ort aus, wenn sie nicht sogar schon ein solches Dokument mitbringen. Zur Mieterselbstauskunft gezwungen werden können sie nicht, aber wer sich schwer damit tut, relevante Daten preiszugeben, ist als Mieter vermutlich nicht die beste Wahl. Das Recht des Vermieters, sich über die Zahlungsfähigkeit eines künftigen Mieters zu informieren, ist unumstritten.

Abgefragt werden folgende Punkte: die persönlichen Daten mit Adresse und Geburtsdatum, die Anzahl und das Alter der Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, eine geplante Haustierhaltung, Angaben zum Beruf, Arbeitgeber und die Höhe des Einkommens. Auch die Frage nach Pfändungen oder einer eidesstattlichen Erklärung in den vergangenen Jahren ist zulässig. Persönliche Fragen, zum Beispiel nach einem Kinderwunsch, sind nicht erlaubt und dürfen von den Interessenten daher falsch beantwortet werden. 

Vermieter können auch Nachweise über das Einkommen verlangen, geeignet sind Arbeitsverträge, Kontoauszüge oder der letzte Einkommensteuerbescheid. Wiech rät zudem dazu, sich bei der Besichtigung den Personalausweis zeigen zu lassen. „Betrüger schreckt das oft schon mal ab.“

Zusammen mit dem Formular kann man sich auch die Einwilligung des Interessenten geben lassen, eine Schufa-Auskunft einzuholen. „Auf jeden Fall aber sollte man fragen, ob der Wohnungssuchende bereit wäre, diese zu geben. Schreckt jemand davor zurück, ist das Grund genug, hellhörig zu werden.“

7. Entscheidung

Hat man alle wichtigen Fakten zusammen, steht die Entscheidung an. Dann geht man in Ruhe alle Unterlagen und Notizen durch. Die wichtigsten Kriterien sind die Passgenauigkeit der Bewerber in die Hausgemeinschaft, seine Bonität und die Höhe seiner Einkünfte. Die Miete sollte bei Durchschnittsverdienern nicht mehr als 30 Prozent der frei verfügbaren Mittel ausmachen. 

Für Hoth und Wiech ist Arbeitslosigkeit kein Grund, einen Interessenten sofort auszuschließen. „Manche Wohnungen sind aufgrund ihrer Größe besonders interessant für ALG-2-Empfänger. Diese sind ja nicht automatisch schlechtere Mieter. Manchmal überweist das Amt die Miete direkt. Das heißt, dass sie auf jeden Fall pünktlich da ist. Für Vermieter ist das sogar ein Vorteil“, erklärt Hoth.

Umgekehrt gilt: „Nur weil jemand hochwertige Kleidung trägt und ein großes Auto fährt, heißt das nicht, dass er auch seine Miete zahlen kann“, warnt Hot vor oberflächlichen Einschätzungen. Gerade Mietnomaden beherrschen das Spiel der Täuschung perfekt.

Wenn alle wichtigen Fakten gecheckt sind und die Entscheidung noch schwerfällt, zählt das Bauchgefühl. „Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es ohnehin nicht, aber man kann vielen Fehlern vorbeugen.“ Hoth kennt den Fall eines Vermieters, der seinen Mietinteressenten den Mietvertrag regelmäßig zum Unterschreiben nach Hause bringt. „So verschafft er sich einen Eindruck, wie die Person lebt und mit fremdem Eigentum umgeht. Aber das ist natürlich nur möglich, wenn beide in einer Stadt leben.“

8. Schufa-Auskunft

Bringen Wohnungssuchende nicht schon von vornherein eine Schufa-Auskunft mit zur Besichtigung, werden in der Praxis die meisten Vermieter zunächst den Wunschkandidaten wählen und spätestens jetzt von ihm den Schufa-Nachweis verlangen oder einholen. Da die Auskunft mit – wenn auch geringen – Kosten verbunden ist, lohnt es sich nicht, prophylaktisch alle Bewerber abzufragen.

Angefragt werden können auch andere Auskunfteien wie Bürgel. „Zudem kann jeder Einsicht in das öffentliche Schuldnerverzeichnis nehmen und nachprüfen, ob der künftige Mieter dort registriert ist“, erklärt Hoth. Mit diesem relativ unaufwendigen Mittel könne man zumindest die extremen Fälle wie Mietnomaden mit einiger Wahrscheinlichkeit aussieben.

Eine Alternative zur Schufa kann auch eine Bescheinigung des Vormieters sein. Aus dieser lässt sich zudem ablesen, wie lange der Bewerber in seiner vorherigen Wohnung gelebt hat und ob sie in ordentlichem Zustand geblieben ist. Der Vermieter ist zur Ausstellung aber nicht verpflichtet. Kann der Interessent das Schreiben nicht vorlegen, muss das foglich kein schlechtes Zeichen sein. Dann sollte man sich auf eine andere Möglichkeit verständigen, um die Vertrauenswürdigkeit nachzuweisen. Denkbar sind Zahlungsbelege oder Kontoauszüge.

Den endgültigen Zuschlag sollte der Mieter erst bekommen, wenn alle Auskünfte erteilt und auch alle offenen Fragen geklärt wurden. Eine Mietbürgschaft der Eltern kann zum Beispiel für junge Mieter eine gute Option sein. Dann stehen die Eltern für ihre Kinder gerade, falls es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt.

9. Mietvertrag vorbereiten

Sind alle wichtigen Punkte geklärt und steht der Mieter fest, kann man den Mietvertrag vorbereiten und unterschreiben. Die Unterlagen der anderen Bewerber müssen dann laut Gesetz vernichtet werden.

10. Mieter halten

Häufige Mieterwechsel sind für den Wohnungseigentümer nicht nur anstrengend, sie bedeuten auch meistens Einnahmeverluste. Daher liegt es im Interesse des Vermieters, dass die Mieter sich wohlfühlen und lange in der Wohnung bleiben. Dazu können Vermieter einiges beitragen. „Treten Probleme oder kleine Mängel auf, tun sie gut daran, sich schnell um eine Lösung zu bemühen“, sagt Wiech.

Umgekehrt gelte es, den Mieter bei Problemen freundlich anzusprechen. „Falls mal die Miete ausbleibt, muss man ja nicht gleich den Hammer rausholen. Vielleicht handelt es sich lediglich um einen Bankirrtum oder ein unbeabsichtigtes Versäumnis.“ In allen Fällen sei es gut, zunächst das Gespräch zu suchen. So ließen sich die meisten Schwierigkeiten unkompliziert beheben.  

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