Checkliste Immobilienverkauf

Checkliste Immobilienverkauf
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Die Wohnung ist zu eng geworden, das Haus zu groß oder der Umzug in eine andere Stadt steht an. Wer die eigne Immobilie verkaufen will, sollte einiges beachten. Hier erhalten Sie eine Übersicht, wie Sie Schritt für Schritt Ihre Immobilie verkaufen. 

Erster Schritt: Ziele festlegen

Nehmen Sie sich Zeit für den Hausverkauf. Zehn Prozent über oder unter dem angepeilten Verkaufswert können bei einem 300.000 Euro-Haus eine Differenz von 60.000 Euro ausmachen. Zu einer guten Planung gehört auch, dass Sie sich über Ihre Verkaufsziele im Klaren sind. Dabei sollte man sich folgende Fragen beantworten:

  • Welchen Verkaufspreis möchte oder muss ich für meine Immobilie erzielen, zum Beispiel, um ein Darlehen zu tilgen?
  • Bis wann benötige ich das Geld, zum Beispiel zur Finanzierung eines neuen Hauses?
  • Welche Einrichtung möchte ich mit verkaufen (Einbauküche, Schränke)?
  • Bis wann müssen Verkauf und Umzug abgewickelt sein?
  • Wann kann ich frühestens ausziehen?
  • Ist es mir egal, was nach dem Verkauf mit der Immobilie passiert?

Zweiter Schritt: Wertermittlung

Die meisten Immobilienbesitzer überschätzen den Preis ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Zu hoch angesetzte Preise schrecken aber mögliche Käufer ab. Ein realistisch sich am Markt orientierender Verkaufspreis erleichtert die Vermarktung und beschleunigt den Verkauf. Wer unsicher ist, kann einen Sachverständigen zu Rate ziehen oder die Immobilienbewertung auf Immonet zu nutzen. Wichtige Faktoren zur Preisbestimmung sind die Lage, aber auch die Stadt und der Stadtteil. Der Bodenrichtwert ist ebenso entscheidend wie Objektart, Baujahr, Zustand, Flächen sowie die technische und energetische Ausstattung. Freie Immobilien erzielen zudem wesentlich höhere Preise als vermietete.

Die innenarchitektonische Ausstattung, etwa Holzvertäfelungen, haben kaum Einfluss auf den Wert eines Objektes. Wer Glück hat, findet einen Käufer, der die eigenen Vorlieben teilt.

Dritter Schritt: Makler beauftragen oder Eigenvermarktung

Alles in die eigene Hand nehmen oder einen Makler beauftragen? Diese Entscheidung müssen Immobilienbesitzer für sich klären:

  • Wie viel Zeit kann ich investieren?
  • Bin ich über wichtige Punkte gut genug informiert?

Wer seine Immobilie in einem Markt mit hoher Nachfrage und wenigen Angeboten präsentiert, hat auch ohne Makler gute Chancen. Auf der anderen Seite warten Makler mit Marktkenntnissen auf und übernehmen einige Arbeitsschritte wie die Erstellung eines Exposés. 

Auch die Wahl des Maklers ist entscheidend. Leitfragen können sein:

  • Wie erfahren ist der Makler in der Vermarktung und in der Verwaltung?
  • Welchen Leumund hat er?
  • Wie ist der persönliche Eindruck?
  • Nimmt der Makler sich Zeit für Fragen, berät er mich vernünftig und geht auf mich ein?

Der Maklervertrag sollte die Vertragsparteien, das Objekt, die Leistungen des Maklers, Provisionsvereinbarung, Angebotspreis und Untergrenze sowie die Zusicherung, dass der Makler die Werbungskosten trägt, enthalten.

Vierter Schritt: Unterlagen zusammenstellen

Ob Sie sich für die Eigenvermarktung oder einen Makler entscheiden, Sie müssen nun die wichtigsten Unterlagen zusammenstellen. Dazu zählen  

Das Exposé ist für den Immobilienverkauf unerlässlich: Es enthält alle wichtigen Informationen, wie Größe, Grundstücksfläche, Lage, energetischen Zustand, Besonderheiten, den Grundriss und bietet auch Bilder vom Objekt: die Vorderseite und weitere Außen- und Innenansichten.

Fünfter Schritt: Werben

Der Verkaufsprozess kann beginnen: Stellen Sie ihre Immobilie bei Immonet ein,  aber verzichten Sie auch nicht auf Mund-zu-Mund-Propaganda. 

Sechster Schritt: Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Der erste Eindruck zählt. Eine saubere, aufgeräumte und ordentliche Immobilie mit ansprechend gestalteten Räumen hinterlässt bei der Besichtigung einen positiven Eindruck und wird automatisch mehr Interesse wecken. Es lohnt sich, vor den Besichtigungsterminen das Haus oder die Wohnung auf Mängel zu checken. Versuchen Sie dafür, Ihr Haus mit neuen Augen zu sehen. Kleinere Schönheitsfehler sollte man direkt ausbessern, bei größeren müssen Kosten und Nutzen abgewogen werden. Die Immobilie sollte bereits für die Fotos präpariert werden. Denn diese sind für die Vorauswahl der Interessenten sehr entscheidend. Professionelle, gut ausgeleuchtete und repräsentative Aufnahmen lohnen sich.

Siebter  Schritt: Die Besichtigungstermine

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung, seien Sie vorbereitet. Stellen Sie vorher einen Blumenstrauß auf den Tisch, lüften Sie gut, dezente Duftkerzen sorgen für eine angenehme Atmosphäre. Gerüche werden zwar meist nur unterbewusst wahrgenommen, ihre Wirkung ist aber nicht zu unterschätzen. Betonen Sie im Gespräch mit den Interessenten die Stärken der Immobilie, informieren Sie über nahe Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc. Aber weisen Sie auch offen auf Mängel hin. Das schafft Vertrauen und eine gute Basis für spätere Verhandlungen.

Achter Schritt: Der Kaufvertragsentwurf

Sie haben einen Käufer gefunden und sind sich mit ihm in den grundlegenden Eckpunkten einig. Nun ist es Zeit für den Kaufvertragsentwurf. Dieser wird zusammen mit einem Notar aufgesetzt. Wenn der Makler dies übernimmt, sollten Sie als Verkäufer dennoch dabei sein, um möglicherweise nötig werdende Änderungen zu vermeiden. Die Kosten für den Notar übernimmt in der Regel der Käufer. Beide Parteien erhalten nun den Entwurf zur Einsicht, mögliche Änderungen können noch verhandelt werden.

Neunter Schritt: Der Notar-Termin

Wenn sich Verkäufer und Käufer über den Vertrag einig sind, steht der Notartermin an. Bei diesem sind beide Parteien persönlich anwesend und unterschreiben den Vertrag.

Zehnter Schritt: Die Übertragung des Eigentums

Im folgenden Schritt veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuchs beim Grundbuchamt. Die so genannte Auflassungsvermerkung sichert dem Käufer das Objekt zu, der Verkäufer kann es nicht erneut veräußern. Der Verkäufer muss vor der Übertragung einige Nachweise erbringen: eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, Löschungsbewilligung für eventuelle Grundschulden, bei Wohnungen Nachweise der Verwalter und eventuell der Mieter (Fristablauf Vorkaufsrecht). Der Notar stellt nun die Zahlungsaufforderung an den Käufer. Im Falle einer in der Realität häufig notwendigen Kreditfinanzierung muss der Notar auch eine Grundschuldeintragung vornehmen lassen.

Ist das Geld vom Käufer beziehungsweise seiner Bank überwiesen, wird der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer veranlassen.

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