Immobilie verkaufen – So geht´s

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immonet.de und immowelt.de als starke Partner beim Immobilienverkauf

immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Deshalb werden Sie zur Anzeigenaufgabe zur immowelt.de weitergeleitet. Dort erfassen und verwalten Sie zentral alle wichtigen Informationen und Bilder Ihrer Immobilie. Nach Buchung erscheint Ihr Immobilienangebot online auf beiden Portalen immonet.de und immowelt.de.

Vorteile für ein Immobilienangebot auf beiden Portalen:

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Checkliste und Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf

Die Wohnung ist zu eng geworden, das Haus zu groß oder der Umzug in eine andere Stadt steht an. Egal, aus welchem Grund ein Immobilienverkauf geplant ist: Wer die eigene Immobilie verkaufen will, sollte einiges beachten. Hier erhalten Sie eine Übersicht, wie Sie Schritt für Schritt Ihre Immobilie privat verkaufen, eine praktische Checkliste zum Download sowie umfangreiche Tipps und Antworten auf Ihre Fragen zum Immobilienverkauf.

 

 

 

Immobilie privat verkaufen – Ablauf-Ratgeber

Da der Immobilienverkauf meist nicht zu den alltäglichen Aufgaben gehört und private Verkäufer keine Routine darin haben, ist ein strukturiertes Vorgehen sehr wichtig. Ob Sie ein Haus oder Grundstück verkaufen - Private Immobilienverkäufer sollten keine Scheu davor haben, ihr Objekt eigenständig zu veräußern und sich Schritt für Schritt durch den Verkauf leiten lassen. Immonet informiert Sie über den Ablauf eines Immobilienverkaufes.

 

Erster Schritt: Ziele für den Immobilienverkauf festlegen

Nehmen Sie sich Zeit für den Hausverkauf und die Festlegung des Verkaufspreises. Eine gründliche Kalkulation des Verkaufspreises ist die Grundlage eines erfolgreichen Verkaufes. Schließlich wollen Sie weder einen Ladenhüter-Preis festlegen noch zu einem zu niedrigen Preis verkaufen. Bei den hohen Summen, um die es bei einem Immobilienverkauf geht, spielen schon vergleichsweise geringe prozentuale Unterschiede eine große Rolle: Zehn Prozent über oder unter dem angepeilten Verkaufswert können bei einem 300.000 Euro-Haus eine beachtliche Differenz ausmachen.

 

Zu einer guten Planung gehört auch, dass Sie sich über Ihre Verkaufsziele im Klaren sind.

 

Dabei sollte man sich folgende Fragen beantworten:

 

  • Welchen Verkaufspreis möchte oder muss ich für meine Immobilie erzielen – zum Beispiel, um ein Darlehen zu tilgen?
  • Bis wann benötige ich das Geld, zum Beispiel zur Finanzierung eines neuen Hauses?
  • Welche Einrichtung möchte ich mit verkaufen (Einbauküche, Schränke)?
  • Bis wann müssen Verkauf und Umzug abgewickelt sein?
  • Wann kann ich frühestens ausziehen?
  • Ist es mir egal, was nach dem Verkauf mit der Immobilie passiert?

 

Zweiter Schritt: Wertermittlung

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, lassen Sie den Wert des Verkaufsobjekts ermitteln. Die meisten Immobilienbesitzer überschätzen den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung aufgrund einer starken emotionalen Bindung voller Erinnerungen. Zu hoch angesetzte Preise schrecken aber mögliche Käufer ab. Ein realistisch sich am Markt orientierender Verkaufspreis erleichtert die Vermarktung und beschleunigt den Verkauf. Wichtige Faktoren zur Preisbestimmung sind die Lage, aber auch die Stadt und der Stadtteil. Der Bodenrichtwert ist ebenso entscheidend wie Objektart, Baujahr, Zustand, Flächen sowie die technische und energetische Ausstattung. Freie Immobilien erzielen zudem wesentlich höhere Preise als vermietete.

 

Wichtig: Die innenarchitektonische Ausstattung, etwa Holzvertäfelungen oder goldene Wasserhähne, hat kaum Einfluss auf den Wert eines Objektes. Nur wer Glück hat, findet einen Käufer, der die eigenen Vorlieben teilt – und bereit ist, entsprechend dafür zu bezahlen.

 

Tipp: Nutzen Sie die Online Immobilienbewertung von immonet, um den Immobilienpreis festzulegen. Vergleichen Sie auch die Angebotspreise anderer Verkäufer in Ihrer Nähe und schauen Sie, ob sich die Angebotspreise mit Ihren Vorstellungen decken. Wer noch unsicher ist, welchen Preis er durchsetzen kann, kann eine kostenpflichtige Immobilienbewertung durch einen Experten vor Ort durchführen lassen.

 

 

Dritter Schritt: Makler beauftragen oder Eigenvermarktung

Alles in die eigene Hand nehmen und den privaten Immobilienverkauf durchführen oder einen Makler beauftragen? Diese Entscheidung müssen Immobilienbesitzer für sich klären:

 

  • Wie viel Zeit kann ich investieren?
  • Bin ich über wichtige Punkte gut genug informiert?

 

Wer seine Immobilie in einem Markt mit hoher Nachfrage und wenigen Angeboten präsentiert, hat auch ohne Makler gute Chancen. Wichtig ist, dass Verkäufer sich mit den Abläufen gut vertraut machen und strukturiert vorgehen.

 

Auf der anderen Seite besitzen Makler sehr gute Marktkenntnisse und übernehmen Arbeitsschritte wie die Erstellung eines Exposés und die Immobilienbewertung. Sie kosten jedoch den Käufer oder auch Verkäufer (je nach Bundesland) eine üppige Provision, die sich durch die private Immobilienanzeige sparen lässt.

 

Wer sich für die Beauftragung eines Immobilienmaklers entscheidet, sollte folgende Fragen klären:

 

  • Wie erfahren ist der Makler in der Vermarktung und in der Verwaltung?
  • Welchen Leumund hat er?
  • Wie ist der persönliche Eindruck?
  • Nimmt der Makler sich Zeit für Fragen, berät er mich und geht auf mich ein?

 

Der Maklervertrag sollte Angaben zu den Vertragsparteien, zum Objekt, zu den Leistungen des Maklers, zur Provisionsvereinbarung, zum Angebotspreis und zur Untergrenze sowie eine Zusicherung enthalten, dass der Makler die Werbungskosten trägt.

 

Vierter Schritt: Unterlagen zusammenstellen

Ob Sie sich für die Eigenvermarktung oder einen Makler entscheiden, Sie müssen nun die wichtigsten Unterlagen zusammenstellen. Dazu zählen:

 

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Grundrisse und Baupläne
  • der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis
  • Wohnflächenberechnung
  • Betriebskostenaufstellung

 

Mehr erfahren Sie unter Unterlagen Hausverkauf

 

Wichtig:

Das Exposé ist für den Immobilienverkauf unerlässlich. Es enthält alle wichtigen Informationen, wie Größe, Grundstücksfläche, Lage, energetischen Zustand, Besonderheiten, den Grundriss und bietet auch Bilder vom Objekt. Wenn Sie Ihre Immobilie bei immonet inserieren, werden Sie Schritt für Schritt durch den Prozess geführt und erhalten am Ende ein vollständiges Exposé.

 

Fünfter Schritt: Werben für Ihre Immobilie

Während man vor einigen Jahren noch breit gestreut in unterschiedlichen Kanälen für sein Kaufobjekt geworben hat, so spielt heute das Internet die nahezu einzige Rolle beim Immobilienverkauf: Stellen Sie Ihre Immobilie bei Immonet ein. Nutzen Sie auch Mund-zu-Mund-Propaganda, um Ihren Hausverkauf oder Ihren Wohnungsverkauf im Freundes- und Bekanntenkreis publik zu machen.

 

Sechster Schritt: Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Der erste Eindruck zählt. Eine saubere, aufgeräumte und ordentliche Immobilie mit ansprechend gestalteten Räumen hinterlässt bei der Besichtigung einen positiven Eindruck und wird mehr Interesse wecken. Es lohnt sich, vor den Besichtigungsterminen das Haus oder die Wohnung auf Mängel zu checken. Versuchen Sie dafür, Ihr Haus mit neuen Augen zu sehen und ziehen Sie eventuell einen Freund zur Rate, der sich in die Rolle eines Interessenten begibt.

 

Bei größeren Mängeln müssen Kosten und Nutzen abgewogen werden, kleinere Schönheitsfehler sollte man direkt ausbessern. Das ist auch für die Fotos wichtig, die für die Vorauswahl der Interessenten entscheidend sind. Professionelle, gut ausgeleuchtete und repräsentative Aufnahmen lohnen sich. Beauftragen Sie ggf. einen Fotografen oder einen versierten Hobbyfotografen aus dem Freundeskreis.

 

 

 

Siebter Schritt: Die Besichtigungstermine

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung, seien Sie vorbereitet. Stellen Sie vorher einen Blumenstrauß auf den Tisch, lüften Sie gut, dezente Duftkerzen sorgen für eine angenehme Atmosphäre. Gerüche werden zwar meist nur unterbewusst wahrgenommen, ihre Wirkung ist aber nicht zu unterschätzen. Betonen Sie im Gespräch mit den Interessenten die Stärken der Immobilie, informieren Sie über nahe Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc. Aber weisen Sie auch offen auf Mängel hin. Das schafft Vertrauen und eine gute Basis für spätere Verhandlungen.

 

Achter Schritt: Der Kaufvertragsentwurf

Sie haben einen Käufer gefunden und sind sich mit ihm in den grundlegenden Eckpunkten einig. Nun ist es Zeit für den Kaufvertragsentwurf. Dieser wird zusammen mit einem Notar aufgesetzt. Auch wenn der Makler dies übernimmt, sollten Sie als Verkäufer dabei sein, falls Änderungen notwendig werden. Die Kosten für den Notar übernimmt in der Regel der Käufer, er darf auch den Notar auswählen. Beide Parteien erhalten nun den Entwurf zur Einsicht, mögliche Anpassungen können noch verhandelt werden.

 

Neunter Schritt: Der Notar-Termin

Wenn sich Verkäufer und Käufer über den Vertrag einig sind, steht der Notartermin an. Bei diesem sind beide Parteien persönlich anwesend und unterschreiben den Vertrag.

 

Zehnter Schritt: Die Übertragung des Eigentums

Im folgenden Schritt veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuchs beim Grundbuchamt. Die so genannte Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer das Objekt zu, der Verkäufer kann es nicht erneut veräußern. Der Verkäufer muss vor der Übertragung einige Nachweise erbringen: eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die Löschungsbewilligung für eventuelle Grundschulden, bei Wohnungen Nachweise der Verwalter und eventuell der Mieter (Fristablauf, Vorkaufsrecht). Der Notar stellt nun die Zahlungsaufforderung an den Käufer. Im Falle einer Immobilienfinanzierung muss der Notar auch eine Grundschuldeintragung vornehmen lassen.

 

Ist das Geld vom Käufer beziehungsweise seiner Bank überwiesen, wird der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer veranlassen.

 

 

 

Steuern beim Immobilienverkauf

Wer seine selbst genutzte Wohnimmobilie verkauft und mindestens im Verkaufsjahr und zwei Jahre vor Veräußerung selbst dort gelebt hat, verkauft beispielsweise das Haus steuerfrei.

 

Bei vermieteten Immobilien ist dies anders: Mindestens zehn Jahre (ab Beurkundung des Kaufvertrages) muss die Immobilie im Besitz sein, damit ohne Spekulationssteuer verkauft werden kann. Ist die Spekulationssteuer fällig, so bemisst sich die Höhe am durch den Immobilienverkauf erzielten Gewinn, welcher mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden muss.

 

Vereinfacht gerechnet: Hat man ein Renditeobjekt für 100.000 € gekauft und verkauft es vor Ablauf der Spekulationsfrist für 130.000 €, so fallen auf die 30.000 € erzielten Gewinn Steuern an. Liegt der persönliche Einkommenssteuersatz bei 30%, so beträgt die fällige Spekulationssteuer 9.000 €.

 

Checkliste Immobilie verkaufen – kostenloser PDF-Download

Laden Sie unsere Checkliste "Immobilie verkaufen" kostenlos als PDF herunter und haben Sie alle wichtigen Punkte im Blick:

 

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