Ein leerer Raum einer Altbauvilla vor und nach der Renovierung in einem Bild zusammengeführt.

Lohnt sich eine Sanierung
vor dem Immobilienverkauf?

© hanohiki / iStock

Haus oder Wohnung auf Vordermann bringen, um mehr dafür verlangen zu können: Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Erfahren Sie hier, welche Maßnahmen sinnvoll sind und was Sie beachten sollten.

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  • Reparaturen und kleine Verschönerungen vor dem Verkauf werten eine Immobilie auf und steigern den Kaufpreis.
  • Eine komplette Modernisierung lohnt sich meist nur in Ausnahmefällen – zum Beispiel, wenn Sie ansonsten keine Interessenten finden.
  • Wenn Sie mit der Sanierung den Energieverbrauch senken, Barrieren abbauen oder den Einbruchschutz erhöhen, können Sie Förderungen in Anspruch nehmen. 
  • Eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich am ehesten für Kapitalanleger:innen, die von Steuervorteilen profitieren können.

Renovieren, Sanieren oder Modernisieren?

Die drei Begriffe werden häufig synonym verwendet. Tatsächlich sind die Grenzen fließend. Als Faustregel können Sie sich an diesen Definitionen orientieren:

  • Renovieren = Verschönern: Hier geht es nur um die Optik und das Wohngefühl. Es werden vor allem Abnutzungserscheinungen beseitigt, zum Beispiel die Wände gestrichen oder ein neuer Bodenbelag verlegt.
  • Sanieren = Reparieren: Hier geht es um die Beseitigung von Mängeln und Schäden, zum Beispiel Schimmel entfernen oder ein undichtes Dach ausbessern.
  • Modernisieren = Verbessern: Mit einer Modernisierung wird der Gebäudestandard insgesamt gehoben. Typisch sind Energiesparmaßnahmen wie eine Wärmedämmung oder der Austausch von Heizungen.
  • Höherer Verkaufspreis: Von kleineren Schönheitsreparaturen bis hin zur Luxussanierung kann eine Modernisierung den Verkaufspreis in die Höhe treiben. Entscheidend ist aber, dass eine entsprechende Nachfrage besteht. Rechnen Sie die Kosten genau durch und lassen Sie den aktuellen Immobilienwert von unabhängigen Expert:innen schätzen.

  • Bessere Verkaufschancen: Wenn es in einer Region zwar eine Nachfrage nach Wohnraum gibt, aber die Immobilie wegen ihres geringen Standards keine Interessent:innen anzieht, lohnt es sich oft, Geld in die Hand zu nehmen. 

  • KfW-Mittel nutzen: Unter Umständen können Sie die Sanierung mit zinsgünstigen Darlehen sowie Zuschüssen der KfW finanzieren und somit einen Teil der Sanierungskosten wieder reinholen. 

  • Steuerersparnis bei vermieteten Immobilien: Kapitalanleger:innen können die Sanierungskosten in voller Höhe von der Steuer absetzen oder – falls Sie eine vermietete Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen – die Spekulationssteuer senken. 

  • Hohe Kosten: Das investierte Geld steht oft nicht im Verhältnis zur möglichen Preissteigerung. Oft ist es lukrativer, das Haus oder die Wohnung günstiger anzubieten. Zumal viele Käufer:innen gezielt nach sanierungsbedürftigen Immobilien suchen.

  • Zeit und Aufwand lohnen sich oft nicht: Vor allem in Regionen mit Bevölkerungsschwund und einer geringen Nachfrage lohnen sich die Investitionen in der Regel nicht. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf der sanierten Immobilie sitzen.

Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, hängt von der Zielgruppe ab. Welchen Standard erwarten die typischen Käufer:innen in einer bestimmten Gegend und wie viel sind sie bereit, dafür zu zahlen? Aufschluss gibt auch der örtliche Mietspiegel. Wenn Käufer:innen die Wohnung zu einem hohen Preis vermieten können, geben sie wahrscheinlich mehr dafür aus.

„Es könnte von Vorteil sein, in die Wohnung in einer Universitätsstadt eine günstige Küche einzubauen“, sagt Inka-Marie Storm, Referentin für Miet- und Immobilienrecht des Eigentümerverbandes Haus und Grund. Dadurch werde sie für Studierende attraktiver und die vergleichsweise geringe Investition amortisiere sich schnell.

„Auch der relativ teure Einbau eines Lifts kann sich in einem fünfstöckigen Gebäude lohnen, wenn man so den Kreis der Interessenten zum Beispiel um relativ begüterte Senioren erweitert“, so Storm. Dafür müsse man aber genau über die Zielgruppe und die Bevölkerungszusammensetzung Bescheid wissen. Bei Immobilien, die in Regionen mit Mietpreisbremse liegen, lassen sich hohe Investitionen meistens nicht wieder über die Miete einspielen.

Wie viel kostet die Sanierung einer Immobilie

Die Höhe der Sanierungskosten hängt stark vom gewünschten Ausstattungsniveau und der Qualität der Materialien ab. Diese Werte geben eine erste ungefähre Orientierung:

Maßnahme

Ungefähre Kosten (Richtwerte)

Dämmung

75 bis 200 € pro Quadratmeter

Dach

50 bis 150 € pro Quadratmeter

Fenster

300 bis 1.200 € pro Fenster

Heizung

5.000 bis 25.000 € je nach Art der Heizungsanlage

Badezimmer

1.000 bis 5.000 € pro Quadratmeter

Wenn die Sanierung zu einem geringeren Energieverbrauch, mehr Barrierefreiheit oder besserem Einbruchschutz führt, können Sie Fördermittel der KfW beantragen und somit Ihre Kosten senken.

Je nach Vorhaben gewährt die KfW-Bank einen Zuschuss – zum Beispiel bis zu 6.250 Euro für den Abbau von Barrieren – und ein zinsgünstiges Darlehen

Die Sanierung vor dem Verkauf kann sich vor allem dann lohnen, wenn Sie die Immobilie vermieten und noch nicht sofort verkaufen. In diesem Fall können Sie die Kosten in voller Höhe von Ihren zu versteuernden Mieteinnahmen absetzen.

Vorsicht: Handelt es sich um Maßnahmen, die das Gebäude erweitern, wesentlich verbessern oder die in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäude-Kaufpreises überschreiten, müssen Sie die Kosten über 50 Jahre hinweg abschreiben.

Bei der Selbstnutzung können Sie 20 Prozent der Arbeitskosten geltend machen. Der Betrag ist allerdings auf 6.000 Euro pro Jahr gedeckelt. Ihr Steuerbonus beträgt so bis zu 1.200 Euro.

Wenn Sie mit Immobilien spekulieren – also vermieten und vor Ablauf der 10-Jahres-Frist wieder verkaufen – senken die Sanierungskosten die Bemessungsgrundlage der Spekulationssteuer.

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