Lohnt sich eine Sanierung vor dem Immobilienverkauf?

Immobilienverkauf Sanieren
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Viele Eigentümer fragen sich, ob es sich lohnt, das Objekt vor dem Verkauf zu sanieren. Die Antwort ist: Es kommt ganz darauf an. Welche Maßnahmen sich wann lohnen und worauf Immobilienbesitzer bei der Entscheidung achten sollten, hat Immonet zusammengefasst.

„Ob und in welchem Grad sich eine Sanierung der Immobilie lohnt, hängt von vielen Faktoren ab“, sagt Inka-Marie Storm, Referentin für Miet- und Immobilienrecht des Eigentümerverbandes Haus und Grund. Da müsse genau abgewogen werden, wie stark eine Immobilie nachgefragt werde, in welchem Verhältnis eine mögliche Preis- beziehungsweise Mietsteigerung und investiertes Geld stünden und wie viel schneller sich das Objekt nach einer Sanierung an den Mann bringen ließe. In Regionen mit Bevölkerungsschwund und einer sehr geringen Nachfrage lohnen sich Investitionen in der Regel nicht.

Kühles Kalkulieren

Kniffliger sind Fälle, in denen sich für eine Immobilie wegen eines geringen Standards kein Interessent finden lässt, in der Region aber durchaus eine Nachfrage nach Wohnraum verzeichnet wird. „Hier lohnt es sich, Geld in die Hand zu nehmen. Immobilienbesitzer müssen dann aber überlegen, ob sie das Objekt gleich auf höchstem Niveau mit exquisiten Materialien sanieren lassen oder einen ordentlichen, mittleren Standard wählen. Ersteres lohnt sich nur dann, wenn es vor Ort eine Zielgruppe gibt, die auch die entsprechende Miete zahlen kann“, erklärt Storm.

So kann es von Vorteil sein, in die Wohnung in einer Universitätsstadt eine günstige Küche einzubauen. Dadurch wird sie für Studenten attraktiver, so Storm. Die vergleichsweise geringe Investition amortisiere sich schnell.

„Auch der relativ teure Einbau eines Lifts kann sich in einem fünfstöckigen Gebäude lohnen, wenn man so den Kreis der Interessenten zum Beispiel um relativ begüterte Senioren erweitert“, gibt Storm ein weiteres Beispiel. Dafür müsse man aber genau über die Zielgruppe und die Bevölkerungszusammensetzung Bescheid wissen. „Sonst kann man auf seinen Investitionen auch schnell sitzen bleiben“, sagt Storm. „Bei Immobilien, die in Regionen mit Mietpreisbremse liegen, lassen sich hohe Investitionen aber meistens nicht wieder über die Miete einspielen“, weiß die Immobilienexpertin.

Es gibt aber auch Fälle, da müsse nicht über Sanierung, sondern über Rückbau nachgedacht werden. Storm gibt ein extremes Beispiel: Ein Haus, in seiner Grundsubstanz bereits heruntergekommen, steht in einer Region mit sinkender oder gar keiner Nachfrage nach Wohnraum. Das Objekt verursacht trotz Leerstand regelmäßige Kosten. „Da ist es oft günstiger, das Objekt aufzugeben“, sagt Storm.

Steuer-Vorteile

In die Kosten-Nutzen-Rechnung sollten Immobilienbesitzer auch die steuerlichen Aspekte einbeziehen: „Bei vermieteten Objekten erkennt das Finanzamt regelmäßig alle Kosten als Erhaltungsaufwand an“, erklärt Stefan Walter, Fachmann für Steuern und Finanzen beim Eigentümerverband Haus und Grund.

Für diese sofort abziehbare Werbungskosten gibt es aber eine Ausnahme: „Wenn es sich um ein sehr altes Objekt in schlechtem Zustand oder mit einfacher Ausstattung handelt, bei dem umfangreiche Renovierungsmaßnahmen notwendig sind, werden diese Aufwendungen häufig nachträglich zu den Herstellungskosten gerechnet und lassen sich nur mit je zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben“, so Walter. Das ist auch der Fall, wenn die gleichzeitige Modernisierung verschiedener Gebäudeteile notwendig ist. Die Finanzämter begründen dies mit einer Standardhebung der Immobilie.

Der Steuerfachmann warnt zudem: „Auch wenn die Gewerke phasenweise saniert werden und die Modernisierung sich über zwei oder drei Jahre erstreckt, werden die Maßnahmen von den Finanzverwaltungen im Zusammenhang gesehen.“

Es gibt eine weitere Ausnahme: „Bei alten Immobilien, deren Preis niedrig war, sollten Besitzer aufpassen, dass die Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf nicht 15 Prozent des Anschaffungspreises überschreiten, wenn sie die Kosten sofort absetzen möchten“, warnt Walter. Denn auch wenn keine wesentliche Standardhebung durch die Sanierung erfolgt: Wird die 15-Prozent-Marke überschritten, werden die Ausgaben als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand angesehen und lassen sich wie der Kaufpreis nur über 50 Jahre abschreiben.

Für Immobilienbesitzer, die ihre zuvor selbst bewohnte Immobilie künftig vermieten möchten, gibt Walter außerdem zu bedenken: „Man sollte mit der Renovierung erst starten, wenn die Absicht der Vermietung ganz klar nach außen kenntlich gemacht wurde, zum Beispiel durch das Schalten einer Immobilienanzeige oder die Beauftragung eines Maklers. Andernfalls erkennt das Finanzamt die Kosten nicht voll an.“ Dann können nur 20 Prozent der Ausgaben, maximal 1200 Euro, im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen abgesetzt werden. Der Materialaufwand ist davon ausgenommen.

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Fördermittel

Es lohnt sich auch, sich vor Verkauf oder Vermietung über Fördermittel zu informieren. „KfW-Mittel werden unabhängig davon vergeben, ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird“, sagt Walter. Er weist darauf hin, dass es auch viele andere Fördermöglichkeiten auf regionaler und lokaler Ebene gibt. „Da ist es natürlich wichtig, sich im Vorfeld über die unterschiedlichen Konditionen zu informieren.“

Modernisierung vor dem Verkauf

Für Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, lohnen sich große Modernisierungen mit hohem Kosten- und Zeitaufwand meistens nicht. Die Investitionen lassen sich in der Regel nicht über den Verkaufspreis reinholen. „Wer frühzeitig über solche Maßnahmen nachdenkt und sie selbst noch nutzt, kann aber immerhin für die eigene Wohnqualität einen Mehrwert schaffen“, sagt Storm.
Sie unterscheidet dezidiert zwischen großen und kleinen Maßnahmen. „Aufhübschen, also mit kleinen Mitteln für einen optisch ansprechendes Eindruck zu sorgen, lohnt sich aber immer“, so Storm. Denn: „Ein gepflegtes Objekt lässt sich immer leichter verkaufen!“

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