Welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen

Nebenkosten
© Fotolia / gzorgz

Ein lästiges Streitthema zwischen Vermietern und Mietern ist die jährliche Nebenkostenabrechnung. Unzählige Gerichte haben sich bereits mit diesem Thema befasst. Immonet gibt einen Überblick darüber, welche Kosten Vermieter an ihre Mieter weiterreichen dürfen.

Nebenkosten im Mietvertrag festhalten

Wenn ein Vermieter Nebenkosten von seinen Mietern erhebt, muss er das im Mietvertrag festlegen. Ansonsten gelten die Nebenkosten als mit der Miete bereits abgegolten. Bei der Formulierung hat ein Vermieter zwei Möglichkeiten. Entweder führt er alle Nebenkosten detailliert im Mietvertrag auf oder er verweist auf die gesetzlich festgelegte Betriebskostenverordnung (BetrKV), speziell auf Paragraph 2 der Verordnung. Dort nämlich sind alle Posten aufgeführt, die als Betriebskosten umlagefähig sind.

In Ausnahmefällen darf die Liste der Nebenkosten verlängert werden. Als Faustregel für Nebenkosten gilt: Sämtliche regelmäßige Kosten, die für den Vermieter anfallen, dürfen an die Mieter weitergereicht werden. Kommen im Laufe eines Mietverhältnisses zusätzliche Punkte hinzu, können sie nur geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag das regelt. Deshalb sollten Vermieter eine Formulierung im Mietvertrag wählen, die Spielraum für zusätzliche Nebenkosten lässt.

Vermieter: Kosten für Verwaltung und Instandhaltung

Nicht umlagefähig sind die sogenannten Verwaltungskosten. Den Aufwand, den ein Vermieter für die Verwaltung der Mietwohnung betreibt, muss er selbst zahlen. Beschäftigt ein Vermieter zum Beispiel Personal für diese Aufgaben, kommt er dafür allein auf. Auch Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig. Denn das Mietobjekt gehört ausschließlich dem Vermieter. Deshalb muss er Instandhaltungsmaßnahmen alleine tragen. Das regelt die Berechnungsverordnung (§ 26 II).

Ausnahme: Vermieter haben das Recht, kleinere Reparaturen und sogenannte Schönheitsreparaturen auf ihre Mieter zu übertragen. Als kleinere Reparaturen gelten Schäden bis zu 75 Euro. Per Gesetz dürfen solche Bagatellschäden an Mieter weitergegeben werden.

Größere Modernisierungsmaßnahmen hingegen sind stets vom Vermieter zu zahlen. Dazu gehört zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage. Im Gegenzug zu umfangreicheren Modernisierungsmaßnahmen hat ein Vermieter das Recht, die Miete entsprechend zu erhöhen.

Wichtig: Vermieter sind verpflichtet, die Nebenkosten für einen Abrechnungszeitraum von genau einem Jahr vorzulegen. Sie haben ebenfalls nur zwölf Monate Zeit, den entsprechenden Zeitraum abzurechnen. Das heißt, eine Nebenkostenabrechnung, die sich auf einen Zeitraum von vor vier Jahren bezieht, ist nicht rechtens.

Diese 17 Ausgaben können Vermieter in der Nebenkostenabrechnung geltend machen

1. Laufende öffentliche Abgaben für das Grundstück

Wichtigster Posten ist die Grundsteuer an die Kommune.

2. Wasserversorgung

Dazu zählen Ausgaben für den Wasserverbrauch, den Betrieb von Wasseruhren und deren Eichung, für eine hauseigene Wasserversorgungsanlage oder Wasseraufbereitung.

3. Entwässerung

Dazu zählt die Haus- und Grundstücksentwässerung. Nicht geltend gemacht werden dürfen Ausgaben für die Beseitigung etwaiger Verstopfungen oder Schäden am Rohrsystem.

4. Heizungskosten

Als solche zählen Brennstoffe an sich, Betriebsstrom für die Heizungsanlage, Überwachung und Wartung der Anlage, Reinigung und Immissionsschutzmessungen.

5. Warmwasser

Den Aufwand für die Erwärmung von Wasser, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten oder Handwerkerleistungen in diesem Bereich dürfen Vermieter in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen.

6. Verbundene Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen

Die Betriebskostenverordnung führt auch den Betrieb von verbundenen Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen als umlagefähige Ausgabe von Vermietern auf.

7. Aufzug

Die Kosten für den Betrieb, die Wartung und Überwachung eines Aufzugs sowie regelmäßige Sicherheitstests dürfen Vermieter auf ihre Mieter umlegen. Ausgenommen sind Mieter, deren Wohnungen nicht mit dem Aufzug erreichbar sind.

8. Straßenreinigung und Abfallbeseitigung

Die Gebühren für die Straßenreinigung und Abfallentsorgung sowie sämtliche Kosten, die mit der Müllsammlung oder -trennung auf dem Grundstück verbunden sind, können in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Dazu zählen auch der Winterdienst und der Einsatz von Streusalz.

Achtung: Der Kauf von Gerätschaften für diese Arbeiten, etwaige Kosten für die Reinigung von Müllcontainern oder die Beseitigung von Sperrmüll gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.

9. Hausreinigung

Beschäftigt ein Vermieter Personal für die Hausreinigung, darf er die Ausgaben geltend machen. Voraussetzung ist, dass es sich um Gebäudeteile handelt, die von allen Mietern gleichermaßen genutzt werden. Hat ein Vermieter Ausgaben für Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen, darf er diese ebenfalls abrechnen.

Vorsichtig sollten Vermieter bei einmaligen Maßnahmen sein. So sind die Ausgaben für eine einmalige Fassadenreinigung oder größere Reinigungsarbeiten nach Baumaßnahmen nicht abrechnungsfähig. Wollen Vermieter die Kosten für die regelmäßige Reinigung der Dachrinnen geltend machen, müssen sie das im Mietvertrag ausdrücklich regeln.

10. Garten

Beschäftigt ein Vermieter Personal zur Gartenpflege, darf er diese Ausgaben in der Nebenkostenabrechnung aufführen. Das gilt aber nur, wenn der Garten entweder allen Mietern gleichermaßen zur Nutzung zur Verfügung steht oder es sich um einen reinen Ziergarten handelt, der von niemandem genutzt wird. Darf nur der Vermieter oder dürfen nur bestimmte Mieter den Garten nutzen, können die Ausgaben dafür nicht auf alle Parteien umgelegt werden.

11. Beleuchtung

Kosten für die Beleuchtung des Gebäudes und des Grundstücks sind umlagefähig, sofern es sich um gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile handelt. Die Anschaffungskosten für Leuchtmittel darf der Vermieter hingegen nicht aufführen.

12. Schornsteinreinigung

Als regelmäßige Ausgabe dürfen die Kosten für den Schornsteinfeger in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Voraussetzung: Sie dürfen nicht schon bei den Heizkosten geltend gemacht werden.

13. Sach- und Haftpflichtversicherungen

Die Ausgaben für die Gebäudeversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude sind umlagefähig. Allerdings sind folgende Versicherungen für die Nebenkostenabrechnung tabu: Privathaftpflicht des Vermieters, Rechtsschutzversicherung, Reparaturversicherung, Vandalismusversicherung sowie Mietausfallversicherung.

14. Hauswart

Beschäftigt ein Vermieter einen Hauswart, sind die Lohnkosten, die Lohnnebenkosten sowie die Arbeitskleidung umlagefähig. Auch wenn der Vermieter seinem Hauswart eine Wohnung vergünstigt zur Verfügung stellt, darf er die Hausgemeinschaft an den Kosten beteiligen.

Umlagefähig sind aber nur Arbeiten des Hauswarts, die die Pflege und ordnungsgemäße Benutzung der Immobilie ermöglichen. Nicht umlagefähig sind hingegen Lohnkosten für Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen oder für die Hausverwaltung.

15. Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz

Hat ein Vermieter Ausgaben für Betriebsstrom, Wartung und Einstellung solcher Anlagen sowie Grundgebühren für den Kabelanschluss, kann er diese den Mietern in Rechnung stellen. Die Anschlusskosten an ein Breitbandkabelnetz oder Kosten für einen Sperrfilter muss er hingegen selbst tragen.

16. Gemeinschaftliche Wascheinrichtung

Gibt es im Haus eine gemeinschaftliche Wascheinrichtung, können die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Wartung und Reinigung sowie die Kosten für die Wasserversorgung als Nebenkosten abgerechnet werden.

17. Sonstiges

Zusätzlich zu den aufgeführten Kosten gibt es Ausgaben, die ebenfalls an die Mieter weitergereicht werden dürfen. Dazu zählen Kosten für die Wartung einer  Blitzschutzanlage sowie der Feuerlöscher oder regelmäßige Reinigungsarbeiten an Dachrinnen und Fassaden.

Welche Ausgaben sind nicht umlagefähig?

Es gibt Ausgabeposten, die ein Vermieter grundsätzlich allein schultern muss. Dazu gehören neben den bereits genannten Verwaltungskosten und den Ausgaben für Instandhaltung sowie größere Reparaturen auch Aufwendungen für die Bewachung von Haus und Grundstück, der Kostenaufwand für leer stehende Gebäudeteile, Ausgaben für Arbeitsgerätschaften oder Kosten für regelmäßige Mietersprechstunden.

Weiterlesen:

BGH-Urteil: Formale Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen sinken