Hausgeld: Diese Nebenkosten kommen auf Eigentümer zu

Hausgeld: Diese Nebenkosten kommen auf Eigentümer zu

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Wer denkt, in einer Eigentumswohnung keine monatlichen Kosten mehr zu haben, hat die Rechnung ohne das Hausgeld gemacht. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie diese Nebenkosten gut im Blick haben. Erfahren Sie, wie das Hausgeld berechnet wird, wer es zahlen muss und welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen können.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, die alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft leisten müssen. Es setzt sich aus drei Posten zusammen:

  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungsrücklage

Die Hausverwaltung erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan, in dem sie die Höhe des Hausgeldes schätzt und dem die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen muss. Einmal pro Jahr erfolgt die Hausgeldabrechnung. Je nach Ergebnis erhalten Sie als Eigentümer eine Rückzahlung oder müssen eine Nachzahlung leisten. Juristische Grundlage des Hausgeldes ist §16 des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG; früher: Wohnungseigentumsgesetz WEG).

Das Hausgeld wird oft mit den Betriebskosten für eine Eigentumswohnung verwechselt. Tatsächlich sind diese laufenden Kosten nur der Teil des Hausgeldes, der auf die Mieter umgelegt werden kann. Das Hausgeld ist etwa 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten des Mieters.

Sehen wir uns die drei Komponenten des Hausgeldes genauer an:

Betriebskosten

Die Betriebskosten umfassen alle laufenden Kosten, die auf Mieter umgelegt werden können. Zu den umlagefähigen Kosten zählen vor allem Ausgaben für

  • Wasser und Abwasser
  • Heizung
  • Gebäudeversicherung
  • Abfallentsorgung und Straßenreinigung
  • Reinigung
  • Fahrstuhl
  • Hausmeister
  • Schornsteinfeger
  • Gartenpflege

Welche Nebenkosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung.

Verwaltungskosten

Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften haben einen Verwalter (auch wenn dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist). Die Hausverwaltung beauftragt Handwerker, verwaltet die Rücklagen, erstellt die Jahresabrechnung, kontrolliert den Eingang der Hausgelder und kümmert sich um alles, was rund um das Gemeinschaftseigentum anfällt. Das macht sie natürlich nicht umsonst. Zu den Verwaltungskosten gehören die Kosten für die Hausverwaltung selbst sowie Kontoführungsgebühren und weitere Kosten, die bei der Verwaltung einer Hausgemeinschaft anfallen können.

Rücklagen für die Instandhaltung der Wohnanlage

Ein Teil des Hausgeldes fließt in einen Rücklagentopf, die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Damit baut die Eigentümergemeinschaft ein finanzielles Polster für Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums auf. Neue Balkone, eine nachträgliche Wärmedämmung oder Ausbesserungen am Dach: Mit der Alterung des Gebäudes werden Instandhaltungskosten fällig, die ohne Rücklage nur schwer zu finanzieren sind. Falls das angesparte Geld nicht ausreicht, kann eine Sonderumlage fällig werden.

Tipp für Immobilienkäufer

Achten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung darauf, wie hoch die aktuelle Instandhaltungsrücklage ist. Ist der Topf gerade leer, weil kürzlich Sanierungen durchgeführt wurden? Oder stehen in naher Zukunft größere Instandsetzungen des Hauses an, für welche die Rücklagen nicht ausreichen und Sie deshalb tief in die Tasche greifen müssten? Lassen Sie sich vom Verkäufer die Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen zwei bis drei Jahre zeigen.

Weitere Nebenkosten für Eigentümer: Die Grundsteuer

Zu den Nebenkosten eines Wohnungseigentümers gehört nicht nur das Hausgeld, sondern auch die jährliche Grundsteuer. Diese kann komplett auf die Mieter umgelegt werden.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung für alle Kosten, die im Laufe des Jahres rund um das Wohngebäude vermutlich anfallen werden. Dazu wird ein Wirtschaftsplan erstellt. Erfahren Sie hier, wie das Hausgeld ermittelt und auf die Eigentümer verteilt wird.

Wirtschaftsplan als Basis

Die Hausverwaltung erstellt für jedes Jahr einen Wirtschaftsplan mit allen zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sowie der Höhe des Hausgeldes, die sich daraus ergibt. Dieser Plan wird bei der Eigentümerversammlung vorgestellt und muss von den Mitgliedern genehmigt werden. Dazu reicht eine einfache Mehrheit. Änderungen sind möglich, wenn ein Eigentümer einen Antrag stellt und die Versammlung (ebenfalls mit einfacher Mehrheit) zustimmt. Spielraum gibt es am ehesten bei der Instandhaltungsrücklage.

Verteilungsschlüssel: Zahlen alle Eigentümer gleich viel Hausgeld?

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes festgelegt hat, gilt folgende Kostenverteilung: Je mehr Anteile ein Eigentümer an der Immobilie besitzt, desto mehr Hausgeld zahlt er. Der Verteilungsschlüssel richtet sich also nach den Besitzverhältnissen (juristisch: Miteigentumsanteile), die in der Teilungserklärung (diese ist im Grundbuch einzusehen) festgehalten sind. Am Ende des Jahres stellt der Verwalter eine Abrechnung auf, Überschüsse werden zurückgezahlt und fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden.

Bei einer gemeinsamen Heizungsanlage müssen die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. 

Wie wird das Hausgeld auf Mieter umgelegt?

Falls Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie die umlagefähigen Betriebskosten (nicht aber Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage) auf die Mieter umlegen. Achten Sie darauf, im Mietvertrag den gleichen Verteilerschlüssel festzuschreiben, der auch in der Eigentümergemeinschaft gilt. So können Sie die Abrechnung eins zu eins übernehmen. Falls Sie eine andere Verteilung festgelegt haben – zum Beispiel nach Verbrauch statt nach Wohnfläche – müssen Sie die Zahlen zuerst umrechnen.

Hausgeld vs. Wohngeld

Oft werden die Begriffe Hausgeld und Wohngeld synonym verwendet. Doch es gibt einen Unterschied: Unter Hausgeld versteht man die Nebenkosten einer Eigentumswohnung. Wohngeld dagegen ist ein staatlicher Zuschuss für sozial schwache Mieter (Mietzuschuss) und Eigentümer (Lastenzuschuss).

Muss auch für leerstehende Wohnungen Hausgeld bezahlt werden?

Ob eine Wohnung bewohnt ist oder nicht, spielt keine Rolle für das Hausgeld. Bei laufenden Kosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden, ist eine Rückzahlung sehr wahrscheinlich. Diese ergibt sich aus der Jahresabrechnung.  

Hausgeld sind die Nebenkosten, die Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung monatlich zahlen müssen.

Das Hausgeld besteht aus Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklage. Nur die laufenden Betriebskosten können auf Mieter umgelegt werden.

In der Regel nein. Es gibt einen Verteilerschlüssel, der regelt, wie viel jeder Wohnungseigentümer zu den Gesamtkosten beisteuert. Dieser Schlüssel richtet sich meist nach Miteigentumsanteil und Verbrauch.

Die Höhe des Hausgeldes spielt eine große Rolle beim Wohnungskauf, denn es stellt die laufenden monatlichen Belastungen dar. Beachten Sie, dass sich die Höhe des Hausgeldes jährlich ändern kann. Vor allem die Instandhaltungsrücklage sollten Sie genau unter die Lupe nehmen. Ist der Topf relativ leer, wird dieser Posten in Zukunft vermutlich steigen.

Gerät ein Eigentümer mit der monatlichen Zahlung in Verzug, erhält er vom Verwalter eine Abmahnung und im nächsten Schritt eine Zahlungsklage. Hat er sechs Monate lang kein Hausgeld bezahlt, kann die Hausgemeinschaft beschließen, Wasser, Strom und Heizung abstellen zu lassen. Diese Versorgungssperre gilt allerdings nicht für vermietete Wohnungen, denn der Mieter haftet nicht für die Säumnis des Eigentümers.

Schafft es die Hausverwaltung trotz aller Bemühungen nicht, das rückständige Hausgeld einzutreiben, müssen im schlimmsten Fall die anderen Eigentümer einspringen. Schließlich laufen die Kosten weiter. Falls der Gemeinschaft eine Zahlungsunfähigkeit droht, kann der Hausverwalter eine Liquiditätssonderumlage einfordern.

Im letzten Schritt stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft radikale Mittel wie Entziehung des Wohneigentums oder eine Zwangsversteigerung zur Verfügung.

Wenn Sie Ihr Hausgeld nicht mehr zahlen können, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit der Hausverwaltung und den anderen Eigentümern suchen. Einfach nicht mehr zu zahlen, ist die schlechteste Option. Die Konsequenzen reichen von einer Abmahnung über eine Zahlungsklage bis hin zur Versorgungssperre (Strom, Wasser und Heizung können abgeschaltet werden) bis hin zur Entziehung des Wohneigentums oder einer Zwangsversteigerung.

Tipp: Falls Sie Ihre Eigentumswohnung selbst nutzen, können Sie Wohngeld beantragen. Diese soziale Hilfe gibt es als Lastenzuschuss für einkommensschwache Eigentümer.

Ja. Zum Hausgeld kommt die regelmäßige Grundsteuer hinzu. Diese kann auf Mieter umgelegt werden. Zudem sollten Sie als Eigentümer eigene Rücklagen für Reparaturen und Instandsetzungen Ihrer Wohnung bilden. Mittel aus der Instandhaltungsrücklage dürfen nämlich nur für Gemeinschaftseigentum verwendet werden – wie Treppenhaus, Aufzüge, Dach oder Fassade.

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