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Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten: Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten beim Hauskauf. Gleiches gilt für den Kauf einer Wohnung oder den Hausbau. Kaufnebenkosten verteuern den Immobilienkauf um bis zu 15 Prozent. Lesen Sie hier, was zu den Nebenkosten vor und nach dem Hauskauf gehört, wie Sie diese finanzieren und ob Sie diese von der Steuer absetzen können.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an und wie hoch sind sie? Hier finden Sie die wichtigsten Kostenpunkte und ungefähre Richtwerte. Beachten Sie, dass sich Kaufnebenkosten teilweise von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. 

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Maklerprovision

Höhe bzw. Anteil am Kaufpreis

ca. 5 Prozent

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Notarkosten

Höhe bzw. Anteil am Kaufpreis

ca. 1,5 Prozent

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Grundbuchkosten

Höhe bzw. Anteil am Kaufpreis

ca. 0,5 Prozent

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Grunderwerbsteuer

Höhe bzw. Anteil am Kaufpreis

3,5 - 6,5 Prozent

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Finanzierungskosten

Höhe bzw. Anteil am Kaufpreis

je nach Zinssatz

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Kosten für Gutachter

Höhe bzw. Anteil am Kaufpreis

ca. 1 Prozent

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bauherren müssen beim Hausbau mit ähnlich hohen Nebenkosten für den Grundstückskauf rechnen.

Welche weiteren Kosten fallen beim Immobilienkauf bzw. Hausbau an?

Je nachdem, welche Immobilie Sie kaufen bzw. bauen und wie Sie diese nutzen, kommen noch folgende Kosten hinzu:  

Weitere Nebenkosten beim Hauskauf

  • Sanierungs- und Modernisierungskosten
  • Zuschlagsgebühr, falls das Haus im Zuge einer Zwangsversteigerung erworben wird

Weitere Nebenkosten beim Wohnungskauf

  • Ablöse der Instandhaltungsrücklage
  • Mitgekauftes Mobiliar

Weitere Nebenkosten bei Vermietung

  • Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, zum Beispiel Maklercourtage oder Kosten für das Inserat und den Aufwand, um Mieter zu finden

Weitere Nebenkosten bei Selbstnutzung

  • Umzugskosten
  • Kosten für Möbel 
  • Evtl. Doppelzahlung, da Mietvertrag in der bisherigen Wohnung noch besteht

Weitere Nebenkosten beim Hausbau

  • Planungskosten (z.B. Architektenhonorar)
  • Erschließungskosten für das Grundstück
  • Kosten für Bodengutachten
  • Kosten für Bauantrag und Baugenehmigung
  • Evtl. Abrisskosten für Altbauten

Makler, Notar, Grundbuchamt, Finanzamt, Kreditgeber, Gutachter und Sachverständige: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verdienen andere ordentlich mit. Wir erläutern die wichtigsten Anschaffungsnebenkosten im Detail:

Maklerprovision

Die meisten Wohnungen und Häuser werden von einem Makler vermittelt. Ab dem 23. Dezember 2020 gilt auch hier eine abgeschwächte Form des Bestellerprinzips: Wer ihn beauftragt, muss mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen. In vielen Bundesländer mussten bisher Käufer die Provision alleine stemmen, was die Nebenkosten für den Hauskauf deutlich erhöht hat.

Insgesamt beträgt die Maklerprovision etwa 5 bis 7 Prozent der Kaufsumme einer Immobilie oder des Grundstücks. Dabei handelt es sich um Richtwerte der Maklerverbände, verpflichtend ist diese Gebührenordnung nicht. Käufer und Verkäufer können mit dem Makler individuell verhandeln. Die Maklercourtage wird nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Notarkosten

Auch ohne den Notar geht beim Immobilienkauf nichts. In Deutschland schreibt das Gesetz vor, dass Kaufverträge für Wohnungen, Häuser und Grundstücke notariell beglaubigt werden müssen. Der Notar kümmert sich auch um die Bestellung der Grundschuld und die Eintragung ins Grundbuch.

Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) schreibt die Höhe der Notargebühren fest. Sie bemisst sich an der Summe des Immobilienpreises und der Grundschuld, also der aufgenommenen Darlehenssumme. In der Regel können Sie etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Beurkundung kalkulieren. Dabei ist die Beratungsleistung des Notars inklusive.

Grundbuch

Sie sind erst dann rechtmäßiger Besitzer einer Immobilie oder eines Grundstücks, wenn Sie im Grundbuch stehen. Dort werden auch die Grundpfandrechte Ihres Kreditgebers vermerkt. Um die Eintragung kümmert sich der Notar. Dennoch bittet Sie auch das Grundbuchamt zur Kasse. Die Gebühr beträgt etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

Ist der Kaufvertrag unter Dach und Fach, lässt auch die Rechnung des Finanzamts nicht lange auf sich warten. Sobald ein bebautes oder unbebautes Grundstück den Besitzer wechselt, wird Grunderwerbsteuer fällig, die mit mehreren Tausend Euro die Kaufnebenkosten noch einmal ordentlich in die Höhe treibt. Der Steuersatz unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Finanzierungskosten

Wenn Sie für den Hauskauf einen Kredit aufnehmen müssen, kommen Finanzierungskosten – allen voran die Zinsen – zu den Nebenkosten hinzu. Abschluss- und Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen und andere Kosten rund um die Baufinanzierung werden leicht unterschätzt.

Tipp: Vergleichen Sie den Effektivzins, wenn Sie verschiedene Kreditangebote einholen. Darin ist ein Großteil der Finanzierungskosten, die von der Bank erhoben werden, bereits enthalten.

Gutachter

Bei einer so großen Anschaffung wie einer Immobilie, kauft man die Katze nicht im Sack. Unabhängige Gutachter für Bestandsimmobilien oder Bausachverständige für den Hausbau schätzen den tatsächlichen Immobilienwert ein, entdecken Mängel, die Laien oft verborgen bleiben, und haben ein prüfendes Auge auf den Hausbau. Diese Kaufnebenkosten können bis zu einem Prozent der Gesamtsumme betragen.

Die Nebenkosten des Immobilienkaufs sollten Sie mit Ihrem Eigenkapital aufbringen können. Banken finanzieren meist nur den Immobilienwert. Der Grund: Für die Kaufnebenkosten gibt es keinen materiellen Gegenwert, auf den sie bei einem Zahlungsausfall zurückgreifen können. Das Finanzierungsrisiko ist daher sehr hoch.

Zwar bieten einige Kreditgeber eine Vollfinanzierung an, diese ist jedoch mit hohen Zinssätzen, einer langen Laufzeit und hohen monatlichen Raten verbunden. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird die Kauf- oder Baufinanzierung. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner und rechnen Sie verschiedene Szenarien durch.

Optimale Konditionen für Ihre Finanzierung sichern

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung gewerblich nutzen oder vermieten, können Sie einen Teil der Kaufnebenkosten steuerlich absetzen. Falls Sie selbst in der Immobilie wohnen, ist dies leider nicht möglich.

Folgende Anschaffungsnebenkosten können Sie bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung der Immobilie von der Steuer absetzen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren
  • Grundbuchkosten
  • Zinsen und andere Finanzierungskosten
  • Kosten für Sanierung und Modernisierung

Kaufnebenkosten bei Mischnutzung

Falls Sie einen Teil der Immobilie vermieten bzw. geschäftlich nutzen und einen Teil selbst bewohnen, können Sie den gewerblich genutzten Anteil steuerlich geltend machen. Beispiel: Sie nutzen das Erdgeschoss Ihres Hauses als Zahnarztpraxis und wohnen im gleich großen Obergeschoss, dann sind die Kaufnebenkosten zu 50 Prozent absetzbar. 

Nebenkosten fallen auch nach dem Hauskauf an. Viele Käufer sind sich nicht bewusst, dass sie auch mit einer eigenen Immobilie hohe laufende Kosten bestreiten müssen. Zu der jährlichen Grundsteuer kommen für Eigentumswohnung und Häuser diverse weitere Kosten hinzu – hier ein Überblick: 

Grundsteuer

Anders als die Grunderwerbsteuer (die nur für den Erwerb einer Immobilie bezahlt wird) ist die Grundsteuer keine einmalige, sondern eine laufende Steuer, die sich aus dem Besitz der Immobilie ergibt. Den Hebesatz für die Grundsteuer erheben die Städte und Gemeinden. Sie kann auf die Miete umgelegt werden.

Kosten für den Winterdienst

Als Eigentümer sind Sie dazu verpflichtet, morgens den Gehweg vor Ihrem Grundstück bis zu einer amtlich festgelegten Uhrzeit von Schnee und Eis zu befreien. Können Sie dieser Pflicht aus beruflichen oder körperlichen Gründen nicht nachkommen, müssen Sie dafür eine Firma beauftragen. In Großstädten kann der Winterdienst richtig teuer werden. In Berlin beispielsweise kostet eine Maschinenräumung rund 6,50 Euro pro Quadratmeter. Viele Unternehmen bieten auch Monats- oder gar Winterpauschalen an, die in kleineren Städten zwischen 20 und 60 Euro monatlich liegen. In Eigentümergemeinschaften ist der Winterdienst Teil der umlagefähigen Betriebskosten.

Kommunale Gebühren

Kommunale Gebühren für die Abwasserentsorgung, die Müllbeseitigung und auch die Grundsteuer gehören zwar zu den klassischen Nebenkosten, derer sich die meisten Menschen beim Kauf eines Hauses bewusst sind. Doch sind diese in den vergangenen Jahren stetig und teilweise gravierend gestiegen. Daher sollte bei diesen Posten ein großzügiger Puffer eingerechnet werden. Vermieter können auch diese Kosten umlegen.

Beteiligung an den Straßenbaukosten

Viele Kommunen fordern von Grund- und Hauseigentümern eine Beteiligung an den Kosten für den Bau und die Sanierung von angrenzenden Straßen – sogenannte Straßenbaubeteiligungskosten. Die Höhe der Forderung ist abhängig von der Grundstücksgröße sowie der Geschosshöhe des Hauses und liegt meist zwischen 8 und 35 Euro pro Quadratmeter.

Je nach Größe des Besitzes kann so rasch ein fünfstelliger Betrag entstehen, die den Wenigsten kurzfristig zur Verfügung steht. Einige Städte wie Berlin, Hamburg oder München verzichten allerdings auf eine Beteiligung durch die Eigentümer und decken die Straßenbaukosten komplett durch ihre Steuereinnahmen. Erschließungsbeiträge dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Vorschriften zur Energieeffizienz

Zur Schonung der Umwelt und ihrer Ressourcen ist energieeffizientes Bauen in den vergangenen Jahren ein wichtiges Thema geworden. Von der Bundesregierung werden dazu regelmäßig neue Gesetze erlassen, die bei älteren Häusern kostspielige Umbaumaßnahmen erfordern. Der Austausch von alten Heizkesseln beispielweise verursacht Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro. Für solche Ausgaben sollten Besitzer eine Rücklage bilden.

Laufende Nebenkosten in Eigentümergemeinschaften

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, zahlen Sie monatliches Hausgeld. Es besteht aus den Betriebskosten (Winterdienst und Co.), einer Verwaltungsgebühr für die Hausverwaltung und einer Instandhaltungsrücklage. Letztere bildet einen gemeinschaftlichen Topf, aus dem Sanierungen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Bei größeren Ausgaben kann eine Sonderumlage fällig werden.

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten. Nicht im Hausgeld enthalten ist die (umlagefähige) Grundsteuer. Für Instandsetzungen in der Privatwohnung sollten Eigentümer zudem eigene Rücklagen bilden, denn die Instandhaltungsrücklage wird nur für das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach oder Fassade) verwendet.