Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Was lohnt sich für Sie?

Mieten-oder-Kaufen-Rechner:
Was lohnt sich für Sie?

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Berechnen Sie jetzt mit unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner, was günstiger für Sie ist: eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder zur Miete zu wohnen. Lohnt sich der Immobilienkauf trotz steigender Preise? Wie viel Miete sparen Sie in den Jahren, in denen Sie Ihre Immobilie finanzieren? Und unter welchen Umständen ist Mieten langfristig doch günstiger als Kaufen? Anhand einiger Zahlen kann der Mieten-oder-Kaufen-Rechner hier Klarheit schaffen.

Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner erhalten Sie schon anhand weniger Werte eine Entscheidungshilfe. Geben Sie dazu ein:

  • die Kaltmiete des Objektes, das Sie eventuell kaufen wollen
  • den Kaufpreis oder die Kosten für den Bau
  • den gebundenen Sollzinssatz
  • die anfängliche Tilgung in Prozent oder die gewünschte Monatsrate in Euro

Außerdem können Sie die Höhe Ihres verfügbaren Eigenkapitals eingeben. Optional können Sie noch Werte zur erwarteten Wertsteigerung des Objektes, den Kaufnebenkosten, zur Instandhaltung und deren Anstieg ergänzen.

Diese Ergebnisse liefert der Rechner

Als Ergebnis erhalten Sie vom Mieten-vs.-Kaufen-Rechner Antworten auf folgende Fragen:

  • Wie lange ist die Darlehenslaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Geldes?
  • Wie viel würde ich in diesem Zeitraum an Miete zahlen (bei gleichbleibender Miethöhe)?   
  • Wie hoch ist die monatliche Darlehensrate, die ich für die Immobilienfinanzierung aufbringen muss?
  • Wie viel Vermögen habe ich bis zum Ende der Darlehenslaufzeit aufgebaut?
  • Wie hoch sind die insgesamt anfallenden Finanzierungskosten?

Lohnt sich nun der Immobilienkauf gegenüber der Miete? Dazu bildet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner die Differenz aus den Mietenkosten, die während des Zeitraums anfallen würden, und den Finanzierungskosten:

Beispielrechnung mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Anhand folgender Beispielrechnung wollen wir Ihnen die Funktionen des Rechners und die großen Unterschiede zwischen Mieten und Kaufen verdeutlichen:

Kaltmiete: 900 Euro (Mietsteigerungen bleiben unbeachtet)

Kaufpreis der Immobilie: 200.000 Euro

Zinssatz für das Darlehen: 1,1 Prozent

Gewünschte Rate: 900 Euro

Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals: 0 Euro

Der Mieten-oder-kaufen-Rechner liefert folgendes Ergebnis:

Die Laufzeit des Darlehens über 200.000 Euro beträgt 20 Jahre und 9 Monate. Während dieser Zeit betrüge die Gesamtmiete 224.100 Euro. Alternativ würde der Erwerb des Objektes mit dem Wert von 200.000 Euro in dieser Zeit 23.744,99 Euro an Zinsen kosten. Werden diese Aufwendungen von den Mietzahlungen abgezogen, bleibt ein Kaufvorteil vom 200.355,01 Euro.

Ob es Ihre finanziellen Verhältnisse zulassen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, kann der Rechner nicht exakt beantworten – dazu sollten Sie zusätzlich unseren Haushaltsrechner nutzen. Aber wenn Sie die bisher gezahlte Kaltmiete auch als gewünschte Monatsrate für den Darlehensabtrag eingeben, kalkulieren Sie mit einer vernünftigen und vor allem realistischen Größenordnung. Denn diese Summe müssen Sie ohnehin regelmäßig und dauerhaft aufbringen. Auch hier wird das Ergebnis – die Relation der (gesparten) Gesamtmiete zum aufgebauten Eigentum durch Kauf – verblüffend sein.

Welche Vorteile und Nachteile hat Kaufen gegenüber Mieten?

Ein Immobilienkauf hat klare Vorteile:

  • Vermögensaufbau: Beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie investieren Sie mit jeder Darlehensrate in Ihren eigenen Vermögensaufbau. Nach Ende der Laufzeit gehören Haus oder Wohnung Ihnen. Die Mietzahlungen dagegen sind „verlorene Zahlungen“.

  • Selbstbestimmtheit und Sicherheit: In Bezug auf die eigene Immobile können sie fast alle wichtigen Entscheidungen zur Gestaltung und Nutzung selbst treffen. Lediglich die Eigentümergemeinschaft oder die Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans setzen Grenzen. Zudem wohnen Sie – sofern Sie die Raten für Ihren Immobilienkredit regelmäßig bedienen – unkündbar.

  • Altersvorsorge: Nach Abtrag des Darlehens müssen Sie im Eigenheim nur noch die Nebenkosten aufbringen. Daher wohnen Sie im Alter günstiger als in einer Mietwohnung. Falls Sie die Immobilie vermieten, können Sie mit den regelmäßigen Einnahmen Ihre Rente aufstocken.

  • Staatliche Förderung: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um selbst darin zu wohnen, können Sie von staatlichen Förderungen profitieren, die Ihnen als Mieter entgehen. Dazu zählen zum Beispiel Wohn-Riester, Baukindergeld oder das KfW-Wohneigentumsprogramm.

Der Immobilienkauf kann gegenüber dem Mieten aber auch Nachteile haben:

  • An einen Ort gebunden: Falls Sie die Immobilie zur Selbstnutzung kaufen, sind Sie dauerhaft an einen Ort gebunden. Wollen Sie umziehen, können Sie das Objekt natürlich vermieten. Dabei fiele ein Aufwand für Verwaltung und eine Wertminderung durch Abnutzung an. Allerdings könnten die Mieteinnahmen auch zur Finanzierung des Darlehens beitragen.

    Das Mieten einer Immobilie ist vorteilhaft, wenn Sie flexibel sein wollen oder müssen bzw. wenn Sie den Tapetenwechsel lieben und sich nicht dauerhaft auf ein Haus oder eine Wohnung festlegen möchten.

  • Unterhalt der Immobilie: Beim Wohnen zur Miete ist es Aufgabe des Vermieters, sich um Reparaturen und den Unterhalt der Immobilie zu kümmern. Beim Immobilienkauf sind Sie selbst dafür zuständig und müssen genügend Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltungen bilden. Unvorhergesehene Ausgaben können jederzeit notwendig sein.  

  • Eigenkapital nötig: Um sich den Immobilienkauf überhaupt leisten zu können, müssen Sie fast immer über ein gewisses Eigenkapital verfügen. Als Faustregel gilt, dass Sie mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten selbst stemmen können sollten. Zwar gibt es auch Banken, die eine Vollfinanzierung anbieten. Das ist aber nur möglich, wenn Sie über ein sicheres und hohes Einkommen verfügen. Zudem erheben Kreditgeber aufgrund des höheren Ausfallrisikos höhere Zinssätze

  • Finanzielle Bindung: Mit einem Immobiliendarlehen sind Sie langfristig finanziell gebunden. Bei Jobverlust, Erkrankung oder anderen Ereignissen können Sie als Mieter zur Not in eine kleinere Wohnung ziehen. Bei einem laufenden Immobilienkredit laufen Sie Gefahr, Ihr Eigenheim zu verlieren.

Wann lohnt sich Mieten eher als Kaufen?

In den meisten Fällen lohnt sich der Immobilienkauf mittel- und langfristig. Doch unter gewissen Umständen ist Mieten tatsächlich die rentablere Alternative – in folgenden drei Szenarien kann dies der Fall sein.

  1. Die Immobilienpreise sind extrem hoch: In manchen Regionen schnellen die Kaufpreise derart in die Höhe, dass der Immobilienkauf für viele nicht mehr möglich aber auch nicht lohnenswert ist.
    Sie sollten neben dem Preis der Wohnung oder des Hauses auch deren tatsächlich Wert betrachten. Oft hilft dabei ein unabhängiger Gutachter. Sehen Sie sich außerdem die Entwicklung der Mietpreise in der jeweiligen Region an: Steigen die Kaufpreise deutlich stärker als die Mieten, ist Vorsicht geboten.
  2. Fallende Immobilienpreise sind zu erwarten. Immobilien sind nicht immer so wertstabil, wie viele denken. Vor allem in Regionen mit starken Preissteigerungen ist die Wahrscheinlich groß, dass sich die Kurve wieder abflacht oder sogar fällt. Wenn Sie Ihre Immobilie später verkaufen wollen oder müssen, haben Sie dann ein Verlustgeschäft geschlossen. Prognosen sind schwer. Im Hinblick auf die Lage gibt es aber Indikatoren: Eine hohe Wirtschaftskraft, niedrige Arbeitslosigkeit, steigende Einwohnerzahlen und eine hohe Lebensqualität in Bezug auf Anbindung, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sprechen für eine Lage, in der sich der Immobilienkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit lohnt.
  3. Andere Anlageformen sind lukrativer. Mit einem Immobilienkauf bauen Sie Vermögen auf, doch Sie müssen auch investieren. Die Nebenkosten beim Kauf wie Maklerprovision, Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer sind „verloren“, fließen also nicht in Ihren Vermögensaufbau ein. Unter Umständen können andere Anlageformen wie zum Beispiel Aktien zumindest kurz- und mittelfristig lukrativer sein. Sie haben zudem den Vorteil, dass Sie breiter streuen und Ihr Vermögen nicht komplett in einer Anlageform binden. Vor allem dann, wenn Sie (noch nicht) genügend Eigenkapital aufgebaut haben, sind andere Anlageformen manchmal lukrativer.

Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner hilft bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienerwerb, indem er Ihnen die Differenz zwischen (wegfallenden) Mietzahlungen und dem Kaufaufwand für die kommenden 15, 20 oder mehr Jahre aufzeigt. So sehen Sie, wie viel Geld Ihnen als Mieter verloren geht bzw. welchen Vermögensaufbau Sie erreichen könnten – bei gleichbleibendem finanziellen Aufwand.