Jede Stadt oder Gemeinde erstellt Bebauungspläne, die festlegen, was und wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf. Der sogenannte B-Plan schreibt vor, welcher Abstand zwischen den Gebäuden eingehalten werden muss, macht Vorgaben zu ihrer Ausrichtung und Höhe sowie zu genehmigungspflichtigen Nebengebäuden wie z.B. Garagen.

Damit soll „Wildwuchs“ verhindert werden – zum Beispiel, dass ein mehrstöckiges Haus mit Türmchen zwischen einem modernen Bungalow und einem Holzhaus im skandinavischen Stil steht. Neben einem stimmigen Erscheinungsbild sollen auch die Anwohner geschützt werden – beispielsweise vor der Entstehung eines mehrstöckiges Mehrfamilienhaus es an der Grundstücksgrenze, das andere Häuser verschattet und ihren Wert mindert.

Städte und Gemeinden dürfen Bebauungspläne nicht willkürlich festsetzen, sondern müssen sich im Rahmen ihrer Bauleitplanung selbst an gewisse Regeln halten. Diese sind im Baugesetzbuch (§ 8-10a BauGB) und in den Landbauordnungen festgelegt. So muss der Bebauungsplan zum Beispiel Folgendes beinhalten:

• eine Planzeichenverordnung (PlanZV): sie definiert Signaturen, Farben und Linien im Bebauungsplan
• eine Baunutzungsverordnung (BauNVO): sie erklärt unter anderem, wie ein Grundstück genutzt werden darf, welche Bauweise möglich ist und welche Grundstücksfläche überbaut werden darf

Anders als Einträge im Grundbuch sind Bebauungspläne öffentlich zugänglich und dürfen von jeder Person eingesehen werden. Immer öfter sind Sie auf der Gemeinde-Website zu finden. Ist dies nicht der Fall, können Sie sich an die Gemeindeverwaltung oder das Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde wenden.

Ein Bebauungsplan ist für Laien nicht immer leicht zu lesen und zu interpretieren. Er besteht aus beschreibendem Text, Grafiken und jeder Menge Kennzahlen und Kürzel. Wir erklären Ihnen die wichtigsten:

Grundflächenzahl (GRZ) und Baugrenzen

Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Flächenanteil eines Baugrundstückes maximal überbaut werden darf. Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet, dass höchstens 40 Prozent der Grundstückfläche bebaut werden dürfen. Oft sind zudem genaue Baugrenzen definiert. Baulinien legen das Baufenster fest, also den Bereich des Grundstücks, der bebaut werden darf. Schraffierte Bereiche kennzeichnen die Fläche, die freibleiben muss.

Art der Nutzung

Wie auch im Flächennutzungsplan sind im Bebauungsplan Festsetzungen (also Vorschriften) zur Art der Nutzung eines Grundstücks zu finden. Folgende Nutzungsvarianten sind möglich:

WR      Reines Wohngebiet

WA      Allgemeines Wohngebiet (hier soll vorwiegend nur gewohnt werden)

WB      Besonderes Wohngebiet (hier ist Wohnen und Gewerbe möglich)

WS      Kleinsiedlungsgebiet

MD      Dorfgebiet

MI       Mischgebiet

MK      Kerngebiet

GE       Gewerbegebiet

GI        Industriegebiet

Anzahl der Vollgeschosse

Vollgeschosse sind – vereinfach gesagt – überirdische Stockwerke oder Etagen. Die zugehörige Kennziffer wird in römischen Ziffern angegeben. „II“ bedeutet zum Beispiel, dass Sie ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen bauen dürfen. Darüber hinaus sind auch Staffelgeschosse möglich. Sie nehmen weniger Fläche ein und sind oft niedriger. Das Dachgeschoss kann ein Staffelgeschoss sein.

Ab welcher Größe ein Vollgeschoss vorliegt, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Der Keller zählt – sofern er sich nicht zum Großteil oberirdisch befindet – nicht zu den Vollgeschossen.

Beispiel: Bei einem Bebauungsplan, mit der römischen Ziffer I dürften Sie einen Bungalow mit Keller bauen. Auch ein Dachgeschoss wäre möglich, solange es deutlich weniger Fläche als das Erdgeschoss einnimmt und eine gewisse Höhe nicht überschreitet.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Die Geschossfläche ist die Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse. 

Bauhöhe

Der B-Plan regelt auch, wie hoch ein Gebäude maximal sein darf. Maßgaben können beispielsweise Wand- oder Firsthöhe sein.

• Firsthöhe (FH): Abstand in Metern zwischen Boden und First. Der First ist die höchste Stelle des Daches. 
• Traufhöhe (TH): Abstand in Metern zwischen Boden und Traufe. Die Traufe ist der untere Abschluss eines Daches und wird auch als Tropfkante bezeichnet, da sich hier der Regen sammelt. In der Regel befinden sich die Dachrinnen an der Traufe. 

Bauweise und Haustypen

Hier wird zwischen offener („o“) und geschlossener Bauweise („g“) unterschieden. Zur offenen Bauweise zählen freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser mit einer Länge von maximal 50 Metern. In einem Baugebiet mit geschlossener Bauweise ist der Bau von Reihenhäusern und Hausgruppen möglich, die direkt aneinandergrenzen. Folgende Kürzel verraten, welchen Haustyp Sie auf einem Grundstück bauen dürfen:

E        Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus

D       Doppelhaus

ED     Einfamilienhaus- oder Doppelhaus

H       Hausgruppen

R       Reihenhäuser

Nebengebäude

Je nach Bauordnung versteht man unter Nebengebäude Garagen, Werkzeugschuppen, Gartenhäuser oder Ställe. In welchem Umfang sie erlaubt sind, regelt ebenfalls der Bebauungsplan.

Baumassenzahl (BMZ)

Sie gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter möglich sind, also wie wuchtig das Gebäude sein darf.

Abstandsfläche und Grenzabstände

Zwischen einem Gebäude und dessen Nachbargrundstück muss ein bestimmter Grenzabstand eingehalten werden. Als Richtwert können Sie von mindestens drei Metern ausgehen. Um den genauen Wert zu ermitteln, müssen Sie die Höhe der höchsten Außenwand mit einem Faktor zwischen 0,4 und 1 multiplizieren. Dieser Faktor unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und ist in der jeweiligen Landesbauordnung zu finden.

Dachform und Dachneigung

Modernes Flachdach, klassisches Satteldach oder verwinkeltes Krüppelwalmdach: Auch die Dachform und der Grad der Dachneigung sind im Bebauungsplan vorgeschrieben. Sie erkennen die zulässigen Dachformen an folgenden Kürzeln:

FD       Flachdach

SD       Satteldach

WD      Walmdach

KWD    Krüppelwalmdach

ZD       Zeltdach

PD       Pultdach

vPD     versetztes Pultdach

TD       Tonnendach

Materialien, Farben und Fassadengestaltung

Es gibt Bebauungspläne, die viel Spielraum für eigene Wünsche lassen und solche, deren Vorgaben bis hin zu den verwendeten Baumaterialien, der Fassade und ihrer Farbe reichen. Dabei gilt: Je ausgefallener die Wünsche, desto unwahrscheinlicher ist eine Baugenehmigung. Ein pinker Fassadenanstrich wird ebenso schwer umzusetzen wie ein Haus mit Reetdach und Klinkerfassade inmitten süddeutscher Putzhäuser. Je abgelegener das Haus gebaut wird, desto eher sind extravagante Wünsche möglich.

Den Bebauungsplan genau unter die Lupe zu nehmen, gehört zu den ersten Schritten bei der Hausbauplanung. So manche Vorgaben können Ihr Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück vereiteln.

Bebauungsplan einsehen

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie unbedingt den entsprechenden Bebauungsplan einsehen. Nur so erfahren Sie, was und wie Sie dort bauen dürfen. Viele B-Pläne sind online auf der jeweiligen Gemeinde-Website zu finden. Fragen Sie im Rathaus oder Bauamt nach.

Je nachdem, mit welchem Baupartner Sie Ihr Haus bauen, sollten Sie auch Profis über den Bebauungsplan sehen lassen. Dies kann ein Architekt sein oder der Fachberater Ihres Hausbauanbieters. Bei konkreten Fragen geben oft auch Mitarbeiter des Bauamts Auskunft.

Bauantrag und Bauvoranfrage

Je gewissenhafter Sie die Festsetzungen des Bebauungsplans einhalten, desto leichter klappt es mit der Baugenehmigung. Unter Umständen können Sie dann sogar eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren beantragen und so wertvolle Zeit sparen. Die Unterlagen und Nachweise, die für den Bauantrag nötig sind, müssen Sie dennoch einreichen.

Achtung: Falls Sie ungenehmigt von einzelnen Punkten des Bebauungsplans abweichen, drohen hohe Geldstrafen bis hin zum Abriss Ihres Hauses.

Was ist, wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan vorhanden ist?

In fast jeder Stadt oder Gemeinde gibt es Flächen, für die (noch) kein Bebauungsplan erstellt wurde. Falls Sie dort ein Haus bauen wollen, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. So bekommen Sie schnell Auskunft, ob Ihr Bauvorhaben auf dem Grundstück möglich ist. Auch hier gilt: Je besser sich das Haus in die Bebauung der Umgebung fügt, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie grünes Licht bekommen.

Bauträger, die mehrere Häuser bauen wollen, werden oft selbst aktiv und erstellen zusammen mit der Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Zudem wird unterschieden zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Bebauungsplan. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält detaillierte Festsetzungen zur baulichen Nutzung, zu Ausmaßen und Grenzlinien der Bebauung sowie zur Gestaltung des Gebäudes. Bei einem einfachen Bebauungsplan gibt es nur wenige Vorgaben und man muss sich vor allem an der umliegenden Bebauung orientieren.

Was passiert, wenn ich mich nicht an den Bebauungsplan halte?

Bauherren, die Vorgaben des Bebauungsplans ohne Genehmigung missachten, drohen Bußgeld, Baustopp, Rückbau oder sogar ein Abriss des ganzen Gebäudes. Sanktionen sind auch Jahre nach Fertigstellung möglich, wenn die Bauaufsichtsbehörde den Abweichungen auf die Schliche kommt – zum Beispiel durch einen Hinweis von Nachbarn.