Navigation überspringen
Bebauungsplan: So darf Ihr Haus aussehen

Bebauungsplan:
So darf Ihr Haus aussehen

© RossHelen / iStock

Der Bebauungsplan schreibt vor, welches Haus Sie auf einem Grundstück bauen dürfen und wie es aussehen kann. Bungalow oder mehrstöckiges Einfamilienhaus? Flachdach oder Walmdach? Klinker- oder Putzfassade? Denn Ihr persönliches Traumhaus muss nicht nur Ihnen selbst gefallen, sondern auch in die Umgebung passen. Lesen Sie hier, wie und wo Sie den Bebauungsplan einsehen können, was er Ihnen für Ihren Hausbau verrät oder welche Vorgaben wirklich zulässig sind.

Kostenlos Infomaterial anfordern

Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Jede Stadt oder Gemeinde erstellt Bebauungspläne, die festlegen, was und wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf. Der sogenannte B-Plan schreibt vor, welcher Abstand zwischen den Gebäuden eingehalten werden muss, macht Vorgaben zu ihrer Ausrichtung und Höhe sowie zu genehmigungspflichtigen Nebengebäuden wie z.B. Garagen.

Damit soll „Wildwuchs“ verhindert werden – zum Beispiel, dass ein mehrstöckiges Haus mit Türmchen zwischen einem modernen Bungalow und einem Holzhaus im skandinavischen Stil steht. Neben einem stimmigen Erscheinungsbild sollen auch die Anwohner geschützt werden – beispielsweise vor der Entstehung eines mehrstöckiges Mehrfamilienhaus es an der Grundstücksgrenze, das andere Häuser verschattet und ihren Wert mindert.

Städte und Gemeinden dürfen Bebauungspläne nicht willkürlich festsetzen, sondern müssen sich im Rahmen ihrer Bauleitplanung selbst an gewisse Regeln halten. Diese sind im Baugesetzbuch (§ 8-10a BauGB) und in den Landbauordnungen festgelegt. So muss der Bebauungsplan zum Beispiel Folgendes beinhalten:

    • eine Planzeichenverordnung (PlanZV): sie definiert Signaturen, Farben und Linien im Bebauungsplan
    • eine Baunutzungsverordnung (BauNVO): sie erklärt unter anderem, wie ein Grundstück genutzt werden darf, welche Bauweise möglich ist und welche Grundstücksfläche überbaut werden darf

Anders als Einträge im Grundbuch sind Bebauungspläne öffentlich zugänglich und dürfen von jeder Person eingesehen werden. Immer öfter sind Sie auf der Gemeinde-Website zu finden. Ist dies nicht der Fall, können Sie sich an die Gemeindeverwaltung oder das Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde wenden.

Ein Bebauungsplan ist für Laien nicht immer leicht zu lesen und zu interpretieren. Er besteht aus beschreibendem Text, Grafiken und jeder Menge Kennzahlen und Kürzel. Wir erklären Ihnen die wichtigsten:

Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Hafencity 14 der Freie und Hansestadt Hamburg
© Freie und Hansestadt Hamburg

Grundflächenzahl (GRZ) und Baugrenzen

Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Flächenanteil eines Baugrundstückes maximal überbaut werden darf. Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet, dass höchstens 40 Prozent der Grundstückfläche bebaut werden dürfen. Oft sind zudem genaue Baugrenzen definiert. Baulinien legen das Baufenster fest, also den Bereich des Grundstücks, der bebaut werden darf. Schraffierte Bereiche kennzeichnen die Fläche, die freibleiben muss.

Art der Nutzung

Wie auch im Flächennutzungsplan sind im Bebauungsplan Festsetzungen (also Vorschriften) zur Art der Nutzung eines Grundstücks zu finden. Folgende Nutzungsvarianten sind möglich:

WR      Reines Wohngebiet

WA      Allgemeines Wohngebiet (hier soll vorwiegend nur gewohnt werden)

WB      Besonderes Wohngebiet (hier ist Wohnen und Gewerbe möglich)

WS      Kleinsiedlungsgebiet

MD      Dorfgebiet

MI       Mischgebiet

MK      Kerngebiet

GE       Gewerbegebiet

GI        Industriegebiet

Anzahl der Vollgeschosse

Vollgeschosse sind – vereinfach gesagt – überirdische Stockwerke oder Etagen. Die zugehörige Kennziffer wird in römischen Ziffern angegeben. „II“ bedeutet zum Beispiel, dass Sie ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen bauen dürfen. Darüber hinaus sind auch Staffelgeschosse möglich. Sie nehmen weniger Fläche ein und sind oft niedriger. Das Dachgeschoss kann ein Staffelgeschoss sein.

Ab welcher Größe ein Vollgeschoss vorliegt, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Der Keller zählt – sofern er sich nicht zum Großteil oberirdisch befindet – nicht zu den Vollgeschossen.

Beispiel: Bei einem Bebauungsplan, mit der römischen Ziffer I dürften Sie einen Bungalow mit Keller bauen. Auch ein Dachgeschoss wäre möglich, solange es deutlich weniger Fläche als das Erdgeschoss einnimmt und eine gewisse Höhe nicht überschreitet.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Die Geschossfläche ist die Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse. 

Bauhöhe

Der B-Plan regelt auch, wie hoch ein Gebäude maximal sein darf. Maßgaben können beispielsweise Wand- oder Firsthöhe sein.

  • Firsthöhe (FH): Abstand in Metern zwischen Boden und First. Der First ist die höchste Stelle des Daches. 
  • Traufhöhe (TH): Abstand in Metern zwischen Boden und Traufe. Die Traufe ist der untere Abschluss eines Daches und wird auch als Tropfkante bezeichnet, da sich hier der Regen sammelt. In der Regel befinden sich die Dachrinnen an der Traufe. 

Bauweise und Haustypen

Hier wird zwischen offener („o“) und geschlossener Bauweise („g“) unterschieden. Zur offenen Bauweise zählen freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser mit einer Länge von maximal 50 Metern. In einem Baugebiet mit geschlossener Bauweise ist der Bau von Reihenhäusern und Hausgruppen möglich, die direkt aneinandergrenzen. Folgende Kürzel verraten, welchen Haustyp Sie auf einem Grundstück bauen dürfen:

       Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus

D       Doppelhaus

ED     Einfamilienhaus- oder Doppelhaus

H       Hausgruppen

R       Reihenhäuser

Nebengebäude

Je nach Bauordnung versteht man unter Nebengebäude Garagen, Werkzeugschuppen, Gartenhäuser oder Ställe. In welchem Umfang sie erlaubt sind, regelt ebenfalls der Bebauungsplan.

Baumassenzahl (BMZ)

Sie gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter möglich sind, also wie wuchtig das Gebäude sein darf.

Abstandsfläche und Grenzabstände

Zwischen einem Gebäude und dessen Nachbargrundstück muss ein bestimmter Grenzabstand eingehalten werden. Als Richtwert können Sie von mindestens drei Metern ausgehen. Um den genauen Wert zu ermitteln, müssen Sie die Höhe der höchsten Außenwand mit einem Faktor zwischen 0,4 und 1 multiplizieren. Dieser Faktor unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und ist in der jeweiligen Landesbauordnung zu finden.

Dachform und Dachneigung

Modernes Flachdach, klassisches Satteldach oder verwinkeltes Krüppelwalmdach: Auch die Dachform und der Grad der Dachneigung sind im Bebauungsplan vorgeschrieben. Sie erkennen die zulässigen Dachformen an folgenden Kürzeln:

FD       Flachdach

SD       Satteldach

WD      Walmdach

KWD    Krüppelwalmdach

ZD       Zeltdach

PD       Pultdach

vPD     versetztes Pultdach

TD       Tonnendach

Materialien, Farben und Fassadengestaltung

Es gibt Bebauungspläne, die viel Spielraum für eigene Wünsche lassen und solche, deren Vorgaben bis hin zu den verwendeten Baumaterialien, der Fassade und ihrer Farbe reichen. Dabei gilt: Je ausgefallener die Wünsche, desto unwahrscheinlicher ist eine Baugenehmigung. Ein pinker Fassadenanstrich wird ebenso schwer umzusetzen wie ein Haus mit Reetdach und Klinkerfassade inmitten süddeutscher Putzhäuser. Je abgelegener das Haus gebaut wird, desto eher sind extravagante Wünsche möglich.

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Den Bebauungsplan genau unter die Lupe zu nehmen, gehört zu den ersten Schritten bei der Hausbauplanung. So manche Vorgaben können Ihr Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück vereiteln.

Bebauungsplan einsehen

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie unbedingt den entsprechenden Bebauungsplan einsehen. Nur so erfahren Sie, was und wie Sie dort bauen dürfen. Viele B-Pläne sind online auf der jeweiligen Gemeinde-Website zu finden. Fragen Sie im Rathaus oder Bauamt nach.

Je nachdem, mit welchem Baupartner Sie Ihr Haus bauen, sollten Sie auch Profis über den Bebauungsplan sehen lassen. Dies kann ein Architekt sein oder der Fachberater Ihres Hausbauanbieters. Bei konkreten Fragen geben oft auch Mitarbeiter des Bauamts Auskunft.

Bauantrag und Bauvoranfrage

Je gewissenhafter Sie die Festsetzungen des Bebauungsplans einhalten, desto leichter klappt es mit der Baugenehmigung. Unter Umständen können Sie dann sogar eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren beantragen und so wertvolle Zeit sparen. Die Unterlagen und Nachweise, die für den Bauantrag nötig sind, müssen Sie dennoch einreichen.

Achtung: Falls Sie ungenehmigt von einzelnen Punkten des Bebauungsplans abweichen, drohen hohe Geldstrafen bis hin zum Abriss Ihres Hauses.

Tipp: Gewissheit dank Bauvoranfrage

Falls es für das Grundstück, das Sie kaufen wollen, keinen Bebauungsplan gibt, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. So erfahren Sie, ob Ihr Bauvorhaben auf dem Baugrundstück grundsätzlich möglich ist.

Was ist, wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan vorhanden ist?

In fast jeder Stadt oder Gemeinde gibt es Flächen, für die (noch) kein Bebauungsplan erstellt wurde. Falls Sie dort ein Haus bauen wollen, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. So bekommen Sie schnell Auskunft, ob Ihr Bauvorhaben auf dem Grundstück möglich ist. Auch hier gilt: Je besser sich das Haus in die Bebauung der Umgebung fügt, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie grünes Licht bekommen.

Bauträger, die mehrere Häuser bauen wollen, werden oft selbst aktiv und erstellen zusammen mit der Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Zudem wird unterschieden zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Bebauungsplan. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält detaillierte Festsetzungen zur baulichen Nutzung, zu Ausmaßen und Grenzlinien der Bebauung sowie zur Gestaltung des Gebäudes. Bei einem einfachen Bebauungsplan gibt es nur wenige Vorgaben und man muss sich vor allem an der umliegenden Bebauung orientieren.

Was passiert, wenn ich mich nicht an den Bebauungsplan halte?

Bauherren, die Vorgaben des Bebauungsplans ohne Genehmigung missachten, drohen Bußgeld, Baustopp, Rückbau oder sogar ein Abriss des ganzen Gebäudes. Sanktionen sind auch Jahre nach Fertigstellung möglich, wenn die Bauaufsichtsbehörde den Abweichungen auf die Schliche kommt – zum Beispiel durch einen Hinweis von Nachbarn.

WICHTIG:

Als Bauherr sind Sie am Ende dafür verantwortlich, dass der Bebauungsplan eingehalten wurde oder nicht – auch wenn Sie mit einem Architekten, Hausbauanbieter oder Generalunternehmen bauen. Anders ist es beim Kauf eines Neubaus von einem Bauträger, der in diesem Fall haftet.

Städte und Gemeinden legen Flächennutzungs- und Bebauungspläne im Rahmen ihrer Bauleitplanung fest – dem wichtigsten städtebaulichen Instrument, in dem Grundsatzentscheidungen für das Leben im Gemeindegebiet getroffen werden.

Wenn Städte und Gemeinden neue Baugebiete ausweisen, gibt es ein genau geregeltes Prozedere, bei dem auch die Anwohner beteiligt werden. So muss eine Umweltprüfung stattfinden und die Öffentlichkeit Einblick in die Pläne bekommen. Anwohner und andere Betroffene können Stellungnahmen und Einwände einreichen, welche die Gemeinde prüfen und abwägen muss.

Der Bebauungsplan geht aus dem Flächennutzungsplan hervor. In diesem legt die Gemeinde fest, wie ein Gebiet genutzt werden soll, zum Beispiel als reines Wohngebiet, als Industriegebiet oder als eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe. Basierend auf dem Flächennutzungsplan arbeitet die Gemeinde detaillierte Bebauungspläne für kleinere Gebiete aus.

Flächennutzungs- und Bebauungspläne setzen Ihnen nicht nur Grenzen, sondern schützen Sie vor Fehlern und geben Ihnen Planungssicherheit. So wissen Sie genau, was in den nächsten Jahren in Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft gebaut werden darf. Sie erfahren zum Beispiel, ob der Blick auf den Waldrand freibleibt, ob dort weitere Gebäude zu erwarten sind und wie hoch diese gebaut werden dürfen.

Auch Bauanträge, die leicht von den Bestimmungen des Bebauungsplans abweichen, haben Chancen auf Genehmigung. Das ist dann der Fall, wenn die Ziele der Städteplanung nicht beeinträchtigt werden und kein Konflikt mit Anwohnern zu erwarten ist. Ausnahmen sind auch dann möglich, wenn durch die Festsetzungen des Bebauungsplans das Gemeinwohl gefährdet wäre oder für den Antragssteller eine nicht beabsichtigte Härte entstünde.

Für bereits errichtete Gebäude gibt es einen Bestandsschutz. Wurde der Bau einmal genehmigt, müssen Sie auch dann keine Änderungen fürchten, wenn der Bebauungsplan im Nachhinein verändert oder neu erstellt wird.

Hauskataloge nach Hause bestellen

Bestellen Sie schnell und bequem die Hausbaukataloge unserer Partnerunternehmen zu sich nach Hause.

Hausbauanbieter –
unsere qualitätsgeprüften Partner

Akost Gmbh - Das norwegische Wohnerlebnis.
allkauf – Das Haus zum Leben.
A & K Massivhaus – Wir erfüllen Ihre Wohnträume
AVOS Hausbau – Ihr Massivhauspartner
best.haus - Bauen heißt Vertrauen
Bien-Zenker Fertighaus - Die Vollendung Ihrer Träume
Blohm Bau ... mehr Haus geht nicht!
BRALE - der beste Grund zu bauen
Breyer und Seck - Bauen in höchster Qualität
BUDACH HAUS – Qualität schafft Vertrauen.
DAN-WOOD - Wir kommen Ihren Träumen entgegen!
Danhaus – Das 1Liter-Haus!
Dennert Massivhaus - Wir bauen Ihr Haus
ECO System HAUS – Massiv ist besser!
Ein SteinHaus – natürlich.massiv.bauen.
Hans Erhard – Wir bauen Ihr Massivhaus
Ever Energy Home - Maßgeschneiderte Massivhäuser
FAVORIT Massivhaus
Fertighaus Weiss - Alles aus eigener Hand
FingerHaus - Ein Qualitätsbegriff
Geßner Wohnungsbau – Schlüssselfertig bauen
GUSSEK HAUS - Auf Erfahrung bauen...
HANSE HAUS – Frei geplant. Genau Ihr Haus.
HELMA – Wir bauen für Ihr Leben gern.
Holz & Dach – Unser Name ist Programm
invivo haus –Raum für Leben
KAGEBAU - Wir bauen den Norden
KAMPA - Weil wichtig ist, wie du wohnst.
Kern-Haus – individuelle Massivhäuser
KH Klima-Häuser
Massivhaus Bau Konrad – Haus bauen leicht gemacht
KSW Massivhaus – kreativ solide wertbeständig
LIVING HAUS - mehr haus. mehr leben.
LUXHAUS – Tradition und Innovation
NEWE-Massivhaus – Gebaut für Generationen
Meisterstück-HAUS – Jedes Haus ein Meisterstück
MHEL Massivhaus – Wir bauen Ihr Massivhaus für's Leben
MIHM THERMOHAUS
Mollwitz GmbH - Häuser mit Persönlichkeit
Müller Bau - FÜR SIE. INDIVIDUELL GEBAUT. MASSIV GEBAUT.
OKAL – WOHNEN MIT STIL
onoxo home – das coole kleine Haus
ProHaus - individuell. modern. wertvoll.
PRO-HAUS GmbH
QUEENHAUS FERTIGHÄUSER - Bauen ist Herzens-Sache
Regnauer – Häuser, die gut tun.
RENSCH-HAUS GMBH – Mein Traum. Mein Haus.
Roth-Massivhaus - Individualität & Freie Planung
ScanHaus Marlow – Endlich zuhause
Schäfer Fertighaus – Maßgeschneiderte Eigenheime
Schwabenhaus – Starke Häuser seit 1966.
Siewert Hausbau GmbH – Beraten, Planen, Bauen
Town & Country Haus –  ... hier zieh' ich ein
Viebrockhaus – Das Zuhausehaus.
vubHaus – einzugsfertig. individuell. finanzierbar.
WBI Hausbau GmbH - Ein Haus muss passen
WOLF-HAUS – Ein Leben lang.