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Grenzbebauung: Diese Abstände müssen Sie einhalten

Grenzbebauung:
Diese Abstände müssen Sie einhalten

© lilly3 / iStock

Die Regelungen zur Grenzbebauung legen fest, wie nahe Sie an das Nachbargrundstück bauen dürfen. Denn meistens gilt, dass eine gesunde Distanz die beste Voraussetzung für gute Nachbarschaft ist. Erfahren Sie hier, wie viel Abstandsfläche Sie einhalten müssen, wann Ausnahmen möglich sind und welche Konsequenzen bei zu dichter Bebauung drohen.

Abstandflächen und andere Regeln zur Grenzbebauung verfolgen folgenden Zweck:

  • Nachbarschaftsfrieden
  • Privatsphäre
  • Brandschutz
  • Geordnete Bebauung
  • Genügend Licht und freie Sicht für Gebäude, in denen sich Menschen aufhalten

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Die vorgeschriebene Abstandsfläche zum Nachbargrundstück hängt von der Höhe der Außenwände ab. Diese wird mit einem Faktor multipliziert, der je nach Bundesland zwischen 0,25 und 1 liegt. In Schleswig-Holstein zum Beispiel beträgt er 0,4, das heißt: Bauherren, die ein Haus mit einer zehne Meter hohen Außenwand planen, müssen mindestens vier Meter Abstand zur Grundstücksgrenze halten. Unabhängig davon gilt in allen Bundesländern ein Mindestabstand von drei Metern (geringere Werte gibt es in Baden-Württemberg, Hamburg und im Saarland).

Mindestabstand = Gebäudehöhe x Faktor zur Berechnung der Abstandsfläche (H)

Überblick der Abstandsregelungen in den Bundesländern

Wie weit an die Grenze dürfen Sie in Ihrem Bundesland bauen? Hier finden Sie einen Überblick der Vorschriften in den einzelnen Landesbauordnungen.

Bundesland

Baden-Württemberg

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Kerngebieten, 0,125 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

2,5 Meter bzw. 2 Meter bei unter 5 Metern Gebäudelänge

Bundesland

Bayern

Faktor H

1

Ausnahme H

0,5 in Kerngebieten, 0,25 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Berlin

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Brandenburg

Faktor H

0,5

Ausnahme H

0,4 vor Außenwänden ohne Fenster für Aufenthaltsräume, 0,25 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Bremen

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Hamburg

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

2,5 Meter

Bundesland

Hessen

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Mecklenburg-Vorpommern

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

2,5 Meter

Bundesland

Niedersachsen

Faktor H

0,5

Ausnahme H

0,25 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Nordrhein-Westfalen

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Kernbieten zu angrenzenden Straßen-, Grün-, und Wasserflächen, 0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Rheinland-Pfalz

Faktor H

0,5

Ausnahme H

In Kerngebieten reicht der Mindestabstand 0,25 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Saarland

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Kerngebieten, 0,125 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

2,5 Meter bzw. 2 Meter bei unter 5 Metern Gebäudelänge

Bundesland

Sachsen

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Bundesland

Sachsen-Anhalt

Faktor H

0,4

Ausnahme H

0,2 in Gewerbe- und Industriegebieten

Mindestabstand

3 Meter

Wie wird die Höhe der Außenwand gemessen?

Die Wandhöhe wird von der Erdoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut gemessen. Bei flach zulaufenden Dächern (in der Regel bis zu einem Neigungswinkel von 70 Grad) wird die Höhe des Daches zu einem Drittel, bei spitzeren Dächern vollständig hinzugerechnet.

Welche Bauelemente dürfen in die Abstandsfläche hineinragen?

Von der Grenzbebauung sind oft einzelne Gebäudeteile ausgenommen. Das können zum Beispiel sein:

  • Dachüberstände und Gesimse
  • Vorbauten wie Balkone oder Erker
  • Dachgauben
  • nachträglich hinzugefügte Wärmedämmung
  • Solaranlagen und andere Maßnahmen zur Energieeinsparung

 

Beachten Sie: Auch für diese Gebäudeteile gibt es Grenzwerte, die Sie in der jeweiligen Bauordnung Ihres Bundeslandes finden.

Bebauungsplan schlägt Bauordnung

Die Baubehörden der Städte und Gemeinden können im Bebauungsplan andere Abstandsflächen für einzelne Grundstücke vorschreiben, als die Landesbauordnung vorsieht. Wichtig für Bauherren sind Baulinien und Baugrenzen. Baulinien geben vor, wo Sie bauen müssen. Baugrenzen stecken die Fläche ab, innerhalb derer Sie etwas errichten dürfen.

Unter Umständen ist eine Grenzbebauung auch dann möglich, wenn Mindestabstände zur Grundstücksgrenze nicht eingehalten werden. Hier lesen Sie die gängigsten Fälle:

Doppel- und Reihenhäuser

Auf vielen Grundstücken sind Doppelhäuser und Reihenhäuser möglich, die Wand an Wand gebaut werden. Sie müssen allerdings besondere Vorschriften zum Brandschutz wie eine spezielle Brandwand einhalten.

Anbaubaulast

Ist eine Anbaulast im Baulastenverzeichnis vermerkt, ist es sogar Pflicht, Gebäude direkt aneinander zu bauen. Dies ist oft in urbanen Gebieten der Fall, wenn Stadtplaner zum Beispiel eine geschlossene Front zur Straße hin vorsehen.

 

Nachbar übernimmt Abstandsfläche

Nachbarn können sich darauf einigen, dass ein Nachbar näher an die Grenze baut und der andere Nachbar diese Abstandsfläche auf seinem Grundstück übernimmt, sich also verpflichtet, einen entsprechend größeren Grenzabstand einzuhalten. Auch in diesem Fall liegt eine Baulast vor, die ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden muss. Bei einem Verkauf geht die Verpflichtung an den neuen Grundstückseigentümer über.  

Zustimmung von Nachbarn und Bauamt

Wenn Sie die Grenzabstände geringfügig überschreiten und keine Brandschutz- oder städtebaulichen Gründe dagegen sprechen, ist dennoch eine Baugenehmigung für Ihr Bauvorhaben möglich. Sie sollten sich die schriftliche Einverständniserklärung ihrer Nachbarn einholen und diese auch im Grundbuch festhalten.

Bei folgenden Bauten müssen keine zusätzlichen Abstände zum Nachbargrundstück einhalten:

  • Garagen und Carports: Solange diese Bauten bestimmte Maße nicht überschreiten, sind sie als Grenzbebauung zulässig. In den meisten Bundeländern ist dies eine Länge von 9 Metern und eine Breite von 3 Metern. 
  • Gartenhaus, Geräteschuppen, Gewächshaus: Hier gelten dieselben Vorgaben wie für Garagen und Carports. Gartenhäuser dürfen keine eigene Feuerstelle und keinen Aufenthaltsraum besitzen, ansonsten ist eine Genehmigung erforderlich.
  • Zaun und Mauer: Sie sind selbst direkt an Grenze möglich, solange sie eine bestimmte Höhe – in der Regel 1,5 Meter – nicht überragen.
  • Bepflanzung: Auch Hecken, Büsche oder andere Bepflanzung ist als Sichtschutz zwischen Grundstücken möglich, solange sie die Maximalhöhe nicht überschreiten.

Tipp: So erhalten Sie das Einverständnis Ihrer Nachbarn

Frühzeitig und freundlich miteinander zu sprechen, kann viele Nachbarschaftsstreits verhindern. Informieren Sie Ihre Nachbarn rechtzeitig, wenn Sie zum Beispiel vorhaben, ein kleines Gartenhaus zu errichten und hören Sie sich mögliche Bedenken an. Vielleicht ist eine bestimmte Stelle unpassend, weil sie im Blickfeld des Küchentisches liegt, ein paar Meter weiter links sieht es aber ganz anders aus. Das Gespräch lohnt sich auch bei der Grenzbepflanzung. Idealerweise übernehmen sie diese zusammen, was zum Beispiel in Neubaugebieten sinnvoll ist.

Für ein Gebäude, das den Bestimmungen zur Grenzbebauung widerspricht, werden Sie keine Baugenehmigung erhalten. Bauen Sie trotzdem, drohen Baustopp, Rückbau oder sogar der Abriss. Gleiches gilt für nicht-genehmigungspflichtige Bauvorhaben, bei denen Bauherren der Abstand zur Grundstücksgrenze und andere Regelungen nicht einhalten.

Die Regelungen zur Grenzbebauung legen fest, wie groß der Abstand des Hauses zum Nachbargrundstück sein muss.

Je nach Bundesland und Höhe der Außenwand ist ein bestimmter Abstand vorgeschrieben. Mindestens drei Meter Abstand müssen aber in den meisten Bundesländern eingehalten werden.

Solange eine bestimmte Größe nicht überschritten wird, dürfen Garagen oder Carport direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden.

Die Anbaulast gehört zu den Baulasten und sieht vor, dass direkt an das Nachbargebäude gebaut werden muss.

Der Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde gibt vor, ob und wie der Bau von Doppel- oder Reihenhäuser möglich ist.

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