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Hauskauf im Neubaugebiet: Vorteile und Nachteile

Hauskauf im Neubaugebiet:
Vorteile und Nachteile

© acilo / iStock

Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger kaufen wollen, steht dieses oft in einem Neubaugebiet. Auch wer selbst baut, landet auf der Suche nach dem passenden Grundstück oft in einer neu entstehenden Siedlung. Das Wohnen im Neubaugebiet hat viele Reize aber gerade am Anfang auch ein paar Tücken, an die Sie bisher vielleicht nicht gedacht haben. Informieren Sie sich hier über die Vorteile, Nachteile, Kosten und Tipps rund um das Wohnen im Neubaugebiet.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Alles neu gebaut, top modern und im Idealfall mit familienfreundlichen Strukturen: Wer in ein Neubaugebiet zieht, muss sich in keine alt eingesessene Nachbarschaft fügen, da auch alle anderen Anwohner frisch hingezogen sind. Mancher empfindet Neubausiedlungen aber auch als monoton und spießig. Hier finden Sie die Vor- und Nachteile auf einen Blick.

  • Neubaugebiete befinden sich oft am Stadtrand, wo es grundsätzlich ruhiger und grüner ist als in Zentrumsnähe.

  • Alle Bewohner befinden sich als Neuzugezogene in einer ähnlichen Situation und sind meist offen für neue Bekanntschaften.

  • Neubaugebiete sind oft als familienfreundliche Siedlungen angelegt, mit Spielplätzen und Betreuungsmöglichkeiten für Kinder vor Ort.

  • Die Häuser sind neu, in der Regel energieeffizient und auf dem modernsten Stand der Technik. Renovierungen sind in absehbarer Zeit nicht nötig.

  • In der ersten Zeit ist mit Baulärm und -schmutz zu rechnen.

  • Durch die Lage in peripheren Bezirken können lange Fahrtwege entstehen.

  • Die Architektur im Neubaugebiet ist oft ein wenig monoton und es gibt wenige Möglichkeiten, eigene Wünsche umzusetzen.

  • Die Grundstücke sind oft vergleichsweise klein.

  • Die Nachbarn lernt man in der Regel erst nach dem Einzug kennen.

  • Eine Einschätzung, wie die Siedlung mal aussehen wird, fällt Laien zum Kaufzeitpunkt oft schwer.

  • Die Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel, Freizeitenrichtungen, Geschäfte) ist anfangs oft noch nicht vorhanden.

Wenn Sie in einem Neubaugebiet bauen wollen, sollten Sie vor allem schnell sein: Die Bauplätze sind meist sehr begehrt und rasch vergeben. Verfolgen Sie die Nachrichten in den lokalen Medien oder fragen Sie beim Bauamt der Stadt oder Gemeinde nach. Werfen Sie auch einen Blick in den Flächennutzungsplan. Dort sehen Sie, wo Wohngebiete vorgesehen aber noch nicht ausgewiesen sind. Zudem finden Sie hier weitere Tipps zur Grundstücksuche.

Wenn eine Stadt oder Gemeinde neues Bauland erschließt, lassen Interessenten fast nie lange auf sich warten. Oft gibt es daher Vergabekriterien bei der Entscheidung, wer einen Bauplatz erhält und wer nicht. Die Kriterien hängen mit den städteplanerischen Vorstellungen zusammen: Sollen sich in dem Gebiet vor allem Familien mit Kindern ansiedeln? Oder ist eine Durchmischung gewünscht? Sollen auch finanziell schwächer gestellte Interessenten eine Chance erhalten? Werden Einheimische bevorzugt? Erkundigen Sie sich frühzeitig im zuständigen Bauamt, um herauszufinden, wie Ihre Chancen auf ein Grundstück stehen.

Wer neu baut oder bauen lässt, muss mit hohen Kosten rechnen, weiß Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. So kostet der Bau eines Einfamilienhauses mit 150 Quadratmetern Wohnfläche in Deutschland durchschnittlich 320.000 Euro. „Ein Altbau kann aber auch sehr teuer werden“, fügt die Fachfrau hinzu. Der Vorteil des Hauskaufs in einer bestehenden Siedlung: Man weiß, was man bekommt oder kann das zumindest durch einen Sachverständigen feststellen lassen.

Beim Neubau ist das Überraschungspotenzial für Hausbauer hingegen hoch – vor allem im Hinblick auf die Bodenbeschaffenheit. Was passieren kann: Die Bagger kommen nicht oder nur mit Mehraufwand in den Boden oder das Grundwasser steht hoch. Reinhold-Postina empfiehlt daher ein Baugrund-Gutachten.

Tipp: Holen Sie sich Rat vom Profi

Nicht nur beim Hausbau, auch beim Kauf eines Neubaus sind Bausachverständige wertvolle Partner. Sie prüfen den Vertrag Ihres Bauträgers, kennen sämtliche Fallstricke und können beurteilen, ob der Immobilien- und Grundstückspreis angemessen ist. Was Sie sonst noch beachten sollten, erfahren Sie in unseren 9 Tipps für den Kauf einer Neubauimmobilie.

Neubaugebiete unterscheiden sich in mehreren Punkten von bestehenden Wohnsiedlungen. Folgende Besonderheiten sollten Sie kennen, wenn Sie sich für eine Neubauimmobilie in einem frisch erschlossenen Gebiet entscheiden.

Neubaugebiete befinden sich oft in peripherer Lage

Zwar werden auch in Großstädten immer mal wieder Neubaugebiete in begehrter Innenstadt-Lage erschlossen. Die meisten befinden sich allerdings am Rand von Städten und Gemeinden. „Wer weit außerhalb der Stadt wohnt, muss oft mit langen Wegen bis zum Arbeitsplatz rechnen“, sagt Alexander Wiech von Haus und Grund Deutschland. Gleichzeitig sei das Umfeld aber meist sehr grün und naturnah. Neubaugebiete im Umland liegen tendenziell weit von Lärmquellen entfernt.

Tipp: Machen Sie sich ein Bild von der Lage

Vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Neubauimmobilie sollten Sie den Bauplatz unbedingt mehrmals und zu unterschiedlichen Zeit vor Ort besichtigen – selbst, wenn dort zu diesem Zeitpunkt nur Acker oder Wiese zu sehen sind. Dabei würden Sie zum Beispiel feststellen, ob das Bauareal in der Nähe einer Schnellstraße oder in der Einflugschneise eines Flughafens liegt.

Grundstücke sind eher klein

„Insbesondere in Städten ist der Bauplatz sehr beschränkt“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. Die Folge: Die Baugrundstücke werden immer kleiner und die Gärten bieten oft nicht viel mehr Platz als für einen Sandkasten. Der Vorteil: Wer ohnehin keine Gartenarbeit mag und sich nur etwas Platz für die Sonnenliege wünscht, dem bleibt viel Arbeit erspart. Es gibt aber auch Neubaugebiete mit großzügigeren Grundstücken. Machen Sie sich vor der Suche Gedanken, wie viel Platz Sie sich wünschen.

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Eine gute Infrastruktur ist wichtig

Vor allem, wenn Sie als eine der Ersten in einem Neubaugebiet bauen oder kaufen, kann es sein, dass die neue Siedlung noch nicht an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen ist. Selbst wenn es Pläne für eine Buslinie gibt, müssen diese nicht unbedingt umgesetzt werden. Da dies auch für Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und derlei Einrichtungen gilt, sollten sich Bewohner zumindest für die ersten Jahre auf längere Fahrtstrecken einstellen.

Hinzukommt, dass die Ver- und Entsorgungsleitungen von Wasser und Strom bei Baubeginn meist noch nicht vorhanden sind. Auch die Straßen- und Wegeführung ist bei Baubeginn oft nicht voll entwickelt. „Für die Anwohner kann das bedeuten, dass sie zusätzliche Kosten in Form von Straßenausbaubeiträgen leisten müssen“, erklärt Wiech.

Tipp: Erkundigen Sie sich über Erschließungsbeiträge

Nicht in allen Gemeinden ist es erlaubt, die Bürger an den Beiträgen für einen Straßenausbau zu beteiligen. „Als Käufer muss ich mich auf jeden Fall schlau machen, ob da etwas auf mich zukommt“, rät Wiech daher. Das macht man am besten beim Bauamt.

Architektur von der Stange

Meist vermarkten in Neubaugebieten Bauträger die Grundstücke mitsamt den von ihnen errichteten Gebäuden. „Da die Bauträger die Kosten gering halten wollen, werden die Häuser alle sehr standardisiert geplant“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. Das Ergebnis sei dann die typische, einförmige und oft auch langweilige Neubauarchitektur. Hausbauer, die eigene Wünsche umsetzen oder viel Eigenleistung einbringen möchten, stoßen schnell an Grenzen. Änderungen im äußeren Erscheinungsbild oder im Grundriss sind schlecht oder nur gegen erhebliche Mehrkosten umsetzbar.

Tipp: Mit Typenhäusern Kosten sparen

Nicht nur Bauträger, sondern auch Baufirmen bieten weitgehend standardisierte Typenhäuser an. Vor allem Bauherren mit niedrigem Budget können davon profitieren. Da die Planung bereits steht und der Bau dieser Häuser vielfach erprobt ist, sind oft deutlich günstigere Preise möglich.

Nachhaltigkeit als Entscheidungsfaktor

Auch der Faktor Nachhaltigkeit kann eine Rolle spielen. „Für wen es wichtig ist, einen möglichst kleinen Fußabdruck zu hinterlassen, wird sich in der Regel für eine bestehende Siedlung entscheiden“, sagt Reinhold-Postina. Neubauten verbrauchen für den Bau viel Material, Energie und nicht zuletzt dauerhaft Platz. Nicht selten müssen Natur oder Agrarflächen den Neubausiedlungen weichen. Durch die Lage im Umland und die sich dadurch oft ergebenden langen Fahrwege wird die Umwelt auf Dauer zusätzlich belastet.

Doch Neubauimmobilien und Neubaugebiete können beim Thema Nachhaltigkeit auch punkten. Meist werden die neuen Gebäude als klimafreundliche Energiesparhäuser gebaut, die wesentlich weniger verbrauchen als vergleichbare Altbauten. E-Tankstellen gehören in einer Neubausiedlung mit dazu und Bäume, Sträucher, Parks, Wiesen sowie andere Ausgleichflächen werden oft gleich mitgeplant.

 

Die Nachbarn im Neubaugebebiet

 

In Neubaugebieten sind alle Bewohner erst vor Kurzem eingezogen und meist offen für neue Kontakte und künftige Freundschaften. Das kann die Eingewöhnung erleichtern. „Die Bevölkerung in neu entstehenden Baugebieten ist in der Regel sehr homogen. Jetzt ziehen vielleicht nur Familien mit Kindern hin. In 30 Jahren wohnen dann fast nur noch Senioren dort“, erklärt Wiech. Menschen, die nicht unbedingt rund um die Uhr Kindergeschrei haben möchten, werden in so einem Neubaugebiet vermutlich nicht glücklich.

Auch junge Menschen, die sich ein gemischteres Umfeld wünschen, fühlen sich in Neubaugebieten oft nicht wohl. Zudem gilt: Selbst wer offen für neue Kontakte ist, kann sich nicht sicher sein, auf Nachbarn zu treffen, mit denen die Wellenlänge stimmt.

In bestehenden Siedlungen hingegen haben Kaufinteressenten eine gute Möglichkeit, im Vorfeld Kontakt zu den Alteingesessenen aufzunehmen.

 

Natürlicher Sichtschutz für mehr Privatsphäre

Die Enge in Neubaugebieten und die anfangs oft noch fehlenden Abgrenzungen zwischen den Grundstücken stellen für viele Bewohner eine Herausforderung dar. Völlige Abschottung ist hier nicht möglich. Doch mit einigen Mitteln kann man zumindest einen gewissen Grad an Privatsphäre erreichen.

Eine Möglichkeit sind Hecken. Sie sehen gut aus und sorgen für einen gewissen Sicht- und Schallschutz. „Wenn man diese gemeinsam pflanzt, spart man nicht nur Geld, sondern auch Platz“, empfiehlt Reinhold-Postina. Wichtig sei es, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, damit man auch bei späteren Problemen oder einem Wechsel der Bewohner rechtlich auf der sicheren Seite ist.

 

Renovierung spielt erst mal keine Rolle

Ein großes Plus von Neubaugebieten: Wer in ein neues Gebäude zieht, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit in den nächsten Jahren nicht von plötzlich anfallenden Renovierungen oder technischen Herausforderungen überrascht. Während Bewohner von Altbauten mit anstehenden Arbeiten und entsprechenden Kosten rechnen müssen, können Besitzer von Neubauten einfach einziehen und das neue Zuhause genießen.

Falls Sie sich für ein Grundstück oder eine Immobilie in einem Neubaugebiet interessieren, sollten Sie sich vor dem Kauf erkundigen, wie sich das Gebiet infrastrukturell entwickeln wird. „Wird es einen Supermarkt, eine Gaststätte oder eine Schule geben? Das sind wichtige Fragen für die Bewohner“, sagt Wiech. In der Regel freuen sich Familien über solche Einrichtungen in der Nähe. Anders kann es aussehen, wenn plötzlich statt eines Feldes ein Supermarktparkplatz oder ein Schulhof direkt an das eigene Grundstück grenzt.

Diese Unsicherheit ist ein Nachteil in Neubaugebieten. Mit ein bisschen Recherche lässt sich aber das Risiko für böse Überraschungen minimieren. Wiech rät Kaufinteressenten, sich zu erkundigen, welche Bauten in der näheren Umgebung geplant sind. Solche Information erhält man aus dem Bebauungsplan der Gemeinde. Reinhold-Postina rät, auch den Flächennutzungsplan zu studieren. Dieser weist aus, welche Projekte, Straßen und Bauten im weiteren Umfeld geplant sind.

Wohnen im Neubaugebiet ist eine gute Entscheidung, wenn Sie

  • eine junge Familie sind und sich Nachbarn in einer ähnlichen Lebenssituation wünschen.
  • mit der oft peripheren Lage von Neubaugebieten kein Problem haben.
  • zumindest in den ersten Jahren mit Baulärm und Schmutz leben können.
  • mit der Unsicherheit, wie das Wohngebiet am Ende tatsächlich aussehen wird und wer dort noch lebt, gut umgehen können.
  • Ihnen die relativ monotone Architektur gefällt und Sie mit einem standardisierten Haus Baukosten sparen wollen.

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