Hauskauf in Neubaugebieten: Vor- und Nachteile

Hauskauf in Neubaugebieten: Mehr erfahren über die Vor- und Nachteile
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Soll man ein Haus in einer bestehenden Siedlung oder in einem Neubaugebiet kaufen? Schließlich entscheidet sich damit, in welchem Umfeld man leben, mit welchen Menschen man regelmäßig Kontakt haben wird und wie viel Zeit man für den Arbeits- oder Schulweg aufbringen muss. Immonet fasst die Vor- und Nachteile von Neubaugebieten zusammen.

Neubaugebiete befinden sich oft in peripherer Lage

Nicht alle Variablen sind planbar, aber für künftige Hausbesitzer ist es dennoch wichtig zu wissen, worauf sie sich einlassen, wenn sie sich für – oder gegen – ein Neubaugebiet entscheiden. Neubaugebiete entstehen heute fast nur noch am Rand von Gemeinden. Insbesondere in Großstädten ist der Bauplatz sehr beschränkt. „Wer weit außerhalb der Stadt wohnt, muss oft mit langen Wegen bis zum Arbeitsplatz rechnen“, sagt Alexander Wiech von Haus und Grund Deutschland. Gleichzeitig sei das Umfeld aber meist sehr grün und naturnah.

Neubaugebiete im Umland liegen tendenziell weit von Lärmquellen entfernt. Ihren Bewohnern bleibt folglich der Großstadtlärm erspart. Allerdings sollte man darauf achten, dass das Bauareal nicht in der Nähe einer Schnellstraße oder in der Einflugschneise eines Flughafens liegt.

Grundstücke sind eher klein

„Insbesondere in Städten ist der Bauplatz sehr beschränkt“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. Die Folge: Die Baugrundstücke werden immer kleiner und die Gärten bieten oft nicht viel mehr Platz als für einen Sandkasten. Der Vorteil: Wer ohnehin keine Gartenarbeit mag und sich nur etwas Platz für die Sonnenliege wünscht, dem bleibt viel Arbeit erspart.

Wem hingegen ein großes Grundstück mit einem riesigen Garten zum Gestalten oder zum Spielen für die Kinder wichtig ist, wird Schwierigkeiten haben, dies in einem Neubaugebiet zu finden. Wer mit Mühe und Glück eines findet, wird aller Wahrscheinlichkeit nach andere Zugeständnisse machen müssen: Eine größere Entfernung zur Stadt etwa und ein deutlicher höherer Kaufpreis.

Diese Kosten kommen auf Sie zu

„Ein Neubau ist immer extrem teuer“, stellt Reinhold-Postina klar. Aber, so fügt sie hinzu: „Ein Altbau kann auch sehr teuer werden.“ Der Vorteil beim Altbau in einer bestehenden Siedlung: Man weiß, was man bekommt oder kann das zumindest durch einen Fachmann feststellen lassen. „Ein Bausachverständiger wird seinen Kunden sagen, wo ein Gebäude Mängel hat und mit welchen Kosten Sie für Reparaturen und Instandhaltungen rechnen müssen“, so Reinhold-Postina.

Beim Neubau ist das Überraschungspotenzial für Hausbauer hingegen hoch – vor allem im Hinblick auf die Bodenbeschaffenheit. Was passieren kann: Die Bagger kommen nicht oder nur mit Mehraufwand in den Boden oder das Grundwasser steht hoch. Reinhold-Postina empfiehlt daher ein Baugrund-Gutachten.

Wenn in einem Gebiet schon einige Häuser errichtet wurden, kann man auch so Schlüsse ziehen. „Drückt das Grundwasser auf allen Grundstücken hoch, dann muss man damit rechnen, dass das auch beim eigenen Bau passiert.“ Reinhold-Postina warnt vor allzu viel Naivität: „Wenn die Neubausiedlung 'Am alten Fluss' oder 'Im Torfgrund' heißt, sollte man sich nicht wundern, wenn man nasse Füße bekommt.“

Am Ende machen sich Probleme im Portemonnaie bemerkbar, da der Bau anders als geplant stattfinden muss, technische Lösungen gefunden werden müssen oder sich die Arbeitsdauer deutlich verlängert. Wer ohnehin eng kalkuliert, aber ins Neubaugebiet ziehen möchte, dem bleibt die Option, ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger zu kaufen. Doch auch da können überraschende Kosten auf die Käufer zukommen, etwa für Anschlüsse.

Wichtig: Lassen Sie den Kaufvertrag in jedem Fall überprüfen.

Eine gute Infrastruktur ist wichtig

In Neubaugebieten sind die Ver- und Entsorgungsleitungen von Wasser und Strom meist noch nicht vorhanden. Auch die Straßen- und Wegeführung ist bei Baubeginn oft nicht voll entwickelt. „Für die Anwohner kann das bedeuten, dass sie zusätzliche Kosten in Form von Straßenausbaubeiträgen leisten müssen“, erklärt Wiech. Wer die Beträge bei seiner Finanzierung nicht einplant, erreicht rasch den Rand seiner finanziellen Leistungsfähigkeit. Gut zu wissen: Nicht in allen Gemeinden ist es erlaubt, die Bürger an den Beiträgen zu beteiligen. „Als Käufer muss ich mich auf jeden Fall schlau machen, ob da etwas auf mich zukommt“, rät Wiech daher. Das macht man am besten beim Bauamt.

Ein guter Kontakt zum Bauamt der Gemeinde ist auch aus anderen Gründen wichtig: Man kann dort an Informationen gelangen, welche Vorhaben eventuell noch anstehen. Denn ebenfalls nicht auf den ersten Blick zu erkennen ist für Kaufinteressenten, wie sich das Gebiet infrastrukturell entwickeln wird. „Wird es einen Supermarkt, eine Gaststätte oder eine Schule geben? Das sind wichtige Fragen für die Bewohner“, sagt Wiech. In der Regel sind Familien froh, wenn es solche Einrichtungen in der Nähe gibt. Anders kann es aber aussehen, wenn plötzlich statt eines Feldes ein Supermarktparkplatz oder ein Schulhof direkt an das eigene Grundstück grenzt.

Diese Unsicherheit ist ein Nachteil in Neubaugebieten. Mit ein bisschen Recherche kann das Risiko, böse Überraschungen zu erleben, aber minimiert werden. Wiech rät allen, die über einen Grundstückskauf nachdenken, sich zu erkundigen, welche Bauten in der näheren Umgebung geplant sind. Solche Information erhält man aus dem Bebauungsplan (B-Plan) der Gemeinde. Die muss ihren Bürgern die Möglichkeit zur Einsichtnahme geben. In der Regel müssen sich Gemeinden an B-Pläne halten, eine Garantie gibt es aber nicht. Reinhold-Postina rät, auch den Flächennutzungsplan zu studieren. Dieser weist aus, welche Projekte, Straßen und Bauten im weiteren Umfeld geplant sind.

Ein Nachteil bei Neubaugebieten ist zumindest in den Anfangsjahren, dass diese meist noch nicht an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen sind. Selbst wenn es Pläne für eine Buslinie gibt, müssen diese nicht unbedingt umgesetzt werden. Da dies auch für Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und derlei Einrichtungen gilt, sollten sich Bewohner zumindest für die ersten Jahre auf längere Fahrtstrecken einrichten.

Architektur von der Stange

Freie Baugrundstücke sind immer schwieriger zu finden, vor allem für Leute, die in Eigenregie bauen möchten. Stattdessen vermarkten in Neubaugebieten in der Regel Bauträger die Grundstücke mitsamt den von ihnen errichteten Gebäuden. „Da die Bauträger die Kosten gering halten wollen, werden die Häuser alle sehr standardisiert geplant“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. Das Ergebnis sei dann die typische, einförmige und oft auch langweilige Neubauarchitektur. Hausbauer, die eigene Wünsche umsetzen oder viel Eigenleistung einbringen möchten, stoßen schnell an Grenzen. Änderungen im äußeren Erscheinungsbild oder im Grundriss sind schlecht oder nur gegen erhebliche Mehrkosten umsetzbar.

Eine gute Möglichkeit zu überprüfen, ob die eigenen Vorstellungen umsetzbar sind, bietet der B-Plan, erklärt Reinhold-Postina. Sie rät daher, diesen auch daraufhin zu lesen, ob die persönlichen Wünsche mit den offiziellen Vorgaben vereinbar sind.

Nachhaltigkeit als Entscheidungsfaktor

Auch der Faktor Nachhaltigkeit kann als Argument eine Rolle spielen. „Für wen es wichtig ist, einen möglichst kleinen Fußabdruck zu hinterlassen, wird sich in der Regel für eine bestehende Siedlung entscheiden“, sagt Reinhold-Postina. Neubauten verbrauchen für den Bau viel Material, Energie und nicht zuletzt dauerhaft Platz. Nicht selten müssen Natur oder Agrarflächen den Neubausiedlungen weichen. Durch die Lage im Umland und die sich dadurch oft ergebenden langen Fahrwege wird die Umwelt auf Dauer zusätzlich belastet.

Erkundigen Sie sich nach baulichen Entwicklungen

Wo baulich noch alles im Entstehen ist, müssen die Anwohner mit einer ganzen Reihe von Belästigungen rechnen. An erster Stelle ist der Baulärm zu nennen. Bagger und große Maschinen, aber auch Laster, die Baumaterial anliefern, können die Ruhe am Stadtrand erheblich stören – und das für lange Zeit. Wer sich für eine Immobilie interessiert, tut also gut daran, sich zu erkundigen, für welchen Zeitraum die Bauarbeiten projektiert sind.

„Auch optisch sind Neubaugebiete noch nicht voll entwickelt“, sagt Wiech. Das bedeutet, dass Immobilienkäufer oder Hausbauer zu Beginn des Vorhabens oder zur Zeit des Kaufs oft noch nicht einschätzen können, wie ihre Siedlung später aussehen wird. Anfangs wirke alles noch sehr offen und frei. Doch „allein durch das Setzen von Bäumen und Sträuchern verändert sich das Bild eines Wohngebietes enorm, und das setzt sich über die Jahre mit dem Wachsen der Flora noch fort“, erklärt Wiech. Je nach Wohnsituation kann das vorteil-, aber auch nachteilhaft sein. Wo es zuvor noch weitläufig wirkte, kann es durch Pflanzen enger werden. Umgekehrt verschönern sie in der Regel aber jedes Wohngebiet. Zudem sorgen sie für Schall- und Sichtschutz.

Wichtig zu wissen: Bevor sich die Bepflanzung tatsächlich auswirkt, vergehen einige Jahre.

Herausforderung Privatsphäre

Die Enge in Neubaugebieten und die anfangs oft noch fehlenden Abgrenzungen zwischen den Grundstücken stellen für viele Bewohner eine Herausforderung dar. Völlige Abschottung ist hier nicht möglich. Doch mit einigen Mitteln kann man zumindest einen gewissen Grad an Privatsphäre erreichen. Dafür ist aber auch die Lage der Häuser und Grundstück zueinander wichtig. Reinhold-Postina empfiehlt, sich mit seinem Nachbarn abzusprechen, welche Abgrenzung es zwischen den Grundstücken geben soll.

Eine gute Möglichkeit sind Hecken. Sie sehen gut aus und sorgen für einen gewissen Sicht- und Schallschutz. „Wenn man diese gemeinsam pflanzt, spart man nicht nur Geld, sondern auch Platz“, sagt sie. Wichtig sei es, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, damit man auch bei späteren Problemen oder einem Wechsel der Bewohner rechtlich auf der sicheren Seite ist.

Soziale Faktoren nicht unterschätzen

Der Platzfaktor hat auch Auswirkungen auf das Zusammenleben. Denn in Neubaugebieten ist es oft eng. Wer nicht gern dicht an dicht mit seinen Nachbarn leben möchte, wird sich in einem Neubaugebiet vermutlich nicht wohl fühlen.

Andererseits: In Neubaugebieten sind alle Bewohner erst vor kurzem eingezogen und offen für neue Kontakte und künftige Freundschaften. Das kann die Eingewöhnung in einer fremden Umgebung sehr erleichtern. „Hier ziehen vor allem junge Paare hin. Anfangs wohnen dort dann viele Familien mit kleineren Kindern“, beschreibt Wiech. Für die Kinder kann das sehr schön sein: Die Spielkameraden wohnen nur ein Haus weiter, und wem langweilig ist, der klingelt eben bei den Nachbarn.

Auch für die Eltern kann das Vorteile haben: Wenn sie für eine Erledigung weg müssen und die Kinder nicht mitnehmen möchten, können sie von den Nachbarn betreut werden und die Großeltern oder der Babysitter muss nicht extra anreisen.

Nähe zu Nachbarn als mögliche Belastung

Umgekehrt kann diese Nähe aber auch eine Belastung bedeuten. Denn wer möchte schon ständig seine Nachbarn vor den Kopf stoßen und nein sagen, wenn man zwar zu Hause ist, aber die Zeit eigentlich lieber alleine verbringen möchte. Wie viel soziale Nähe – und auch Kontrolle – man sich wünscht und wie gut man sich vor allzu aufdringlichen Nachbarn schützen kann, sollten sich Häuslebauer gut überlegen. In Neubaugebieten können sich die Bewohner manchmal von Kindern umzingelt fühlen. Menschen, die nicht unbedingt rund um die Uhr Kindergeschrei haben möchten, sehnen sich dann vielleicht vergeblich nach Ruhe.

Zudem gibt Wiech zu bedenken: „Die Bevölkerung in Neubaugebieten ist in der Regel sehr homogen. Jetzt ziehen vielleicht nur junge Familien hin. In 30 Jahren wohnen dann fast nur noch Senioren dort.“ Ob man sich das für seine Zukunft wünscht, muss man gut überlegen. Der Nachteil liegt auf der Hand: Als Senior kann man sich in so einem Umfeld leicht von der Lebenswirklichkeit abgeschnitten vorkommen.

Auch junge Menschen, die sich ein gemischteres Umfeld wünschen, fühlen sich in Neubaugebieten oft nicht wohl. Zudem gilt: Selbst wer offen für neue Kontakte ist, kann sich nicht sicher sein, auf Nachbarn zu treffen, mit denen die Wellenlänge stimmt.

In bestehenden Siedlungen hingegen haben Kaufinteressenten eine gute Möglichkeit, im Vorfeld Kontakt zu den Alteingesessenen aufzunehmen.

Renovierung spielen erst mal keine Rolle

Wer in einen Neubau zieht und die erste anstrengende Zeit übersteht, hat eine hohe Sicherheit, in den nächsten Jahren keine Überraschungen in Form plötzlich anfallender Renovierungen oder technischer Herausforderungen zu erleben. Während Bewohner von Altbauten mit anstehenden Arbeiten und entsprechenden Kosten rechnen müssen, können Besitzer von Neubauten einfach einziehen und das neue Zuhause genießen.

Vorteile von Neubaugebieten

  • am Stadtrand ist es grundsätzlich ruhiger, wenn die anderen Faktoren stimmen
  • alle Bewohner sind frisch hergezogen und meist offen für neue Bekanntschaften
  • Neubaugebiete sind kinderreiche Siedlungen, Kinder finden Spielkameraden vor Ort
  • Nachbarn können sich gegenseitig unterstützen
  • die Gebäude sind neu, nach Abschluss der Bauarbeiten ist für einige Jahre Ruhe, was Renovierungen angeht
  • sehr homogene Nachbarschaft

Nachteile von Neubaugebieten

  • in der erste Zeit viel Baulärm und -schmutz
  • durch die Lage in peripheren Bezirken oft lange Fahrtwege
  • oft langweilige Architektur und schlechte Möglichkeiten, eigene Wünsche umzusetzen
  • meist kleine Grundstücke und Gärten
  • Neubau ist vielfach teurer als ein Altbau
  • die räumliche und soziale Nähe kann zur Belastung werden
  • Kennenlernen der künftigen Nachbarn in der Regel erst nach Einzug möglich
  • Einschätzung, wie die Siedlung mal aussehen wird, fällt Laien zum Kaufzeitpunkt schwer
  • die Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel, Freizeitenrichtungen, Geschäfte) ist anfangs oft noch nicht vorhanden

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