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Erschließungskosten: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Erschließungskosten: Mit diesen
Kosten müssen Sie rechnen

© LivingImages / iStock

Erschließungskosten kommen oft hinzu, wenn Sie ein Grundstück kaufen, das gerade erst als Baugebiet ausgewiesen wurde. Dazu zählen alle Maßnahmen, die ein Grundstück erst bebaubar und nutzbar machen, wie der Wasser-, Strom- oder Internetanschluss oder auch der Anschluss an das Straßennetz. Lesen Sie hier, wie Sie die Erschließungskosten berechnen, ob Sie diese alleine tragen müssen und worauf Sie bereits beim Grundstückskauf achten sollten.

Die Erschließungskosten für neues Bauland beginnen in der Regel bei 5.000 bis 6.000 Euro. Je nach Bodenbeschaffenheit und Entfernung von der öffentlichen Versorgung können sie aber auch weit darüber liegen. Für die vollständige Erschließung sollten Sie mit circa 8.000 bis 15.000 Euro rechnen. Zudem hängen die Kosten von der jeweiligen Gebührenstaffelung der Gemeinde und den Preisen der Energieversorger ab.

In folgender Tabelle finden Sie grobe Richtwerte für die einzelnen Erschließungskosten:

Technische Erschließungskosten

Anschluss für Wasser und Abwasser

ungefähre Höhe

2.000 bis 5.000 Euro

Technische Erschließungskosten

Stromanschluss

ungefähre Höhe

2.000 bis 3.000 Euro

Technische Erschließungskosten

ggf. Gasanschluss

ungefähre Höhe

1.000 bis 2.000 Euro

Technische Erschließungskosten

Anschluss an das Telekommunikationsnetz
(Internet, Telefon, TV)

ungefähre Höhe

200 bis 500 Euro

Verkehrsmäßige
Erschließungskosten

Straßenbau und ggf. Gehwege, Beleuchtung, Lärmschutz, Kinderspielplätze und öffentliche Grünflächen

ungefähre Höhe

Bis zu 90 Prozent der Baukosten, die anteilig auf das Grundstück entfallen (siehe Rechenbeispiel )

Nebenkosten

Bodengutachten

ungefähre Höhe

500 bis 1.000 Euro

Nebenkosten

Grundstücksvermessung

ungefähre Höhe

2.000 bis 3.000 Euro

Welchen Erschließungskosten entstehen im Detail? Wer ist dafür zuständig? Welche Kosten lassen sich wie umgehen? Und wie genau werden die einzelnen Erschließungsbeiträge berechnet? Hier erhalten Sie die Antworten.

Wasser und Kanalisation

Die Kosten für den Anschluss ans Trinkwasser hängen davon ab, wie weit das Grundstück von der nächsten Anschlussstelle entfernt liegt und wie die Bodenbeschaffenheit ist. Bei einem sehr steinigen Boden zum Beispiel sind die Erschließungsmaßnahmen aufwändig und teurer. Zuständig ist der örtliche Wasserversorger, den Sie bei Ihrer Gemeinde erfragen können.

Wie teuer der Anschluss an die Kanalisation ist, hängt von der Wohnfläche ab. Je größer Ihr Haus ist, desto stärker werden Sie an den Kosten der öffentlichen Abwasserversorgung beteiligt. Bei unbebauten Grundstücken werden die Erschließungskosten anhand der Grundflächenzahl (wie viel Fläche überbaut werden darf) und der Geschossflächenzahl (wie viele Stockwerke das Haus haben darf) berechnet.

Falls Sie in einer ländlichen Region leben, können Sie sich einen Anschluss an die öffentliche Kanalisation unter Umständen sparen. Sie können Ihr Abwasser in einem großen Tank speichern, der bereits ab 1.000 Euro zu haben ist. Allerdings müssen Sie diesen regelmäßig leerpumpen lassen. Auch dafür entstehen Kosten, weshalb sich diese Variante nicht immer lohnt.

Regenwasser

Regen- und Oberflächenwasser wird meist nicht mehr über die Kanalisation entsorgt, denn Niederschläge sind in der Regel nicht mit Schadstoffen belastet und können wiederverwendet werden. Es hat sich etabliert, das Regenwasser in Auffangbecken zu sammeln und weiter zu nutzen. Auch das gehört zu den Erschließungsmaßnahmen eines Baugebietes und kann lange Leitungswege erfordern.

Strom

Um einen Anschluss an die öffentliche Energieversorgung kommen Sie nicht herum, selbst wenn Sie ein Passivhaus mit Photovoltaikanlage bauen und damit (nahezu) ohne externe Energie auskommen. Für den Hausanschluss an das Stromnetz ist der örtliche Netzbetreiber zuständig, der im Normalfall auch die Messstelle betreibt. Er bleibt auch dann zuständig, wenn Sie sich nach der Fertigstellung für einen anderen Energieanbieter entscheiden.

Gas

Der Anschluss an eine Gasleitung ist keine Pflicht und vor allem in ländlichen Regionen oft gar nicht möglich. Falls in Ihrem Gebiet ein Gasnetz vorhanden ist und Sie mit Gas heizen wollen, müssen Sie den Anschluss beim örtlichen Gasversorger beantragen. Die Alternative ist Flüssiggas, das in Tanks gelagert wird.

Telekommunikation

War früher vor allem der Telefon- und TV-Anschluss wichtig, dreht sich heute alles um eine stabile Internetverbindung. Wer im Home Office arbeitet, Smart Home oder Streaming-Dienste nutzt, sollte auf eine Verbindung mit hoher Bandbreite achten. Kabel- und Glasfaseranschlüsse bieten das schnellste und stabilste Internet. Hohe Bandbreiten verspricht in Zukunft auch das 5G-Mobilfunknetz. Noch ist allerdings unklar, ob es leistungsstarke Glasfaserkabel ersetzen kann.

Straßenerschließung: Wer trägt die Kosten?

Bevor Sie auf Ihrem Grundstück bauen können, muss es an das öffentliche Straßennetz angeschlossen werden. Den Löwenanteil dieser Kosten tragen Sie als Bauherr selbst. So legt § 129 Abs. 1 Satz 3 Baugesetzbuch (BauGB) fest, dass die Kommune mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands übernehmen muss. Den Rest tragen die Anwohner, wobei der Verteilungsschlüssel von der jeweiligen Gemeindesatzung bestimmt wird.

Rechenbeispiel: Wie hoch sind die Erschließungskosten für den Straßenbau?

In einem Neubaugebiet in Hamburg soll eine Straße für 100.000 Euro gebaut werden. Sie bindet Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 25.000 Quadratmetern an. Die Erschließungskosten pro Quadratmeter liegen somit bei 4 Euro. Wie viel Sie als Grundstückseigentümer zahlen müssen, hängt von der Größe und Nutzung Ihres Hauses ab. So wird die Grundstücksfläche mit einem Nutzungsfaktor multipliziert, der sich vor allem nach Flächennutzung (z. B. Gewerbe- vs. Wohngebiet) und Anzahl der Vollgeschosse richtet.

Erschließungskosten pro Quadratmeter x Nutzungsfaktor x Grundstücksgröße = Erschließungskostenanteil

Für ein Haus mit zwei Vollgeschossen in einem Wohngebiet liegt der Nutzungsfaktor in Hamburg bei 1,6. Die Eigentümer müssten bei einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern daher 3.200 Euro zahlen.

4 Euro x 1,6 x 500 qm = 3.200 Euro

Nebenkosten für die Erschließung

Ebenfalls zu den Erschließungskosten gehören Nebenkosten wie ein Bodengutachten oder die Grundstücksvermessung. Das Bodengutachten gibt unter anderem Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit, die wiederum die Erschließungs- und Hausbaukosten beeinflusst. Bei der Grundstücksvermessung wird ein Lageplan erstellt, der unter anderem für den Bauantrag nötig ist.

Die Erschließungskosten können den Kaufpreis eines Grundstücks spürbar in die Höhe treiben. Daher sollten Sie bei der Suche und Auswahl den Stand der Erschließung berücksichtigen. Sie erkennen diesen anhand folgender Abkürzung bei den Bodenrichtwerten, die Sie im Bauamt Ihrer Kommune erfragen können:

  • Erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke mit der Abkürzung „ebp
  • Erschließungsbeitragsfreie Grundstücke mit der Abkürzung „ebf
  • Darüber hinaus gibt es teilerschlossene Grundstücke

Was bedeutet „teilerschlossen“?

Bauträger, Investoren oder auch Kommunen bieten meist vollständig erschlossenes oder teilerschlossenes Bauland an. Bei Letzterem sollten Sie aufpassen: Teilerschlossene Grundstücke werden zwar günstiger angeboten, weil einige Ver- und Entsorgungsleitungen noch nicht vorhanden sind, diese sind aber die Grundvoraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Käufer eines teilerschlossenen Grundstücks sollten sich genau informieren, welche Hausanschlüsse fehlen und wie hoch die verkehrsmäßigen Erschließungskosten sind. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Erfahrungswerte oder Schätzangaben des Verkäufers, sondern lassen Sie sich von Ihrer Gemeinde schriftlich mitteilen, wie teuer die Erschließung wird und fragen Sie bei den örtlichen Versorgern nach.

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Können auch nach dem Hausbau noch Erschließungskosten anfallen?

Auch wenn ein Baugebiet auf den ersten Blick fertiggestellt ist, kann die Gemeinde noch viele Jahre und Jahrzehnte später Erschließungskosten geltend machen. Dies resultiert daraus, dass die Beitragspflicht erst mit der Verlegung der sogenannten „letzten Gehwegplatte“ entstehen kann.

Vorsicht vor Fallstricken beim Grundstückskauf

Das Erschließungsbeitragsrecht regelt, dass derjenige Eigentümer Erschließungskosten zahlen muss, der bei Bekanntgabe des Beitragsbescheides im Grundbuch eingetragen ist. Wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger kaufen, können Sie unerwartet doch in die Lage kommen, für Hausanschlüsse und Verkehrsanbindung zahlen zu müssen. Lassen Sie Kaufverträge für Immobilien und Grundstücke daher vor der Unterzeichnung juristisch prüfen.

Wichtige Versorgungsleitungen sind Trinkwasser-, Strom-, Gas-, Internet-, Kabelfernseh- und Telefonleitungen. Auch ein Fernwärmeanschluss gehört zu den Versorgungsleitungen.

Mit den Entsorgungsleitungen sind der Abwasseranschluss bzw. die Kanalisation und (sofern vorhanden) eine getrennte Regenwasserentsorgung gemeint.

Hinzu kommt die Anbindung ans Straßennetz – unter Umständen mit Gehwegen und Straßenbeleuchtung.

Die Erschließungskosten hängen von der Lage und Größe des Grundstücks ab. Liegt der Baugrund weit entfernt von einer Anschlussstelle für Ver- und Entsorgungsleitungen oder muss erst noch eine Anliegerstraße gebaut werden, ist mit höheren Kosten zu rechnen. Auch die Bodenbeschaffenheit (zum Beispiel Fels oder zu erwartende Bodenbewegungen) kann die Erdarbeiten erschweren und den Erschließungsbeitrag verteuern. Zudem hängen die Kosten von der jeweiligen Gebührenstaffelung der Gemeinde und den Preisen der Energieversorger ab.

Ein Grundstück darf erst erschlossen werden, wenn die Stadt oder Gemeinde einen rechtsgültigen Bebauungsplan aufgestellt hat. Erschlossen werden nur Baugrundstücke oder für eine spätere Bebauung vorgesehene Flächen und Baugebiete. Nach der Erschließung gilt das Grundstück als baureif und erst dann darf der Bauherr mit den Bauarbeiten beginnen.

Nein – laut Baugesetzbuch (BauGB) ist die Erschließung des Grundstücks eine Voraussetzung für die Bebaubarkeit. Auf nicht erschlossenem Grund darf nicht gebaut werden. Natürlich liegt eine Baugrunderschließung auch im Interesse des Bauherrn. Beispiel: Der Bau einer Garage lohnt sich nur, wenn es auch eine Zufahrt bzw. Straße gibt, über die die Garage erreichbar ist.

Erschließungskosten gehören zu den Baunebenkosten. Um eine Baufinanzierung überhaupt bzw. zu günstigen Kondition zu erhalten, sollten Sie so viel Eigenkapital einbringen, dass Sie zumindest diesen Teil aus eigener Tasche zahlen können. Da die Erschließung den Grundstückswert (und somit die Sicherheit für die Bank) erhöht, ist eine Fremdfinanzierung jedoch prinzipiell möglich.

Falls Sie auf dem Grundstück eine Immobilie bauen, die Sie vermieten oder gewerblich nutzen, zählen die Erschließungskosten zu den Herstellungskosten und können steuerlich geltend gemacht werden. Nicht ganz klar ist die Rechtslage bei Selbstnutzung. Hier werden die Erschließungsbeiträge in der Regel als Handwerksleistungen anerkannt, die mit bis zu 1.200 Euro pro Jahr absetzbar sind. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerexperten beraten.

In der Regel dauert die Erschließung eines Grundstücks circa sechs Monate. Je nach Auslastung des Straßenbauunternehmens der Gemeinde und der örtlichen Versorger (Stromversorger, Wasserversorger etc.) müssen Sie auch mehr Zeit einplanen.

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