Haus planen: Alle Schritte auf einen Blick

Haus planen:
Alle Schritte auf einen Blick

© narvikk / iStock

Sie wollen ein Haus planen und fragen sich, wo Sie anfangen sollen? Wir geben Ihnen einen Überblick der wichtigsten Punkte und führen Sie Schritt für Schritt durch Ihren Hausbau: Mit vielen Tipps und Informationen aus unserem Ratgeber, hilfreichen Tools wie dem Finanzierungsrechner und übersichtlichen Checklisten.

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Welche Bauweise bevorzugen Sie?

Ganz am Anfang steht die Frage, ob ein Eigenheim überhaupt die beste Lösung für Sie ist und falls ja, ob es ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie werden soll. Abgesehen von dem Wunsch, selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden zu wohnen und im Alter keine Miete mehr zu zahlen, lohnt sich Wohneigentum in den meisten (aber nicht allen) Regionen auch finanziell: Hier hilft diese Faustformel: Die Hausbau-Kosten sollten maximal 20 Jahresmieten (kalt) betragen. 

Hier finden Sie weitere Entscheidungshilfen

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor Sie tief in die Hausbau-Planung einsteigen, sollten Sie einen Kassensturz machen und diese 5 Fragen zur Finanzierung klären.

  1. Wie viel kann ich  für die Monatsrate aufbringen?
    Ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum mit unserem Haushaltsrechner. Tipp: Planen Sie nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate ein.
  2. Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung?
    Je mehr Eigenkapital Sie in den Hausbau einbringen können, desto günstiger wird die Finanzierung. Tipp: Sie sollten mindestens 20 Prozent der Baukosten zuzüglich Nebenkosten selbst zahlen können.
  3. Wer würde mir einen Baukredit geben?
    Auch wenn die genauen Grundstücks- und Baukosten noch nicht feststehen: Sprechen Sie bereits jetzt mit mehreren Kreditgebern. Welche Unterlagen Sie für das erste Gespräch benötigen, erfahren Sie aus unserer Checkliste (kostenloser PDF-Download). 
  4. Habe ich Anspruch auf staatliche Förderung?
    Wenn Sie ein Haus bauen, um selbst darin zu wohnen, haben Sie wahrscheinlich Anspruch auf das Wohneigentumsprogramm im Rahmen der KfW-Förderung. Auch besonders energieeffiziente Gebäude unterstützt die KfW mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen.  
  5. Wann will ich wieder schuldenfrei sein?
    Spätestens zu Rentenbeginn sollten Sie den Immobilienkredit vollständig getilgt haben. Ein erstes Gefühl für den Zeitplan erhalten Sie mit unserem Tilgungsrechner.

Wann kommt die Finanzierung ins Spiel?

Viele Bauherren fragen sich, zu welchem Zeitpunkt Sie sich um die Finanzierung kümmern müssen. Gleich zu Beginn des Projekts oder erst, wenn Grundstück und Baupartner gefunden sind? Idealerweise gehen Sie so vor:

  1. Finanzierung klären: Sprechen Sie mit Ihrer Hausbank, ob und zu welchen Konditionen Sie einen Baukredit erhalten. So kennen Sie Ihren finanziellen Rahmen für Ihre Hausbau-Planung. Tipp: Holen Sie sich auch Angebote von anderen Kreditinstituten ein.
  2. Baupartner und Grundstück suchen: Wenn Sie wissen, wie viel Budget Ihnen für den Hausbau zu Verfügung steht, können Sie Ihr Haus zielgerichteter planen. Sie vermeiden die Enttäuschung, ein Traumhaus zu entwerfen, von dem Sie am Ende nur die Hälfte realisieren können. Auch der umgekehrte Fall ist möglich: Vielleicht können Sie sich mehr leisten als gedacht.
  3. Kreditvertrag abschließen: Wenn Sie Baupartner und Grundstück gefunden haben, können Sie die Hausbau-Kosten im Detail durchrechnen und den Kreditvertrag abschließen. Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Fördermittel haben, die Ihnen die Finanzierung erleichtern.

Wenn Sie noch kein Grundstück haben, geht es zunächst an die Suche des passenden Baugrunds.

Tipp: Sie sollten bereits eine Vorstellung davon haben, wie Sie bauen wollen, denn nicht auf jedem Grundstück sind alle Haustypen erlaubt. Das sollten Sie prüfen:

  • Grundbuchauszug: Prüfen Sie, ob im Grundbuch noch offene Grundschulden oder Verpflichtungen wie ein lebenslanges Wohnrecht oder private Wegerechte eingetragen sind. Beides würden Sie als Käufer:in übernehmen.
  • Bebauungsplan: Der Bebauungsplan regelt, wie Sie Ihr Haus bauen dürfen. Oft gibt es Vorgaben zu Größe, Ausrichtung, Dachform, Fassade und anderen architektonischen Besonderheiten.
  • Flächennutzungsplan: Im Flächennutzungsplan sehen Sie, was langfristig in Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft geplant ist. Er regelt zum Beispiel, wo Wohn-, Gewerbe- und Mischgebiete erlaubt sind.
  • Baulastenverzeichnis: Im Baulastenverzeichnis können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eingetragen sein, zum Beispiel dass Sie auf dem Grundstück Stellplätze oder die Durchfahrt für Rettungsfahrzeuge gewähren müssen.

Je nachdem, welchen Haustyp Sie sich wünschen, kommen unterschiedliche Baupartner infrage. Entscheiden Sie sich zunächst für eine der beiden Bauweisen: ein traditionell Stein auf Stein gemauertes Massivhaus oder ein meist günstigeres und schneller gebautes Fertighaus.

Auch die Ausbaustufe ist entscheidend: Die Auswahl reicht vom schlüsselfertigen Haus mit Rundum-Sorglos-Service bis hin zum Bausatzhaus, bei dem Sie einen Teil der Arbeiten selbst erledigen können.  

Gestaltung des Hauses planen: Jetzt wird’s konkreter

Sobald die Grundfragen geklärt sind, können Sie sich an die konkrete Gestaltung Ihres Hauses machen. Die meisten Anbieter haben Typenhäuser im Angebot, die sich an Ihre Wünsche anpassen lassen. So können Sie oft Dachform, Fassade und architektonische Besonderheiten wie Erker oder Giebel wählen. Zudem planen Sie den Grundriss und die Innenausstattung.

Vertrag mit Baupartner abschließen

Der Bauvertrag ist das Pendant zum Kaufvertrag und sollte gründlich geprüft werden. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt bzw. einer Anwältin oder einem Eigentümerverband beraten. Wichtig ist vor allem der Zahlungsplan, der Konsequenzen für Ihre Baufinanzierung hat.

Genehmigung und Absicherung

Bevor Sie mit dem Hausbau starten können, benötigen Sie grünes Licht von der Baubehörde. Stellen Sie zusammen mit Ihren Baupartnern die Unterlagen für den Bauantrag zusammen. Einige Dokumente wie die Berechnung der Statik müssen von Fachleuten erstellt und unterschrieben werden. Nutzen Sie die Zeit bis zur Baugenehmigung, um wichtige Versicherungen für Bauherren abzuschließen.  

Sobald die Bagger anrollen, können Sie sich erst einmal zurücklehnen.

Doch selbst, wenn Sie die Arbeiten delegieren, müssen Sie bestimmten Pflichten nachkommen – zum Beispiel das Bauamt über den Baustart zu informieren und für die Sicherheit auf der Baustelle zu sorgen.

Glückwunsch, das Haus ist fertig! Bevor Sie den Umzug organisieren, findet die Bauabnahme statt – der wohl wichtigste Termin des gesamten Hausbaus: Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass Ihr Baupartner die Leistungen wie vereinbart und ohne Mängel erbracht hat. Damit beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Baumängel geht an Sie über. Daher unser Tipp: Holen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.

Ein typischer Partner bei der Hausplanung ist der Architekt bzw. die Architektin. Falls Sie mit einem Hausanbieter bauen, der ein Rundum-Paket bietet, ist meist auch die Planung inbegriffen. In der Regel gibt es hausinterne Planer, die zum Beispiel ein Typenhaus an Ihre Wünsch anpassen. Falls Sie sich für einen Bauträger entscheiden, ist die Planung oft schon abgeschlossen und Sie haben keine oder nur sehr begrenzte Mitsprachemöglichkeit.

Wenn ein Architekt Ihr Haus plant, richten sich die Kosten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). In der Regel können Sie mit 12 bis 15 Prozent der Bausumme rechnen. Bei schlüsselfertigen Häusern sind die Planungskosten bereits inklusive. Mehr Zahlen und Informationen finden Sie im Ratgeber Kosten für den Hausbau.

Einen Teil der Hausplanung können Sie selbst übernehmen. Zum Beispiel können Sie mit Hilfe professioneller Software selbst einen Grundriss erstellen. Ganz ohne Fachleute geht es aber nicht – spätestens bei der Statik ist Fachwissen gefragt. Für den Bauantrag benötigen Sie mehrere Unterlagen, die nur Personen mit Bauvorlageberechtigung erstellen dürfen.

Baupläne, Bauzeichnungen, (Statik-) Berechnungen und technische Nachweise sind für den Bauantrag nötig und dürfen nur von Fachleuten mit einer Bauvorlageberechtigung erstellt werden. Das sind meist Architekten und Bauingenieure, bei kleineren Vorhaben auch Handwerker mit Meisterbrief.

Das kommt immer darauf an, was Sie verändern wollen und wie weit die Arbeiten bereits fortgeschritten sind. Tragende Wände lassen sich nicht mehr verschieben, beim Bodenbelag können Sie sich in der Regel noch umentscheiden. Nachträgliche Änderungswünsche sind allerdings oft mit hohen Kosten verbunden. Verbringen Sie daher viel Zeit damit, Ihr Haus zu planen.

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