Schlüsselfertige Häuser: Stressfrei ins eigene Haus

Schlüsselfertige Häuser:
Stressfrei ins eigene Haus

© mlenny / iStock

Den gesamten Hausbau in erfahrene Hände geben und sich um fast nichts mehr selbst kümmern müssen: Viele Bauherren entscheiden sich für ein schlüsselfertiges Haus, um Zeit zu sparen und Nerven wie Beziehung zu schonen. Doch Vorsicht: Der Begriff „schlüsselfertig“ ist rechtlich nicht definiert. Lesen Sie hier, worauf Sie achten sollten, wieviel schlüsselfertige Häuser kosten und wer sie baut.

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  • Bei schlüsselfertigen Häuser übernimmt der Anbieter alle Arbeiten bis zur Fertigstellung gegen einen Pauschalpreis. Bauherren müssen sich nicht selbst um die Organisation und Koordinierung der einzelnen Gewerke kümmern, sondern erhalten alles aus einer Hand.
  • Der Begriff „schlüsselfertig“ ist rechtlich nicht definiert und wird in der Branche unterschiedlich ausgelegt. Manche Bauunternehmen verstehen darunter nur die Fertigstellung des Rohbaus – ohne Innenausstattung und Bemusterung. Andere bieten tatsächlich ein bezugsfertiges Haus, in dem nur noch die Möbel fehlen.
  • Unser Tipp: Erkundigen Sie sich bereits bei der Wahl Ihres Baupartners genau, was dieser unter einer schlüsselfertigen Bauweise versteht. Lassen Sie sich am besten

Die Schlüssel erhalten und nur noch einziehen: Je nachdem, mit wem Sie bauen, ist dies tatsächlich möglich.

Neubau vom Bauträger kaufen

Neubauimmobilien von Bauträgern werden in der Regel einzugsbereit übergeben. Dabei sind Sie selbst allerdings kein Bauherr, sondern Käufer der Immobilie. Das hat den Nachteil, dass Sie kaum Mitsprache bei der Gestaltung Ihres Eigenheims haben und auch nicht in die Planung involviert sind. Sie tragen keinerlei Risiken, haben aber bis zur Fertigstellung zum Beispiel auch auf der Baustelle nichts zu suchen.

Generalunternehmen für den Hausbau engagieren

Generalunternehmen übernehmen beim schlüsselfertigen Bauen alle Arbeiten bis zur Fertigstellung des Rohbaus. Oft können Sie den Innenausbau zusätzlich beauftragen. Die Profis engagieren Subunternehmen und einzelne Handwerker, koordinieren die Gewerke, sorgen dafür, dass Zeitpläne eingehalten werden und stellen sicher, dass auf der Baustelle alles sicher und wie vereinbart abläuft.

Grundstückssuche und Hausbauplanung müssen Sie allerdings selbst übernehmen. Und auch während des Hausbaus können Sie sich nicht gänzlich zurücklehnen, sondern sollten immer mal wieder einen Blick auf die Baustelle haben oder einen unabhängigen Baubegleiter engagieren. Als Bauherr tragen am Ende Sie die Verantwortung.

Rundum-Paket von Massiv- und Fertighaus-Anbietern

Viele Anbieter von Massivhäusern und Fertighäusern bieten darüber hinaus auch die Hausbauplanung und Bemusterung aus einer Hand. Während des gesamten Prozesses steht Ihnen ein Ansprechpartner zur Verfügung, der oder die Sie bei allen Schritten berät und begleitet. Auch hier sollten Sie genau prüfen, was die schlüsselfertige Übergabe im Detail beinhaltet und welche Kosten nicht im Fixpreis enthalten sind.

Schlüsselfertige Häuser scheinen oft teurer zu sein als Häuser einer geringeren Ausbaustufe. Tatsächlich werden sie allerdings zu einem Fixpreis angeboten, mit dem Sie die Baufinanzierung kalkulieren können. Der Preis von Selbstbauhäusern und Ausbauhäusern dagegen lässt sich vorab nicht beziffern und kann sehr schnell in die Höhe schießen.

Klären Sie mit Ihrem Anbieter von Anfang an, ob folgende Kosten im Festpreis enthalten sind:

  • Grundstückspreis
  • Erschließungskosten
  • Einrichtung und Sicherung der Baustelle
  • Arbeiten an Fundament und Keller
  • Außenanlage wie Wege oder Garage

  • Sie sparen sich viel Zeit und Aufwand: Alle Arbeiten rund um den Hausbau erhalten Sie aus einer Hand.

  • Der Festpreis erleichtert die Baufinanzierung. Sie wissen von Anfang an, welche Summe Sie benötigen und haben bezüglich des Zeitplans Planungssicherheit.

  • Sie überlassen alle Arbeiten den Profis, die meist mit bewährten und zuverlässigen Partnern zusammenarbeiten.

  • Durch die Vernetzung Ihres Anbieters und Synergieeffekte ist ein schlüsselfertiges Haus oft sogar schneller und unterm Strich günstiger gebaut als Häuser anderer Ausbaustufen.

  • Sie sind an einen Hausbaupartner gebunden. Muss dieser beispielsweise Konkurs anmelden oder kommt es zu einem Zerwürfnis, steht erst einmal das ganze Bauprojekt still.

  • Sie haben keine Möglichkeit, durch Eigenleistungen die Kosten zu senken.

  • Meist haben Sie weniger Mitsprache- und Gestaltungsmöglichkeiten, vor allem dann, wenn Sie sich für ein Haus vom Bauträger entscheiden.

  • Bei unklarer Vertragsgestaltung können erhebliche Mehrkosten auf Sie zukommen. Sie vermeiden dies, indem Sie die Leistungsbeschreibung im Bauvertrag genau studieren und von einem Experten einschätzen lassen.  

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Zu den Tipps

Rohbau, Innenausbau und Bemusterung: Was zu einem schlüsselfertigen Haus gehört, definiert jeder Anbieter anders. Unser Tipp, damit Sie wirklich stressfrei ins Eigenheim kommen: Achten Sie darauf, dass Rohbau und Innenausbau vollständig enthalten sind.

Der Rohbau

Bei schlüsselfertigen Häusern sollten zumindest alle Arbeiten bis zur Fertigstellung des Rohbaus inklusive sein. Die wichtigsten Posten sind:

  • Einrichten der Baustelle und Anschaffung bzw. Ausleihe von Baumaschinen, Werkzeug, Gerüsten und Arbeitskleidung
  • Ausheben der Baugrube
  • Verlegung von Rohren für Wasser, Abwasser, Strom, Kommunikation
  • Durchführung der Gründung (Bodenplatte oder Fundamente)
  • Ausbau des Kellers
  • Errichtung der Außen- und Innenwände sowie Dämmung der Fassade
  • Einziehen von Decken
  • Einbau der Treppen
  • Errichtung des Dachstuhls und Schornsteins
  • Dachdämmung und Innenverkleidung des Dachraums
  • Dämmung und Verkleidung der (tragenden) Innenwände

Die Fertigstellung des Rohbaus ist ein wichtiges Etappenziel, das traditionell mit einem Richtfest gefeiert wird. Unser Tipp: Knausern Sie nicht und spendieren Sie allen beteiligten Arbeitern und Helfern zumindest ein kleines Fest mit Essen und Getränken. So bleiben diese motiviert für den Innenausbau.

Der Innenausbau

Nach dem Rohbau geht es mit dem Innenausbau weiter. Auch er sollte beim schlüsselfertigen Bauen inbegriffen sein. Typische Arbeiten sind:

  • Estrich und Innenputz
  • Fußboden-, Wand- und Deckenverkleidungen
  • Heizungs- und Sanitärarbeiten
  • Elektroinstallation
  • Maler- und Schreinerarbeiten

Die Bemusterung

Die Bemusterung überschneidet sich zum Teil mit dem Innenausbau und beinhaltet alles, was – abgesehen von den Möbeln und anderer beweglicher Einrichtung – für einen Einzug noch fehlt. Größere Anbieter von Massivhäusern und Fertighäusern haben oft firmeneigene Ausstattungszentren. Dort führen sie Bauherren die Grundausstattung (Heizkörper, Steckdosen, Türen, Bodenbeläge usw.) in allen lieferbaren Varianten, Farben und Mustern vor. Oft gibt es neben der Standard-Ausstattung eine Luxus-Variante, die Sie gegen einen Aufpreis erhalten.  

Vergleichen und beraten lassen

Nicht alle Anbieter halten, was sie versprechen. Achten Sie als Bauherr auf die Qualität beim schlüsselfertigen Bauen. Wenn zum Beispiel Armaturen, Fenster und Türen in größeren Mengen zu einem möglichst geringen Preis eingekauft werden, kann die Qualität auf der Strecke bleiben. Die wichtigste Regel für angehende Bauherren lautet daher: informieren, beraten lassen und vergleichen.

Damit es bei der Schlüsselübergabe kein böses Erwachen gibt, sollte der Leistungsumfang im Bauvertrag detailliert festgehalten werden. Darin sollten auch die Hersteller für die verbauten Teile – wie die Heizungsanlage – aufgeführt werden.

Lassen Sie alle Vereinbarungen schriftlich festhalten

Viele Anbieter von schlüsselfertigen Häusern haben zumindest ein Musterhaus, in dem Sie sich die Grundausstattung ansehen können. Überlegen Sie genau, was Sie brauchen bzw. wollen, und führen Sie noch vor Vertragsabschluss die Bemusterung durch. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie bessere Verhandlungschancen. Alle Vereinbarungen, die Sie bei späteren Bemusterungsgesprächen treffen, werden in einem Protokoll festgehalten, dem Vertrag beigefügt und berechnet.

Oft besteht die Möglichkeit, bestimmte Innenausbau-Leistungen aus dem Grundpaket herauszunehmen und dadurch den Festpreis zu reduzieren, zum Beispiel das Verlegen anderer Bodenbeläge oder Malerarbeiten. In diesem Fall sollten Sie sich die Vergütungssätze (Preisnachlässe oder Gutschriften) für Ihre Eigenleistungen schriftlich bestätigen lassen.

Achten Sie auf „Negativkataloge

Laien können sich vielleicht noch durch die einzelnen Positionen der Baubeschreibung arbeiten. Zu erkennen, was darin nicht enthalten ist, ist aber fast unmöglich. Sogenannte „Negativkataloge“ oder „Leistungsabgrenzungen“ sind hier hilfreich. Sie benennen deutlich, welche Leistungen im Gesamtpreis nicht enthalten sind.

Schlüsselfertig zu bauen ist dann die richtige Entscheidung, wenn Sie

  • vom Thema Hausbau keine Ahnung und wenig Lust haben, sich tief in die Materie einzuarbeiten.
  • wenig Zeit haben, um sich um alle Bauherren-Aufgaben zu kümmern.
  • von Anfang an wissen wollen, wie teuer Ihr Traumhaus wird.

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