Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden oder möchten ein Haus bauen, stellt sich recht schnell die Frage nach der Finanzierung. Ein Immobilienkredit ist für die meisten Menschen das Mittel der Wahl, um die Kauf- oder Bausumme aufzubringen. Solch ein Darlehen wird von Banken vergeben. In einem Kreditvertrag legen Kreditgeber und Sie als Kreditnehmer fest, welche Darlehenssumme benötigt wird und zu welchen Konditionen Sie sich das Geld leihen. Zu diesen Rahmenbedingungen gehören etwa die Laufzeit des Immobilienkredits und der Sollzins.

Haben Sie sich mit der Bank auf die Konditionen geeinigt und sind alle Formalitäten geregelt, zahlt die Bank die Darlehenssumme aus – beim Immobilienkauf auf einen Schlag, bei Bauvorhaben in der Regel in Teilschritten, die sich nach dem jeweiligen Baufortschritt richten. Im Gegenzug dafür wird die Bank als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen.

Anschließend beginnen Sie, den Kredit zurückzuzahlen. Normalerweise werden dafür monatliche Raten vereinbart, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Manche Geldinstitute bieten zu Beginn eine tilgungsfreie Zeit an, in der Sie lediglich die monatlich anfallenden Zinsen begleichen müssen.

Haben Sie die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit nicht komplett zurückgezahlt, benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Sie schließen dann über die Restschuld einen neuen Darlehensvertrag mit neuen Konditionen ab. Für diese Anschlussfinanzierung können Sie sich theoretisch auch eine andere Bank suchen, den Vertrag müssen Sie nicht zwangsläufig mit dem bisherigen Kreditgeber schließen.

Was kann über einen Immobilienkredit finanziert werden?

Im Gegensatz zum Konsumentenkredit ist ein Immobilienkredit stets zweckgebunden. Das bedeutet, Sie können über das Immobiliendarlehen nicht frei verfügen. Kreditinstitute bieten diese Art der Finanzierung in der Regel nur für den Kauf oder den Bau einer Immobilie an. Möglich ist mit einem Immobilienkredit aber auch, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu sanieren oder energieeffizient beziehungsweise altersgerecht umzubauen. Manche Banken erlauben zudem die Verwendung einer günstigen Immobilienfinanzierung auch für gewerbliche Objekte.

Bei einem Immobilienkredit gibt es neben der Höhe der Darlehenssumme einige Faktoren, die maßgeblich darüber entscheiden, wie lange und in welchem Maß Sie ein Immobilienkauf finanziell belastet. Wir geben Ihnen einen Überblick der wichtigsten Vertragskonditionen.

• Zinsen: Das ist der Anteil am Gesamtdarlehen, den Sie an die Bank für die Bereitstellung des Geldes entrichten. Die Höhe des auch Sollzins oder Nominalzins genannten Anteils lässt sich von Ihnen nur geringfügig beeinflussen. Er hängt z.B. vom Niveau der allgemeinen Kapitalmarktzinsen, Ihrer Bonität und der Höhe des Eigenkapitals ab, das Sie in die Baufinanzierung einbringen. Bei Immobilienkrediten wird der Zinssatz meist für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben (Sollzinsbindung). Üblich sind zehn oder 15 Jahre, manche Banken bieten aber auch eine 30-jährige Sollzinsbindung an. Die wichtigere Bezugsgröße zur Ermittlung der jährlichen Zinskosten ist allerdings der effektive Jahreszins. Er ist etwas höher als der Nominalzins und beinhaltet alle zusätzlich anfallenden Kosten, die der Bank für Ihren Immobilienkredit entstehen.
• Laufzeit: Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum zwischen der Auszahlung und der vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Wie lange das ist, hängt von der Tilgungsrate und dem Zinssatz ab. Je weniger Sie monatlich zurückzahlen und je niedriger der Sollzins ist, desto länger brauchen Sie dafür. Experten empfehlen, die Laufzeit eines Immobiliendarlehens so zu wählen, dass er spätestens bis zum Renteneintritt getilgt ist.
• Tilgungssatz: Er gibt an, welchen Prozentanteil der Darlehenssumme Sie jährlich zurückzahlen wollen. Je höher der Tilgungssatz, desto höher fällt die monatliche Belastung aus – aber desto schneller ist der Kredit auch getilgt. Haben Sie sich im Kreditvertrag das Recht auf eine Sondertilgung zusichern lassen, können Sie – meist zu vorher festgelegten Zeitpunkten im Jahr – eine höhere Einmalzahlung als Tilgung leisten.
• Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil, den Sie zur Immobilienfinanzierung beisteuern, desto geringer fällt die Darlehenssumme aus, die Sie benötigen. Experten zufolge sollten Sie im Idealfall (mindestens) 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises aus eigener Tasche zahlen können – die Bank belohnt das in der Regel mit einem niedrigeren Sollzins.

Die oben genannten Faktoren hängen miteinander zusammen und beeinflussen sich gegenseitig. Tipp: Rechnen Sie schon frühzeitig unterschiedliche Szenarien eines Immobilienkredits durch, um abschätzen zu können wie Ihre Baufinanzierung idealerweise verlaufen könnte. Dazu können Sie unseren Baufinanzierungsrechner verwenden. Mit Hilfe des Rechner lassen sich alle oben genannten Bestandteile Ihres Immobilienkredits flexibel verändern, damit Sie als Käufer eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Kreditinstituten einnehmen können.

Bevor Sie das Angebot einer Bank annehmen, sollten Sie sich unbedingt bei verschiedenen Anbietern über deren Konditionen informieren. Die Banken stehen derzeit in einem harten Wettbewerb zueinander – ein Vergleich ermöglicht Ihnen, etwa durch günstigere Zinsen eines Konkurrenzangebotes bares Geld zu sparen.

Bevor ein Vertrag über ein Immobiliendarlehen unterschriftsreif ist, benötigt die finanzierende Bank eine ganze Reihe von Unterlagen vom künftigen Kreditnehmer. Auf dieser Grundlage wird dessen Kreditwürdigkeit geprüft und auch, ob das Kauf- oder Bauvorhaben die Kreditsumme rechtfertigt. Welche Dokumente und Nachweise Sie genau vorlegen müssen, hängt von der Bank ab. Die folgenden Unterlagen benötigen Kreditnehmer aber in jedem Fall:

• Personalausweis oder Reisepass.
• Einkommensnachweise: Angestellten müssen die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und den aktuellen Steuerbescheid vorlegen. Bei Selbstständigen werden die Einkommenssteuerbescheide der letzten beiden Jahre sowie eine aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung beziehungsweise Bilanzen verlangt.
• SCHUFA-Selbstauskunft: Bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, werden Angaben über Ihre Bonität gespeichert. Eine Selbstauskunft gibt darüber Auskunft, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß nachkommen.
• Nachweise über weitere, laufende Kredite.
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital: Das können Kontoauszüge über Bankguthaben, Bausparverträge oder Nachweise über andere Geldanlagen sein.
• Unterlagen zur Immobilie: Kreditnehmer benötigen einen Entwurf des Kaufvertrages und einen nicht beglaubigten Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Bei Eigentumswohnungen benötigen Interessenten zusätzlich die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft sowie eine Kopie der Gebäudeversicherungs-Police.
• Aktuelle Fotos von der Immobilie.
• Bei Bauvorhaben: Kreditinteressenten benötigen den Bauplan beziehungsweise Grundrissplan, einen Lage- und Bebauungsplan, die Wohnflächenberechnung, die Baukostenschätzung und die Baugenehmigung. Diese Unterlagen erhalten Sie von Ihrem Bauträger oder Architekten. 

Neben Immobilienkrediten privater Kreditinstitute können Sie unter Umständen auch die Angebote der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. So fördert die KfW mit ihrem Wohneigentumsprogramm (Förderung Nr.124) den Kauf oder den Bau einer Immobilie mit einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Der Vorteil hierbei: Sie dürfen auch die Kaufnebenkosten mit diesem Kredit finanzieren.

Alleinerziehende, einkommensschwache oder kinderreiche Familien können prüfen, ob sie Anspruch auf das sogenannte Baukindergeld haben. Diese Eigenheimzulage (Förderung Nr. 424), die auch bei der KfW beantragt wird, beträgt pro Kind 1.200 Euro im Jahr und wird jeweils für zehn Jahre gewährt. In Bayern gibt es sogar noch 300 Euro pro Kind und Jahr oben drauf (Baukindergeld Plus).

Wer beabsichtigt, ein KfW-Effizienzhaus zu kaufen oder zu bauen, kann ebenfalls einen günstigen Kredit erhalten (Förderung Nr.153). Bei diesem Darlehen gewährt die Staatsbank ebenfalls bis zu 100.000 Euro und zusätzlich einen Tilgungszuschuss von maximal 15.000 Euro. Darüber hinaus können Sie einen Zuschuss zur Baubegleitung beim energieeffizienten Bauen in Höhe von bis zu 4.000 Euro beantragen (Förderung Nr.431).