Immobilienkredit – Definition, Bestandteile und Konditionen

Immobilienkredit – Definition,
Bestandteile und Konditionen

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Wer einen Immobilienkredit aufnehmen will, muss sich im Vorfeld über viele verschiedene Aspekte Gedanken machen. Schließlich zählt der Bau eines Hauses oder der Kauf einer Eigentumswohnung zu den größten Investitionen, die die meisten von uns in ihrem Leben tätigen. Dementsprechend große Auswirkungen hat ein Baukredit auf die künftige finanzielle Situation. Welche wichtigen Fragen Sie sich im Vorfeld stellen sollten und welche Faktoren für den ideal auf Sie zugeschnittenen Immobilienkredit von Bedeutung sind, erfahren Sie bei uns.

Wer Geld für eine Anschaffung benötigt und den Kaufpreis nicht auf einmal zahlen kann, nimmt in der Regel einen Kredit bei einer Bank auf. Die Geldhäuser bieten diverese Darlehen für unterschiedliche Zwecke an. Für den Kauf eines neuen Autos oder einer neuen Küche gibt es beispielsweise den Raten- oder Konsumentenkredit. Und zur Immobilienfinanzierung gibt es den Immobilienkredit, auch Hypothekendarlehen oder Baukredit genannt.

Die beiden Kreditformen unterscheiden sich vor allem in der konkreten Ausgestaltung der Konditionen. Zum einen gewährt die Bank einem Schuldner bei der Baufinanzierung eine ungleich höhere Kreditsumme als beim Konsumentenkredit. Zum anderen bietet der Immobilienkredit eine lange Laufzeit von bis zu 30 Jahren und einen langfristig festgelegten Zinssatz. Dieser Zinssatz ist in der Regel deutlich geringer als bei einem Konsumentenkredit, da die Immobilie einen beständigen Gegenwert zum Darlehen darstellt.

Der Immobilienkredit ist auch als Annuitätendarlehen bekannt: Dabei wird der Kredit in konstanten Raten zurückgezahlt, deren Höhe von der Laufzeit und dem vereinbarten Zinssatz abhängt. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und bleibt innerhalb der vereinbarten Laufzeit stets gleich. Dabei wächst der Tilgungsanteil an der Kreditrate und der Zinsanteil verringert sich entsprechend. Am Ende der Zinsbindung schließt sich meist eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld an.

Finanzierungsrechner

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Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden oder möchten ein Haus bauen, stellt sich recht schnell die Frage nach der Finanzierung. Ein Immobilienkredit ist für die meisten Menschen das Mittel der Wahl, um die Kauf- oder Bausumme aufzubringen. Solch ein Darlehen wird von Banken vergeben. In einem Kreditvertrag legen Kreditgeber und Sie als Kreditnehmer fest, welche Darlehenssumme benötigt wird und zu welchen Konditionen Sie sich das Geld leihen. Zu diesen Rahmenbedingungen gehören etwa die Laufzeit des Immobilienkredits und der Sollzins.

Haben Sie sich mit der Bank auf die Konditionen geeinigt und sind alle Formalitäten geregelt, zahlt die Bank die Darlehenssumme aus – beim Immobilienkauf auf einen Schlag, bei Bauvorhaben in der Regel in Teilschritten, die sich nach dem jeweiligen Baufortschritt richten. Im Gegenzug dafür wird die Bank als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen.

Anschließend beginnen Sie, den Kredit zurückzuzahlen. Normalerweise werden dafür monatliche Raten vereinbart, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Manche Geldinstitute bieten zu Beginn eine tilgungsfreie Zeit an, in der Sie lediglich die monatlich anfallenden Zinsen begleichen müssen.

Haben Sie die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit nicht komplett zurückgezahlt, benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Sie schließen dann über die Restschuld einen neuen Darlehensvertrag mit neuen Konditionen ab. Für diese Anschlussfinanzierung können Sie sich theoretisch auch eine andere Bank suchen, den Vertrag müssen Sie nicht zwangsläufig mit dem bisherigen Kreditgeber schließen.

Was kann über einen Immobilienkredit finanziert werden?

Im Gegensatz zum Konsumentenkredit ist ein Immobilienkredit stets zweckgebunden. Das bedeutet, Sie können über das Immobiliendarlehen nicht frei verfügen. Kreditinstitute bieten diese Art der Finanzierung in der Regel nur für den Kauf oder den Bau einer Immobilie an. Möglich ist mit einem Immobilienkredit aber auch, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu sanieren oder energieeffizient beziehungsweise altersgerecht umzubauen. Manche Banken erlauben zudem die Verwendung einer günstigen Immobilienfinanzierung auch für gewerbliche Objekte.

Bei einem Immobilienkredit gibt es neben der Höhe der Darlehenssumme einige Faktoren, die maßgeblich darüber entscheiden, wie lange und in welchem Maß Sie ein Immobilienkauf finanziell belastet. Wir geben Ihnen einen Überblick der wichtigsten Vertragskonditionen.

  • Zinsen: Das ist der Anteil am Gesamtdarlehen, den Sie an die Bank für die Bereitstellung des Geldes entrichten. Die Höhe des auch Sollzins oder Nominalzins genannten Anteils lässt sich von Ihnen nur geringfügig beeinflussen. Er hängt z.B. vom Niveau der allgemeinen Kapitalmarktzinsen, Ihrer Bonität und der Höhe des Eigenkapitals ab, das Sie in die Baufinanzierung einbringen. Bei Immobilienkrediten wird der Zinssatz meist für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben (Sollzinsbindung). Üblich sind zehn oder 15 Jahre, manche Banken bieten aber auch eine 30-jährige Sollzinsbindung an. Die wichtigere Bezugsgröße zur Ermittlung der jährlichen Zinskosten ist allerdings der effektive Jahreszins. Er ist etwas höher als der Nominalzins und beinhaltet alle zusätzlich anfallenden Kosten, die der Bank für Ihren Immobilienkredit entstehen.
  • Laufzeit: Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum zwischen der Auszahlung und der vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Wie lange das ist, hängt von der Tilgungsrate und dem Zinssatz ab. Je weniger Sie monatlich zurückzahlen und je niedriger der Sollzins ist, desto länger brauchen Sie dafür. Experten empfehlen, die Laufzeit eines Immobiliendarlehens so zu wählen, dass er spätestens bis zum Renteneintritt getilgt ist.
  • Tilgungssatz: Er gibt an, welchen Prozentanteil der Darlehenssumme Sie jährlich zurückzahlen wollen. Je höher der Tilgungssatz, desto höher fällt die monatliche Belastung aus – aber desto schneller ist der Kredit auch getilgt. Haben Sie sich im Kreditvertrag das Recht auf eine Sondertilgung zusichern lassen, können Sie – meist zu vorher festgelegten Zeitpunkten im Jahr – eine höhere Einmalzahlung als Tilgung leisten.
  • Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil, den Sie zur Immobilienfinanzierung beisteuern, desto geringer fällt die Darlehenssumme aus, die Sie benötigen. Experten zufolge sollten Sie im Idealfall (mindestens) 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises aus eigener Tasche zahlen können – die Bank belohnt das in der Regel mit einem niedrigeren Sollzins.


Die oben genannten Faktoren hängen miteinander zusammen und beeinflussen sich gegenseitig. Tipp: Rechnen Sie schon frühzeitig unterschiedliche Szenarien eines Immobilienkredits durch, um abschätzen zu können wie Ihre Baufinanzierung idealerweise verlaufen könnte. Dazu können Sie unseren Baufinanzierungsrechner verwenden. Mit Hilfe des Rechner lassen sich alle oben genannten Bestandteile Ihres Immobilienkredits flexibel verändern, damit Sie als Käufer eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Kreditinstituten einnehmen können.

Bevor Sie das Angebot einer Bank annehmen, sollten Sie sich unbedingt bei verschiedenen Anbietern über deren Konditionen informieren. Die Banken stehen derzeit in einem harten Wettbewerb zueinander – ein Vergleich ermöglicht Ihnen, etwa durch günstigere Zinsen eines Konkurrenzangebotes bares Geld zu sparen.

Auch ohne eigenes Geld kann die Bank einen Immobilienkauf oder ein Bauvorhaben finanzieren. Man unterscheidet dabei zwei Arten der sogenannten Vollfinanzierung: Bei der 100-Prozent-Finanzierung gewährt die Bank einen Kredit über den kompletten Kaufpreis. Bei der 110-Prozent-Finanzierung erhalten Sie ein Darlehen über den Kaufpreis plus die anfallenden Nebenkosten.

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist allerdings teurer: Banken berechnen für den Anteil der Kreditsumme, der über der Beleihungsgrenze von 80 Prozent der Kaufsumme liegt, in der Regel vergleichsweise hohe Zinsen. Außerdem ist ein solches Vorgehen nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Der Käufer oder Bauherr muss über eine überdurchschnittlich gute Bonität sowie ein sicheres und hohes Einkommen verfügen. Zudem muss die Immobilie einen außergewöhnlichen Wert haben.

Steigen Sie vorzeitig aus einem Kreditvertrag aus, hat der Kreditgeber Anspruch auf die Zinsgewinne, die ihm durch Ihre Kündigung entgehen. Ob Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung jedoch tatsächlich zahlen müssen, hängt vor allem von der Laufzeit Ihres Vertrages ab. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt Ihnen das Recht ein, eine Immobilienfinanzierung nach zehn Jahren ohne zusätzliche Kosten vorzeitig zurückzuzahlen (§ 489 Abs.1 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Manche Kreditnehmer mit Verträgen, deren Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre läuft, stellen sich finanziell besser, wenn sie ihren Immobilienkredit vor dem regulären Ende des Vertrages kündigen und umschulden. Das gilt insbesondere dann, wenn das aktuelle Zinsniveau deutlich niedriger ist als bei Vertragsabschluss. Bei einer Umschuldung kündigen Sie Ihren alten Kredit und lösen ihn mit einem neuen Immobiliendarlehen über die Restschuld zu günstigeren Konditionen ab. 

Damit Ihnen bei der Kündigung keine Kosten entstehen, sind die gesetzlichen Fristen genau einzuhalten. Angenommen, Ihr Kredit wurde am 14.06.2010 vollständig ausgezahlt, können Sie frühestens am 15.06.2020 kündigen. Unter Berücksichtigung der Sechs-Monats-Frist endet Ihr Kreditvertrag also zum 15.12.2020. Spätestens 14 Tage danach ist der Kredit zurückzuzahlen, in diesem Beispiel also am 29.12.2020.

Zinszahlungen im Rahmen eines Immobilienkredits können Sie bei der Steuer angeben, wenn Sie das Darlehen aufgenommen haben, um aus dem Haus oder der Wohnung Einkünfte zu erzielen. Sprich: Vermieter können Kreditzinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das Finanzamt muss dabei klar erkennen können, wie viele Zinsen gezahlt wurden. Der Verein „Vereinigte Lohnsteuerhilfe“ rät deshalb, für die Abwicklung des Darlehens ein eigenes Bankkonto einzurichten. Wie Sie als Vermieter am besten vorgehen, damit der Fiskus die Zinskosten anerkennt, kann Ihnen Ihr Steuerberater erklären.

Bevor ein Vertrag über ein Immobiliendarlehen unterschriftsreif ist, benötigt die finanzierende Bank eine ganze Reihe von Unterlagen vom künftigen Kreditnehmer. Auf dieser Grundlage wird dessen Kreditwürdigkeit geprüft und auch, ob das Kauf- oder Bauvorhaben die Kreditsumme rechtfertigt. Welche Dokumente und Nachweise Sie genau vorlegen müssen, hängt von der Bank ab. Die folgenden Unterlagen benötigen Kreditnehmer aber in jedem Fall:

  • Personalausweis oder Reisepass.
  • Einkommensnachweise: Angestellten müssen die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und den aktuellen Steuerbescheid vorlegen. Bei Selbstständigen werden die Einkommenssteuerbescheide der letzten beiden Jahre sowie eine aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung beziehungsweise Bilanzen verlangt.
  • SCHUFA-Selbstauskunft: Bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, werden Angaben über Ihre Bonität gespeichert. Eine Selbstauskunft gibt darüber Auskunft, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß nachkommen.
  • Nachweise über weitere, laufende Kredite.
  • Nachweis über vorhandenes Eigenkapital: Das können Kontoauszüge über Bankguthaben, Bausparverträge oder Nachweise über andere Geldanlagen sein.
  • Unterlagen zur Immobilie: Kreditnehmer benötigen einen Entwurf des Kaufvertrages und einen nicht beglaubigten Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Bei Eigentumswohnungen benötigen Interessenten zusätzlich die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft sowie eine Kopie der Gebäudeversicherungs-Police.
  • Aktuelle Fotos von der Immobilie.
  • Bei Bauvorhaben: Kreditinteressenten benötigen den Bauplan beziehungsweise Grundrissplan, einen Lage- und Bebauungsplan, die Wohnflächenberechnung, die Baukostenschätzung und die Baugenehmigung. Diese Unterlagen erhalten Sie von Ihrem Bauträger oder Architekten. 

Neben Immobilienkrediten privater Kreditinstitute können Sie unter Umständen auch die Angebote der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. So fördert die KfW mit ihrem Wohneigentumsprogramm (Förderung Nr.124) den Kauf oder den Bau einer Immobilie mit einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Der Vorteil hierbei: Sie dürfen auch die Kaufnebenkosten mit diesem Kredit finanzieren.

Alleinerziehende, einkommensschwache oder kinderreiche Familien können prüfen, ob sie Anspruch auf das sogenannte Baukindergeld haben. Diese Eigenheimzulage (Förderung Nr. 424), die auch bei der KfW beantragt wird, beträgt pro Kind 1.200 Euro im Jahr und wird jeweils für zehn Jahre gewährt. In Bayern gibt es sogar noch 300 Euro pro Kind und Jahr oben drauf (Baukindergeld Plus).

Wer beabsichtigt, ein KfW-Effizienzhaus zu kaufen oder zu bauen, kann ebenfalls einen günstigen Kredit erhalten (Förderung Nr.153). Bei diesem Darlehen gewährt die Staatsbank ebenfalls bis zu 100.000 Euro und zusätzlich einen Tilgungszuschuss von maximal 15.000 Euro. Darüber hinaus können Sie einen Zuschuss zur Baubegleitung beim energieeffizienten Bauen in Höhe von bis zu 4.000 Euro beantragen (Förderung Nr.431).