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Beim Hausbau oder Immobilienkauf fallen immer Nebenkosten an – die Finanzierungskosten sind ein Teil davon. Zu ihnen gehören alle Aufwendungen, die mit der Fremdfinanzierung in Zusammenhang stehen. Lesen Sie hier, was zu den Finanzierungskosten zählt, wann Sie diese von der Steuer absetzen können und wie Sie sparen

Die wenigsten Menschen können ein Haus oder eine Wohnung ausschließlich aus der eigenen Tasche finanzieren und sind auf eine Fremdfinanzierung angewiesen. Die Kosten, die rund um das Darlehen anfallen, werden Finanzierungskosten oder Geldbeschaffungskosten genannt. Zu ihnen gehören:

  • Zinsen: Sie machen mit Abstand den größten Teil der Finanzierungskosten aus.
  • Vermittlungsprovision: Diese Kosten fallen an, wenn die Baufinanzierung mithilfe eines Kreditvermittlers zustande kommt.
  • Bearbeitungsgebühren: Für die Abwicklung der Finanzierung verlangen Banken und andere Kreditgeber Gebühren.  
  • Disagio: Dabei handelt es sich um einen Abschlag von der Gesamtsumme, den der Kreditgeber als Vorab-Zins einbehält.  
  • Kosten für Notar und Grundbuchamt/Besicherungskosten: Diese Aufwendungen fallen an, wenn die Absicherung des Kreditgebers ins Grundbuch eingetragen wird. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt machen circa zwei Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten aus.
  • Restschuldversicherung: Diese Versicherung ist freiwillig und sichert Kreditnehmer vor einem vorübergehenden Zahlungsausfall bei der Tilgung ab.
  • Gebühren für die Führung eines Kreditkontos: Wie die Bearbeitungsgebühr werden diese Finanzierungskosten von manchen Banken erhoben.
  • Option zur Sondertilgung: Die Möglichkeit, einen Teil des Darlehens vor Fälligkeit zurückzuzahlen – zum Beispiel dank einer Erbschaft – lassen sich viele Banken etwas kosten.
  • Bereitstellungszinsen: Diese Finanzierungskosten fallen an, wenn zwischen Abschluss des Kreditvertrags und der Auszahlung ein längerer Zeitraum liegt. Dies ist oft bei der Baufinanzierung der Fall, wenn Einzelsummen nach Baufortschritt bezahlt werden.   
  • Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts: Viele Kreditgeber setzen selbst Sachverständige und Gutachter ein, um zum Beispiel bei einem Hauskauf den Wert der Immobilie zu ermitteln. Diese Kosten stellen sie dem Kreditnehmer in Rechnung.

Nicht zu den Finanzierungskosten zählen zum Beispiel die Maklerprovision oder die Grunderwerbsteuer, da diese Kaufnebenkosten nicht in Zusammenhang mit der Finanzierung stehen. 

Tipp: Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins

Achten Sie beim Anbietervergleich auf den jährlichen Effektivzins. Anders als der Nominalzins gibt dieser Zinssatz nicht nur Auskunft über die Höhe der Schuldzinsen, sondern enthält auch Bearbeitungs- und Abschlusskosten, den Disagio sowie weitere Gebühren, die der Kreditgeber erhebt. Laut Preisangabeverordnung (PangV) müssen Banken ihren Kunden diese Finanzierungskosten mitteilen. Der Effektivzins ist somit die aussagekräftigere Kennzahl, um Finanzierungsangebote miteinander zu vergleichen.

Finanzierungsrechner

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Wann und wie können Finanzierungskosten von der Steuer abgesetzt werden? Hier finden Sie Antworten.

Sind Finanzierungskosten von der Steuer absetzbar?

Kosten für die Finanzierung können nur dann von der Steuer absetzt werden, wenn Sie die Immobilie vermieten. In diesem Fall können Sie die Geldbeschaffungskosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend machen, denn sie mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, um selbst darin zu wohnen, können Sie die Finanzierungskosten steuerlich nicht geltend machen.

Rechtliche Grundlage dafür ist § 9 des Einkommensteuergesetztes (EStG), wonach Finanzierungskosten dann zu den abzugsfähigen Werbungskosten zählen, wenn die Beschaffung des Fremdkapitals dazu dient, die Einkunftsquelle (Mietwohnung) zu erhalten.

Sind Finanzierungskosten Anschaffungskosten?

Anschaffungskosten sind aus steuerrechtlicher Sicht relevant, denn sie können teilweise zum Kaufpreis hinzugerechnet und abgeschrieben werden. Dies gilt für den Anteil, der auf das Gebäude (und nicht auf das Grundstück) entfällt. Die Finanzierungskosten gehören allerdings nicht zu den Anschaffungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten, da sie nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages stehen.

Typische Anschaffungsnebenkosten sind Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grunderwerbsteuer oder Gutachterkosten (falls sie vom Käufer selbst veranlasst werden).

Können Finanzierungskosten bei einer Mischnutzung abgesetzt werden?

Falls Sie die Immobilie zum Teil selbst bewohnen und nur teilweise vermieten, können Sie den Teil der Finanzierungskosten von der Steuer absetzen, der auf die vermietete Fläche entfällt. Beispiel: Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen, die Sie vermieten und die 25 Prozent der Gesamtwohnfläche ausmacht, so sind 25 Prozent der Geldbeschaffungskosten absetzbar.

Die Zinsen machen den größten Anteil der Finanzierungskosten aus. Um zu sparen, sollten Sie deshalb bei diesem Kostenpunkt ansetzen.

Tipp 1: Vergleichen Sie die Zinsen verschiedener Anbieter

Vergleichen lohnt sich: Selbst ein Zinsunterschied von nur wenigen Nachkomma-Stellen kann mehrere Tausend Euro Ersparnis bedeuten. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro über 10 Jahre Laufzeit und 2 Prozent Tilgung (bei 50.000 Euro Eigenkapital, 26.250 Euro Nebenkosten und 12.400 Euro Maklerprovision) ergeben unterschiedliche Zinssätze folgende Gesamtkosten:

Zinssatz

1,4 Prozent

Zinsaufwand (über die gesamte Laufzeit)

28.384,70 Euro

Zinssatz

1,5 Prozent

Zinsaufwand (über die gesamte Laufzeit)

30.400,33 Euro

Zinssatz

2,0 Prozent

Zinsaufwand (über die gesamte Laufzeit)

40.453,63 Euro

Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um die Parameter Ihrer Immobilienfinanzierung durchzurechnen. Im Anschluss können Sie sich direkt unverbindliche Angebote verschiedener Anbieter schicken lassen. Ziehen Sie beim Anbietervergleich den effektiven Jahreszins heran, da darin bereits weitere (aber nicht alle) Finanzierungskosten enthalten sind.

Tipp 2: Bringen Sie möglichst viel Eigenkapital ein

Je mehr Eigenkapital Sie selbst zur Baufinanzierung oder zum Hauskauf beisteuern können, desto geringer fallen die Finanzierungskosten aus. Zum einen verringert sich die Höhe des benötigten Fremdkapitals, zum anderen belohnen Kreditgeber eine hohe Eigenkapitalquote mit günstigen Konditionen.

Tipp 3: Zahlen Sie den Kredit schnell zurück

Je höher die Tilgung ausfällt, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und desto geringer sind die Schuldzinsen und somit auch die Kosten für die Finanzierung. Achten Sie allerdings darauf, dass Sie sich mit der monatlichen Rate nicht übernehmen. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen dabei, Ihren finanziellen Spielraum realistisch einzuschätzen.

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