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Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um schnell und einfach die Konditionen für Ihr Hypothekendarlehen zu berechnen. Wie wirken sich Laufzeit, Zinssatz und anfängliche Tilgung auf Ihre Baufinanzierung aus? Welchen Einfluss haben Sondertilgungen auf die Restschuld? Finden Sie es heraus mit unserem Hypothekenrechner und vergleichen Sie bis zu drei Finanzierungsangebote.   

Mit unserem Hypothekenrechner können Sie alle wichtigen Größen Ihres Hypothekendarlehens berechnen und zueinander in Beziehung setzen. Wie bei jeder Baufinanzierung sind auch hier die Darlehenssumme (als Hypothek im Grundbuch eingetragen), Hypothekenzinsen, die Höhe der Tilgung und die Laufzeit des Darlehens von zentraler Bedeutung. Wichtig ist außerdem die Höhe der Restschuld nach der Zinsbindungsphase, weil für die dann notwenige Anschlussfinanzierung andere Zinsen gelten können. Über den Verlauf der Darlehensrückzahlung gibt der Tilgungsplan detailliert Auskunft. Wie eine optionale Sondertilgung die Darlehenslaufzeit beeinflusst, lässt sich darin jedoch nicht ablesen.

Der Begriff Hypothek stammt aus dem Altgriechischen und bedeutet „Unterpfand“. Damit ist schon die Besonderheit eines Hypothekendarlehens genannt: Sollten Sie die Darlehenssumme nicht mehr zurückzahlen können, erhält der Darlehensgeber die zu finanzierende Immobilie als Pfand, also als Sicherheit. Dazu wird ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen, das nach der vollständigen Tilgung wieder gelöscht werden kann. Diese Absicherung über eine Hypothek ist bei allen Formen der Immobilienfinanzierung üblich – auch, wenn sie nicht ausdrücklich als Hypothekendarlehen bezeichnet werden.

In seinen Grundzügen entspricht ein Hypothekendarlehen einer klassischen Immobilienfinanzierung: Es ist ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten. Sie setzen sich aus dem Hypothekenzins und der Tilgung zusammen, wobei der Zinsanteil mit der Zeit abnimmt. Eine wichtige Größe ist die Dauer der Sollzinsbindung. An ihrem Ende ist die Immobilie meist noch nicht vollständig abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig wird.

Im Hypothekenrechner können Sie die Grunddaten für die Immobilienfinanzierung eingeben – der Rechner ermittelt aus Ihren Angaben die jeweilige Monatsrate. Basis dafür sind folgende Variablen:

  • Darlehensbetrag: Gemeint ist die für den Kauf oder Bau benötigte Darlehenssumme exklusive der dazugehörigen Kauf- oder Baunebenkosten. Diese müssen Sie bei einem regulären Darlehen mit Ihren Eigenmitteln stemmen.
  • Datum der Auszahlung: Es gilt als Stichtag für den aktuell geltenden Zinssatz.
  • Häufigkeit bzw. Frequenz der Ratenzahlung: Monatsraten sind zwar am gängigsten, Sie können Ihr Darlehen aber auch mit vierteljährlichen oder jährlichen Raten zurückzahlen. Dafür fällt ein etwas höherer Sollzinssatz an.
  • Dauer der Sollzinsbindung: Sie können den Zeitraum festlegen, für den der Zinssatz gelten soll. In dieser Zeit sind Sie vor einer Zinserhöhung geschützt. Bedenken Sie: Wenn zum Ende dieser Zinsbindungsphase Restschuld bleibt, müssen Sie eine Anschlussfinanzierung auf dem dann geltenden Zinsniveau abschließen.
  • Gebundener Sollzinssatz pro Jahr: Geben Sie unterschiedliche Werte ein und bekommen Sie ein Gefühl dafür, wie der Sollzins selbst mit seinen Nachkommastellen die Laufzeit und die Gesamtkosten des Hypothekendarlehens beeinflusst. Tipp: Er wird zwar maßgeblich von der Bank bestimmt; versuchen Sie trotzdem, etwas zu feilschen.
  • Rückzahlung als anfängliche Tilgung oder gewünschte Rate: Hiermit beeinflussen Sie die Laufzeit des Darlehens. Wählen Sie die gewünschte Rate zu niedrig, ergibt sich daraus eine sehr lange Laufzeit mit entsprechend langen Zinszahlungen. Die Laufzeit des Darlehens hängt von der Tilgungshöhe ab: Je höher Sie tilgen können, desto früher ist Ihre Schuld beglichen.
  • Tilgungsveränderung innerhalb der Sollzinsbindung: Hier können Sie vorab zwei Anpassungen des Tilgungssatzes eingeben. Alternativ können Sie eine unverbindliche Option auf Tilgungsveränderung im Darlehensvertrag vorsehen.
  • Mögliche Sondertilgungen: Sie können zwischen jährlicher Sondertilgung, mehrfacher Sondertilgung oder einmaliger Sondertilgung wählen. Hierfür ist ein geringfügig höherer Sollzinssatz fällig. Am besten ist die unverbindliche Option auf Sondertilgung, die Sie sich von der Bank schriftlich zusichern lassen.

Welche Variablen errechnet der Hypothekenrechner?

Abhängig von den eingegebenen Werten berechnet der Hypothekenrechner

  • die Höhe der Rate
  • den getilgten Betrag nach der Zinsbindungsfrist
  • die Restschuld
  • die Summe der geleisteten Zinszahlungen
  • die Darlehensdauer bei gleichbleibendem Zins
  • die Gesamtlaufzeit des Darlehens

Indem Sie die Variablen verändern, können Sie den Darlehensverlauf an Ihre Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten anpassen. Der Hypothekenrechner stellt Ihnen hierzu einen Tilgungsplan bereit.

Am wichtigsten sind die Dauer der Zinsbindung und die Höhe der Tilgung. Erstere schützt Sie vor möglichen Erhöhungen des Zinses während des vereinbarten Zeitraums und damit einer Verteuerung Ihrer Immobilienfinanzierung. Letztere beeinflusst, wie schnell Sie das Geld zurückzahlen. Je höher Sie tilgen, desto schneller ist der Kredit abbezahlt – und desto günstiger wird Ihre Finanzierung.

 

Der Hypothekenrechner ist ideal, um unterschiedliche Darlehenskonstellationen zu vergleichen. Konzentrieren Sie sich dabei auf die wichtigsten Variablen Ihrer Hausfinanzierung: den Sollzinssatz, die Tilgungshöhe und die Dauer der Zinsbindung. Um sinnvolle Vergleiche anzustellen, sollten die Eckwerte der Angebote im Wesentlichen übereinstimmen. Unterschiede, die für Sie ggf. den Ausschlag geben, können Sie nur dann genau ablesen, wenn z.B. Darlehenssumme, der gebundene Sollzins, die Monatsrate bzw. der Tilgungssatz gleichbleiben und Sie nur die Sollzinsbindung verändern. So sehen Sie, wie dieser Faktor die Konditionen Ihrer Finanzierung beeinflusst. Laufzeit, Höhe der monatlichen Rate und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung sind jeweils voneinander abhängig. Variieren Sie gleich zwei Faktoren, ist das Ergebnis weniger klar.

Rechenbeispiele

Für unsere drei Rechenbeispiele legen wir die Darlehenssumme auf 250.000 Euro fest. Wir gehen von einem Sollzinssatz von 1,15 Prozent, einer 15-jährigen Zinsbindung sowie einer Tilgungshöhe von 3 Prozent aus. Dafür ermittelt der Rechner eine Ratenhöhe von 864 Euro mit einer Zinszahlung von 33.021 Euro.

Rechenbeispiel 1: Veränderter Sollzinssatz
In Beispiel 1 erhöhen wir den Sollzinssatz von 1,15 auf 1,25 Prozent. Damit steigt die Monatsrate um 21 Euro auf 885 Euro. Der Betrag scheint auf den ersten Blick nur geringfügig höher zu sein. Bis zum Ende der Zinsbindung entsteht jedoch eine Mehrausgabe von 2.620 Euro an Zinsen. Dieses Beispiel zeigt, dass selbst die Nachkommastellen einen relevanten Kostenfaktor darstellen.

Rechenbeispiel 2: Veränderte Tilgung
Im zweiten Beispiel erhöhen wir die Tilgung von 3 auf 4 Prozent. Nun steigt die Monatsrate von 864 Euro auf 1072 Euro. Zum Ende der Zinsbindung beträgt die Restschuld noch 86.3790 Euro (statt 127.278 Euro), und es fallen statt 33.021 Euro nur 29.513 Euro an Zinsen an. Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich von 28 Jahren und 4 Monaten auf 22 Jahre und 1 Monat. Das Darlehen wird also wesentlich schneller und günstiger abgezahlt.

Reichenbeispiel 3: Veränderte Sollzinsbindung
Bleibt noch die Berechnung mit unterschiedlicher Sollzinsbindung. Bei einer Frist von 10 Jahren und einer Rate von 864 Euro werden 79.442 Euro getilgt, die Restschuld beträgt 170.557 Euro, die Zinszahlung 24.425 Euro. Wählen Sie eine 20-jährige Sollzinsbindung, werden bei gleichbleibender Rate von 864 Euro 168.560 Euro getilgt, als Restschuld bleiben 81.439 Euro, die Zinszahlung beträgt 39.056 Euro.

Fazit: Bei längerer Zinsbindung ist die Restschuld um gut 4.000 Euro niedriger und die Summe der Zinszahlung reduziert sich um gut 9.000 Euro – das Darlehen wird also günstiger. Als weiteren Vorteil sind Sie hier 20 Jahre lang vor einer Zinserhöhung geschützt.

Angebote vergleichen

Mit dem Hypothekenrechner können Sie nicht nur die Grundfaktoren einer Finanzierung variieren, sondern auch konkrete Angebote vergleichen – und diese auch gleich anfordern. So geht’s:

Haben Sie die Variablen so aufeinander abgestimmt, dass die Konditionen für Sie passen, finden Sie am Ende der Übersicht den Menüpunkt „Angebote ansehen“ – hier haben Sie kostenlos und unverbindlich die Möglichkeit, Angebote von Finanzdienstleistern anzufordern. Als nächstes wird die Postleitzahl des Objektes abgefragt. Nach einem Check der Eckdaten geht es „Weiter zur Anbieterauswahl“. Nachdem Sie zwei kurze Infos zur Berufstätigkeit und zum Haushaltsnettoeinkommen eingeben, können Sie bis zu drei Anbieter auswählen.

Der Hypothekenrechner fragt nun ein paar Daten zu Ihrer Person und zum Objekt ab, die an Ihre ausgewählten Favoriten übermittelt werden. Kurz darauf erhalten Sie von diesen Anbietern jeweils ein unverbindliches Angebot. Anhand dieser Unterlagen können Sie vergleichen, zu welchen Konditionen Ihnen das benötigte Darlehen angeboten wird. Achten Sie nicht nur auf die Höhe der Monatsrate, sondern auch auf die Gesamtlaufzeit und die Höhe der Restschuld.

Mit dem Hypothekenrechner die Anschlussfinanzierung berechnen

Der Hypothekenrechner kann Ihnen die Werte zu den gewünschten Variablen immer nur bis zum Ende der gewählten Zinsbindung berechnen. Doch zu diesem Zeitpunkt besteht noch eine Restschuld, die umso höher ist, je niedriger Sie den Tilgungssatz bzw. je kürzer Sie die Zinsbindungsdauer gewählt hatten.

Um die dann nötige Anschlussfinanzierung – auch zweite Finanzierungsphase genannt – beispielhaft zu berechnen, bietet der Tilgungsrechner die entsprechende Option. Wieder geben Sie die Variablen ein – Dauer der Zinsbindung, gebundener Sollzinssatz, Zeitraum der Sollzinsbindung, anfängliche Tilgung. Allerdings stoßen Sie nun zuerst auf das Feld „Teilrückzahlung“. Hiermit ist eine optionale einmalige Sonderzahlung gemeint, die Sie am Ende der Zinsbindungsphase gebührenfrei einbringen können. Setzen Sie eine Null, wird die Anschlussfinanzierung auf Basis der Restschuld berechnet.

Nun verrät Ihnen der Hypothekenrechner auch für den zweiten Finanzierungsabschnitt die Höhe der Rate, den getilgten Betrag zum Ende der Sollzinsbindung, die Restschuld, die Summe der geleisteten Zinszahlungen, die Darlehensdauer bei gleichbleibendem Zins und die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Auch hierfür steht ein Tilgungsplan zum Download bereit.

Bleibt noch immer eine Restschuld offen, ließe sich eine dritte Finanzierungsphase berechnen. Das Ziel Ihrer Eigenheimfinanzierung sollte jedoch eine Rückzahlung des Darlehens möglichst bis zum Ende der zweiten Zinsbindungsphase sein.

Eine Immobilienfinanzierung ist nicht nur von Darlehenslaufzeit und Zinssatz, Tilgungsrate und Zinsbindungsfrist abhängig. Wenn Sie diese Werte in den Hypothekenrechner eingeben, liefert er Ihnen zwar einen relativ präzisen Überblick – aber keine wirklich exakten Daten. Denn jede Bank berücksichtigt noch weitere Faktoren, wenn sie Ihnen ein konkretes Finanzierungsangebot unterbreitet. Wichtig ist zum Beispiel, wie viel Eigenkapital Sie in das Projekt einbringen: Je höher Ihr Anteil an der insgesamt benötigten Summe ist, desto niedriger ist das Ausfallrisiko der Bank – und das honoriert sie mit einem niedrigeren Zinssatz. Hinzu kommt die Einschätzung Ihrer Bonität: Ein sicheres Einkommen – möglichst von zwei Verdienern – wirkt sich ebenfalls positiv auf den Zinssatz aus.

Um beim Hauskauf oder Hausbau Ihren gesamten Finanzierungsbedarf zu decken, stehen Ihnen je nach individueller Lebenssituation auch Zuschüsse und Förderung etwa durch die KFW zur Verfügung, die der Hypothekenrechner nicht berücksichtigt: Familien haben ein Anrecht auf Baukindergeld. Auch zusätzliche Kosten wie Bauzinsen oder ein geringfügig höherer effektiver Jahreszins werden nicht abgebildet, tragen aber zu den Gesamtfinanzierungskosten für Ihr Immobilienprojekt bei.

Eine Immobilienfinanzierung sieht auf den ersten Blick komplizierter aus, als sie ist. Wenn Sie bei der Konfigurierung Ihres Hypothekendarlehens die wichtigsten Faktoren richtig setzen, gewinnen Sie Sicherheit und sparen Geld. Da die derzeitige Niedrigzinsphase irgendwann endet, sollten Sie die Gunst der Stunde nutzen und sich den einmalig günstigen Zins möglichst lange sichern – warum nicht für 25 oder 30 Jahre? Das ist die beste Garantie gegen eine unerwünschte Verteuerung Ihrer Finanzierung.

Indem Sie den Tilgungssatz möglichst hoch ansetzen, zahlen Sie vordergründig zwar eine hohe Monatsrate – doch beschleunigen Sie die Rückzahlung Ihres Darlehens deutlich und sparen insgesamt einen bis zu fünfstelligen Betrag an Zinsen. Enthält Ihr Vertrag die Klausel zur Anpassung der Tilgungshöhe können Sie nachsteuern, falls Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse es erfordern.

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