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Bausparen: Wie Sie gezielt Eigenkapital aufbauen

Bausparen: Wie Sie gezielt
Eigenkapital aufbauen

© nortonrsx / iStock

Trotz niedriger Zinsen ist Bausparen noch immer eine gute Möglichkeit, das nötige Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung anzusparen. Wenn Sie in einigen Jahren ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen wollen, können Sie sich so unter anderem Zuschüsse von Arbeitgeber und Staat sichern. Erfahren Sie hier, wann sich Bausparen lohnt und was die Vor- und Nachteile gegenüber der reinen Bankfinanzierung sind.

  • Mit einem Bausparvertrag können Sie das nötige Eigenkapital für einen Immobilienkredit ansparen. Sie benötigen später weniger Geld von der Bank und erhalten dies zu günstigeren Konditionen.
  • In der ersten Phase zahlen Sie monatlich in den Bausparvertrag ein, erhalten (geringe) Zinsen und können unter Umständen einen Zuschuss vom Arbeitgeber sowie staatliche Förderungen einsammeln.  
  • Wenn ein festgelegter Anteil zusammengekommen ist (meist 30 oder 40 Prozent der Bausparsumme), erhalten Sie die komplette Bausparsumme (gesparter plus geliehener Teil). Meist reicht diese noch nicht aus, um eine Immobilie zu finanzieren und Sie benötigen zusätzlich eine Immobilienfinanzierung, die dann aber günstiger ist.
  • In der Darlehensphase tilgen Sie den nicht angesparten Anteil der Bausparsumme, also die restlichen 60 oder 70 Prozent sowie das Darlehen der Bank.   

Wofür darf ein Bauspardarlehen verwendet werden?

Barspardarlehen sind an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Das heißt, Sie dürfen damit folgendes finanzieren:

  • Immobilienkauf
  • Hausbau
  • Modernisierung, Umbau, Anbau
  • Innenausstattung und Einrichtung
  • Tilgung eines Immobilienkredits

Sparen, Darlehen beanspruchen und tilgen: Hier erfahren Sie, wie die drei Phasen des Bausparens genau ablaufen und was Sie jeweils beachten sollten.

 

Phase 1: Sparen

Beim Abschluss des Bausparvertrags legen Sie die Höhe der Bausparsumme fest. Zudem vereinbaren Sie, wie viel Sie ansparen müssen, um das Darlehen zu erhalten. Bei den meisten Tarifen sind dies 30, 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme. 

Nun zahlen Sie so lange monatlich eine Sparrate in den Topf ein, bis das Mindestsparguthaben erreicht ist. Dies dauert in der Regel sieben bis acht Jahre. Ihr Bausparguthaben besteht aus:

  • Ihren Sparbeiträgen
  • Guthabenzins von der Bausparkasse
  • ggf. staatlichen Förderungen
  • ggf. Zuschuss vom Arbeitgeber für vermögenswirksame Leistungen

Kann ich den Bausparvertrag vorzeitig kündigen?

Falls Sie sich während der Ansparphase doch gegen eine eigene Immobilie entscheiden, können Sie den Bausparvertrag nach einer Mindestlaufzeit kündigen. Diese beträgt in der Regel 1,5 Jahre. Die Abschlussgebühr in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme erhalten Sie allerdings nicht zurück.

Phase 2: Zuteilung

Sobald der Mindestsparbetrag erreicht ist, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Sie können sich jetzt entscheiden, ob Sie das Bauspardarlehen nutzen oder sich den angesparten Betrag auszahlen lassen.

Die Bausparsumme können Sie nun als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung verwenden. Je mehr vom Kaufpreis bzw. den Hausbaukosten Sie damit bestreiten können, desto günstiger wird das Bankdarlehen.

Bewertungszahl

Selbst wenn Sie die Zuteilungsreife erreicht haben, kann es sein, dass die Bausparkasse die Darlehenssumme noch nicht auszahlen kann. Dies ist dann der Fall, wenn viele Bausparer gleichzeitig ihren Sparkredit in Anspruch nehmen und die Mittel aus dem kollektiven Topf nicht reichen. Daher vergibt die Bausparkasse bei Vertragsabschluss Bewertungszahlen, nach deren Reihenfolge die Zuteilung erfolgt.

Phase 3: Tilgen

In Phase 3 geht es an die Rückzahlung. Sie tilgen sowohl das Bauspardarlehen als auch den Immobilienkredit. In der Regel ist dies allerdings kein Problem – die meisten Banken ermöglichen eine geringe Anfangstilgung. Sobald das Bauspardarlehen zurückgezahlt ist, stocken Sie die monatlichen Raten auf.

Ein Kostenfaktor beim Bausparen ist die Abschlussgebühr. Sie beträgt einmal zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Hinzu kommt eine jährliche Kontoführungsgebühr, die meist zwischen 10 und 25 Euro pro Jahr beträgt. Bausparkassen dürfen diese in der Sparphase, nicht aber in der Darlehensphase erheben.

Die Stiftung Warentest empfiehlt, maximal 40 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten über ein Bauspardarlehen zu decken. Der Grund: Bei einer sehr hohen Bausparsumme übersteigen die Abschlusskosten (1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme) irgendwann den Zinsvorteil beim Bankdarlehen. Da die Tilgungsphase beim Bausparen meist nur acht bis zwölf Jahre beträgt, sind die monatlichen Raten bei einer hohen Bausparsumme kaum noch erschwinglich. 

In unserer Beispielrechnung gehen wir von 320.000 Euro Baukosten aus, so teuer ist in Deutschland ein durchschnittliches Einfamilienhaus samt Grundstück. Sie wollen dieses zu 40 Prozent mit Bausparen finanzieren und planen, in acht Jahren mit dem Hausbau zu starten. Daraus ergibt sich eine Bausparsumme in Höhe von 128.000 Euro. Der Tarif Ihrer Bausparkasse sieht einen Mindestsparbetrag von 30 Prozent vor, in Ihrem Fall also 38.400 Euro. So ergibt sich bei einer achtjährigen Ansparphase ein monatlicher Regelsparbeitrag von 400 Euro.

Gesamtkosten

320.000 Euro

Bausparsumme

128.000 Euro

Mindestsparbetrag

38.400 Euro

Dauer der Sparphase

8 Jahre

Monatlicher Regelsparbeitrag

400 Euro

Nötiges Bankdarlehen

192.000 Euro

Wenn der Bausparvertrag nach acht Jahren zuteilungsreif wird, Sie also die 128.000 Euro Bausparsumme in Anspruch nehmen können, benötigen Sie noch einen Immobilienkredit in Höhe von 192.000 Euro. Ohne Bausparen müssten Sie bis zu 85 Prozent der Gesamtkosten über die Bank finanzieren und somit wesentlich mehr Zinsen zahlen.

Tipp: Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um einen ersten Überblick zu erhalten, welche Konditionen Sie bei unterschiedlichen Darlehenssummen erhalten würden.

Finanzierungsrechner

/mtl.

Interessant ist Bausparen vor allem dann, wenn Sie Zuschüsse vom Arbeitgeber oder staatliche Förderungen einsammeln können. Diese erhalten Sie sowohl während der Spar- als auch während der Tilgungsphase. Diese drei Fördermöglichkeiten gibt es:

  • Arbeitnehmersparzulage
  • Wohnungsbauprämie
  • Riester-Förderung

Arbeitnehmersparzulage

Bis zu 40 Euro pro Monat legen Arbeitgeber im Rahmen vermögenswirksamer Leistungen „oben drauf“. Die Sparzulage fließt direkt in Ihren Bausparvertrag. Einen gesetzlichen Anspruch darauf haben Sie allerdings nicht. Bei vermögenswirksamen Leistungen handelt es sich um einen freiwilligen Bonus – es sei denn, ein Tarifvertrag schreibt die Zulage vor.

Auch der Staat beteiligt sich bei der Arbeitnehmersparzulage – mit zusätzlichen 9 Prozent auf den Arbeitgeber-Zuschuss aber maximal 43 Euro pro Jahr. Die staatliche Förderung erhalten Sie allerdings nur, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen eine gewisse Grenze nicht überschreitet. Sie liegt bei 17.900 Euro pro Jahr für Ledige. Bei Verheirateten verdoppelt sich der Betrag.

Was ist das zu versteuernde Einkommen?

Die Einkommensgrenzen erscheinen auf den ersten Blick relativ gering. Aber beachten Sie: Ihr zu versteuerndes Einkommen ist oft wesentlich geringer als der Betrag, den Sie Monat für Monat auf Ihr Konto bekommen. Vielmehr handelt es sich um das Einkommen, auf das Sie Steuern zahlen müssen – nach Abzug der Steuerfreibeträge und aller Ausgaben, die Sie von der Steuer absetzen können. Sie finden die Höhe Ihres zu versteuernden Jahreseinkommens auf dem letzten Einkommenssteuerbescheid.

Wohnungsbauprämie

Unabhängig davon, ob Ihr Arbeitgeber einen Zuschuss gewährt oder nicht, können Sie die staatliche Wohnungsbauprämie beantragen (allerdings nicht zusätzlich zur Arbeitnehmersparzulage). Die Einkommensgrenzen sind bei dieser Förderung höher, sodass auch Besserverdienende profitieren. Wir haben Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie für Sie gegenübergestellt:

Arbeitnehmersparzulage

Maximales zu versteuerndes Einkommen pro Jahr

17.900 Euro
bei Alleinstehenden

35.800 Euro
bei Verheirateten

Sparzulage

9 Prozent

Maximale Förderung pro Jahr

43 Euro
für Alleinstehende

86 Euro
für Verheiratete

Bindungsfrist

7 Jahre

Wohnungsbauprämie

Maximales zu versteuerndes Einkommen pro Jahr

25.600 Euro
bei Alleinstehenden

51.200 Euro
bei Verheirateten 

Sparzulage

8,8 Prozent

Maximale Förderung pro Jahr

45 Euro
für Alleinstehende

90 Euro
für Verheiratete

Bindungsfrist

7 Jahre

Zulagen für Wohnungsbauprämie steigen 2021

Ab dem Jahr 2021 wird die Einkommensgrenze für die Wohnungsbauprämie noch einmal deutlich angehoben. Dann profitieren Sparer mit bis zu 35.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen von der Zulage. Die maximale Förderung beträgt fortan 70 Euro pro Jahr, die Sparzulage steigt auf 10 Prozent.

Wohn-Riester

Wohn-Riester – auch Eigenheimrente genannt – ist die dritte Fördermöglichkeit für Bausparer. Ähnlich wie die Riester-Rente ist sie für die private Absicherung im Alter (Absicherung durch Wohneigentum) konzipiert. Diese Förderung lohnt sich vor allem für Familien, da es für jedes Kind eine Zulage von bis zu 300 Euro pro Jahr gibt. Zudem können Sparleistungen von der Steuer abgesetzt werden.

Die Eigenheimrente hat allerdings auch einige Haken. So muss der Zuschuss bei Rentenbeginn nachbesteuert werden. Nicht selten handelt es sich dabei um einen fünfstelligen Betrag. Erfahren Sie hier, wie Wohn-Riester im Detail funktioniert.

Wann Sie Förderung zurückzahlen müssen

Für die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie gibt es eine Bindungsfrist von jeweils sieben Jahren. Nach dieser Zeit dürfen Sie das angesparte Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden. Falls Sie Ihren Bausparvertrag auflösen und anderweitig verwenden wollen – zum Beispiel für ein Auto oder eine Reise – müssen Sie die Förderungen zurückzahlen. Ausnahmen gibt es für Bausparer, die Ihren Vertrag vor dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen haben oder jünger als 25 Jahre alt sind. Sie dürfen die Förderung unabhängig vom Verwendungszweck behalten.

Mit einem Bausparvertrag können Sie gezielt Eigenkapital aufbauen.

Sie sichern sich beim Vertragsabschluss die aktuell günstigen Zinsen für die spätere Tilgung. Diese Zinssicherheit ist nur ein Vorteil, wenn die marktüblichen Bauzinsen bis dahin steigen. 

Sie können Zuschüsse vom Staat und Arbeitgeber in Anspruch nehmen.

Sondertilgungen sind in beliebiger Höhe möglich. Anders als Banken verlangen Bausparkassen für die vorzeitige Zurückzahlung keinen Zinsaufschlag. 

Bausparkassen begnügen sich meist mit einer Grundschuldbestellung im zweiten Rang, somit können Sie problemlos ein weiteres Darlehen bei einem Kreditinstitut abschließen. Diese verlangen dafür eine Absicherung im ersten Rang.  

Die Bausparsumme ist relativ schnell zurückgezahlt. Für die Tilgung sind meist acht bis zwölf Jahre vorgesehen.

In der Ansparphase erhalten Sie sehr niedrige Zinsen. Die Sätze liegen zwischen 0,1 und 1 Prozent. Die Abschlussgebühr und jährliche Servicepauschalen fressen diese meist völlig auf.

Bausparen ist mit einer langen Wartezeit verbunden. Im Schnitt vergehen sieben bis acht Jahre, bevor Sie eine Immobilie kaufen können.

Bausparverträge sind wenig flexibel. Das angesparte Kapital darf bis auf wenige Ausnahmen nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.

Mit 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme sind die Abschlusskosten sehr hoch. Dieses Geld ist verloren, wenn Sie das Bauspardarlehen gar nicht in Anspruch nehmen.

Aufgrund der schnellen Rückzahlung entstehen hohe Tilgungsraten. Daher sollten Sie die Bausparsumme nicht zu hoch ansetzen. 

Finanzierungsrechner

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Eigentlich wollten Sie keine Immobilie kaufen, jetzt haben Sie aber Ihr Traumhaus gesehen oder wollen von den niedrigen Darlehenszinsen profitieren? Das Sofortbaudarlehen bietet die Möglichkeit, sofort ein Bauspardarlehen zu erhalten und die Ansparphase zu umgehen. Dies hat aber auch Nachteile.

Wie funktioniert ein Sofortbaudarlehen?

1. Erst auszahlen, dann sparen: Beim Sofortbaudarlehen – auch Kombikredit oder Bausparsofortfinanzierung genannt – überspringen Sie die Sparphase. Sie erhalten die Summe, die Sie normalerweise in sieben bis acht Jahren ansparen würden, sofort als Vorausdarlehen. Für dieses Vorausdarlehen zahlen Sie 10 bis 15 Jahre lang Zinsen, tilgen aber noch nicht. Stattdessen sparen Sie eine Summe in Höhe des Vorausdarlehens an. 

2. Tilgen: Nach Ablauf der 10 bis 15 Jahre wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Sie begleichen mit der angesparten Summe einen Teil das Vorausdarlehen. Im Normalfall bleibt eine Restschuld, die Sie von nun an tilgen.

Ganz ohne Eigenkapital geht’s nicht

Auch ein Sofortbaudarlehen funktioniert nicht völlig ohne Eigenkapital. In der Regel müssen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten (ohne Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten) selbst aufbringen können.

Hohe Planungssicherheit: Die Bausparsumme wird in Phase 2 vollständig getilgt, daher ist keine Anschlussfinanzierung nötig. Der Darlehenszins bleibt so, wie beim Abschluss des Vertrages vereinbart. Auch die monatlichen Beträge bleiben die gesamte Laufzeit über gleich.

Flexibilität nach der Zuteilungsreife: Anders als bei Bankdarlehen können Darlehensnehmer Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe leisten.

Intransparenz: Bausparkassen müssen für Sofortbaudarlehen keinen Effektivzinssatz angeben. Das macht sie schwerer vergleichbar mit anderen Kreditangeboten. Vor allem die Abschlussgebühr und Guthabenzinsen in der Sparphase sind im Zinssatz nicht enthalten.

Risiko einer Finanzierungslücke bei Zuteilungsreife: Falls Sie nach Ablauf der Ansparphase die Bewertungszahl für die Auszahlung noch nicht erreicht haben, müssen Sie das Vorausdarlehen zwischenfinanzieren.  

Mangelnde Flexibilität: Während der Sparphase sind Sie an den Vertrag gebunden. Falls Sie dennoch kündigen, wird eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Denn anders als beim klassischen Bausparen sparen Sie kein Guthaben an, sondern haben bereits ein Darlehen erhalten.

Aufgrund der niedrigen Zinsen ist ein Bausparvertrag nicht als Geldanlage geeignet. Für viele kann sich Bausparen dennoch lohnen. Drei typischen Szenarien:

 

Szenario 1: Immobilienwunsch liegt in der Zukunft

Sie wissen bereits, dass Sie in einigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen bzw. renovieren wollen und möchten sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen sichern? Mit einem Bausparvertrag können Sie gezielt Eigenkapital aufbauen und sich ggf. Zulagen vom Arbeitgeber und Staat sichern.

 

Szenario 2: Bausparen für die Anschlussfinanzierung

Sie haben bereits Eigenkapital und schließen einen klassischen Kauf- oder Baukredit ab. Ein Bausparvertrag kann für Sie sinnvoll sein, um die Restschuld nach der Sollzinsbindung zu tilgen. Der Vorteil: Die Zinsen stehen bereits fest und anders als bei einem Forward-Darlehen besteht kein Zinsrisiko. Sollten die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung tatsächlich weiter sinken, können Sie sich das Sparguthaben einfach auszahlen lassen und für etwas anderes verwenden.

 

Szenario 3: Rücklagen bilden

Das Bausparguthaben darf auch für Modernisierungen und Renovierungen verwendet werden. Sie können ihn daher zur Bildung von Rücklagen nutzen. Als Faustregel gilt: Für Neubauten sollten Sie pro Monat und Quadratmeter einen Euro zurücklegen, für ältere Immobilien zwei Euro. Beim Bausparen sind auch kleinere Beträge möglich. So kann die Ansparsumme bei einem Bausparvertrag 10.000 Euro oder weniger betragen.

Bausparen ist dann sinnvoll, wenn Sie gezielt Eigenkapital aufbauen wollen, um in einigen Jahren eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Je mehr Sie bis dahin angespart haben, desto günstiger werden die Darlehenszinsen für den Bankkredit. Auch für die Anschlussfinanzierung und die Rücklagenbildung (für Instandhaltung und Modernisierung) kann Bausparen sinnvoll sein.

Aufgrund der geringen Zinsen während der Ansparphase ist Bausparen in der Regel nicht effektiv, um Vermögen aufzubauen. Hinzu kommt eine hohe Abschlussgebühr, die mit 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme die Sparzinsen schnell übersteigt.

Theoretisch ist dies möglich, praktisch ist von sehr hohen Bausparsummen abzuraten. Sie führen zu hohen Abschlussgebühren und Tilgungsraten, die sich Normalverdiener kaum noch leisten können. Experten empfehlen, maximal 40 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten über Bausparen zu finanzieren.

Während der Ansparphase können Sie den Bausparvertrag nach einer Mindestsparzeit von meist 1,5 Jahren jederzeit kündigen und sich das angesparte Guthaben plus Zinsen auszahlen lassen. Die Abschlussgebühr erhalten Sie nicht zurück. Falls Sie Zulagen vom Staat oder Arbeitgeber erhalten haben, müssen Sie diese zurückzahlen – es sei denn, Sie haben Ihren Bausparvertrag vor 2009 abgeschlossen oder sind jünger als 25 Jahre alt.

Die Ansparphase beträgt in der Regel sieben bis acht Jahre. Dann wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und Sie können das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Ausnahme: Wenn viele Bausparer gleichzeitig ihr Darlehen abrufen, kann es zu einer Wartezeit kommen, bis Sie an der Reihe sind.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, können Sie entscheiden, ob Sie das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen wollen oder nicht. Falls Sie das Geld nicht für wohnwirtschaftliche Zwecke (Kauf, Bau, Finanzierung, Modernisierung, Einrichtung) verwenden, erhalten Sie zwar Ihr Guthaben zurück, bekommen aber kein Darlehen.

Bei den meisten Bauspartarifen sind Sonderzahlungen möglich. Sie können unverhoffte Einnahmen nutzen, um das Mindestsparguthaben schneller zu erreichen. Beachten Sie allerdings, dass auch die Bewertungszahl, die Sie bei Abschluss des Vertrages erhalten, die Reihenfolge der Auszahlung bestimmt.