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Wohn-Riester: So funktioniert die Eigenheimrente

Wohn-Riester:
So funktioniert die Eigenheimrente

© fizkes / iStock

In der Rente keine Miete mehr zahlen müssen: Ein Eigenheim ist für viele Menschen eine attraktive Form der Altersvorsoge. Der Staat unterstützt den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie mit Wohn-Riester. Doch die sogenannte Eigenheimrente hat mehrere Haken. Lesen Sie hier, was Sie über Wohn-Riester wissen sollten, damit es im Alter zu keinen bösen Überraschungen kommt.

  • Wer monatlich einen bestimmten Betrag für sein Eigenheim spart bzw. einen Kredit dafür abbezahlt, erhält vom Staat eine Zulage.
  • Die Spar- bzw. Tilgungsbeiträge können Sie von der Steuer absetzen.
  • Vor allem Geringverdiener und Familien mit mehreren Kindern profitieren von Wohn-Riester.
  • Die Eigenheimrente ist allerdings kein reines Geschenk des Staates, sondern muss im Ruhestand nachbesteuert werden.
  • Schwierig wird es auch dann, wenn Sie die Immobilie verkaufen, vermieten, umziehen oder vor der Zurückzahlung Ihrer Steuerschuld sterben.

Wohn-Riester ist an bestimmte Bedingungen geknüpft, die im Eigenheimrentengesetz genau beschrieben sind. Die Wichtigste: Sie müssen selbst in der geförderten Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) leben.

Hierfür können Sie die Förderung beantragen:

  • Ansparung von Eigenkapital für eine selbstgenutzte Immobilie
  • Tilgung eines Immobilienkredits
  • Umschuldung oder Anschlussfinanzierung eines Darlehens
  • Barrierefreier Umbau oder Sanierung eines bestehenden Gebäudes im Hinblick auf das Wohnen im Alter (hier gelten besondere Voraussetzungen)
  • Erwerb von Wohngenossenschaftsanteilen 

Sie können einen Wohn-Riester-Vertrag abschließen, wenn Sie zu einer der folgenden Personengruppen (Zulagenberechtigte) gehören:

  • Angestellte und andere Pflichtversicherte der gesetzlichen Rentenversicherung
  • Ehepartner von förderberechtigten Personen
  • Eltern in Elternzeit
  • Beamte, Richter, Berufs- und Zeitsoldaten
  • Selbstständige, die in die gesetzliche Rentenkasse oder die Künstlersozialkasse einzahlen
  • Bezieher der Erwerbsunfähigkeits- oder Erwerbsminderungsrente
  • Hartz-IV-Empfänger

 

Nicht möglich ist Wohn-Riester für Selbstständige und Angehörige von Berufen, die ein eigenes Versorgungswerk haben, zum Beispiel Ärzte oder Architekten. Ausnahme: Der Ehepartner zahlt in die gesetzliche Rentenkasse ein.

Zugegeben, Wohn-Riester ist etwas kompliziert: Sie müssen regelmäßig einen bestimmten Betrag zahlen, um die staatliche Förderung zu erhalten. Die Sparbeiträge können Sie von der Steuer absetzen, müssen im Alter jedoch wieder Steuern darauf zahlen. Wir erklären Ihnen die Eigenheimrente Schritt für Schritt.

Wohn-Riester-Vertrag abschließen

Wenn Sie sich für die Eigenheimrente entscheiden, schließen Sie einen Wohn-Riester-Vertrag bei einer Bausparkasse, Bank, Versicherung oder Wohnungsgenossenschaft. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um einen klassischen Bausparvertrag.

Tipp: Vollmacht für Wohn-Riester

Die staatlichen Zulagen müssen jedes Jahr neu beantragt werden. Stellen Sie Ihrem Vertragspartner daher am besten eine Vollmacht für einen Dauerzulagenantrag aus. Wichtig, wenn Sie Nachwuchs erwarten: Vergessen Sie nicht, dies dem Anbieter Ihres Riester-Vertrags mitzuteilen, da für jedes Kind (erneut) eine Zulage in Höhe von 300 Euro pro Jahr beantragt werden kann.

Sparen und Zulage erhalten

Wenn Sie jährlich mindestens vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Einkommens aus dem Vorjahr für ein Haus oder eine Wohnung ansparen, erhalten Sie die volle staatliche Förderung.


So hoch ist die Förderung bei Wohn-Riester:

Für den Bezugsberechtigten
(Grundzulage)

175 Euro pro Jahr

Für jedes vor 2008 geborene Kind

185 Euro pro Jahr

Für jedes nach 2008 geborene Kind

300 Euro pro Jahr

Einsteigerbonus für Riester-Sparer
unter 25 Jahren

200 Euro einmalig

So profitieren Geringverdiener von Wohn-Riester

Wohn-Riester macht es vor allem für einkommensschwache Familien einfach, mit relativ geringen Sparbeträgen die volle Förderung zu erhalten, denn in den nötigen vier Prozent ist die Zulage bereits enthalten.

Ein Beispiel: Eine alleinerziehende Mutter mit zwei Kindern (nach 2008 geboren) hatte im Jahr vor Abschluss des Wohn-Riester-Vertrages ein Brutto-Haushaltseinkommen von 25.000 Euro. Davon müssen vier Prozent in den Riester-Vertrag fließen, also 1.000 Euro. Diese setzen sich so zusammen:

Nötige 4 Prozent des Einkommens

1.000 Euro

Grundzulage

- 175 Euro

Zulage für Kind 1

- 300 Euro

Zulage für Kind 2

 300 Euro

Mindestbetrag

= 225 Euro

Die Alleinerziehende müsste also 225 Euro pro Jahr selbst aufbringen, um weitere 775 Euro Zulage zu erhalten.

Wohn-Riester-Beitrag von der Steuer absetzen

Besserverdienende profitieren hingegen vor allem durch den Steuervorteil der Eigenheimrente. Sie können bis zu 2.100 Euro pro Jahr (bei Ehepaaren bis zu 4.200) Euro vom zu versteuernden Einkommen absetzen. Geben Sie diese Summe in der Steuererklärung als Sonderausgaben in der Anlage AV an. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent würde der Steuervorteil so 882 Euro pro Ehepartner und Jahr betragen.

Auszahlungsphase: Immobilie mit Wohn-Riester finanzieren

Es ist so weit: Sie haben einen bestimmten Betrag gespart und wollen Ihren Traum vom Eigenheim nun verwirklichen und mit dem Hausbau beginnen bzw. eine Immobilie kaufen. Wie bei anderen Bausparverträgen wird das Wohn-Riester-Guthaben dann zuteilungsreif, wenn ein im Vertrag festgelegter Betrag erreicht ist. Diesen können Sie dann als Kapital in die Immobilienfinanzierung einbringen. Lassen Sie sich hierzu von Ihrem Vertragspartner beraten. Dieser stellt in der Regel auch den Antrag bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA).

Was ist, wenn Sie keine Ansparphase mit Wohn-Riester durchlaufen haben? Dann können Sie die Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung nutzen und die staatlichen Zulagen direkt für die Tilgungsleistungen verwenden. Tipp: Sie sollten auf anderem Wege Eigenkapital angespart haben und zumindest die Bau- bzw. Kaufnebenkosten selbst stemmen können.

Baufinanzierung mit Wohn-Riester tilgen

Da die wenigsten in der Ansparphase die komplette Summe für den Hausbau oder Immobilienkauf zusammenbringen, geht es mit der Tilgung weiter. Diese läuft mit Wohn-Riester genauso wie die Ansparphase: Sie investieren mindestens vier Prozent Ihres Vorjahreseinkommens, erhalten Zulagen vom Staat und setzen bis zu 2.100 Euro jährlich von der Steuer ab.

Kommen wir zum ersten großen Haken des Wohn-Riesters: Zulagen und Steuervorteile hören sich verlockend an, doch am Ende werden Hausbauer und Immobilienkäufer doch noch ordentlich zur Kasse gebeten: Mit Eintritt in die Rente muss die Fördersumme versteuert werden – und das ist oft nicht wenig.

Wie viel Steuer wird im Alter für Wohn-Riester fällig?

Während des Riesterns wird ein fiktives Wohnförderkonto angelegt. Es enthält die Summe der geleisteten Spar- bzw. Tilgungsbeiträge (Eigenleistungen plus Zulagen) und wird pro Jahr mit zwei Prozent verzinst. Mit Eintritt in die Rente wird dieses Guthaben besteuert, also mit Ihrem individuellen Steuersatz multipliziert.

 

Beispielrechnung

Sie haben über 30 Jahre hinweg den Höchstbeitrag von 2.100 Euro (inklusive Zulagen) einbezahlt. Inklusive der jährlichen Zinsen von zwei Prozent, die der Staat darauf erhebt, befinden sich am Ende 86.600 Euro auf dem Wohnförderkonto. (Das Geld ist natürlich nicht wirklich vorhanden, es wurde in die Baufinanzierung gesteckt, daher handelt es sich um ein fiktives Konto). Nehmen wir an, Ihr Steuersatz liegt bei 35 Prozent. Daraus ergibt sich eine Steuerpflicht in Höhe von 30.310 Euro. Diese Schulden gegenüber dem Finanzamt können Sie in einer Summe oder in Raten begleichen.

Ratenzahlung bis zum 85. Lebensjahr

Da viele Rentner den meist hohen fünfstelligen Betrag nicht auf der hohen Kante haben, gibt es die Möglichkeit der kontinuierlichen Besteuerung. Dabei zahlen Sie die Schulden in Raten zurück. Voraussetzung: Die Summe muss bis zu Ihrem 85. Geburtstag beglichen sein und die Rückzahlungsperiode darf maximal 25 Jahre betragen.

Steuern auf einen Schlag begleichen

Wenn Sie es sich leisten können, den Betrag auf einen Schlag zu begleichen (man spricht von Einmalbesteuerung), müssen Sie nur 70 Prozent der Wohnfördersumme zahlen. Sie erhalten also einen Rabatt von 30 Prozent. Die Bedingung: Sie dürfen Ihr Wohneigentum 20 Jahre lang nicht verkaufen, ansonsten wird das 1,5-fache des Rabattbetrags (der 30 Prozent von der Fördersumme) fällig. Wenn Sie innerhalb der ersten zehn Jahre nach Renteneintritt verkaufen, müssen Sie nur den einfachen Rabattbetrag nachzahlen.

Tipp: Sparen Sie zusätzlich zur Altersvorsorge einen Betrag an, mit dem Sie die Riester-Schulden direkt bei Renten-Eintritt begleichen können.

Ein weiterer Haken am Wohn-Riester: Das Konzept ist sehr unflexibel. Sie müssen die Immobilie ab Renteneintrittmindestens zehn Jahre lang selbst nutzen. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung davor verkaufen, vermieten, verschenken, umziehen oder auswandern, spricht man von einer förderschädlichen Verwendung und Sie müssen alles zurückzahlen, was der Staat beigesteuert hat, inklusive Steuervorteil – eine hohe Summe.

Was passiert mit Wohn-Riester, wenn ich umziehe?

Bis zu einem Jahr lang dürfen Sie woanders als in der geförderten Immobilie wohnen, ohne die Förderung samt Steuerersparnis zurückzahlen zu müssen. Ein längerer Umzug ist nur dann möglich, wenn er beruflich bedingt ist. In diesem Fall müssen Sie allerdings spätestens zum 67. Lebensjahr Ihr Eigeneheim wieder selbst nutzten.

Was passiert mit Wohn-Riester, wenn ich die geförderte Immobilie verkaufen will?

Sie können die durch Eigenheimrente geförderte Immobile frühestens zehn Jahre nach Rentenbeginn verkaufen. Für einen früheren Verkauf gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Sie zahlen die Summe auf dem Wohnförderkonto innerhalb eines Jahres wieder in einen Riestervertrag ein (zum Beispiel in die Riester-Rentenversicherung oder den Riester-Fondssparplan zur Altersvorsorge).
  • Sie erwerben innerhalb von vier Jahren ein neues förderfähiges Eigenheim.
  • Sie erwerben innerhalb von vier Jahren ein Dauerwohnrecht in einem Seniorenwohn- oder Pflegeheim.
  • Sie zahlen die erhaltene Zulage inklusive Steuerersparnis zurück.

Was passiert mit Wohn-Riester, wenn der Förderungsberechtigte stirbt?

So abstrus es sich anhört: Auch mit dem eigenen Ableben verstößt man gegen die Förderbedingungen des Wohn-Riesters – zumindest, wenn man vor dem Ablauf der Zehn-Jahres-Frist nach Rentenbeginn stirbt. Die Konsequenzen muss der Verstorbene freilich nicht mehr selbst tragen, wohl aber seine Erben. 

  • Stirbt der Förderberechtigte vor Renteneintritt müssen die Erben die Zulagen nicht zurückzahlen. Jedoch wird die Summe auf dem Wohnförderkonto auf das Einkommen des Verstorbenen angerechnet, was zu einer höheren Erbschaftssteuer führt.
  • Stirbt der Förderberechtigte nach Rentenbeginn übernehmen die Erben die eventuell noch offene Steuerschuld. Hat der Verstorbene diese bei seinem Rentenbeginn in einem Schlag beglichen (und dafür 30 Prozent Nachlass erhalten), hatten die Erben Glück und müssen nichts mehr zahlen. Anders ist es, wenn der Verstorbene die Steuern in Raten zurückgehalt hat: In diesem Fall müssen die Erben den noch offenen Betrag sofort begleichen.

Was passiert mit Wohn-Riester bei einer Scheidung?

Eine Scheidung ist hinsichtlich Wohn-Riester kein Problem, solange einer der beiden Ex-Ehepartner in der geförderten Immobilie wohnen bleibt. Er oder sie trägt dann die alleinige Steuerpflicht.

Was passiert mit Wohn-Riester, wenn ein Ehepartner stirbt?

Stirbt ein Ehepartner vor Rentenbeginn, geht das Guthaben seines Wohnförderkontos auf den Hinterbliebenen über. Zulagen und Steuervorteile müssen nicht zurückgezahlt werden, solange er oder sie innerhalb eines Jahres Eigentümer der Förderimmobilie wird (falls dies noch nicht der Fall ist) und darin wohnen bleibt.

Stirbt ein Ehepartner in der Rentenphase und ist die Steuerschuld noch nicht zurückgezahlt, muss der Witwer bzw. die Witwe diese in einer Einmalzahlung begleichen.

Wohn-Riester lohnt sich vor allem für Menschen mit geringem Einkommen sowie Familien mit mehreren Kindern, da sie aufgrund der Zulagen nur wenig Geld investieren müssen, um die volle Förderung zu erhalten. Besserverdiener haben den Vorteil, möglichst viel Steuern zu sparen: Sie können bis zu 2.100 Euro pro Jahr (Ehepaare: 4.300 Euro) absetzen.

Doch Achtung – Folgendes sollte Ihnen über Wohn-Riester bewusst sein:

  • Bei Renteneintritt werden auf Wohn-Riester Steuern fällig, die nicht selten im hohen fünfstelligen Bereich liegen. Um davon nicht überrascht zu werden, sollten Sie diesen Betrag bis zur Rente ansparen.
  • Sie sind an das geförderte Eigenheim gebunden: Falls Sie vor Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist nach Rentenbeginn umziehen oder die Immobilie vermieten, verschenken oder verkaufen, müssen Sie sämtliche Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen.  

Diese Vorteile hat Wohn-Riester

  • Sie erhalten Zulagen (Grundzulage und Kinderzulagen) vom Staat, wenn Sie auf ein Eigenheim sparen oder dieses finanzieren.

  • Ihre Spar- und Tilgungsbeiträge können Sie von der Steuer absetzen.

  • Auch bei der Tilgung eines Darlehens gibt es die staatlichen Zulagen, weshalb Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung schneller abbezahlen können und somit Zinsen sparen.

  • Sie müssen die Förderung erst nach der Rente besteuern, wenn Sie in der Regel einen niedrigeren Steuersatz haben.

Diese Nachteile hat Wohn-Riester

  • Durch die nachgelagerte Besteuerung tragen Sie in der Rente eine hohe Steuerlast.

  • Ihre Steuerschuld geht auf die Erben über.

  • Sie sind an Ihr Eigenheim gebunden und müssen selbst darin wohnen. Erst zehn Jahre nach Renteneintritt dürfen Sie damit tun und lassen, was Sie wollen.

  • Beim Umzug, Verkauf oder Vermietung Ihrer Immobilie droht die Nachzahlung sämtlicher Zulagen und Steuerersparnisse.

Finanzierungsrechner

/mtl.

Sie erhalten Wohnriester für den Umbau oder die Sanierung eines Eigenheims, wenn

  • der Umbau den DIN-Vorgaben für barrierefreies Bauen entspricht.
  • mindestens die Hälfte der Wohn-Riester-Summe für Maßnahmen zur Barrierefreiheit verwendet wird.
  • mindestens 20.000 Euro Ihres Bausparvertrags in den Umbau fließen (für Immobilien, die Sie weniger als drei Jahre besitzen, reichen 6.000 Euro).

Sie können das angesparte Wohn-Riester-Guthaben nur für den Kauf, Bau oder Umbau einer selbst genutzten Immobilie verwenden. Wenn Sie einen Riester-Vertrag kündigen, erhalten Sie nur einen Teil des angesparten Guthabens zurück. Alle Zulagen und die Steuer, die Sie gespart haben, behält der Staat.

Wenn Sie arbeitslos werden und aus anderen Gründen nicht mehr Ihren Mindestbetrag in den Wohn-Riester-Vertrag einzahlen können, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie können den Vertrag beliebig lange pausieren, erhalten in diesem Zeitraum aber keine Förderung. Oder Sie reduzieren Ihre Beiträge – das ist bis zu einem Sockelbeitrag von 60 Euro pro Jahr möglich –, um weiterhin zumindest anteilig Zulagen zu erhalten.

Sie können mit der Eigenheimrente auch Immobilien im EU-Ausland finanzieren. Entscheidend ist, dass Sie selbst in der Immobilie wohnen. Neben den EU-Staaten gilt diese Regelung auch für Norwegen, Liechtenstein und Island, nicht aber für die Schweiz.

Damit Sie für die Tilgung eines Immobiliendarlehens Wohn-Riester erhalten, muss es so gestaltet sein, dass es bis zu Ihrem 68. Lebensjahr vollständig getilgt ist. Denn die Idee hinter der Eigenheimzulage ist mietfreies Wohnen als Form der Altersvorsorge.