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Mietwohnung adé ­– mit der richtigen Eigenheimfinanzierung erfüllen sich viele Deutsche den Traum vom eigenen Haus. Die Vorzeichen stehen gut: Noch nie in der jüngeren Vergangenheit war es einfacher und günstiger, einen Immobilienkredit zu bekommen. Wer den Hauskauf geschickt plant und die passenden vier Wände findet, kann sich durch teilweise Vermietung die Finanzierung erheblich erleichtern. Was Sie über die Eigenheimfinanzierung wissen sollten, auf welche Förderung Sie zurückgreifen können und warum es sich lohnen kann, zum Vermieter zu werden, erfahren Sie hier.

Eigenheimfinanzierung bezeichnet die Finanzierung einer Wohnimmobilie mittels eines Kredits über mehrere Jahre. Dieser Kredit wird in den meisten Fällen als sogenanntes Annuitätendarlehen gewährt. Dabei wird der Baukredit in konstanten Raten zurückgezahlt, deren Höhe von der Laufzeit und dem vereinbarten Zinssatz abhängig ist. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und bleibt über die vereinbarte Laufzeit stets gleich hoch. Ist das Darlehen danach noch nicht vollständig zurückgezahlt, vereinbart man eine Anschlussfinanzierung über die Restschuld.

Die Eigenheimfinanzierung stellt einen Sonderfall der Hausfinanzierung dar. Aus rechtlicher Sicht gilt ein Haus als Eigenheim, wenn es zwei Bedingungen erfüllt:

  1. Das Haus gehört einer natürlichen Person, also einem Menschen, und nicht etwa einer Immobilien- oder Kapitalgesellschaft.
  2. Die Immobilie umfasst maximal zwei Wohneinheiten. Eine Wohneinheit zeichnet sich nach gültiger Rechtsprechung dadurch aus, dass sie mindestens einen Raum als Schlaf- oder Wohnraum, eine Küche bzw. Kochecke, eine Toilette und eine Waschgelegenheit hat. Die Räume müssen zwar nach außen abgegrenzt sein und in sich eine Einheit bilden, die Wohneinheit benötigt aber – im Gegensatz zu einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – nicht zwangsläufig eine eigene Haustür. 

Finanzierungsrechner

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Um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Darlehenssumme Sie stemmen können, ist es erforderlich zu wissen, welchen Betrag Sie monatlich für die Raten aufbringen können. Dazu können Sie unseren Haushaltsrechner verwenden und die folgenden Werte eingeben:

  •  Ermitteln Sie zunächst Ihre monatlichen Einkünfte. Dazu gehören zum Bespiel Ihr Nettolohn bzw. Ihr Nettogehalt sowie das Einkommen Ihres Partners, eventuelle Mieteinnahmen und Kindergeldzahlungen.
  • Von diesen Einkünften ziehen Sie im nächsten Schritt die monatlichen Fixkosten ab. Das sind in der Regel die Nebenkosten für das Haus selbst (Strom, Gas, Wasser etc.), Versicherungsbeiträge, Aufwendungen für Ihre Altersvorsorge, Bausparvertrag o.ä., Kosten für Ihr Auto oder andere Fahrtkosten sowie Kosten für Handy und Internet. Im Einzelfall können auch Unterhaltszahlungen, die Raten weiterer Kredite und Kosten für die Kinderbetreuung hinzukommen.
  • Anschließend reduzieren Sie die Zwischensumme um jene Ausgaben, die für Ihre weitere Lebenshaltung anfallen. Dazu gehören die Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Freizeitaktivitäten, Hobbys und den Urlaub. Diese Ausgaben können im Jahresverlauf schwanken, deshalb sollten Sie Durchschnittswerte ansetzen. Wenn Sie nicht sicher sind, wie viel Sie monatlich für Ihre Lebenshaltung aufwenden, können Sie probeweise ein Haushaltsbuch führen.
  • Haben Sie die fixen und die (durchschnittlichen) variablen Kosten von Ihren Einkünften abgezogen, empfehlen wir, zusätzlich einen Ausgabenpuffer sowie eine Instandhaltungsrücklage für Ihr Eigenheim einzuplanen. Mit dem Ausgabenpuffer federn Sie ungeplante Kosten ab, etwa steigende Fahrpreise für Bus und Bahn oder die Klassenfahrt des Nachwuchses. Pro Jahr und Familienmitglied sollten etwa 100 Euro kalkuliert werden. Mit der Instandhaltungsrücklage schaffen Sie sich ein finanzielles Polster für Reparaturen an oder in Ihrem Haus. Experten empfehlen – je nach Alter und Zustand der Immobilie –, zwischen einem und zwei Euro pro Quadratmeter und Monat zurückzulegen.
  • Unterm Strich bleibt nun die monatliche Summe übrig, die für Ihre Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht und mit deren Hilfe Sie die maximale Darlehenshöhe berechnen können:
  • Monatlich verfügbare Summe x 12 Monate x 100 / Tilgungssatz + Zinssatz

TIPP 1:

Wählen Sie die maximale Darlehenshöhe so, dass die Rückzahlung Ihrer Eigenheimfinanzierung einschließlich Anschlussfinanzierung bis zu Ihrem Ruhestand komplett abgeschlossen ist.

Eine Eigenheimfinanzierung kann individuell sehr unterschiedlich aussehen, einen allgemein gültigen Königsweg gibt es nicht. Welche Strategie Sie wählen, hängt von Ihren Bedürfnissen und auch von Ihren finanziellen Voraussetzungen ab.

Es klingt trivial, ist aber wahr: Mit einem hohen Monatseinkommen können Sie einen höheren Kaufpreis oder eine höhere Tilgung schultern. Direkten Einfluss auf die Konditionen, die Banken Ihnen als Kreditnehmer anbieten, haben das Eigenkapital und die Laufzeit des Kredits. Mit der richtigen Wahl der Sollzinsbindung – der Zeitraum, in dem sich der vereinbarte Zinssatz nicht ändert – bestimmen Sie Ihre Zinsbelastung und damit direkt die Höhe der monatlichen Tilgung.

Wenn Sie während der Laufzeit der Eigenheimfinanzierung eine größere Geldsumme erwarten, etwa weil eine Lebensversicherung fällig wird, ist es sinnvoll, sich das Recht zur Sondertilgung im Kreditvertrag einräumen zu lassen. Laufzeit, Tilgung und Sollzins hängen miteinander zusammen und beeinflussen sich gegenseitig. Bei geschickter Abwägung aller Faktoren finden Sie die Baufinanzierung, die zu Ihnen passt.

TIPP 2:

Die Höhe der Tilgungsraten sollte bei Ihrem Immobilienkredit so hoch wie möglich sein. Sie haben dann nicht nur den Kredit schneller zurückgezahlt, sondern werden von vielen Kreditinstituten zusätzlich mit einem günstigeren Zinssatz belohnt. Wenn Sie es sich leisten können, vereinbaren Sie eine Tilgungsrate von drei Prozent oder mehr.

TIPP 3:

Bringen Sie so viel Eigenkapital wie möglich in die Baufinanzierung ein. Experten empfehlen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Wenigstens die Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer) sollten Sie aus eigener Tasche begleichen.

TIPP 4:

Niedrige Zinsen, wie sie derzeit für Eigenheimfinanzierungen angeboten werden, sollten Sie sich über einen langen Zeitraum sichern. Dass die Bauzinsen noch weiter fallen, ist nach gängiger Meinung unwahrscheinlicher, als dass sie wieder steigen. Entscheiden Sie sich deshalb für eine lange Zinsbindung.

Die Eckpfeiler Ihrer Immobilienfinanzierung – also die monatlichen Raten und die anfallenden Zinsen – lassen sich relativ leicht berechnen. Bequem funktioniert das zum Beispiel mit unserem Finanzierungsrechner. Auch Banken und Finanzierungsvermittler unterstützen Sie bei der Berechnung. Sie benötigen dafür lediglich einige grundlegende Daten – wir geben Ihnen einen kleinen Überblick.

  • Darlehensbetrag: Das ist meistens der Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie abzüglich der Summe, die Sie an eigenem Geld aufbringen.
  • Tilgungsrate/Tilgungssatz: Diese Begriffe bezeichnen den Prozentanteil der Darlehenssumme, den Sie jährlich zurückzahlen wollen.
  • Laufzeit: Sie wird in Jahren angegeben und bestimmt, wie lange die Baufinanzierung laufen soll.
  • Zinssatz: Das ist der Anteil am Immobiliendarlehen, den Sie an den Kreditgeber für die Bereitstellung des Geldes entrichten. Er lag im November 2019 nach Angaben des Finanzportals Biallo je nach Kreditlaufzeit und zu finanzierender Kaufsumme zwischen 0,25 und 1,75 Prozent. Wird der Zinssatz für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, spricht man von einer Sollzinsbindung.

 

Angenommen, Ihr Eigenheim kostet 200.000 Euro, wovon Sie 40.000 Euro selbst aufbringen (Eigenkapital) und die Kaufnebenkosten von rund 15.000 Euro mitfinanzieren möchten. Das Kreditinstitut bietet Ihnen einen Zinssatz von 0,9 Prozent, den Sie sich für 15 Jahre festschreiben lassen (Sollzinsbindung). Sie wählen eine Tilgungsrate von 2,5 Prozent.

Ergebnis unseres Rechners: Ihre Monatsrate betrüge in diesem Fall 495,83 Euro. Am Ende der Zinsbindung (also nach 15 Jahren) wäre eine Restschuld von rund 104.000 Euro übrig.

TIPP 5:

Wenn Sie die Angebote verschiedener Anbieter von Immobilienfinanzierungen vergleichen wollen, müssen Sie sicherstellen, dass Sie immer dieselben Basisdaten verwenden. Sprich: Die zu finanzierende Summe, die Laufzeit und die Tilgungsrate muss bei jedem Angebot identisch sein. Nur so erhalten Sie bei unterschiedlichen Zinssätzen eine Aussage zur monatlichen Belastung, die sich wirklich vergleichen lässt.

Hat Ihr Eigenheim eine zweite Wohneinheit, die Sie oder Ihre Familienangehörigen nicht selbst bewohnen wollen, hilft Ihnen das bei der Finanzierung Ihrer eigenen vier Wände. Nach Versteuerung können Sie die Mieteinnahmen dazu verwenden, Ihre Tilgungsrate entsprechend zu erhöhen. Dadurch sinkt die Monatsrate für den Baukredit und Sie haben das Darlehen entweder schneller abbezahlt oder am Ende der Zinsbindung eine geringere Restschuld, die eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Für die Kalkulation benötigen Sie eine realistische Schätzung, welche Mieteinnahmen für die zweite Wohneinheit zu erzielen sind. Die Höhe richtet sich meist nach der ortsüblichen Miete und ist für die meisten deutschen Städte und Regionen in lokalen Mietspiegeln festgelegt.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie wollen eine 30 Quadratmeter große Einliegerwohnung in der rheinlandpfälzischen Landeshauptstadt Mainz vermieten. Die Wohnung ist Teil eines Eigenheims, das bis 1969 gebaut wurde und über eine gute Ausstattung verfügt.

Dafür dürfen Sie durchschnittlich 6,54 Euro Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Betriebskosten ohne Kosten für Heizung und Warmwasser) pro Quadratmeter und Monat verlangen – je nach genauer Lage auch mehr. Innerhalb von zwölf Monaten können Sie also eine Jahresbruttokaltmiete von rund 2.354 Euro erzielen.

Bezogen auf die beispielhafte Finanzierungsrechnung oben könnten Sie die ursprüngliche Tilgungsrate von 2,5 Prozent (entspricht rund 4.375 Euro jährlich) mithilfe der Vermietung bequem auf 3,5 Prozent erhöhen. Ihre Monatsrate stiege dadurch auf rund 641 Euro und am Ende der Sollzinsbindung stünde eine Restschuld von nur noch knapp 76.674 Euro.

Möchten Sie die zweite Wohneinheit als Ferienwohnung beispielsweise über Airbnb, 9flats oder wimdu an Touristen vermieten, können Sie natürlich mehr verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Um die Werbungskosten von der Steuer absetzen zu können, müssen Sie dem Finanzamt allerdings eine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können. Weitere Informationen zur Versteuerung der Mieteinnahmen einer Ferienwohnung, erfahren Sie hier.

Mit unserem Rechner können Sie durchspielen, wie sich eine höhere Tilgungsrate dank Mieteinnahmen auf Ihre Monatsrate und die Restschuld auswirkt.

Wenn Sie Ihr Eigenheim nur teilweise selbst bewohnen und die zweite Wohneinheit vermieten, sind die Mieteinkünfte als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Im Gegenzug können Sie gewisse Aufwendungen steuerlich absetzen – allerdings nur für den Teil des Eigenheims, den Sie vermieten. Hier können Sie beispielsweise Reparaturen bis 4.000 Euro als Werbungskosten bei Ihrer Einkommenssteuererklärung geltend machen. Kosten, die für das gesamte Gebäude entstehen – dazu gehören beispielsweise die Instandsetzung des Daches oder der Fassade, aber auch die Zinsen für eine Baufinanzierung – werden im Verhältnis der Nutzfläche aufgeteilt. Besteht Ihr Eigenheim etwa aus einem Wohneigentum mit 120 Quadratmetern und einer Wohnung mit 60 Quadratmetern, die Sie vermieten, können die auch als Schuldzinsen bezeichneten Kreditzinsen nur zu einem Drittel berücksichtigt werden (60 von insgesamt 180 Quadratmeter).

Damit das Finanzamt Aufwendung für den vermieteten Teil eines Hauses anerkennt, müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört unter anderem die Möglichkeit der exakten Zuordnung der Instandhaltungskosten. Hier empfiehlt es sich, für jede Wohneinheit getrennte Konten zu führen und Rechnungen nur über das jeweilige Konto zu begleichen. Wollen Sie Kreditzinsen steuerlich absetzen, sollten Sie am besten für jede Wohneinheit separate Kauf- und auch Kreditverträge abschließen, da es sich hierbei steuerlich um zwei getrennte Wirtschaftsgüter handelt. Die Erwerbsnebenkosten für den vermieteten Teil können Sie zudem als sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, über einen festgelegten Zeitraum abschreiben und einen Teil davon steuerlich als Werbungskosten geltend machen.

TIPP 6:

Bei der Eigenheimfinanzierung können Sie grundsätzlich Steuern sparen, allerdings ist das ein komplexer Prozess. Wollen Sie ein Eigenheim erwerben und wissen schon heute, dass Sie einen Teil davon vermieten werden, sollten Sie sich vor dem Kauf Rat bei einem Steuerberater holen.

Ja, auch bei der Vermietung an die Verwandtschaft können Sie in den Genuss der Steuervorteile kommen. Allerdings nur, wenn Sie dafür mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Laut Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist darunter die für eine vergleichbare Wohnung erzielbare Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten zu verstehen.

TIPP 7:

Damit das Finanzamt die Vermietung an Eltern oder Kinder als gewöhnliche Vermietung anerkennt, sollten Sie einen marktüblichen Mietvertrag aufsetzen – so, wie Sie es auch bei einer nicht-verwandten Person tun würden.

Der Staat fördert Ihren Traum von den eigenen vier Wänden auf vielfältige Weise, etwa durch Darlehen oder Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). So fördert die KfW mit ihrem Wohneigentumsprogramm (Förderung Nr.124) den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie mit einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Der Vorteil: Mit diesem Kredit dürfen Sie auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Wer beabsichtigt, ein KfW-Effizienzhaus zu kaufen oder zu bauen, kann ebenfalls einen günstigen Baukredit erhalten (Förderung Nr.153). Die Staatsbank gewährt bei diesem Förderprogramm ebenfalls bis zu 100.000 Euro und zusätzlich einen Tilgungszuschuss von maximal 15.000 Euro. Darüber hinaus können Sie einen Zuschuss zur Baubegleitung beim energieeffizienten Bauen in Höhe von bis zu 4.000 Euro beantragen (Förderung Nr.431).

Ebenfalls über die KfW können Sie das sogenannte Baukindergeld des Bundes beantragen (Förderung Nr. 424): Der Staat bezuschusst den Hauskauf oder Hausbau mit 1.200 Euro pro Jahr und Kind für die Dauer von zehn Jahren. Gefördert wird aber nur selbstgenutztes Wohneigentum – eine auch nur teilweise Vermietung ist also ausgeschlossen. Sie müssen zudem gewisse Fristen einhalten, der Antrag auf Baukindergeld muss der KfW spätestens sechs Monate nach Einzug ins Eigenheim vorliegen. Darüber hinaus gelten Einkommensgrenzen, die sich mit jedem Kind erhöhen. Das Baukindergeld ist eine Neuauflage der Eigenheimzulage, einem staatlichen Förderprogramm, das 2006 auslief.

Zusätzliche Unterstützung erfahren Menschen, die in Bayern ein Haus bauen oder kaufen wollen. Seit September 2018 gewährt der Freistaat einen einmaligen Zuschuss von 10.000 Euro. Bekannt ist diese Förderung unter dem Begriff „Bayerische Eigenheimzulage“. In den Genuss kommen alle, die ihren Wohnsitz in Bayern haben und deren Jahreseinkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet: Bei Einpersonenhaushalten 50.000 Euro, bei Mehrpersonenhaushalten 75.000 Euro und bei Haushalten mit einem Kind 90.000 Euro. Für jedes weitere Kind erhöht sich diese Grenze um jeweils 15.000 Euro. Zusätzlich bekommen Sie in Bayern als Familie oder alleinerziehendes Elternteil mit Kind noch das sogenannte Baukindergeld Plus – 300 Euro jährlich für jedes Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren. Voraussetzung für das Baukindergeld Plus ist die vorherige Beantragung des Baukindergeldes.

TIPP 8:

Wenn Sie auf das Baukindergeld zurückgreifen wollen, sollten Sie keine Zeit vergeuden. Die Förderung gilt nur bis zur Ausschöpfung der zur Verfügung stehenden Mittel. Da bestimmte Fristen einzuhalten sind, sollten Sie sich bereits vor dem Hauskauf über die Voraussetzungen informieren.