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Von der Entscheidung über die Finanzierung bis hin zum Kaufabschluss: Wir führen Sie sicher durch sämtliche Schritte des Hauskaufs. Hier finden Sie alles, was Sie benötigen – Tipps für alle Phasen, kostenlose Rechner und Checklisten zum Download.

Haus vs. Wohnung kaufen

Dieser Ratgeber richtet sich vor allem an Hauskäufer:innen. Interessieren Sie sich für eine Eigentumswohnung? Dann müssen Sie ein paar mehr Punkte beachten, die mit der Eigentümergemeinschaft zusammenhängen. Lesen Sie dazu unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf.  

Alt oder neu? Das ist die erste Frage, wenn Sie entscheiden, ein Haus zu kaufen. Bestandsimmobilien sind meist günstiger, müssen aber in dem Zustand genommen werden, in dem sie sind. Neben eventuellen Sanierungskosten kommen höhere Rücklagen für die Instandhaltung auf Sie zu.

Wenn Ihre Wahl auf einen Neubau fällt, können Sie ein neu gebautes Haus vom Bauträger kaufen oder selbst in die Bauherr:innen-Rolle schlüpfen und den Hausbau in Auftrag geben. Letzteres erfordert mehr Zeit und Aufwand, dafür können Sie Ihr Eigenheim individuell planen.   

Ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder lieber ein Reihenendhaus? Massivhaus oder Fertighaus? Ein Holzhaus im skandinavischen Stil, eine mediterrane Villa oder ein moderner Bungalow? Die Entscheidung für einen Haustypen ist eine Geschmacks- und oft auch eine Budgetfrage. Klären Sie frühzeitig, welche Art von Haus es werden soll, um gezielt suchen zu können.

Kommt eine Zwangsversteigerung für Sie infrage?

Ein Haus ersteigern statt kaufen: Bei Zwangsversteigerungen werden oft gute Häuser zum günstigen Preis angeboten. Außerdem sparen Sie die Kosten für Notar, Makler und Gutachter. Doch es gibt zahlreiche Risiken: In der Regel können Sie die Immobilie nicht vorab besichtigen und das Gutachten des Amtsgerichts ist in vielen Fällen ungenau oder veraltet. Wie das Bieterverfahren abläuft und was Sie beachten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber zu Zwangsversteigerungen.

Machen Sie so früh wie möglich einen Kassensturz: Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum für die monatliche Rate sowie Ihr Eigenkapital. Je mehr Vermögen Sie als Sicherheit in den Hauskauf einbringen können, desto günstigere Zinsen bieten Ihnen Kreditgeber. Tipp: Finanzieren Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten (noch einmal bis zu 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten etc.) aus Ihrem Eigenkapital.  

Unser Tipp: Klären Sie die Rahmenbedingungen bereits vor der Suche nach dem passenden Haus, führen Sie erste Gespräche und vergleichen Sie verschiedene Angebote. Das hat 3 Vorteile:

  1. Sie können gezielter suchen und sparen so Zeit und Mühe.
  2. Mit einer Finanzierungszusage (auch Käuferzertifikat genannt), punkten Sie bei Verkäufer:innen oder Makler:innen und kommen der Konkurrenz zuvor, wenn Sie Ihr Traumhaus finden.
  3. Sie können in Ruhe mehrere Angebote vergleichen und so die für Sie günstigsten Zinsen finden. Tipp: Auch wenn Sie bei Ihrer Hausbank einen Immobilienkredit aufnehmen wollen, sollten Sie Vergleichsangebote in der Tasche haben, um bei den Konditionen nachverhandeln zu können.


Nutzen Sie unseren Rechner und finden Sie die besten Konditionen für Ihre Finanzierung. Sie können kostenlos drei unverbindliche Angebote anfordern.

Finanzierungsrechner

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Welche laufenden Kosten habe ich im eigenen Haus?

Bedenken Sie, dass Sie nicht nur die monatlichen Raten Ihres Hauskredits zurückzahlen müssen, sondern auch als Eigentümer:in laufende Kosten tragen. Das sind vor allem:

  • Betriebskosten wie Strom, Wasser oder Müllabfuhr
  • Grundsteuer
  • Gebäudeversicherung
  • Rücklagen für Reparaturen und die Instandhaltung des Hauses

 

Je nach baulichem Zustand, Personenzahl und Lebensgewohnheiten betragen die monatlichen Nebenkosten bei einem Haus zwischen 2,50 und 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für Reparaturen und die Instandhaltung sollten Sie eine Rücklage bilden – ähnlich der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Expert:innen empfehlen 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Neubau- und 2 Euro für Altbau-Häuser.

Legen Sie für sich Kriterien fest, die Ihnen bei einem Haus wichtig sind. Tipp: Erstellen Sie bei immonet.de einen Suchauftrag und erfahren Sie sofort, wenn es neue Kaufangebote in Ihrer Nähe gibt.

Für die Besichtigung bieten wir unsere kostenlose Checkliste zum Download an. Hier können Sie einzelne Objekte bewerten und – falls Sie mehrere Häuser besichtigen – miteinander vergleichen.

5 Punkte, worauf Sie beim Hauskauf besonders achten sollten

  • Energieverbrauch
    Lassen Sie sich eine Kopie des Energieausweises geben und betrachten Sie den Verbrauch genau. Tipp: Wenn Sie ein besonders energieeffizientes Gebäude kaufen oder bauen, können Sie Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen.
     
  • Örtliches Baurecht
    Werfen Sie vor dem Kauf unbedingt einen Blick in den Bebauungsplan. Er kann Bestimmungen enthalten, die zum Beispiel einen späteren Anbau oder Umbau unmöglich machen.
     
  • Entwicklung der direkten Nachbarschaft
    Wenn unbebaute Flächen an das Haus grenzen, sollten Sie auch den Flächennutzungsplan einsehen. Er gibt Aufschluss darüber, was langfristig in einem Gebiet geplant ist.
    Sehen Sie sich außerdem die Region insgesamt an. Strukturelle Daten wie Kaufkraft, Beschäftigungsquote und Bevölkerungswachstum beeinflussen die Entwicklung von Immobilienwert und Lebensqualität
     
  • Belastungen auf der Immobilie
    Auch ein Blick ins Grundbuch ist für Käufer:innen Pflicht. Dort könnte zum Beispiel dieGrundschuld für einen noch nicht abbezahlten Kredit eingetragen sein, was die Immobilienfinanzierung schwer bis unmöglich macht.
    Weitere Beispiele für böse Überraschungen im Grundbuch sind ein Vorkaufsrecht, ein lebenslanges Nießbrauch- bzw. Wohnrecht oder ein privates Wegerecht.
    Fordern Sie auch einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis an. Dort können öffentlich-rechtliche Pflichten an das Grundstück geknüpft sein: zum Beispiel Stellplätze, Kinderspielplätze oder Rettungszufahrten bereitzustellen.
     
  • Tatsächlicher Immobilienwert
    Ist der Kaufpreis angemessen? Vor dem Kauf eines bestehenden Hauses lohnt sich fast immer das Urteil von unabhängigen Sachverständigen. Profis erkennen verdeckte Baumängel, können die Bausubstanz und das Risiko für anfallende Sanierungen einschätzen sowie den Immobilienwert beurteilen. Das Gutachten bietet oft die Basis für Preisverhandlungen.   

Verhandeln oder nicht? Vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage scheuen viele Käufer:innen das Verhandlungsgespräch, um in der Gunst der Verkäufer:innen nicht zu sinken. Oft preisen diese eine leichte Senkung des Kaufpreises aber bereits ein. Wenn Sie darüber hinaus Schwachstellen oder (baldigen) Sanierungsbedarf am Haus feststellen, haben Sie gute und berechtigte Argumente für eine Preisminderung. Das können zum Beispiel ein renovierungsbedürftiges Badezimmer, veralte Rohre und Leitungen oder ein fehlender Parkplatz vor dem Haus sein.

In 5 Schritten zur Unterzeichnung des Kaufvertrags

Haben Sie sich mit den Verkäufer:innen geeinigt, geht’s meist schnell. Vor allem in den zwei Wochen vor dem Notartermin ist allerhand zu erledigen:
 

  1. Finanzierung fixieren: Sie leiten alle Unterlagen zur Immobilie an Ihren Kreditgeber weiter. Welche Dokumente das in der Regel sind, erfahren Sie in unserer Checkliste.
  2. Notartermin vereinbaren: Für den Termin müssen Sie dem Notar persönliche Angaben wie Name, Geburtsdatum und Anschrift nennen. Daten zum Haus erhält der Notar von den Verkäufer:innen.
  3. Vertragsentwurf prüfen: Der Notar erstellt anhand der Angaben beider Parteien einen Kaufvertragsentwurf. Sie haben in der Regel zwei Wochen Zeit, um ihn zu prüfen bzw. prüfen zu lassen.
  4. Kreditvertrag schließen: Achten Sie darauf, dass Sie den Kreditvertrag frühestens zwei Wochen vor dem Notartermin unterzeichnen. Sollte der Kauf doch noch platzen, können Sie den Vertrag widerrufen. Manchmal reicht auch eine verbindliche Finanzierungsbestätigung.
  5. Notartermin: Sie erscheinen persönlich zum Notartermin und haben Personalausweis oder Reisepass mit Meldebestätigung dabei.

Wann sollte ich einen Vorvertrag schließen?

Ein Kaufvorvertrag ist dann sinnvoll, wenn Sie noch Zeit brauchen, um die Finanzierung zu klären. Er dient beiden Parteien als verbindliche Reservierung. Ein Rücktritt ist nur unter vorher definierten Bedingungen möglich. Da der Vorvertrag ebenfalls notariell beglaubigt werden muss, fallen Kosten an.

Wenn Sie Ihr Haus über einen Makler finden, ist meist eine Reservierungsvereinbarung sinnvoller: Er oder sie sichert Ihnen darin für einen bestimmten Zeitraum zu, die Immobilie keinen anderen Interessent:innen anzubieten.  

Glückwunsch, Sie haben den Kaufvertrag unterschrieben! Jetzt dauert es noch einige Wochen, bis Sie offizielle(r) neue(r) Eigentümer:in sind. Sobald die Grundschuld Ihres Kreditgebers im Grundbuch eingetragen ist (darum kümmert sich der Notar), erhalten Sie die Zahlungsaufforderung.

Mit dieser Fälligkeitsmitteilung gehen Sie zur Bank, die das Darlehen auszahlt und zusammen mit Ihrem Eigenanteil überweist – meist auf ein Treuhandkonto des Notars.

Sobald die Verkäufer den gesamten Betrag erhalten, erfolgt die Schlüsselübergabe. Nach wenigen Wochen erhalten Sie eine Rechnung vom Finanzamt. Erst wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, besitzen Sie das Haus offiziell.

Worum muss ich mich als Eigentümer:in eines Hauses kümmern?

Als Eigentümer:in haben Sie folgende Aufgaben:

  • Kredit tilgen
  • Grundsteuer und Betriebskosten zahlen
  • Verkehrssicherungspflicht übernehmen (Sie sind dafür verantwortlich, dass auf Ihrem oder durch Ihr Grundstück niemand zu Schaden kommt, zum Beispiel durch Glatteis oder einem abbrechenden Ast.)
  • Um die Instandhaltung des Hauses kümmern
  • Rücklagen für die Instandhaltung bilden
  • Das Haus versichern

Die meisten Menschen kaufen im Alter zwischen 30 und 50 Jahren ein Haus. Um den Kauf finanzieren zu können, müssen Sie ein regelmäßiges Einkommen und bereits Eigenkapital gespart haben. Mit zunehmendem Alter wird der Hauskauf schwieriger, da weniger Zeit bleibt, um den Hauskredit zu tilgen. Anbieter vergleichen.

Generell ist aktuell aufgrund der niedrigen Bauzinsen eine gute Zeit, ein Haus zu kaufen. In manchen Regionen sind die Immobilienpreise allerdings so hoch, dass sich der Kauf – zumindest aus finanzieller Sicht – nicht mehr lohnt. Nutzen Sie unseren Mieten-Kaufen-Rechner als ersten Anhaltspunkt.

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten hinzu. Das sind vor allem:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchgebühren
  • ggf. Maklerprovision
  • ggf. Kosten für eine Begutachtung

Die Nebenkosten beim Hauskauf können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Wichtig ist, dass Sie ein sicheres Einkommen nachweisen können, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Tipp: Nutzen Sie unteren Haushaltrechner, um Ihre Ausgaben und Einnahmen gegenüberzustellen und den Spielraum für die monatliche Rate zu ermitteln. Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte maximal 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen, damit Sie sich auch langfristig nicht übernehmen.

Sie sollten die Kaufnebenkosten (bis zu 15 Prozent des Kaufpreises) und mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst finanzieren können. Wie viel Eigenkapital nötig ist, hängt zum einen von Ihrer Kreditwürdigkeit und Zahlungskraft, zum anderen vom Wert der Immobilie ab. Die Bank bestimmt anhand des Beleihungswerts die maximale Darlehenssumme.

Ist die Nachfrage nicht allzu hoch, gibt es beim Kaufpreis oft etwas Spielraum. Wenn unabhängige Gutachter kleinere Mängel feststellen, haben Sie gute Argumente für die Preisverhandlung. Wenn Sie bei den Nebenkosten sparen wollen, können Sie auf einen Makler verzichten.

Spätestens wenn Sie in den Ruhestand gehen, sollten Sie wieder schuldenfrei sein.

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