Ersteigern statt kaufen: Bei einer Zwangsversteigerung wechseln Häuser und Wohnungen oft weit unter Marktwert den Besitzer. Erfahren Sie hier, wie die Versteigerung abläuft, welche Chancen und Risiken sie birgt und ob ein Haus aus einer Zwangsversteigerung die richtige Wahl für Sie ist.
Haus ersteigern: Chancen und Risiken einer Zwangsversteigerung
Auf einen Blick: Für wen ist ein Haus aus einer Zwangsversteigerung sinnvoll?
- Wenn Sie ein Haus ersteigern wollen, sollten Sie viel Erfahrung mit Immobilien haben oder motiviert sein, Zeit und Mühe in das Thema zu investieren.
- Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung: Sie können bis zu 80 Prozent gegenüber dem herkömmlichen Hauskauf oder Wohnungskauf sparen.
- Die größte Gefahr: In der Regel können Sie keinen unabhängigen Sachverständigen in das Gebäude schicken. Das Verkehrswertgutachten beruht meist auf einer Schätzung von außen und (oft veralteten) Daten aus dem Bauarchiv.
- Außerdem sollten Sie sich bewusst sein, dass jede Zwangsversteigerung einen Beigeschmack hat, aufgrund ihrer Vorgeschichte. Hier kann alles dabei sein: von einer zahlungsunfähigen Firma bis hin zur Familie, die aufgrund eines Schicksalsschlags ihr Haus verliert. Nicht jeder kann damit umgehen – vor allem dann, wenn man selbst einziehen will.
Wie kommt es zu
einer Zwangsversteigerung?
Während sich die Käufer:innen über ein Immobilien-Schnäppchen freuen können, ist eine Zwangsversteigerung für die bisherigen Eigentümer:innen meist ein harter Schlag, dem eine finanzielle Notlage oder Streit mit den Miteigentümer:innen vorausgegangen ist.
In der Regel gibt es zwei Arten von Versteigerungen:
- Die Eigentümer:innen haben eine Hypothek oder Grundschuld auf ihre Immobilie aufgenommen und können ihre Schulden nicht mehr bezahlen. Es kommt zu einer Zwangsversteigerung. Die Gläubiger (meist ist es ein Kreditgeber) erhalten den Erlös.
- Es gibt mehrere Eigentümer:innen, die sich nicht auf eine Lösung einigen können. Typische Beispiele sind Scheidungen und Erbschaften. Es kommt zu einer Teilungsversteigerung. Die Streithähne teilen sich den Erlös.
Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?
Wenn ein Kreditinstitut eine Immobilie finanziert, sichert sie sich dafür ein Pfandrecht, das über eine Grundschuldbestellung im Grundbuch eingetragen wird. Kann der Eigentümer seine Raten nicht mehr zahlen, leitet der Hauptgläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung ein. So läuft sie ab:
1. Vollstreckungsbeschluss und Wertermittlung
Das Vollstreckungsgericht lässt den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dazu bestellt es meist einen unabhängigen Sachverständigen. Das Problem: Die bisherigen Eigentümer:innen sind nicht verpflichtet, jemanden ins Gebäude zu lassen. Daher basieren solche Gutachten oft nur auf einer Einschätzung von außen und Vergleichswerten.
2. Terminfestlegung
Ist der Wert ermittelt, legt das Gericht den Versteigerungstermin fest. Dafür können – je nach Region – zwischen neun Monate und zwei Jahre vergehen. Der Termin muss 6 Wochen vorher bekannt gegeben werden. Dabei stellt das Amtsgericht auch das sogenannte „Geringste Gebot“ auf – also das Mindestgebot, das erreicht werden muss, damit der Zuschlag überhaupt erteilt werden kann. Als Bietinteressent:in sollten Sie die Zeit gut nutzen, um sich genau über die Immobilie zu informieren. Lesen Sie dazu unsere 11 Tipps zur Zwangsversteigerung.
3. Eröffnung des Verfahrens
Zu Beginn des Versteigerungstermins liest ein Rechtspfleger bzw. eine Rechtspflegerin die Bekanntmachung vor und nennt die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Das sind Geldleistungen, die Bieter:innen unter Umständen zusätzlich zu ihrem Gebot zahlen müssen.
Gläubiger haben ein letztes Mal die Chance, ihre Ansprüche anzumelden.
4. Bieterrunde
Es folgt eine Bietzeit von mindestens 30 Minuten, in denen die Interessent:innen ihre Gebote abgeben können. Auch Sie können nun den Betrag nennen, den Sie zahlen möchten.
Wichtig: Um mitbieten zu dürfen, müssen Sie vorab eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Das geht per Überweisung an die Gerichtskasse, selbstschuldnerischer Bankbürgschaft oder mit einem von Ihrer Bank ausgestellten Verrechnungsscheck.Wer für eine Immobilie oder ein Grundstück bieten möchte, muss sich ausweisen können. Bringen Sie Personalausweis oder Reisepass mit.
5. Gläubiger und Gericht fordern Mindestgebote
Liegt im ersten Termin das höchste Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, können Gläubiger den Zuschlag ablehnen. Bei unter 50 Prozent muss das Versteigerungsgericht von Amts wegen den Zuschlag verweigern. Muss ein neuer Biete-Termin anberaumt werden, gelten weniger strenge Richtlinien für die Höchstgebote:
Mindestgrenzen für das Meistgebot bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie mit 100.000 Euro Verkehrswert
1. Termin
70.000 Euro
2. Termin
50.000 Euro
3. Termin
1 Euro
6. Gericht erteilt Zuschlag
Das Gericht kann entweder im Versteigerungstermin oder während eines gesonderten Zuschlagstermins seine Entscheidung über den Zuschlag bekanntgeben. Wenn Sie ihn erhalten, sind Sie ab Verkündung des Beschlusses rechtmäßiger Eigentümer bzw. Eigentümerin des Objektes. Dazu bedarf es formaljuristisch keiner Eintragung im Grundbuch.
7. Verteilungstermin und Zahlung
Nach circa 4 bis 8 Wochen kommt es zum Verteilungstermin. Bis dahin müssen Sie den Gesamtpreis bezahlt haben, ansonsten wir sofort ein neues Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet – und zwar gegen Sie selbst.
Tipp: So sparen Sie Kosten
Zahlen Sie so früh wie möglich, denn es fallen 4 Prozent Zinsen an. Warten Sie außerdem nicht bis zum Schluss. Das Geld muss am Tag des Verteilungstermins auf dem Konto sein, bis dahin können nach der Überweisung mehrere Werktage vergehen.
Beim Verteilungstermin wird der Erlös der Zwangsversteigerung an die Gläubiger übergeben oder – sofern es mehrere gibt – gemäß der gesetzlichen Rangfolge unter ihnen verteilt. Bleibt eine Restsumme übrig, erhält sie der Schuldner. Abschließend beantragt das Amtsgericht beim Grundbuchamt eine entsprechende Änderung der Grundbucheintragung, sobald Sie als Käufer:in die Grunderwerbsteuer bezahlt haben.
Welche Chancen bietet
eine Zwangsversteigerung?
Sie kommen meist deutlich unter dem Marktwert an eine Immobilie. Wie viel Sie gegenüber einem regulären Immobilienkauf am freien Markt sparen, hängt ganz von der Nachfrage ab. Im ersten Versteigerungstermin müssen es mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts sein.
Sie sparen bei den Nebenkosten, denn die Maklerprovision entfällt. Anstatt der Notarkosten von circa 1,5 Prozent (vom Verkaufspreis) zahlen Sie eine günstigere Zuschlagsgebühr.
Welche Risiken birgt
eine Zwangsversteigerung?
Sie kaufen meist die „Katze im Sack“: Selbst der vom Gericht bestellte Gutachter hat oft keinen Zutritt zur Immobilie und kann den Wert nur schätzen. Auch fehlen oft wichtige Unterlagen, die für die Kaufentscheidung wichtig sind, wie Baupläne oder bestehende Mietverträge.
Eine Gewährleistung ist nach dem Zwangsversteigerungsgesetz ausgeschlossen (§ 56 Abs 3 ZVG). Wenn Sie später Baumängel oder sonstige Schäden feststellen, können Sie keine Ansprüche geltend machen.
Sie tragen das Risiko einer langwierigen Räumung: Wohnen die säumigen Immobilienbesitzer:innen noch in dem Gebäude, müssen Sie einen Antrag auf Räumung beim Amtsgericht einreichen.
Eine vermietete Immobile ersteigern
Auch wenn die Immobilie vermietet ist, können Sie nicht sofort einziehen. Anders als beim Eigentümerwechsel durch Kauf können Sie das Mietverhältnis kündigen, müssen aber die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. In der Regel beträgt die Frist 3 Monate zum nächstmöglichen Termin.
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