Vermieterpfandrecht: Was und wie der Vermieter pfänden darf

Pfändung
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Wenn Mieter ihren Zahlungen nicht mehr nachkommen können, haben Vermieter das Recht, Gegenstände aus der Wohnung pfänden zu lassen. Immonet zeigt Ihnen, worauf Sie als Vermieter bei der Pfändung achten müssen.

Wenn Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen oder Schadensersatzansprüche offen sind oder Kündigungs- und Räumungskosten nicht beglichen werden, haben Sie als Vermieter ein besonderes Pfandrecht. Dieses gilt für private und gewerbliche Mietverhältnisse.

Worauf Sie beim Pfänden achten müssen

Ein Vermieter darf ohne richterliches Urteil die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen. Hierzu ist die gewonnene Räumungsklage und ein so genannter Räumungstitel Voraussetzung. Für die Räumung muss ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Schafft der Mieter sein Hab und Gut vor der Pfändung aus der Wohnung, ist das strafbar. Sollten Sie als Vermieter von entfernten Gegenständen erfahren, bleibt Ihnen einen Monat Zeit, bevor Ihr Pfandrecht erlischt.

Ablauf der Pfändung

Für die Pfändung wird dem Mieter mit einer Vorlaufzeit von drei Wochen ein Termin genannt. So lange hat er Zeit, offene Kosten zu begleichen. Ein Gerichtsvollzieher verschafft sich, wenn nötig, Zugang zur Wohnung, sucht diese nach pfändbaren Gegenständen ab und versieht diese mit einem Pfandsiegel. Im Anschluss werden sie abtransportiert und öffentlich versteigert. Übersteigt der erzielte Gewinn die Mietschulden, muss der Überschuss an den ehemaligen Mieter ausbezahlt werden. Sind nach der Versteigerung noch Schulden offen, wird weiter vom Pfandrecht Gebrauch gemacht.

Pfändbare Gegenstände

Pfändbar sind nur bewegliche Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden und zum Alleineigentum des Mieters gehören. Das schließt geliehene oder gemietete Dinge sowie Besitztümer eines Untermieters aus. Geleaste Möbel oder Elektrogeräte müssen dem Eigentümer übergeben werden. Die zu pfändenden Sachen dürfen nicht dem Pfändungsschutz unterliegen: Das sind Gegenstände, die zu einer „bescheidenen Lebensführung“ oder zur Ausübung des Berufs gebraucht werden. Betten, Kleidung, Waschmaschine, Computer oder Kühlschrank dürfen nicht gepfändet werden. Auch nicht der Konzertflügel eines Pianisten. Das Gleiche gilt für persönliche Gegenstände wie Fotos oder den Ehering.

Vorsicht: Wer Dinge mitnimmt, die als unpfändbar gelten, muss Schadensersatz zahlen. Wertvoller Schmuck, teure Flachbildfernseher oder Orientteppiche dürfen gepfändet werden.

Alternative zum Pfänden

Eine Alternative zur klassischen Räumung und damit verbundener Pfändung  ist die Berliner Räumung. In diesem Fall kann der Vermieter ein neues Schloss an der Wohnung anbringen lassen, sodass die Pfandgegenstände als Sicherheit in der Wohnung bleiben. Dieses Modell ist kostengünstiger als eine komplette Räumung, da die Kosten für eine Lagerung der Pfandgegenstände wegfallen und Zeitaufwand und Kosten für den Gerichtsvollzieher niedriger sind.

Einige Rechtsanwälte empfehlen, auf das Vermieterpfandrecht und Forderungen zu verzichten, sich auf einen Vergleich zu einigen und damit den Mietschuldner dazu zu verpflichten, die Wohnung zu räumen. Mit dem Vergleich können Sie beispielsweise aushandeln, dass Sie auf Schönheitsreparaturen verzichten, wenn der Mieter zum vereinbarten Termin auszieht. Hier sind zwar die Kosten niedriger, da für den Anwalt nur eine geringe Summe fällig wird und auf einen Prozess verzichtet wird, aber Sie können die verlorenen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht steuerlich geltend machen.

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