Ein Paar in ihrem Wohnzimmer sieht sich gemeinsam Schriftstücke an

Vermieterpfandrecht: Voraussetzungen, Ablauf und Alternativen

© bernardbodo / iStock

Wenn Mieter:innen nicht mehr zahlen, dürfen Sie als Vermieter:in Gegenstände aus der Wohnung pfänden lassen. Dafür müssen jedoch mehrere Bedingungen erfüllt sein. Erfahren Sie hier, wie Sie am besten vorgehen und was Sie zum Vermieterpfandrecht beachten sollten.

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  • Wenn Mieter:innen nicht mehr zahlen, haben Sie als Vermieter:in laut § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Vermieterpfandrecht. Sie dürfen bestimmte Gegenstände aus der Mietwohnung pfänden, versteigern und den Erlös behalten.
  • Um pfänden zu dürfen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Vor allem benötigen Sie einen richterlichen Beschluss.
  • Sie dürfen nur Besitztümer der Mieter:innen pfänden lassen, die sich in der Wohnung befinden. Ausgenommen sind Gegenstände des täglichen Bedarfs, persönliche Dinge und alles, was zur Berufsausübung nötig ist.
  • In der Regel ist ein Vergleich zwischen beiden Parteien günstiger und schneller. Lassen Sie sich am besten juristisch beraten.

Das Vermieterpfandrecht greift laut § 562 BGB bei offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind zum Beispiel:

  • Mietzahlungen  
  • Betriebskostenzahlungen
  • Schadensersatzansprüche
  • Kündigungs- und Räumungskosten

Das Vermieterpfandrecht gilt für private und gewerbliche Mietverhältnisse, nicht aber bei einer Untermiete.

Pfändbar sind nur bewegliche Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden und allein den Mieter:innen gehören. Das schließt geliehene oder gemietete Dinge sowie Besitztümer eines Untermieters aus. Geleaste Möbel oder Elektrogeräte müssen deren Eigentümer:innen zurückgeben werden.

Gegenstände, die zu einer bescheidenen Lebensführung oder zur Ausübung des Berufs gebraucht werden, unterliegen dem Pfändungsschutz. Betten, Kleidung, Waschmaschine, Computer oder Kühlschrank sind von der Pfändung ausgeschlossen. Auch der Konzertflügel eines Pianisten oder die Kameraausrüstung einer Fotografin dürfen nicht gepfändet werden. Gleiches gilt für persönliche Gegenstände wie Fotos oder den Ehering.

  1. Räumungsklage: Meist geht die Pfändung mit einer Räumungsklage einher. Ist diese erfolgreich, wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt. Schaffen die Mieter:innen ihr Hab und Gut vor der Pfändung aus der Wohnung, ist das strafbar.
  2. Letzte Chance für säumige Mieter: Bevor es tatsächlich zur Pfändung kommt, haben Mieter:innen eine letzte Chance, die offenen Schulden zu begleichen. Setzen Sie eine Frist von drei Wochen.
  3. Pfändungstermin: Der Gerichtsvollzieher verschafft sich Zugang zur Wohnung, sucht nach pfändbaren Gegenständen und versieht sie mit einem Pfandsiegel. Wichtig: Als Vermieter:in dürfen Sie nicht einfach selbst die Wohnung betreten. Sonst machen Sie sich strafbar.  
  4. Versteigerung: Die Gegenstände werden öffentlich versteigert. Übersteigt der Gewinn die Mietschulden, geht der Überschuss an die ehemaligen Mieter:innen. Auch die Mietkaution wird verrechnet.

Ihr Pfandrecht erlischt, wenn die Gegenstände von dem Grundstück entfernt werden. Die Voraussetzung ist, dass Sie davon Kenntnis haben. Sobald Sie von der Entfernung erfahren, haben Sie einen Monat Zeit, um dem zu widersprechen und Ihre Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Mieter:innen, die Gegenstände einfach verschwinden lassen, um der Pfändung zu entgehen, machen sich strafbar. Das Strafgesetzbuch sieht für die sogenannte Pfandkehr bis zu 3 Jahre Freiheitsstrafe vor (§ 289 Strafgesetzbuch). 

Eine Alternative zur klassischen Räumung und damit verbundener Pfändung ist die Berliner Räumung. In diesem Fall können Vermieter:innen ein neues Schloss an der Wohnung anbringen lassen, sodass die Pfandgegenstände als Sicherheit in der Wohnung bleiben. Dieses Modell ist günstiger als eine komplette Räumung, da die Kosten für eine Lagerung der Pfandgegenstände wegfallen und Zeitaufwand sowie Kosten für den Gerichtsvollzieher niedriger sind.

Einige Rechtsanwält:innen empfehlen, auf das Vermieterpfandrecht und Forderungen zu verzichten, sich auf einen Vergleich zu einigen und damit die Mietschuldner:innen dazu zu verpflichten, die Wohnung zu räumen. Mit dem Vergleich können Sie zum Beispiel aushandeln, dass Sie auf Schönheitsreparaturen verzichten, wenn die Mieter:innen zum vereinbarten Termin ausziehen. Hier sind zwar die Kosten niedriger, aber Sie können die verlorenen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht steuerlich geltend machen.

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