Paar sitzt auf dem Sofa und schaut erwartungsvoll auf Laptop

Tipps für die Zwangsversteigerung: Vorbereitung und Ablauf

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Zwangsversteigerungen bieten die Chance, günstig an eine Immobilie zu kommen. Die Voraussetzung ist, dass Sie sich gut auf den Termin vorbereiten, die Risiken kennen und sich bestmöglich über das Haus oder die Wohnung informieren. Hier finden Sie 11 Tipps für Bieter bei einer Zwangsversteigerung.

Wie auch beim Immobilienkauf gilt: Stecken Sie zuerst Ihren finanziellen Rahmen ab, um gezielt nach Häusern oder Wohnungen suchen zu können. Nutzen Sie zum Beispiel unseren Budgetrechner, um herauszufinden, wie viel Sie sich leisten können. Entscheidend ist dabei vor allem, wie viel Eigenkapital Sie einbringen. Führen Sie Gespräche mit mehreren Kreditinstituten, um zu klären, ob und zu welchen Bedingungen sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung finanzieren würden.

Falls ein Haus aus einer Zwangsversteigerung für Sie infrage kommt, können Sie direkt bei immonet.de mit der Suche beginnen: Hier finden Sie bequem online Versteigerungsobjekte in Ihrer Nähe. Alternativ können Sie sich direkt beim zuständigen Amtsgericht erkundigen. Auf der Seite zvg.com werden alle Versteigerungstermine zentral veröffentlicht.

Für jede Immobilie, die zwangsversteigert wird, führt das Amtsgericht eine Versteigerungsakte. Ein vom Gericht bestellter Gutachter beschreibt darin den Zustand des Gebäudes und bestimmt den Verkehrswert. Das Problem bei Zwangsversteigerungen: Oft haben Gutachter:innen keinen Zutritt zum Haus und können so nur von außen eine Schätzung abgeben bzw. sich auf Daten aus dem Bauarchiv verlassen. Daher nehmen sie in solchen Fällen oft einen Abschlag vom Verkehrswert von circa 10 bis 20 Prozent vor. Kalkulieren auch Sie das Risiko mit ein und halten Sie einen Sanierungspuffer zurück.

Neben dem Gutachten zur Immobilie sollten Sie auch die folgenden öffentlichen Verzeichnisse einsehen:

  • Grundbuch: Im Grundbuch finden Sie Informationen zu den bisherigen Eigentumsverhältnissen, offenen Hypotheken und Grundschulden sowie Belastungen, die Sie mit einkaufen würden. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Wegerechte der Nachbarn oder ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht einer dritten Partei.
  • Baulastenverzeichnis: Auch hierin finden Sie Unterlagen zu Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verknüpft sind. Anders als bei den privaten Grunddienstbarkeiten im Grundbuch stehen im Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen – wie zum Beispiel, eine Feuerwehrzufahrt zu gewähren.
  • Bebauungsplan: Darin steht, wie und was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das kann beispielsweise im Hinblick auf einen An- oder Umbau relevant werden. Außerdem können Sie im Bebauungsplan und Flächennutzungsplan sehen, welche Bauprojekte in der Nachbarschaft möglich sind. 
  • Auskunft vom Bauamt: Nehmen Sie außerdem Kontakt zum zuständigen Bauamt auf und erkundigen Sie sich über bereits geplante Vorhaben im Umfeld. Schließen Sie so zum Beispiel aus, dass demnächst eine Straße gebaut wird, für die Sie womöglich Erschließungsbeiträge zahlen müssten.

Vor allem dann, wenn der Gutachter das Gebäude nicht besichtigen durfte, sollten Sie auf eigene Faust Erkundigungen einholen. Falls es sich um ein Mehrparteienhaus handelt: Klingeln Sie, sehen Sie sich den Hausflur bzw. das Treppenhaus an und hören Sie sich bei den Nachbarn um. Meistens gibt es mindestens eine auskunftsfreudige Person, die wertvolle Informationen zur Stimmung in der Eigentümergemeinschaft, zu anstehenden Sanierungsarbeiten oder zur Wohnlage generell geben kann. Dieser Wissensvorsprung hilft Ihnen bei der Entscheidung, mehr oder weniger als den Verkehrswert zu bieten.

Aus den Unterlagen zum Versteigerungsobjekt geht in der Regel auch hervor, wer Hauptgläubiger:in ist. Diese Person kommt als erstes zum Zug, wenn der Versteigerungserlös unter den Schuldnern verteilt wird. Finden Sie heraus, wie hoch die offene Schuld ist und mit welchem Höchstgebot sie beglichen werden kann. Dies ist auch im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung wichtig, denn Ihr Kreditgeber wird verlangen, als neuer erstrangiger Grundschuldner ins Grundbuch eingetragen zu werden.

Versteigerungstermine sind öffentlich. Sie können daran teilnehmen, ohne selbst mitzubieten. Besuchen Sie mehrere Termine, bevor Sie sich selbst ins Rennen wagen. So werden Sie mit dem Ablauf vertraut und bekommen ein Gespür für das Bieterverhalten.

Bei diesen Besuchen werden Sie wahrscheinlich miterleben, wie schnell Teilnehmende in einen Bieterrausch verfallen und womöglich mehr für die Immobilie ausgeben, als sie geplant hatten. Seien Sie sich dieser menschlichen Neigung bewusst und setzen Sie für sich selbst ein hartes Limit, das Sie auf keinen Fall überschreiten. Tipp: Wählen Sie dafür eine möglichst krumme Zahl, z.B. 101.540 Euro statt 100.000 Euro.

Zwangsversteigerungen werden nicht selten kurzfristig abgesagt. Rufen Sie kurz vor dem Termin beim Amtsgericht an und fragen Sie, ob er tatsächlich stattfindet – vor allem, wenn Sie eine längere Anreise haben.

Denken Sie an Ihren Ausweis und die Sicherheitsleistung: Bieter müssen vorab 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Falls Sie den Zuschlag verpassen, erhalten Sie das Geld zurück. Der einfachste Weg: Sie zahlen den Betrag auf das Gerichtskonto ein. Falls Sie bei mehreren Versteigerungen mitbieten, können Sie sich um eine Bankbürgschaft bemühen, um flüssig zu bleiben.

Wenn Sie den Zuschlag erhalten, müssen Sie die Immobilie zum abgegebenen Gebot erwerben. Es gibt kein Rücktrittsrecht. Daher ist es wichtig, dass Sie vorher die Finanzierung geklärt haben. Je früher Sie die Summe zahlen, desto besser – denn bis dahin fallen 4 Prozent Zinsen an. Spätestens bis zum Verteilungstermin muss der Betrag eingegangen sein. Dann wird der Erlös auf alle Gläubiger verteilt. Haben Sie bis dahin nicht gezahlt, wird sofort ein neues Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet – gegen Sie selbst.

Es gibt eine Alternative zur Zwangsversteigerung: Unterbreiten Sie den bisherigen Eigentümer:innen ein Kaufangebot. Davon profitieren im besten Fall alle Seiten:

  • Die Eigentümer:innen erzielen einen höheren Preis und haben so vielleicht die Chance, nach Auszahlung der Gläubiger etwas vom Erlös zu behalten. Zudem fallen die Kosten für das Vollstreckungsverfahren weg.
  • Die Gläubiger kommen schneller an ihr Geld und haben eine höhere Chance, dass alle Schulden beglichen werden können.  
  • Sie zahlen zwar wahrscheinlich mehr als bei einer Ersteigerung, können dafür aber – solange die Eigentümer:innen kooperieren – eigene Sachverständige in die Wohnung schicken und somit das Risiko größerer Mängel ausschließen.

 

Wichtig dabei: Bedenken Sie, dass sich die Eigentümer:innen in einer Notlage befinden und zeigen Sie Mitgefühl.

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