Gemeinsame Immobilie: Regelung nach der Trennung

Ein glückliches Paar steht vor dem gemeinsamen Haus
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Für viele verheiratete Paare stellt sich nach der Trennung die Frage: Was soll mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen? Immonet erklärt, was Immobilienbesitzer wissen sollten und welche Optionen sie haben.

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Wer bleibt in dem gemeinsamen Haus wohnen? Verkaufen oder behalten? Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit? Was, wenn das Haus nur einem Partner gehört? Mit diesen Fragen müssen sich verheiratete Paare auseinandersetzen, wenn sie sich trennen.

Übereilte Entscheidungen vermeiden

Christel Zimmermann, Fachanwältin für Familienrecht in Leipzig, rät zu Besonnenheit: „Grundsätzlich ist kurz nach der Trennung keine Eile geboten, irgendeine Entscheidung bezüglich der Immobilie zu treffen. Lassen Sie lieber erst einmal alles sacken. Am Anfang einer Trennungszeit schlagen die Wogen noch so hoch, dass die wenigsten in der Lage sind, vernünftige Entscheidungen zu treffen. Und das ist auch erst mal nicht notwendig.“ Die Anwältin empfiehlt Getrennten, sich vom Partner nicht unter Druck setzen zu lassen. „Nach drei, vier Monaten ergeben sich oft Lösungen, an die man kurz nach der Trennung gar nicht gedacht hat“, so Zimmermann. 

Auszug während des Trennungsjahres kein Muss

Die erste Frage, die sich Paare gleich zu Beginn der Trennung stellen: Wer bleibt in dem Haus wohnen und wer zieht aus? Dabei ist das Ausziehen eines Partners rechtlich für das sogenannte Trennungsjahr – als Voraussetzung für die Scheidung – nicht zwingend notwendig. „Beide Eheleute können unter der gleichen Anschrift wohnen, wenn sie getrennt von Tisch und Bett leben“, sagt Rechtsanwältin Zimmermann. Am einfachsten umzusetzen ist das, wenn das Haus über eine Einliegerwohnung oder ähnliches verfügt.

Diese Variante ist aber selten. „Es gibt auch Regelungen, in denen die einzelnen Räume eines Hauses jeweils Partner 1 und Partner 2 zugeordnet werden. Die Nutzung von Räumen wie Küche und Bad wird dann per Zeitplan reglementiert“, berichtet sie aus der Praxis. Für die Kinder allerdings ist das meist eine verwirrende Situation. Immerhin: „Hin und wieder ein gemeinsames sonntägliches Mittagessen mit den Kindern wird von den Richtern in der Regel nicht als Unterbrechung des Trennungsjahres gewertet“, so die Juristin. „Das gemeinsame Wohnen unter einem Dach ist allerdings nur etwas für Leute, die eine gute Basis finden, auf der sie sich verständigen können“, so Zimmermann. Es kann auch eine vorübergehende Lösung sein, bis man sich über einen vorläufigen oder endgültigen Auszug einigen kann.

Wohnrecht des Ehepartners ist geschützt

Weigern sich beide Ehepartner auszuziehen, müssen sie – wenn auch getrennt – unter einem Dach leben. „Gegen seinen Willen bekommt ein Ehepartner den anderen während der Trennungszeit nicht aus dem Haus“, sagt Zimmermann. Das gilt sowohl für den Fall, dass die Immobilie beiden Eheleuten gehört, als auch für den Fall, dass ein Partner der alleinige Eigentümer ist. „Die Immobilie ist die gemeinsame Ehewohnung“, sagt Zimmermann. Es entstünde dann ein ähnliches Verhältnis wie zwischen Vermieter und Mieter: Der Vermieter kann den Bewohner auch nicht nach Belieben vor die Tür setzen. Es gibt allerdings Ausnahmen: Wird ein Partner gewalttätig, hat der Schutz des Partners und der Kinder Vorrang.

Wer im Streit vorschnell ausgezogen ist, verliert damit nicht alle Rechte an der Immobilie. „Auch wenn einer der Partner ausgezogen ist, kann er nach einer gewissen Zeit wiederkommen und verlangen, wieder in das Haus einziehen zu dürfen“, sagt Julia Wagner, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus und Grund. Hat ein Partner allerdings sechs Monate nicht mehr im Haus gewohnt und auch nicht signalisiert, zurückkehren zu wollen, wird es mit dem Wiedereinzug schwierig.

Wie so oft ist die Situation vom Einzelfall abhängig. „Geht ein Partner in der Zeit der Trennung ins Ausland und signalisiert, danach wieder einziehen zu wollen, ist auch ein deutlich längerer Zeitraum kein Problem“, so Wagner. Am Ende ist es eine Frage der Beweislast, deshalb empfiehlt die Juristin in solchen Situationen, zuverlässige Zeugen hinzuzuholen. „Im Zweifel muss man den Wiedereinzugswunsch schriftlich vertraglich festhalten“, so Wagner. Anders sieht es aus, wenn ein Partner nicht nur mit ein paar Taschen, sondern mit dem Möbelwagen auszieht: „Dann liegt die Vermutung nahe, dass der Wohnungswechsel endgültig geplant war.“

Nutzungsentschädigung für ausziehenden Partner

Zieht ein Ehepartner aus der gemeinsam erworbenen Immobilie aus, kann er eine Nutzungsentschädigung verlangen. „Diese wird für den Anteil der Immobilie fällig, die dem anderen überlassen wurde. Bei einer gemeinsam erworbenen Immobilie ist das meistens die Hälfte“, sagt Anwältin Christel Zimmermann. Entscheidet sich hingegen ein Alleineigentümer für den Auszug und überlässt das Haus seinem Partner, kann er eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Immobilie verlangen.

Bei der Höhe der Nutzungsentschädigung spielen viele Gesichtspunkte eine Rolle. So würden bei der Ermittlung in der Regel die Einkommen, die Bedürfnisse der Kinder, der Wert des Hauses beziehungsweise die ortsübliche Miete berücksichtigt, unter Umständen auch wie unerwartet die Trennung für den verbleibenden Partner kam. „Im ersten Trennungsjahr kann kaum ein Entgelt entsprechend der Marktmiete verlangt werden. Im zweiten Jahr wird schon eher die ortsübliche Miete angesetzt“, berichtet Zimmermann. „Können sich die Partner nicht auf eine Höhe einigen, können sie die Frage auch vom Familiengericht regeln lassen“, erklärt Wagner.

In vielen Fällen wird die Nutzungsentschädigung mit dem Anspruch auf Trennungs- beziehungsweise nachehelichen Unterhalt verrechnet. „Die Nutzungsentschädigung erhöht das Einkommen desjenigen, der sie erhält, und erhöht gegebenenfalls somit den Kindesunterhaltsanspruch oder auch den Unterhaltsanspruch des verbliebenen Ehegatten. Andererseits muss sich dieser aber auch einen sogenannten Wohnvorteil einkommenserhöhend zurechnen lassen, weil er für seine Haushälfte keine Miete zahlen muss“, sagt Zimmermann.

Verkauf während der Trennungszeit

Die Haltungskosten für eine Immobilie, die Kreditraten und zusätzlich notwendige Mietzahlungen für eine zweite Wohnung bringen Durchschnittsverdiener schnell an ihre Grenzen. „Vor allem Menschen, die in engen finanziellen Verhältnissen leben, sollten auch über einen Verkauf der Immobilie nachdenken“, rät Zimmermann. Es nütze nichts, ein Haus um jeden Preis halten zu wollen, wenn der Kredit kaum bedient werden kann und man in ständiger Unsicherheit lebe.

Deshalb kann ein Verkauf schon während der Trennungszeit eine Option sein. Dies ist aber nur möglich, wenn sich die Eheleute einig sind. Das gilt auch dann, wenn nur ein Partner im Grundbuch der Immobilie als alleiniger Eigentümer eingetragen ist. „Ist die Immobilie der wesentliche Vermögenswert des Paares, dürfen die Eheleute laut BGB nur gemeinsam beziehungsweise mit Zustimmung darüber verfügen“, sagt die Anwältin. Nach der Scheidung erlischt das Einwilligungserfordernis, der Alleineigentümer kann über das Haus frei entscheiden.  

Anders sieht es in der Trennungsphase aus, wenn der Alleineigentümer über weiteres Vermögen – zum Beispiel über mehrere Immobilien – verfügt. „Dann könnte er das bewohnte Haus auch ohne Zustimmung verkaufen. Die Gefahr für den im Haus verbliebenen Partner besteht darin, dass der Käufer ihm wegen Eigenbedarf kündigt“, so Zimmermann.

Verkauf nach der Scheidung

Spätestens während des Scheidungsverfahrens sollte entschieden werden, wie mit der Immobilie verfahren wird. „Das Haus ist oftmals der einzige größere Vermögenswert der Eheleute, deshalb ist es auch ein großer Streitpunkt“, sagt Zimmermann. Nach der Scheidung kann auch gegen den Willen des ehemaligen Partners eine Teilungsversteigerung beantragt werden. „Eine Zwangsversteigerung sollte aber immer die letzte Möglichkeit sein, da sie die finanziell nachteiligste Variante ist“, erklärt die Rechtsanwältin.

Die günstigsten Lösungen fänden immer die Paare, die es schaffen, sich vernünftig zu verständigen. Wer beim freien Verkauf an einem Strang zieht und sich Geschäftspartnern als Einheit präsentiert, erzielt in der Regel die besten Preise.

Nicht verkaufen, aber vermieten

Wer die Immobilie weder selbst bewohnen noch verkaufen möchte, hat eine weitere Option: die Vermietung. „Dies ist eine gute Möglichkeit der Altersvorsorge“, sagt Rechtsreferentin Julia Wagner. Allerdings müsse das Paar dann in der Lage sein, gemeinsam und einig als Vermieter aufzutreten. „Das ist eine schöne Lösung bei einvernehmlichen Trennungen“, so Wagner.

Eine weitere Möglichkeit ergibt sich, wenn sich die Immobilie architektonisch in zwei Wohnungen aufteilen lässt. „Die Eigentümer können dann dem jeweils anderen durch einen notariell beglaubigten Vertrag das Sondereigentum einräumen. Diese Änderung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Jeder kann eine Wohnung behalten und bewohnen oder vermieten und zur Altersvorsorge nutzen“, sagt Wagner. In der Praxis ist diese Lösung aber selten.

Haben die ehemaligen Partner gemeinsame Kinder und kein Interesse, die Immobilie selbst zu behalten, könnten sie das Haus auf die Kinder übertragen. „Dann sollte man sich zuvor fragen, ob die Kinder das Haus finanziell halten können oder ob die Eltern bei jüngeren Kindern gemeinsam als Verwalter auftreten können“, so Wagner.

Übertragung der Immobilienhälfte auf den Partner

Ein Weg, der häufig von geschiedenen Paaren gewählt wird, ist die Übertragung der Hälfte des Immobilienbesitzes auf den ehemaligen Partner im Rahmen der Scheidungsvereinbarung. Diese Übertragung birgt aber auch Gefahren: „Die finanzielle Last ist für eine Person ungleich größer und oft kaum zu stemmen“, sagt Zimmermann. Nur die Wenigsten könnten ihren ehemaligen Lebenspartner auszahlen. Nicht zuletzt deshalb weist Zimmermann auf eine weitere Option hin: „Man kann auch nach der Scheidung gemeinsam Eigentümer eines Hauses bleiben.“

In vielen Fällen zieht ein Partner aus dem bis dato gemeinsamen Heim aus, der andere Partner bleibt darin wohnen – in der Regel derjenige, der hauptsächlich die Kinder betreut. Ähnlich wie in der Trennungszeit kann man auch für die Zeit nach der Scheidung vereinbaren, dass eine Nutzungsentschädigung gezahlt, ein Unterhaltsanspruch mit der Entschädigung verrechnet wird oder der verbliebene Ex-Ehepartner die gemeinsamen Kreditverbindlichkeiten allein weiter trägt.

Immobilienkredite nach der Trennung weiter bedienen

Beim Thema Kredit ist für getrennte und geschiedene Hausbesitzer einiges zu beachten. Um unnötige Probleme und finanzielle Nachteile zu vermeiden, sollten die Kredite auf jeden Fall auch während der Trennung weiter bedient werden. „Zunächst gilt: Auch wenn nur noch ein Partner das Haus bewohnt, hält sich die Bank an beide Kreditnehmer, in der Regel den zahlungskräftigeren“, so Zimmermann. „Selbst wenn im Rahmen der Scheidungsvereinbarung eine Hälfte der Immobilie auf den Partner übertragen wird und dieser die Schuldlast für das Haus übernehmen will, ändert sich für die Bank nichts, solange die bisherigen Kreditverträge bestehen bleiben“, sagt Wagner. Das heißt: Kann oder will der Hausbesitzer die Kredite nicht bedienen, dann kann auch gegen den anderen Partner vollstreckt werden.

„Eine Entlassung aus der Haftung für die Hypothek funktioniert nur mit der Zustimmung der Bank“, so Wagner. Daher ist es sinnvoll, mit der Bank über die Situation zu verhandeln. „Vielfach entlassen die Geldinstitute ihre Kunden aber nicht aus den Verträgen, da zwei Kreditnehmer nun mal eine größere Sicherheit versprechen. Oft sind die neuen Konditionen auch so schlecht, dass es sinnvoller ist, die alten Verträge fortzuführen“, sagt Zimmermann. „Viele gute Scheidungsvereinbarungen scheitern an den Banken.“ Lediglich bei sehr gut situierten Kunden sei eine neue Kreditvereinbarung relativ einfach zu erlangen.

Steueränderungen im Blick behalten

Bei einer Scheidung müssen sich die Eheleute auch in puncto Steuern informieren. Wer nicht aufpasst, kann etwa zur Zahlung einer Grunderwerbssteuer herangezogen werden. „Will ein Ehepartner seinen Anteil der Immobilie auf den anderen überschreiben, dann ist dieser von der Grunderwerbsteuer befreit, solange diese Übertragung noch während der Ehe oder direkt im Zuge der Scheidung passiert“, erklärt Wagner. Eine zeitliche Grenze sei gesetzlich zwar nicht festgelegt, allerdings könnten sich Eheleute nicht unendlich lang auf die Scheidung berufen.

Wer seine Immobilie nach der Scheidung verkaufen möchte, sollte zudem beachten, dass unter bestimmten Umständen eine umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Abgabe anfallen kann. Diese wird fällig, wenn zwischen dem Kauf und der Veräußerung der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind und mit dem Verkauf ein Gewinn erwirtschaftet wurde. „Als Ausnahme gilt, wenn in dem Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor der Eigentümer die Immobilie bewohnt hat“, sagt Wagner. Was aber, wenn der Alleineigentümer im Zuge der Trennung auszieht und das Haus seiner Frau und den Kindern zur Nutzung überlässt? „Dies gilt in der Regel als unschädlich, solange die Kinder kindergeldberechtigt sind“, so Wagner.

Im Zweifel sollte zu den Verhandlungen der Ehefolgevereinbarungen immer ein Steuerberater hinzugezogen werden. „Vor allem bei betuchteren Paaren kann es sonst zu erheblichen finanziellen Folgen kommen“, sagt Zimmermann. 

Vorsorge treffen – Ehevertrag schließen

Eine Trennung ist leichter zu gestalten, wenn im Vorfeld entsprechende Vereinbarungen getroffen wurden. „Verträge sollten immer bei gutem Wetter, also intakter Beziehung, geschlossen werden“, rät die Rechtsanwältin, sich schon früh darüber zu verständigen, was im Fall einer Trennung passieren soll und gegebenenfalls einen Ehevertrag abzuschließen. Welchen Inhalt dieser hat, hängt vom Paar und den individuellen Konstellationen ab. Schließlich spielen nicht nur die gesamte finanzielle Situation und die Einkommen der Partner eine Rolle, sondern auch Aspekte wie die Kindererziehungszeiten und persönliche Werte.

Wenn ein Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie ist, sollte der andere Ehegatte keinen Kreditvertrag unterzeichnen, rät Zimmermann, andernfalls könnte ein Ehevertrag sinnvoll sein. Aufpassen müssen Ehegatten, wenn sie zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen sind, aber beim Kauf finanziell nicht die gleiche Last tragen. „Laut Grundbuch steht ihnen dann jeweils die Hälfte des Erlöses zu“, so Wagner. Wer ungleich mehr in einen Immobilienkauf einbringt, etwa durch eine Erbschaft, kann bereits bei der Eintragung ins Grundbuch auf eine entsprechende Gewichtung setzen. Soll das Eigentum grundsätzlich aus gleichen Teilen bestehen, kann eine notarielle Vereinbarung im Vorfeld des Kaufs als Vorsorgemaßnahme im Fall der Trennung Klarheit schaffen.

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