Ohne Trauschein zum Eigenheim

Ohne Trauschein zum Eigenheim
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Es klingt so schön: „Einen Trauschein brauchen wir für unsere Liebe nicht.“ Viele Paare wollen ihr Leben gemeinsam gestalten, ohne sich von bürokratischen Fesseln einschränken zu lassen. Doch was, wenn man das gemeinsame Leben mit der Anschaffung einer Immobilie krönen möchte? Auch wenn sich die meisten davor scheuen: Paare sollten sich vor allem über die Situationen Gedanken machen, in denen es das Glück nicht gut mit ihnen meint. Eine frühzeitige Vorsorge zu treffen, kann langfristig vor viel Unglück bewahren. Immonet hat die wichtigsten Fallen und Möglichkeiten, diesen vorzubeugen, zusammengefasst.

Am Anfang sieht alles rosig aus: Eine frische Liebe, ein gemeinsames Haus, doch nach ein paar Jahren kriselt es. Auf die Trennung folgen Auseinandersetzungen um die bisher gemeinsam bewohnte Immobilie. Steht zum Beispiel nur ein Partner im Grundbuch als Eigentümer, hat der andere Partner grundsätzlich keine Rechte an dem Haus. Auch dann nicht, wenn er an der Finanzierung oder dem Ausbau zu gleichen Teilen beteiligt war. Selbst bei dem Gang vor Gericht ist kein Erfolg garantiert. Um Ärger zu vermeiden, sollte man Vorsorge treffen.

Eintrag ins Grundbuch

Sind beide Partner an der Finanzierung der Immobilie beteiligt, ist der Eintrag beider Personen ins Grundbuch ein wichtiger Schritt. „Dann steht beiden Partnern gemeinsam das Eigentum an der Immobilie zu“, sagt Inka-Marie Storm, Referentin für Immobilienrecht beim Verband Haus und Grund. Die Erwerbsquote, also der Anteil am Grundbesitz, kann sich an den geplanten Finanzierungsbeträgen orientieren.

Für den Fall, dass sich die geplanten Finanzierungsanteile mal verändern, aber in den Besitzverhältnissen widerspiegeln sollen, müssen die Partner gesonderte Regelungen treffen. Und diese hören sinnvollerweise nicht beim Thema Trennung auf. Unwägbarkeiten kommen auf die Partner auch bei einer geplanten Heirat oder Tod zu. 

„Bei der Anschaffung gemeinsamer Vermögenswerte sollten sich Paare frühzeitig Gedanken machen, was in solchen Situationen mit dem gemeinsamen Haus geschehen soll“, rät Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. „Man sollte immer bedenken: Alles was nicht geregelt ist, bietet später Streitpotenzial.“ Dem stimmt auch Storm zu. „Unverheiratete Paare sollten alle Eventualitäten im Blick haben“, rät sie.

Rechtlich stehen unverheirateten Paaren dafür zwei Möglichkeiten offen: Sie können einen privatrechtlichen Vertrag schließen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist als Vertragsform an das Bürgerliche Gesetzbuch gebunden. „Weist der Vertrag Lücken auf, dann werden sie durch das BGB geschlossen“, erklärt Hüren. Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Ein Eintrag beider Lebenspartner ins Grundbuch ist in diesem Fall nicht unbedingt nötig. Es gelten grundsätzlich beide Partner als mit 50 Prozent beteiligt.

„Dabei lässt sich eine bewegliche Anteilsquote vereinbaren, die an die tatsächlich geleisteten Finanzierungsbeiträge gekoppelt ist“, sagt Hüren. Eine solche Regelung ermöglicht eine flexible Anpassung, wenn sich in der Zukunft die finanzielle Situation verändert und ein Partner überraschend die Hauptlast schultert. „Die Möglichkeiten, die eine GbR bietet, sind sehr gut. Allerdings ist der Aufwand auch größer“, sagt Hüren. So käme auf die Paare eine Buchführungspflicht über die jeweils geleisteten Beiträge zu.

Privatrechtlicher Vertrag

Die zweite Möglichkeit ist der Abschluss eines Vertrags. Je nach Schwerpunkt wird er häufig Darlehensvertrag oder Partnerschaftsvertrag genannt. Dieser hält den Umgang mit der Immobilie für möglichst viele Eventualitäten fest.

Darin kann festgelegt werden, dass die Eigentumsanteile den Finanzierungsanteilen entsprechen. Schließlich kann sich die Jobsituation der Partner im Laufe der Zeit verändern. In einem Darlehensvertrag kann das Paar auch festlegen, dass mögliche über den geplanten Anteil hinausgehende Leistungen eines Partners in Form eines Darlehens erfolgen. Bei einer Trennung muss der andere Partner sie dann ausgleichen – entweder durch eine Anpassung der Miteigentumsanteile im Grundbuch oder finanziell durch einen Ausgleich in Geld. Letzteres kommt auch dann in Betracht, wenn ein Partner trotz Mitfinanzierung nicht ins Grundbuch eingetragen werden soll.

Die  Konditionen legt das Paar individuell fest. „Ein Partnerschaftsvertrag funktioniert wie ein Ehevertrag, allerdings ohne dass die für Ehen geltenden gesetzlichen Regelungen zugrunde liegen“, erklärt Hüren. Wichtig: Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Dieser berät das Paar auch bei der Gestaltung.

Die Finanzierung der Immobilie

Auch die Finanzierung der Immobilie muss bedacht werden. Die einfachste Lösung wären für unverheiratete Paare zwei getrennte Kredite. Dies lässt sich in der Praxis jedoch nur selten umsetzen. Banken bevorzugen höhere Kreditbeträge, für die zwei Schuldner voll haften. Bei einer Trennung heißt das für die Partner, dass sie voll, also zu 100 Prozent für den Kredit einstehen müssen, wenn der andere Partner nicht mehr zahlen kann.

Zwar kann das Paar versuchen, direkt mit der Bank Vereinbarungen zu treffen, unter welchen Bedingungen im Zweifelsfall ein Ausstieg eines Partners möglich wäre. Die Erfolgsaussichten sind jedoch unterschiedlich. Bei der Deutschen Bank sei das zum Beispiel nicht möglich, sagt Deutsche Bank Sprecherin Christiane Lorch: „Eine Vereinbarung im Vorfeld kann nicht getroffen werden. Soll die Finanzierung durch einen anderen Kreditnehmer übernommen werden, muss dies im Einzelfall geprüft werden.“ Deshalb sollten die Partner auf jeden Fall vertraglich festhalten, wer in welcher Höhe die Zins- und Tilgungszahlungen übernimmt und wer zu welchem Anteil für die Rückzahlung haftet.

Was passiert im Fall einer Trennung?

Wenn sich ein Paar trennt, droht schnell Streit um das gemeinsam angeschaffte und bewohnte Haus. Neben den Finanzen sind die wichtigsten Fragen dann: Wie geht man mit dem gemeinsamen Besitz um? Wer darf darin wohnen bleiben?

„Eine Miteigentümervereinbarung ist eine gute Lösung, um zu verhindern, dass ein Partner im Streit einen Verkauf oder gar eine Zwangsversteigerung erwirkt, die ja häufig mit einem großen finanziellen aber auch ideellen Verlust verbunden ist“, erklärt Hüren. Gleichzeitig kann geregelt werden, welcher Partner im Haus bleibt und idealerweise auch, wie der andere Partner abgefunden wird.

Doch was, wenn der im Haus bleibende Partner – nun allein mit den Kosten und Krediten konfrontiert – das Geld nicht sofort aufbringen kann? Eine Situation, die in der Realität häufig vorkommt. Außerdem können sich auch kleine Beiträge im Laufe der Jahre zu hohen Ansprüchen summieren. „Sinnvoll kann es daher sein, eine Ausgleichszahlung in Raten zu vereinbaren: Höhe und Dauer legt das Paar fest und kann die Konditionen auch an bestimmten Kriterien festmachen, etwa dem Zeitpunkt der Trennung“, sagt Hüren.

Wie wird die Eigenleistung berechnet?

Ein Partner übernimmt die Hauptlast der Finanzierung, der andere steckt dafür sehr viel Arbeitszeit in das Haus und übernimmt einen großen Teil des Ausbaus oder der Renovierung. „Der wohl streitanfälligste Punkt ist das Thema Eigenleistung“, hat Hüren festgestellt. Denn während der finanzielle Aspekt sich relativ leicht überschauen und nachvollziehen lässt, ist Eigenleistung nicht immer planbar.

Auf jeden Fall aber ist es empfehlenswert, auch handwerkliche Leistungen zu würdigen, wenn sie in größerem Umfang erbracht werden. Zankapfel sind oft der Umfang und der Wert der geleisteten Arbeit. „Ist die Heimwerkerleistung nur mit dem Mindestlohn oder gar mit einer üblichen Handwerkerstunde zu verrechnen? Die Meinungen können da sehr weit auseinandergehen“, so Hürens Beobachtung.

Storm rät dazu, sich am Beginn einen möglichst genauen Überblick darüber zu verschaffen, welche Arbeiten anstehen, welche selbst übernommen werden können und mit welchem Zeitaufwand sie verbunden sind. Immobilienbesitzer sollten bedenken, dass solche Vorhaben einige Zeit in Anspruch nehmen. So könne für den Fall einer unerwartet frühen Trennung während der Bauphase auch ein monatlicher Wertzuwachs als Ausgleichszahlung vereinbart werden.

Heirat nicht ausgeschlossen

Auch wenn eine Heirat geplant ist, sollten unverheiratete Paare beim Hauskauf Regelungen treffen. Denn im Fall einer späteren Scheidung wird bei der Feststellung des sogenannten Vermögenszuwachses nur das während der Ehe erbrachte Vermögen aufgeteilt. Bestehende Werte aus der Zeit davor und erbrachte Leistungen werden nicht berücksichtigt. Sprich: Wer vor der Ehe viel investiert, kann im Zweifel nach einer Scheidung trotzdem leer ausgehen.

Was passiert beim Tod eines Partners?

„Viele Paare klammern das Thema Tod aus, dabei kann das die bittersten Folgen haben“, sagt Hüren. Denn für den hinterbliebenen Partner besteht kein gesetzliches Erbrecht. Ohne vertragliche Regelungen oder Testament geht er leer aus.

Gesetzliche Erben sind dann die Kinder des Partners oder – wenn es  keine Kinder gibt – die Eltern oder andere Verwandte. Im schlimmsten Fall können die Erben den Partner dann vor die Tür setzen. Aber auch, wenn ihm ein Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz zusteht, können Schwierigkeiten ins Haus stehen. Der hinterbliebene Partner und die Erben bilden dann eine Eigentümergemeinschaft. Da die Erben ein Mitspracherecht haben, können sie im Einzelfall sogar gegen den Willen des Bewohners die Versteigerung des Hauses verlangen.

Um dem vorzubeugen, können die Partner einen Erbvertrag abschließen. In diesem können sie sich gegenseitig als alleinige Erben bestimmen. „Möglich und sinnvoll ist es, für den Fall der Trennung eine auflösende Bedingung sowie ein freies  Rücktrittsrecht zu vereinbaren“, so Hüren. Wichtig: Ein gemeinsam verfasstes handschriftliches Testament wird bei unverheirateten Paaren nicht anerkannt. Zwar können alternativ zwei unabhängige Testamente aufgesetzt werden, diese können aber ohne Wissen und Zustimmung des Partners wieder geändert werden. 

Noch eines sollte beachtet werden: Das deutsche Steuerrecht stellt unverheiratete Partner deutlich schlechter als Eheleute. Das heißt, dass auf den hinterbliebenen Partner deutlich höhere Erbschaftssteuern zukommen als auf einen Ehegatten. Absicherung gegen solche unerwarteten finanziellen Belastungen bietet eine Lebensversicherung zugunsten des Partners.

Auch im Fall einer GbR kann eine Regelung für den Todesfall getroffen werden: „Möglich ist, vorzusehen, dass die Anteile des verstorbenen Partners dem überlebenden zufallen“, erklärt Hüren. Der Ausgleichsanspruch für die gesetzlichen Erben, der zu untragbaren finanziellen Belastungen für den Partner führen kann, lässt sich vertraglich ausschließen.  

Vorkaufsrecht und Wohnrecht auf Lebenszeit

Will das Paar die gesetzliche Erbfolge nicht aussetzen, den Partner aber schützen, kann auch ein Vorkaufsrecht für ihn vertraglich vereinbart werden. Sprich: Wollen die Erben das Haus verkaufen, kann der Hinterbliebene sie auszahlen. Um Streit vorzubeugen, rät Hüren zudem, festzulegen, mit welcher Höhe der Wert der Immobilie angesetzt wird, beziehungsweise wie dieser – da er sich im Laufe der Jahre verändern kann – ermittelt werden soll.

Eine weitere Möglichkeit, den Partner vor dem Verlust seines Heims zu schützen,  ist das alleiniges Wohnrecht auf Lebenszeit. „Das heißt: Zwar erben die Angehörige die Immobilie, der überlebende Partner darf das Haus aber bis zu seinem eigenen Tod bewohnen und bewirtschaften. Erst danach können die Erben mit der Immobilie machen, was sie wollen“, so Hüren.

Alle Eventualitäten im Blick

Auf jeden Fall sollten sich unverheiratete Paare schon frühzeitig über alle Eventualitäten Gedanken machen. Dazu zählen auch Kinder. Wenn der Nachwuchs kommt, steckt ein Partner vielfach karrieretechnisch zugunsten der Familienarbeit zurück. Damit verändern sich oft auch die Finanzierungsanteile. Eine wichtige Frage deshalb: Soll der Eigentumsanteil sich auch dann noch am Finanzierungsanteil bemessen? Oder ist ein Ausgleich für den finanziell schlechter gestellten Partner geplant? „Eine schematische Lösung gibt es dabei nicht. Grundsätzlich sind alle denkbaren Vereinbarungen möglich“, sagt Hüren. Er rät dazu, sich von einem Notar beraten zu lassen.

Flexibel oder in Stein gehauen?

Doch das Leben lässt sich nicht unbedingt auf dem Reißbrett planen. Krankheiten oder Veränderungen in der Jobsituation der Partner gehören dazu. Das weiß auch Immobilienexpertin Storm: „Wenn sich die Lebensplanung oder Absprachen ändern, ist es sehr wichtig, dass man Änderungen notariell beurkunden lässt. Sonst kommt man im Notfall in Beweisnot.“

Das Paar kann die Regelungen auch später noch verändern. „Grundsätzlich können die Vereinbarungen zu jedem Zeitpunkt angepasst werden“, erklärt Hüren und setzt hinzu: „Das Problem ist jedoch, dass sich in der Praxis immer wieder zeigt: Wenn Vereinbarungen nicht von Anfang an getroffen werden, macht man das später gar nicht mehr.“

Und noch eine Möglichkeit gäbe es, sagt Hüren. „Am einfachsten ist es, vor dem Kauf einer Immobilie zu heiraten.“ Tatsächlich entschieden sich einige Paare, konfrontiert mit den komplizierten Regelungen, für den Gang vors Standesamt, berichtet Hüren aus der Praxis. Dafür sprechen im Übrigen auch Vorteile bei der Grunderwerbsteuer bei gegenseitiger Übertragung (Befreiung) und im Erbschaftsrecht (höhere Freibeträge für Ehegatten).

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