Haus vermieten - Was private Vermieter beachten sollten

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Miete festlegen, Haus inserieren, Mieter finden - so geht´s

 

Sie bestimmen den Mietpreis für Ihr Haus

Der Mietpreis für ein Haus ist schwieriger festzulegen als der für eine Wohnung. In der Regel gibt es weniger Vergleichsobjekte, an denen man sich bei Vermietungen orientieren kann. Außerdem gilt der Mietspiegel der Stadt meist explizit nicht für Ein- oder Zweifamilienhäuser, diese Orientierungshilfe fehlt. Da Häuser meist viel größer sind als Wohnungen, lässt sich der Quadratmeterpreis einer Vergleichsimmobilie auch schwer einfach auf die Größe des Hauses umrechnen, denn je größer das Mietobjekt, desto niedriger der Quadratmeterpreis. Eigentümer sollten die Vermietungsinserate für Häuser in der Nähe ihres Mietobjektes beobachten und schauen, ob sie ein Vergleichsobjekt finden. Der Vergleich mit großen Wohnungen ist für den Fall, dass es keine Häuser zum Vergleich gibt, eine mögliche Alternative. Beziehen Sie auch Ausstattungsmerkmale wie Küche, Bäder, Garten etc. mit in Ihren Vergleich ein.  

 

Sie sammeln alle wichtigen Informationen rund um das Haus

Damit Sie das Haus zügig inserieren können, sollten Sie alle Eckdaten zur Immobilie wie Wohnfläche, Nutzfläche, Baujahr, Grundriss etc. heraussuchen. Neben oben genannten Daten ist es wichtig, spätestens zum Besichtigungstermin einen Energieausweis vorzulegen. Während dieser bei Eigentumswohnungen meist bei der Hausverwaltung hinterlegt ist, müssen Hausvermieter häufig erstmals einen Energieausweis erstellen lassen. Dieser ist bei Vermietung Pflicht. Weitere Informationen erhalten Sie unter Energieeinsparverordnung EnEV.

 

Sie machen Bilder vom Haus

Machen Sie sowohl Innen- als auch Außenaufnahmen des Mietobjektes. Bei Häusern ist es von Vorteil, wenn Sie Gartenbilder aus den Frühjahrs- oder  Sommermonaten heraussuchen und im Inserat verwenden. Wer Freunde oder Bekannte hat, die als Hobbyfotografen aktiv sind, sollte sich nicht scheuen, hier um Unterstützung zu bitten. 

 

Sie inserieren das Haus

Das Haus zu inserieren ist einer der einfachsten Schritte bei der Hausvermietung. Unser Vermietungsformular leitet Sie Schritt für Schritt durch die Inseratserstellung. Achten Sie bei den Beschreibungen Ihres Hauses darauf, dass Sie die Immobilie so realistisch wie möglich darstellen. Je korrekter das Haus beschrieben wird, desto weniger Arbeit haben Sie mit Mietinteressenten, deren Erwartungen bei Besichtigung enttäuscht werden. Eine ansprechende Headline,  möglichst vollständige Angaben aller Daten zum Objekt sowie freundliche Beschreibungstexte sind die halbe Miete.  

 

Sie führen Besichtigungen durch

Nachdem Sie Ihr Haus inseriert haben, werden Sie Anfragen für Ihr Mietinserat erhalten. Machen Sie Besichtigungstermine mit den Interessenten aus und bereiten Sie sich auf die Besichtigung vor. Eventuell hilft es Ihnen, die Besichtigung vorher einmal im Rollenspiel zu proben, um sich auf eventuelle Fragen der Mieter einzustellen: Wie hoch sind die Heizkosten? Wie groß sind die einzelnen Räume? Wer kümmert sich um die Gehwegreinigung etc. So bekommen Sie Sicherheit und können souverän durch das Haus führen.

 

Tipp: Sorgen Sie dafür, dass das Haus bei der Besichtigung ordentlich aussieht, kein Gerümpel herumsteht oder es darin unangenehm riecht. Auch die Auffahrt bzw. der Garten sollten einen gepflegten Eindruck machen. 

 

Sie wählen einen Mieter aus und schließen mit ihm einen Mietvertrag ab

Bevor Sie einen Mieter auswählen, sollten Sie diesen auf Herz und Nieren prüfen. Schließlich binden Sie sich bei einer fristlosen Vermietung langfristig – und einem Mieter zu kündigen ist sehr schwierig. Folgende Bewerbungsunterlagen/Informationen sollten Sie einholen:

Selbstverständlich spielt auch Ihr Bauchgefühl eine wichtige Rolle: Sie sollten Ihr Haus nicht an jemanden vermieten, den Sie unsympathisch finden, schließlich werden Sie immer wieder mit dem Mieter in Kontakt stehen. 

Bei Abschluss des Mietvertrages sollten Vermieter darauf achten, dass der Mietvertrag vermieterfreundlich ist. Hierbei ist zu beachten, dass dort die Zahlung einer Mietkaution vereinbart ist, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden darf, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und dass Kleinreparaturen vom Mieter übernommen werden. Nutzen Sie am besten eine rechtssichere Vorlage für den Mietvertrag und überprüfen Sie, ob die genannten Punkte enthalten sind. Eigene Formulierungen sollten auf jeden Fall auf Rechtssicherheit geprüft werden!

Haus vermieten - Denken Sie an die Steuer

 

Die Mieteinnahmen aus der Hausvermietung müssen selbstverständlich versteuert werden. Dies erfolgt über die Anlage V "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung". Wer sich noch nicht eingehend mit dem Thema befasst hat, sollte einen Steuerberater mit ins Boot holen. Damit dieser oder auch Sie selbst die Mieteinnahmen korrekt versteuern und auch die steuerlichen Vorteile der Vermietung nutzen können, sollten Sie folgende Maßnahmen treffen:

 

  • Bewahren Sie  alle Belege auf, die mit dem Haus zu tun haben.: Handwerkerrechnungen, Rechnungen für Baumaterial, Porto-Belege, Versicherungsrechnungen etc. Am einfachsten hat es der Steuerberater, wenn Sie für die Vermietung des Hauses ein eigenes Konto einrichten, auf das die Mieteinnahmen ein- und von dem die Investitionen abgehen.  
  • Führen Sie  ein Fahrtenbuch, hier werden nicht nur die Fahrten zum Haus sondern auch zum Baumarkt etc. eingetragen. 


Tipp: Sie können sich von mehreren Steuerberatern ein Bild machen und um ein Kennenlerntreffen bitten. Auch ein Angebotsvergleich ist hier möglich. Für kleine Mandate wie Ihres kann es von Vorteil sein, eine eher kleine Kanzlei zu wählen, in der Sie nicht nur eine Nummer sind, sondern in der man den persönlichen Kontakt schätzt. 

 

 

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Die Besonderheiten bei den Nebenkosten einer Hausvermietung

 

Bei der Vermietung eines Hauses ist es sinnvoll, alle Versorgerverträge gleich über den Mieter laufen zu lassen. So sparen Sie Aufwand bei der Nebenkostenabrechnung und müssen für Strom, Gas, und Wasser nicht in Vorleistung gehen. Beachten Sie dies bei der Erstellung des Mietvertrages!

 

 

Haus vermieten oder verkaufen?

 

Generell lässt sich sagen, dass die Vermietung eines Hauses eher unüblich ist, da ein Haus weniger Rendite erwirtschaftet als eine vermietete Wohnung. Folglich entscheiden sich viele Eigentümer für den Hausverkauf und erwerben von dem Erlös Mietwohnungen. Der Vorteil: Die Instandhaltung ist besser zu kalkulieren, da sich eine Eigentümergemeinschaft die Kosten, zum Beispiel für eine Fassaden- oder Dachsanierung, teilt. Auch ist die Miete für eine Wohnung auf den Quadratmeter gerechnet höher als bei einem Haus und wer zwei Wohnungen anstatt eines Hauses vermietet, halbiert sein Mietausfallrisiko.

 

Die Vermietung eines Hauses ist in der Regel dann sinnvoll, wenn das Haus für wenige Jahre nicht benötigt wird aber ein späterer Eigenbedarf besteht, zum Beispiel weil aus einem Paar eine Familie wurde oder ein längerer Auslandsaufenthalt vorübergeht. Dann sollte allerdings bereits ein befristeter Mietvertrag geschlossen werden, in dem der Eigenbedarf als Befristungsgrund genannt wurde.

 

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