Vorderfassade eines Einfamilienhaus mit überdachten Eingangsbereich und Garage im Grünen
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Haus vermieten: Was private Vermieter beachten sollten

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Zugegeben: Auf dem Mietmarkt finden sich vor allem Wohnungen. Wenn Sie Ihr Haus vermieten wollen, haben Sie dennoch gute Chancen. Viele Paare oder junge Familien können oder wollen es sich (noch) nicht leisten, ein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen. Wir verraten Ihnen Tipps, wie Sie bei der Hausvermietung am besten vorgehen.

Zunächst einmal sorgen wir für eine hohe Reichweite: Inserieren Sie Ihre Anzeige kostenlos auf zwei Portalen. immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Deshalb werden Sie zur Anzeigenaufgabe zu immowelt.de weitergeleitet. Dort erfassen und verwalten Sie zentral alle wichtigen Informationen und Bilder Ihres Hauses. Nach Buchung erscheint Ihr Hausangebot auf beiden Portalen.

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Für die Vermietung Ihres Hauses entscheiden Sie sich wahrscheinlich, weil Sie selbst nicht in Ihrem Eigenheim wohnen können, es aber auch nicht verkaufen wollen. Mit folgenden Tipps haben Sie auch ohne Makler Erfolg bei der Vermietung.

Schritt 1: Bestimmen Sie den Mietpreis für Ihr Haus

Die Höhe des Mietpreises für ein Haus ist oft schwieriger festzulegen als bei der Vermietung von Wohnungen. In der Regel gibt es weniger Vergleichsobjekte, an denen Sie sich orientieren können. Auch der örtliche Mietspiegel gilt meist explizit nicht für Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser.

Da Häuser meist viel größer sind als Wohnungen, lässt sich der Quadratmeterpreis einer Vergleichsimmobilie aus dem Wohnungsmarkt schwer einfach auf die Größe des Hauses hochrechnen, denn es gilt: Je größer das Mietobjekt, desto niedriger ist der Quadratmeterpreis.

Dennoch macht es Sinn, die Inserate für vermietete Häuser und größere Wohnungen in Ihrer Nähe zu beobachten. So bekommen Sie ein Gespür für eine angemessene Preisspanne. Beziehen Sie auch Ausstattungsmerkmale wie Küche, Bäder, Garten etc. mit in Ihren Vergleich ein.  

Schritt 2: Sammeln Sie alle wichtigen Informationen rund um das Haus

Damit Sie Ihr Haus zügig inserieren können, sollten Sie alle Eckdaten zur Immobilie heraussuchen. Das sind vor allem:

  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Baujahr
  • Grundriss
  • Heizungssystem
  • Energieausweis
  • Warmmiete, Kaltmiete und Nebenkosten

Beachten Sie: Spätestens zum Besichtigungstermin ist ein Energieausweis Pflicht. Während dieser bei Eigentumswohnungen meist bei der Hausverwaltung hinterlegt ist, müssen ihn Hausvermieter selbst erstellen lassen.

Schritt 3: Machen Sie Bilder vom Haus

Machen Sie sowohl Innen- als auch Außenaufnahmen des Mietobjektes. Bei Häusern ist es von Vorteil, wenn Sie Gartenbilder aus den Frühjahrs- oder Sommermonaten heraussuchen und im Inserat verwenden. Wenn Sie Hobbyfotografen unter Ihren Freunden oder Bekannten haben, bitten Sie um deren Unterstützung. 

Schritt 4: Erstellen Sie ein ansprechendes Inserat

Das Haus zu inserieren, ist einer der einfachsten Schritte bei der Vermietung. Unser Vermietungsformular leitet Sie Schritt für Schritt durch die Erstellung des Exposés. Achten Sie bei der Beschreibung von Haus, Ausstattung und Lage darauf, dass Sie die Immobilie so realistisch wie möglich darstellen. Je korrekter Sie das Haus beschreiben, desto weniger Arbeit haben Sie mit Mietinteressenten, deren Erwartungen bei der Besichtigung enttäuscht werden. Eine aussagekräftige Headline, möglichst vollständige Angaben aller Daten zum Objekt sowie freundliche Beschreibungstexte sind die halbe Miete.

Schritt 5: Führen Sie Besichtigungen durch

Je nachdem, wie viele Anfragen Sie für Ihr Mietinserat erhalten, können Sie Einzeltermine für die Besichtigung vereinbaren oder eine Massenbesichtigung durchführen. Eventuell hilft es Ihnen, die Besichtigung vorher im Rollenspiel zu proben, um sich auf eventuelle Fragen der Mieter einzustellen: Wie hoch sind die Heizkosten? Wie groß sind die einzelnen Räume? Wer kümmert sich um die Gehwegreinigung oder die Räumpflicht im Winter? So bekommen Sie Sicherheit und können souverän durch das Haus führen.

Tipp: Sorgen Sie für eine heimelige Atmosphäre

Interessenten sollen sich bei der Hausbesichtigung direkt wie zuhause fühlen. Achten Sie darauf, dass alles ordentlich aussieht – vor allem, wenn das Haus noch möbliert ist. Auch die Auffahrt bzw. der Garten sollten einen gepflegten Eindruck machen, denn dies sehen potenzielle Mieter als erstes.

Wählen Sie Ihren Mieter mit Bedacht, denn bei einem fristlosen Mietverhältnis werden Sie unliebsame Kandidaten nur bei schweren Verstößen oder ab zwei Monaten Mietrückstand wieder los. Holen Sie folgende Bewerbungsunterlagen ein:  

Natürlich spielt auch Ihr Bauchgefühl eine wichtige Rolle: Vermieten Sie Ihr Haus an niemanden, den Sie unsympathisch finden. Schließlich werden Sie immer wieder mit dem Mieter in Kontakt kommen. 

Wählen Sie für die Hausvermietung einen vermieterfreundlichen Mietvertrag. Achten Sie darauf, dass dort die Zahlung einer Mietkaution vereinbart ist, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden darf, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und Kleinreparaturen übernimmt. Nutzen Sie am besten eine rechtssichere Vorlage für den Vertrag und überprüfen Sie, ob die genannten Punkte enthalten sind. Prüfen Sie eigene Formulierungen auf Rechtssicherheit.

Die Besonderheiten bei den Nebenkosten einer Hausvermietung

Bei der Vermietung eines Hauses ist es sinnvoll, alle Versorgerverträge gleich über den Mieter laufen zu lassen. So sparen Sie Aufwand bei der Nebenkostenabrechnung und müssen für Strom, Gas, und Wasser nicht in Vorleistung gehen. Beachten Sie dies bei der Erstellung des Mietvertrages.

Als Vermieter müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Sie zählen als zusätzliches Einkommen und müssen in der Anlage V „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden.

Lassen Sie sich am besten von einem Steuerexperten beraten – zumindest zu Beginn der Vermietung. Denn Sie können viele Ausgaben rund um die Hausvermietung als Werbungskosten geltend machen und von Steuervorteilen profitieren. 

  • Bewahren Sie alle Belege auf, die mit dem Haus zu tun haben: Handwerkerrechnungen, Rechnungen für Baumaterial, Porto-Belege, Versicherungsrechnungen etc. Am einfachsten hat es der Steuerberater, wenn Sie für die Vermietung des Hauses ein eigenes Konto einrichten, auf das die Mieteinnahmen ein- und von dem die Investitionen abgehen.  
  • Führen Sie ein Fahrtenbuch und tragen Sie alle Fahrten zum Haus ein. Auch wenn Sie zum Zwecke der Vermietung unterwegs sind, zum Beispiel um etwas im Baumarkt zu kaufen, tragen Sie das ein.

Tipp: So finden Sie den richtigen Steuerberater

Bitten Sie ruhig mehrere Steuerberater um ein Kennenlernen und vergleichen Sie deren Angebote. Für kleine Mandate wie eine Hausvermietung kann es von Vorteil sein, eine eher kleine Kanzlei zu wählen, in der Sie nicht nur eine Nummer sind, sondern in der man den persönlichen Kontakt schätzt.

Generell ist die Vermietung eines Hauses eher unüblich -­ es sei denn, man möchte später selbst einziehen -, da ein Haus weniger Rendite erwirtschaftet als eine vermietete Wohnung. Folglich entscheiden sich viele Eigentümer für den Hausverkauf und erwerben von dem Erlös Eigentumswohnungen.

Der Vorteil: Die Instandhaltung ist besser zu kalkulieren, da sich eine Eigentümergemeinschaft die Kosten, zum Beispiel für eine Fassaden- oder Dachsanierung, teilt. Ein Verwalter kümmert sich um die Finanzen und nimmt Ihnen viele Pflichten ab. Auch ist die Miete für eine Wohnung auf den Quadratmeter gerechnet höher als bei einem Haus. Und wer zwei Eigentumswohnungen anstatt eines Hauses vermietet, halbiert sein Mietausfallrisiko.

Die Hausvermietung ist in der Regel dann sinnvoll, wenn Sie Ihr Haus behalten wollen aber zum Beispiel aufgrund eines längeren Auslandsaufenthalts nicht selbst darin wohnen können. In diesem Fall sollten Sie einen befristeten Mietvertrag schließen und den Eigenbedarf als Befristungsgrund nennen.

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