Die Grundsteuer: Abgaben für das Haus

Die Grundsteuer: Abgaben für das Haus
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Die Grundsteuer wird in Deutschland auf Eigentum von Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Sie ist damit im Gegensatz zu einer Ertragssteuer eine sogenannte Substanzsteuer wie beispielsweise die Kraftfahrzeugsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige Modell im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Bis eine Formel gefunden ist, die mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar ist, kann viel Zeit vergehen – bis Ende 2024 gewährt der Senat eine Übergangsfrist.

Die Grundsteuer gehört zu den Gemeindesteuern

Die Grundsteuer ist eine bundeseinheitliche Steuer, wird jedoch von den Gemeinden erhoben. Ihnen fließt sie auch zu. Sie ist für die Kommunen wichtig, weil sie eine verlässliche Größe in der Finanzplanung ist, denn Grundstücke verändern sich kaum.

Grundsteuerpflicht, Ausnahmen und Umlage

Prinzipiell muss jeder, der ein Grundstück besitzt, Grundsteuer bezahlen. Es gibt allerdings Ausnahmen. Auf Antrag kann die Abgabe erlassen werden. Das betrifft etwa Grundstücke, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt, wenn Einnahmen daraus die Kosten nicht decken. Interessant ist das vor allem für Eigentümer denkmalgeschützter Häuser.

Die Grundsteuer kann für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zum Teil erlassen werden, wenn die Erträge gering sind. Entsprechende Anträge müssen jeweils zum 31. März für das Vorjahr gestellt werden, es gibt aber auch dauerhafte Erlässe. Wer sein Haus vermietet, darf die Grundsteuer als Betriebskosten auf den oder die Mieter umlegen.

Höhe und Berechnung der Grundsteuer

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (agrarisch, für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich, für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude). Letztere gilt für Immobilieneigentümer. Die Steuerlast zwischen Typ A und B unterscheidet sich stark. Ermittelt wird die Grundsteuer anhand von drei Faktoren.

Erster Faktor: Einheitswert

Grundlage ist der sogenannte Einheitswert, der für Grundstücke und Gebäude vom Finanzamt festgestellt wird. Das Gesetz regelt das Verfahren. Es ist sehr schematisch und bezieht sich auf die Werteverhältnisse zum sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkt. Dieser ist in den alten Bundesländern der 1. Januar 1935, in den neuen Bundesländern der 1. Januar 1964. Als Konsequenz liegt der Einheitswert zur Zeit weit unter dem realen Kaufwert.

Bei der Feststellung des Einheitswertes wird zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen und bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Bei bebauten Grundstücken spielt die Grundstücksart eine Rolle, also ob es sich um Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser handelt. Um deren Einheitswert festzustellen, wird die erzielbare Miete für ein Jahr mit einem bestimmten Faktor multipliziert, der wiederum Baujahr und Bauweise berücksichtigt und die Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Für die Größe der Gemeinde sind die Ergebnisse der Volkszählung vom 16. Juni 1933 maßgeblich. Am Ende dieser Rechnung erhält man am Ende den sogenannten Einheitswert, beispielsweise 10.000 Euro für eine Eigentumswohnung.

Zweiter Faktor: Grundsteuermesszahl

Der zweite Faktor ist die Grundsteuermesszahl. Sie richtet sich nach der Grundstücksart. Für Neubauten beträgt sie beispielsweise 8 Promille in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 7 Promille in Gemeinden, in denen zwischen 25.000 und einer Million Menschen leben und 6 Promille in Gemeinden mit mehr als einer Million Einwohnern. Für Einfamilienhäuser ist die Grundsteuermesszahl je nach Einheitswert 2,6 beziehungsweise 3,5 Promille. Für eine Neubauwohnung in Hamburg etwa liegt die Grundsteuermesszahl bei 6 Promille.

Dritter Faktor: Hebesatz

Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Diesen legt die Gemeinde fest. Er beträgt laut Gesetz mindestens 200 Prozent. Die meisten Gemeinden legen Hebesätze zwischen 250 und 400 Prozent fest, einige auch höhere. In Hamburg liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B zum Beispiel bei 470 Prozent.

Das Finanzamt errechnet die Grundsteuer aus Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz wie in folgendem Beispiel:

  • Einheitswert einer Eigentumswohnung: 10.000 Euro
  • Grundsteuermesszahl: 6 Promille = 0,006
  • Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag: 10.000 mal 0,006 = 60 Euro
  • Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz: 60 mal 470 Prozent (4,7) = 282 Euro

Das ist die Jahresgrundsteuer. Sie wird vierteljährlich bezahlt, liegt folglich pro Quartal bei 70,50 Euro.

Bisheriges Modell verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnung der Grundsteuer am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt: Dem Urteil des Ersten Senats zufolge sind die derzeitigen Einheitswerte (siehe erster Faktor) als Erhebungsgrundlage der Grundsteuer nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. Bis Ende 2019 hat der Gesetzgeber Zeit, eine neue Regelung zu verabschieden. Bezüglich der Umsetzung zeigten sich die Richter angesichts des Umfangs der Reform großzügig und gewähren eine lange Übergangszeit. Bis Ende 2024 – also weitere fünf Jahre – darf die alte Regelung noch zum Einsatz kommen.

Verschiedene Reformansätze stehen zur Diskussion

Bis Ende 2019 ein neues Gesetz verabschiedet werden muss, werden harte Verhandlungen erwartet. Sowohl Mieter- als auch Eigentümerverbände werden versuchen, die Politiker von ihren Argumenten zu überzeugen. Aus Sicht von Mietverbänden wird die Forderung laut, die Grundsteuer komplett abzuschaffen und nur das Grundstück nach Größe zu besteuern. Diese Bodensteuer hätte zur Folge, dass Besitzer Leergrundstücke teurer kämen und eher bebaut würden. Eigentümerverbände hingegen plädieren dafür, bei der Steuer den tatsächlichen Wert der Immobilie zu berücksichtigen – in sogenannten Problemvierteln und weniger beliebten Gegenden abseits des Stadtzentrums würde das Wohnen dann billiger werden.

Bereits Ende 2016 hatten 14 der 16 Bundesländer mit dem sogenannten Kostenwertmodell einen Kompromiss gefunden – nur Hamburg und Bayern stellten sich quer. Dieses Modell hätte in erster Linie die Baukosten des Hauses und den Verkaufswert des Grundstücks berücksichtigt. Welches Modell sich in Zukunft tatsächlich durchsetzen wird, ist noch nicht absehbar. Zu erwarten ist eine hart umkämpfte Reform, die nicht einseitig zugunsten von Eigentümern oder Mietern zu Buche schlägt.

 

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