Grundsteuer: So berechnen Sie die Abgabe fürs Haus

Grundsteuer: So berechnen Sie die Abgabe fürs Haus

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Grundsteuer muss jeder bezahlen, der ein Grundstück besitzt – egal, ob es bebaut ist oder nicht. Auch Mieter sind von der Steuer betroffen und zahlen sie als Teil der Nebenkosten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Höhe der Grundsteuer berechnen, ob es Spar-Möglichkeiten gibt und was die geplante Grundsteuerreform für Sie bedeutet.

  • Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Abgabe, die Grundstücks- und Immobilienbesitzer an die Stadt oder Gemeinde zahlen müssen. Diese finanziert damit unter anderem Kitas oder den Straßenbau.
  • Kurz nach dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie erhalten Sie einen Grundsteuerbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid. Sie müssen die Grundsteuer vierteljährlich zahlen.
  • Wenn Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung vermieten, können Sie die Abgabe als Teil der Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Steht die Immobilie (unverschuldet) leer, können Sie unter Umständen eine Minderung beantragen.
  • Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (für landwirtschaftliche Flächen) und Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke). Die Berechnung der Grundsteuer ist kompliziert und basiert teilweise auf Werten aus der Vorkriegszeit.
  • Es gibt eine Grundsteuerreform: Sämtliche Grundstücke werden bis 2025 neu bewertet.

Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Steuer, die Eigentümer an die Gemeinde zahlen und hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun. Letztere ist eine einmalige Steuer, die nur dann fällig wird, wenn der Eigentümer wechselt. Sie gehört zu den höchsten Nebenkosten bei einem Grundstücks- oder Immobilienkauf.

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Die gute Nachricht vorweg: Sie müssen die Höhe der Grundsteuer nicht selbst berechnen, sondern erhalten von Ihrer Stadt bzw. Gemeinde einen Bescheid. Die bisher angewandte Formel bleibt auch nach der Grundsteuerreform bestehen. Sie lautet:

Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Faktor 1: Grundstückswert

Der wichtigste Grund, warum die Grundsteuer reformiert werden muss: Der sogenannte Einheitswert basiert teilweise auf Zahlen aus den 1930er-Jahren und hat nicht mit den aktuellen Grundstücks- und Immobilienwerten zu tun. Die Einheitswerte sollten ursprünglich alle sechs Jahre angepasst werden (§21 Bewertungsgesetz), dies ist aber nie passiert. So wurden die Bodenwerte zuletzt bestimmt:

  • in Westdeutschland: 1964
  • in Ostdeutschland: 1935

Bei unbebauten Grundstücken lässt sich der Einheitswert relativ einfach berechnen: Der Bodenwert aus 1964 bzw. 1933 wird einfach mit der Quadratmeteranzahl multipliziert.

Bei bebauten Grundstücken kommen folgende Faktoren hinzu:

  • Nutzung des Grundstücks: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser
  • Baujahr und Bauweise
  • Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Dabei spielt nicht die aktuelle Einwohnerzahl eine Rolle, sondern es zählen die Ergebnisse der Volkszählung vom 16. Juni 1933.

Je nachdem, ob sich ermitteln lässt, wie hoch die erzielbare Jahresmiete im Jahr 1964 bzw. 1935 war, wenden die Behörden ein Ertragswertverfahren oder ein Sachwertverfahren an. Beim Ertragswertverfahren wird diese Jahresrohmiete mit den oben genannten Faktoren multipliziert. Beim Sachwertverfahren werden die damaligen Werte für Boden, Gebäude und Außenanlagen addiert.

Faktor 2: Steuermessbetrag

Nicht der gesamte Grundstückswert (Einheitswert) ist steuerpflichtig. Daher wird er mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Höhe legt das Grundsteuergesetz (§14 und 15 GrStG) fest.

In Westdeutschland gelten folgende Werte:  

Einfamilienhäuser

2,6 bis 3,5 Promille (abhängig vom Einheitswert)

Zweifamilienhäuser

3,1 Promille

Anderes Wohneigentum

3,5 Promille

Land- und Forstwirtschaft

6 Promille

In den neuen Bundesländern gibt es keine einheitlichen Zahlen. Dort hängt die Steuermesszahl unter anderem von der Grundstücksart und der Einwohnerzahl der Gemeinde ab. Die genauen Werte können Sie in der Gemeindeverwaltung erfragen.

Faktor 3: Hebesatz

Mit dem Hebesatz kommt ein weiterer Faktor hinzu. Jede Kommune kann die Höhe selbst festlegen und jährlich ändern. Der Hebesatz für Grundsteuer B liegt zwischen 200 und über 900 Prozent. Für die Stadt bzw. Gemeinde ist der Hebesatz eine wichtige Stellschraube: Mit einer Erhöhung können klamme kommunale Kassen gefüllt werden. Ein niedriger Hebesatz dagegen soll oft neue Einwohner anlocken.

Beispielrechnung

Familie Immo kauft ein kleines Einfamilienhaus für 150.000 Euro in Pinneberg. Der Einheitswert für das Grundstück basiert auf den Bodenwerten aus dem Jahr 1964 und ist deutlich niedriger als der aktuelle Wert:

  • Einheitswert: 38.000 Euro
  • Grundsteuermesszahl 2,6 Promille
  • Hebesatz: 450 Prozent
     

Grundsteuer = 38.000 Euro x 0,0026 x 4,5 = 444,60 Euro

Familie Immo muss eine jährliche Grundsteuer von 444,60 Euro zahlen. Sie wird vierteljährlich fällig, liegt also pro Quartal bei 111,15 Euro.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer verstößt gegen das Gleichheitsprinzip. Zu diesem Urteil kam das Bundesverfassungsgericht im April 2018 und leitete damit eine Reform ein. Bis 2025 darf die Steuer nicht mehr auf Grundlage der veralteten Einheitswerte erhoben werden. 35 Millionen Grundstücke sind bis dahin neu zu bewerten.

Warum ist die aktuelle Grundsteuer-Berechnung ungerecht?

Die Einheitswerte basieren auf völlig veralteten Werten. Wer in Westdeutschland ein Grundstück besitzt, das seit 1964 enorm an Wert gestiegen ist, zahlt im Verhältnis wesentlich weniger als ein Eigentümer in einer weniger begehrten Lage. In Ostdeutschland ist die Ungleichheit besonders ausgeprägt, denn hier werden die Bodenwerte von 1935 herangezogen.

Wird die Grundsteuer erhöht?

Der Staat will die Grundsteuer insgesamt nicht erhöhen, aber die Verteilung fairer gestalten. Wenn Sie bzw. Ihr Vermieter eine Immobilie besitzen, die seit 1964 bzw. 1933 stark an Wert gewonnen hat, werden Sie ab 2025 mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr Grundsteuer zahlen müssen. Vor allem in Großstädten ist mit einer Erhöhung zu rechnen. Damit es zu keiner Kostenexplosion für Eigentümer und Mieter kommt, soll voraussichtlich der Grundsteuermessbetrag deutlich sinken.

Wer profitiert von der Neuregelung?

Grundstücksbesitzer in strukturschwachen Regionen werden voraussichtlich eher weniger Grundsteuer zahlen müssen – zumindest dann, wenn der Wert seit 1933 nicht wesentlich gestiegen ist. Allerdings haben auch die Gemeinden einen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Sie können die Hebesätze nahezu beliebig verändern, sodass aktuell weder in Großstädten noch in ländlichen Regionen absehbar ist, wie sich die Höhe der Grundsteuer im individuellen Fall ändern wird.

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Prinzipiell muss jeder Grundstücks- und Immobilienbesitzer Grundsteuer bezahlen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen Sie einen Antrag auf Grundsteuererlass oder Minderung stellen können.

  1. Stiftungen und Vereine: Wenn eine Stiftung bzw. ein Verein als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und das Grundstück nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, kann die Grundsteuer erlassen werden.
  2. Erhaltung im öffentlichen Interesse: Falls Sie ein denkmalgeschütztes Haus besitzen, dessen Einnahmen die Kosten nicht decken, können Sie unter Umständen von der Grundsteuer befreit werden.
  3. Land- und Forstwirtschaft: Auch land- und forstwirtschaftlichen Betriebenen kann die Grundsteuer zum Teil erlassen werden, wenn die Erträge gering sind. Entsprechende Anträge müssen jeweils zum 31. März für das Vorjahr gestellt werden, es gibt aber auch dauerhafte Erlässe.
  4. Leerstand: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten und diese unverschuldet leer steht, können Sie einen Antrag auf Befreiung stellen. Gute Chancen haben Sie zum Beispiel dann, wenn Sie nachweisen können, trotz aller Bemühungen (zum Beispiel einem Inserat) keine neuen Mieter zu finden.
  5. Städtebauliche Sanierung: Wenn Sie Ihre Immobilie nicht nutzen können, weil die Stadt oder Gemeinde an oder um die Immobilie herum Baumaßnahmen vornimmt, haben Sie ebenfalls gute Chancen auf einen Erlass der Grundsteuer.

Die Grundsteuer wird jeweils für ein Jahr berechnet und muss in aller Regel vierteljährlich bezahlt werden. Beachten Sie, dass sich die Höhe der Grundsteuer jährlich ändern kann, wenn die Gemeinde ihre Hebesätze anpasst.

Auf jede Form von Grundbesitz. Das kann sein: ein bebautes oder unbebautes Grundstück, landwirtschaftliche Flächen oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (auch dann sind Sie anteiliger Grundbesitzer). Erbbaurechte und Teileigentum werden ebenfalls vom Finanzamt besteuert.

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, lässt der Bescheid (Grundsteuerbescheid bzw. Einheitswertbescheid) vom Finanzamt der Stadt oder Gemeinde nicht lange auf sich warten. Darin erfahren Sie, ab wann und wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen.

Ja, die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die der Vermieter dem Mieter weiterreichen darf. Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen in einem Haus besitzt, kann er die Steuer anteilig zwischen den Mietern aufteilen. Bei einer Mischnutzung muss der Eigentümer die Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbeflächen separat berechnen.

Grundsteuer zahlt, wer Anfang eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wenn Sie Ihr Haus im Februar verkaufen, müssen Sie dennoch für das gesamte Kalenderjahr Grundsteuer zahlen – es sei denn, Sie legen eine andere Regelung im Kaufvertrag fest.

Der Nießbraucher trägt alle öffentlichen Lasten des Grundstücks und muss daher auch die Grundsteuer zahlen. Nießbraucher ist, wer die vollständigen Nutzungsrechte einer Immobilie oder eines Grundstücks besitzt aber nicht Eigentümer ist.

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