Denkmalgeschützte Immobilien sanieren

Denkmalgeschützte Immobilien sanieren
© Fotolia/Jürgen Effner

In einem denkmalgeschützten Haus zu wohnen, ist etwas ganz Besonderes. Doch besonders sind auch die gesetzlichen Auflagen: Wer seine Immobile sanieren möchte, muss viele rechtliche Vorgaben beachten. Wenn Sie die Richtlinien einhalten, haben Sie eine Chance auf staatliche Förderung. Immonet hat die wichtigsten Auflagen und Fördermöglichkeiten zusammengefasst.

Genehmigung einholen

Wenn Sie umfangreiche Renovierungsarbeiten an Ihrem denkmalgeschützten Haus vornehmen möchten, benötigen Sie eine denkmalrechtliche Genehmigung. Diese wird von den Denkmalschutzbehörden der Bundesländer erteilt. So sollten Sie als ersten Schritt Kontakt zur Behörde aufnehmen.

Bei einem Ortstermin besichtigt ein Beamter Ihre Immobilie und bespricht die gewünschten Baumaßnahmen. Haben Sie keine allzu große Sorge vor dem ersten Termin: Die Denkmalschutzbehörden sind verpflichtet, die finanzielle Belastung für Hausbesitzer möglichst klein zu halten. Vor dem Beginn des Antragsverfahrens können Sie sich vom Denkmalamt beraten lassen, ob Ihr Antrag Aussicht auf Erfolg hat. Nach Antragstellung prüft die Behörde Ihre Unterlagen und ob die historische Bausubstanz geschont und die Aussagekraft sowie das Erscheinungsbild des Denkmals erhalten bleiben.

Wer seinen Altbau sanieren will, muss einige Richtlinien der Denkmalpflege einhalten. So zum Beispiel müssen Platten für die Wärmedämmung innen angebracht werden, um die Fassade nicht zu beschädigen. Auch Kunststofffenster in einem Fachwerkhaus sind ein Tabu. Wer eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach anbringen möchte, muss diese so befestigen, dass sie von außen nicht sichtbar ist. Lassen Sie sich von der Behörde frühzeitig beraten, um die Richtlinien zu erfahren. Alle Denkmäler sind verschieden, je nachdem aus welcher Zeit sie stammen, haben sie ihre Eigenheiten.

Förderung für energetische Sanierung

Wer in einem alten Haus wohnt, kennt das: Zugige Fenster und Türen, schlechte Isolierung und Heizkosten, die durch die Decke gehen. Denkmalgeschützte Häuser müssen bis zum Jahr 2050 energieeffizienter werden. Ob durch eine Erneuerung der Fenster oder der Gebäudehülle, mit einer Modernisierung der Heizung, oder durch eine neue Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken. Für die Klima-Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien können Sie Finanzierungs- und Fördergelder der staatlichen KfW-Bank in Anspruch nehmen.

Bevor Sie mit den Baumaßnahmen beginnen, können Sie bei den KfW-Förderbanken Zuschüsse oder Kredite beantragen. Die KfW-Bank unterstützt Hauseigentümer mit zinsverbilligten Krediten für eine Komplettsanierung, wenn Sie nachweisen können, dass mit dem Umbau ein energieeffizienter Standard erreicht wird. Sollten Sie sich keine komplette Sanierung leisten können, können Sie auch einzelne Maßnahmen, wie die Fassaden- oder Dachdämmung oder den Einbau einer Heizung auf Kredit finanzieren lassen. 

Steuerliche Vergünstigungen

Das Bundesfinanzministerium ermöglicht Steuererleichterungen, um Denkmäler für nachfolgende Generationen zu erhalten. So können Sie Sanierungskosten als Abschreibungen geltend machen und damit bei der Steuererklärung Ihre Einkünfte mindern. Die Steuervorteile können Sie in Anspruch nehmen, wenn Sie nachweisen, dass die Baumaßnahmen zum Erhalt und zur sinnvollen Nutzung des Denkmals beitragen. Das gilt zum Beispiel für den Einbau eines Bades, die Restaurierung der Fassade oder für energiesparende Maßnahmen.

Erkundigen Sie sich genau, ob das ganze Haus, oder nur ein Teil als denkmalgeschützt gilt.

Achtung: Wenn nur die Fassade unter Denkmalschutz steht, können Sie die Sanierung des Badezimmers nicht von der Steuer absetzen. Nach dem Umbau wird das Gebäude durch einen Architekten und die Denkmalbehörde begutachtet. Fällt ihr Gutachten positiv aus, können Sie steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten geltend machen.

Wenn Sie die denkmalgeschützte Immobilie selbst bewohnen, können Sie die Sanierungskosten zu neun Prozent innerhalb von zehn Jahren gegen andere Einkünfte verrechnen und somit insgesamt 90 Prozent der Kosten absetzen. Haben Sie für die Sanierung zum Beispiel 10.000 Euro investiert, können Sie jährlich 900 Euro von Ihren Einkünften absetzen. Um den Durchblick zu behalten, sollten Sie am Anfang Ihrer Planung einen Steuerberater heranziehen, der Ihnen alle Schritte erläutert.

Staatliche Fördermittel

In einigen Bundesländern können Sie auch direkt bei der Denkmalschutzbehörde, bei Gemeinden, Landkreisen und Bezirken einen Antrag auf Förderung stellen. Die Entscheidung erfolgt nach Ermessen der Behörden und orientiert sich an der Bedeutung des Bauwerks, der Dringlichkeit des Umbaus und an der Finanzkraft des Hauseigentümers. Dem Antrag müssen Sie einen Finanzierungsplan und Kostenvoranschlag anfügen. Wie das Verfahren genau abläuft, erfahren Sie bei der Verwaltungsstelle Ihrer Gemeinde. Auf der Webseite www.energiefoerderung.info können Sie nach Eingabe Ihrer Postleitzahl herausfinden, welche staatlichen Förderprogramme Sie in Anspruch nehmen können und welche Schritte Sie vornehmen müssen.

Checkliste

  • Beginnen Sie keinesfalls ohne behördliche Erlaubnis mit Sanierungsmaßnahmen
  • Konsultieren Sie Ihren Steuerberater
  • Besprechen Sie umfangreiche Umbauten mit Ihrem Architekten
  • Erkundigen Sie sich bei der KfW-Förderbank, ob Sie eine Förderung bekommen
  • Recherchieren Sie, ob staatliche Fördermittel für Sie in Frage kommen
  • Beantragen Sie beim Denkmalamt die Genehmigung für die Sanierung
  • Reichen Sie nach der Abnahme die Bescheinigung für Steuervorteile beim Finanzamt ein

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