Wann dürfen Vermieter die Wohnung ihrer Mieter betreten?

Wann dürfen Vermieter die Wohnung ihrer Mieter betreten?
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Der Schutz der Privatsphäre ist ein hohes Gut in Deutschland. Ein Besichtigungsrecht für Mietwohnungen gibt es deshalb hierzulande nicht. Mit der Vermietung einer Wohnung geht das Hausrecht auf den Mieter über. Dennoch können Sie als Vermieter gute Gründe haben, die Wohnung eines Mieters in Augenschein zu nehmen. Immonet erklärt, unter welchen Umständen Sie die Wohnung eines Mieters betreten dürfen und was Sie dabei beachten müssen.

Berechtigte Gründe für das Betreten einer Wohnung

Das Gesetz erlaubt Vermietern, die Wohnung eines Mieters zu betreten, wenn konkrete berechtigte Gründe vorliegen. Als berechtigte Gründe gelten:

  • Verkauf und Nachmiete der Wohnung: Möchten Sie als Vermieter die Wohnung einem potentiellen Nachmieter oder Käufer zeigen, muss der derzeitige Mieter Ihnen Zutritt gewähren.
  • Reparaturen: Haben Sie Handwerker beauftragt, die erforderliche Reparaturen vornehmen, dürfen Sie sich persönlich vom Fortgang und von der Qualität der Arbeiten überzeugen.
  • Schäden und Instandhaltung: Planen Sie Reparaturen, Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen, dürfen Sie in die Wohnung. Das gilt auch im Schadensfall. Meldet ein Mieter zum Beispiel Schimmelbefall in der Wohnung, dürfen sich Vermieter den Schaden vor Ort ansehen. Gleiches gilt auch, wenn Schäden an der Wohnung drohen und Vermieter sich ein Bild vor Ort verschaffen möchten.
  • Bestimmte Kontrollen: Weitere berechtigte Gründe sind das Ablesen von Messdaten in der Wohnung oder auch der legitime Wunsch von Vermietern, die Größe der Wohnung auszumessen. Auch in diesen Fällen müssen Mieter den Zutritt zur Wohnung gewähren.
  • Zustandsbesichtigung nach fünf Jahren: Liegen keine besonderen Gründe vor, haben Vermieter dennoch das Recht, die Wohnung alle fünf Jahre zu besichtigen. Das hat das Amtsgericht München so entschieden (Az. 461 C 19626/15). In der Begründung heißt es, dass einem Eigentümer nicht dauerhaft das Recht verweigert werden kann, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen.
  • Notöffnung: Liegt ein akuter Schadensfall vor, der keinen Aufschub duldet, dürfen Sie als Vermieter eine Notöffnung der Wohnung vornehmen. Das ist zum Beispiel bei einem Rohrbruch der Fall. Man sollte aber zuvor versuchen, den Mieter zu erreichen. Erst wenn das nicht gelingt, kann man die Wohnungstür eigenmächtig öffnen.

Besuch ankündigen

Bestehen berechtigte Gründe für die Besichtigung der Wohnung, müssen Sie Ihren Besuch ankündigen. Dabei gilt die Regel, dass die Unannehmlichkeiten für den Mieter möglichst gering gehalten werden müssen. Vermieter müssen etwa Rücksicht auf die Berufstätigkeit ihrer Mieter nehmen und sich nach den Arbeitszeiten richten.

Wie weit im Voraus der Besuch angekündigt werden muss, hängt maßgeblich von der Dringlichkeit ab. Ist aufgrund einer größeren (drohenden) Beschädigung Gefahr in Verzug, ist ein schnelles Eingreifen erforderlich. Wollen Sie hingegen die Wohnung vermessen oder diese einem Nachmieter zeigen, sollten Sie sich frühzeitig ankündigen. Je nach Besichtigungsgrund sollte ein Vermieter seinem Mieter etwa 24 Stunden bis zu 14 Tage Zeit einräumen. 

Die Besuche dürfen in der Regel an Werktagen vormittags oder nachmittags vereinbart werden. Lehnt der Mieter einen Termin ab, muss er einen Alternativtermin vorschlagen. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung oder der Suche eines Nachmieters muss der Mieter nur eine bestimmte Anzahl von Besichtigungen zulassen. Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, dass berufstätige Mieter drei Mal im Monat Besichtigungen an Werktagen zulassen müssen (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696). Sie dürfen bis zu 45 Minuten dauern und können in der Zeit von 19 bis 20 Uhr erfolgen.

Fotos sind tabu

Sind Sie in den Privaträumen Ihres Mieters, dürfen Sie dort keine Fotos aufnehmen, um diese zum Beispiel für Online-Angebote zur Vermietung hochzuladen. Auch potenzielle Käufer oder Nachmieter dürfen keine Bilder in den Privaträumen des Mieters machen. Nimmt ein Vermieter Fotos von den noch vermieteten Räumlichkeiten auf, verstößt er gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter (Landgericht Frankenthal, Az. 2 S 218/09).

Notöffnung nur bei akuter Gefahr legitim

Verweigert ein Mieter den Zutritt zur Wohnung, sind Geduld und Besonnenheit gefragt. Denn auch wenn Sie ein begründetes Interesse haben, dürfen Sie sich nicht einfach Zutritt zur Wohnung verschaffen, indem Sie beispielsweise den Schlüsseldienst rufen. Je nach Situation riskieren Vermieter bei einem solchen Vorgehen eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch. Eine Notöffnung ist nur möglich, wenn akut Gefahr in Verzug ist, etwa bei einem Rohrbruch. Ansonsten bleibt Ihnen nur der Klageweg, der unter Umständen langwierig sein kann. Verliert der Mieter den Rechtsstreit, trägt dieser die Kosten des Verfahrens und muss für etwaige Schäden aufkommen.

In dringenden Fällen können Vermieter eine einstweilige Verfügung erwirken. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hat vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg. Vielversprechender sind in der Praxis anwaltliche Schreiben an den Mieter mit Verweis auf die Rechtslage und Fristsetzung, bis wann er einen Besuchstermin vorzuschlagen hat.

Klauseln im Mietvertrag

Natürlich haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, bestimmte Klauseln zur Wohnungsbesichtigung in den Mietvertrag aufzunehmen. Ein grundsätzliches Recht zur Wohnungsbesichtigung hat aber vor Gericht keinen Bestand. Denn die Privatsphäre des Mieters wird juristisch höher bewertet als das Interesse des Vermieters, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

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