Eine Frau steht in der geöffneten Wohnungstür und möchte die Wohnung betreten.

Besichtigungsrecht: Wann dürfen
Vermieter die Wohnung betreten?

© milanvirijevic / iStock

Auch wenn es Ihr Eigentum ist: Als Vermieter:in dürfen Sie nicht einfach so Ihre vermietete Immobilie betreten. Erfahren Sie hier, wann Sie die Wohnung betreten dürfen und was Sie dabei beachten müssen.

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  • Das Hausrecht von Mieter:innen gilt auch gegenüber Vermieter:innen. Sie dürfen die Wohnung nur in bestimmten Fällen betreten, z. B. bei Reparaturen und Modernisierungen, wenn Sie einen Verstoß gegen den Mietvertrag vermuten oder zu einer Zustandsbesichtigung alle 5 Jahre.
  • Sie müssen Ihren Besuch mehrere Tage vorher ankündigen, es sei denn, es liegt eine Notlage vor (z.B. Wasserrohrbruch).
  • Ein Besichtigungsrecht besteht auch dann, wenn Sie die Wohnung neu vermieten oder verkaufen wollen. Anzahl und Dauer der Besichtigungen müssen aber zumutbar sein.
  • Als Vermieter:in dürfen Sie ohne Einverständnis der Mieter:innen keine Zweitschlüssel behalten.
  1. Verkauf oder Nachmiete: Wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten oder Nachmieter:innen suchen, dürfen Sie möglichen Interessent:innen die Immobilie zeigen. Die derzeitigen Mieter:innen müssen Wohnungsbesichtigungen im zumutbaren Maß dulden.
  2. Reparaturen: Haben Sie Handwerker:innen beauftragt, dürfen Sie sich persönlich vom Fortgang und von der Qualität der Arbeiten überzeugen.
  3. Modernisierung und Instandhaltung: Auch wenn Sie eine Sanierung oder Instandhaltung planen, dürfen Sie als Vermieter:in die Wohnung betreten. Das gilt ebenso bei Schäden. Meldet ein(e) Mieter:in zum Beispiel Schimmelbefall in der Wohnung, dürfen Sie sich einen Eindruck vor Ort verschaffen.
  4. Verstöße gegen den Mietvertrag: Wenn Sie den Verdacht hegen, dass Mieter:innen gegen Bestimmungen des Mietvertrags verstoßen, die die Nutzung der Wohnung betreffen, dürfen Sie in die Wohnung gehen. Das kann etwa der Fall sein, wenn Mieter:innen die Wohnung ohne Zustimmung untervermieten.
  5. Bestimmte Kontrollen: Weitere berechtigte Gründe sind das Ablesen von Messdaten in der Wohnung oder auch der legitime Wunsch, die Größe der Wohnung auszumessen. Auch in diesen Fällen müssen Mieter:innen den Zutritt zur Wohnung gewähren.
  6. Zustandsbesichtigung nach 5 Jahren: Liegen keine besonderen Gründe vor, haben Vermieter:innen dennoch das Recht, die Wohnung alle 5 Jahre zu besichtigen. Das hat das Amtsgericht München entschieden (Az. 461 C 19626/15). In der Begründung heißt es, dass Eigentümer:innen nicht dauerhaft das Recht verweigert werden kann, sich vom Zustand des Eigentums zu überzeugen.
  7. Notöffnung: Ist Gefahr in Verzug oder liegt ein akuter Schaden vor, der keinen Aufschub duldet, dürfen Sie als Vermieter:in eine Notöffnung vornehmen (lassen).

Wann ist eine Notöffnung der Wohnung erlaubt?

Eine Notöffnung ist wirklich nur im Ernstfall möglich: wenn von der Wohnung eine Gefahr ausgeht (zum Beispiel bei Gasgeruch oder Rauch) oder der Schaden bei Nichteingreifen größer würde (zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch). Je nachdem, wie akut der Notfall ist, müssen Sie dennoch versuchen, die Mieter:innen vorher zu erreichen. Erkundigen Sie sich zum Beispiel bei den Nachbar:innen, ob diese eine Handynummer oder die Zweitschlüssel haben. Erst wenn das nicht gelingt, dürfen Sie die Wohnungstür eigenmächtig öffnen.

Auch wenn Sie ein begründetes Interesse haben, dürfen Sie nicht unangekündigt vor der Tür stehen oder sich Zutritt zur Wohnung verschaffen, indem Sie zum Beispiel den Schlüsseldienst rufen (Ausnahmen im Notfall, siehe oben).

Ansonsten riskieren Sie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch.

Muss ich als Vermieter:in den Besuch vorher ankündigen?

Ja, Sie müssen mehrere Tage vorher ankündigen, wenn Sie Ihre Mietwohnung betreten wollen. Je nach Besichtigungsgrund sollte der Vorlauf 24 Stunden bis 14 Tage betragen. Zudem gilt die Regel, dass die Unannehmlichkeiten für die Mieter:innen möglichst gering gehalten werden müssen. Nehmen Sie Rücksicht auf deren Berufstätigkeit und richten Sie sich nach den Arbeitszeiten.

Dürfen Mieter:innen meinen Besuch ablehnen?

Ja, Mieter:innen dürfen einen Termin ablehnen. Sie müssen daraufhin aber Alternativtermine vorschlagen.

Was kann ich tun, wenn Mieter:innen mich nicht in die Wohnung lassen?

Verweigern Mieter:innen grundsätzlich den Zutritt zur Wohnung, sind Geduld und Besonnenheit gefragt. Oft bleibt nur eine Klage, die langwierig sein kann. Verlieren Mieter:innen den Rechtsstreit, tragen sie die Kosten des Verfahrens und müssen für etwaige Schäden aufkommen.

In dringenden Fällen können Sie eine einstweilige Verfügung erwirken. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hat vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg. Vielversprechender sind in der Praxis anwaltliche Schreiben mit Verweis auf die Rechtslage und einer Frist, bis wann die Mieter:innen einen Besuchstermin vorschlagen müssen.

Wenn Mieter:innen gekündigt haben und Sie Nachmieter suchen oder wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, dürfen Sie Besichtigungen durchführen.

Die aktuellen Mieter:innen müssen diese dulden. Wie viele Termine zumutbar sind, und wie lange sie dauern dürfen, ist nicht klar geregelt.

Wie viele Besichtigungstermine sind zumutbar?

Laut einem älteren Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main müssen berufstätige Mieter:innen drei Mal im Monat Besichtigungen an Werktagen zulassen (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696). Die Termine dürfen bis zu 45 Minuten dauern und können in der Zeit von 19 bis 20 Uhr liegen.

So streng urteilen andere Gericht nicht. In der Regel gelten zwei Besichtigungen pro Woche als angemessen. Interessent:innen müssen die Chance bekommen, die Wohnung bei Tageslicht zu begutachten. Vor allem in den Wintermonaten sind daher auch frühere Termine möglich.

Dürfen Fotos von der Wohnung gemacht werden?

Als Vermieter:in dürfen Sie eine bewohnte Wohnung nur zu Beweiszwecken fotografieren. Sie dürfen keine Bilder von den Privaträumen im Exposé veröffentlichen, wenn die Mieter:innen nicht ausdrücklich zustimmen. Ansonsten verstoßen Sie gegen deren Persönlichkeitsrecht (Landgericht Frankenthal, Az. 2 S 218/09). Auch Kaufinteressent:innen oder Nachmieter:innen dürfen bewohnte Immobilien nicht fotografieren.

Darf ich einen Zweitschlüssel der Wohnung behalten?

Nein, Sie müssen den Mieter:innen alle Schlüssel aushändigen und dürfen nur mit deren Zustimmung selbst ein Exemplar behalten. Allerdings können Sie darauf bestehen, dass ein Zweitschlüssel bei längeren Reisen bei Dritten hinterlegt wird. Das ist zum Beispiel für das Ablesen von Zählerständen, die Rauchmelderwartung oder andere dringende Maßnahmen wichtig.

Natürlich haben Sie als Vermieter:in die Möglichkeit, bestimmte Klauseln zur Wohnungsbesichtigung in den Mietvertrag aufzunehmen. Ein grundsätzliches Recht zur Besichtigung hat vor Gericht aber keinen Bestand. Denn die Privatsphäre von Mieter:innen wird juristisch höher bewertet als das Interesse von Vermieter:innen, sich vom Zustand ihres Eigentums zu überzeugen (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

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