Energieausweis fürs Haus: Transparenz für Mieter und Käufer

Energieausweis fürs Haus:
Transparenz für Mieter und Käufer

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Der Energieausweis soll für eine bessere Vergleichbarkeit sorgen, denn in privaten Haushalten stellen die Kosten für Heizung und Warmwasser den größten Anteil der Betriebskosten dar. Der gesamte Energiebedarf von Gebäuden ist jedoch meist unbekannt. Erfahren Sie hier, welche Angaben im Energieausweis enthalten sein müssen, wie viel ein Ausweis kosten kann und wer ihn ausstellen darf.

Vermieter und Verkäufer müssen seit 2014 einen Energieausweis vorlegen. Ausgenommen sind denkmalgeschützte Immobilien und Wohnungen bzw. Häuser, die weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche haben. Mit den Daten aus dem Ausweis können Interessenten den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude miteinander vergleichen. Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung muss der Ausweis vorliegen. Doch welche Angaben müssen im Energieausweis stehen und was bedeutet die Farbskala? Wir verraten es Ihnen.

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Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind die meisten Hausbesitzer verpflichtet, einen Energieausweis anfertigen zu lassen. Bestellen Sie hier schnell und einfach Ihren Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Welche Pflichtangaben gibt es im Energieausweis?

Laut § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind folgende Angaben Pflicht:

  • Ausweisart: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
  • Baujahr des Gebäudes
  • Höhe des Energiebedarfs bzw. Energieverbrauchs bezogen auf die Wohnfläche
  • Art des Energieträgers
  • Die Effizienzklasse (A+ bis H)

Tipp für Makler:innen

Auch als Makler:in sind Sie dafür verantwortlich, dass in der Immobilienanzeige alle Pflichtangaben zu finden sind. Prüfen Sie, ob alle Angaben mit denen des Energieausweises übereinstimmen. Falls zum Zeitpunkt der Beauftragung noch kein Energieausweis vorliegt, sollten Sie dafür sorgen, dass er rasch erstellt wird. Spätestens bei der ersten Besichtigung müssen Interessierte eine Kopie erhalten oder den Energieausweis zumindest einsehen können.

Welchen Nutzen hat der Energieausweis?

Der Energieausweis erfüllt sowohl für potenzielle Käufer:innen und Mieter:innen als auch für Eigentümer:innen eine wichtige Funktion: In dem Dokument werden die Art des Heizsystems und die energetische Qualität eines Gebäudes vermerkt. Neuere Energieausweise zeigen zudem die Energieeffizienzklasse eines Hauses an, vergleichbar mit dem EU-Energielabel für Elektrogeräte.

Künftige Mieter:innen und Kaufinteressierte können anhand des Energieausweises folglich erkennen, wie energieeffizient ein Gebäude ist und wie hoch die Heizkosten voraussichtlich ausfallen. Zudem enthalten neuere Energieausweise Empfehlungen zu energetischen Sanierungen, die besonders für (künftige) Eigentümer:innen hilfreich sein können.

Info: Der Energieausweis berücksichtigt allerdings weder das individuelle Heizverhalten noch die äußeren Witterungsbedingungen, die ebenfalls Einfluss auf den Energieverbrauch haben. Zudem wird ein Energieausweis stets für ein komplettes Gebäude ausgestellt. Das bedeutet: Der Energieausweise erlaubt keine Aussagen zur Energieeffizienz einzelner Wohnungen oder Räume in einem Gebäudekomplex.

Was bedeutet die Farbskala im Energieausweis?

Das Herzstück des Ausweises sind zwei Farbskalen. Sie zeigen unabhängig von der Art des Energieausweises auf einen Blick, wie viel Energie das Gebäude – auch im Vergleich zu anderen Immobilien – benötigt.

Grüner Bereich: Der energetische Zustand des Gebäudes ist sehr gut. Im Vergleich zu anderen Gebäuden hat die Immobilie eine gute Energiebilanz.

Gelber Bereich: Gelb signalisiert, dass die Immobilie ein gewisses Einsparpotenzial besitzt.

Roter Bereich: Bei diesem Gebäude liegt erhebliches Einsparpotenzial bezüglich des Energiebedarfs vor.

Bedarfsausweis: Energetische Qualität des Gebäudes

Zulässig sind zwei Arten von Energieausweisen, nämlich der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis. Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Der Bedarfsausweis informiert den potenziellen Käufer oder Mieter eines Objektes über die energetische Qualität des Gebäudes. Das bedeutet, er erfasst allgemeine Gebäudedaten wie die Qualität der Gebäudehülle, der Heizungsanlage oder des Energieträgers (z.B. Heizöl, Erdgas, Strom) und berechnet auf Grundlage des energetischen Gebäudezustands die voraussichtlich erforderliche Energiemenge.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten gilt diese Regelung:
Der Bedarfsausweis muss verpflichtend bei Änderungen von Bestandsgebäuden, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 entsprechen, erstellt werden. Das gilt nicht zuletzt deshalb, weil in kleineren und oftmals älteren Gebäudeeinheiten der tatsächliche Energieverbrauch stark vom individuellen Nutzungsverhalten abhängig ist.

Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes im November 2020 ist auch die Abgabe des Ausstoßes von Kohlendioxid Pflicht. Bei Neubauimmobilien muss der Anteil der erneuerbaren Energien am Primärenergiebedarf (Heizen, Kühlen, Lüften und Warmwasser) im Energieausweis zu finden sein. 

Verbrauchsausweis: Energieverbrauch der letzten Jahre

Der Verbrauchsausweis wird auf der Grundlage des tatsächlich erfassten Energieverbrauchs erstellt und informiert über den Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren. Extreme Witterungsverhältnisse werden beim Verbrauchsausweis „herausgerechnet“. Er kann für alle Gebäude, die der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 genügen, ausgestellt werden.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiebedarf aus als der Bedarfsausweis.

Ganz gleich, welche Art von Energieausweis ein Vermieter vorlegen muss: Im Idealfall gibt das Dokument Empfehlungen zur (kostengünstigen) energetischen Verbesserung des Gebäudes.

Der Gesetzgeber schreibt keinen Abrechnungsmodus für den Energieausweis vor. Eigentümer:innen und Berater:innen handeln den Tarif frei aus. In der Regel ist die anhand der tatsächlichen Verbrauchswerte ermittelte Variante günstiger. Üblich sind etwa 50 bis 100 Euro pro Gebäude. Für den Bedarfsausweis müssen Immobilienbesitzer:innen tiefer in die Tasche greifen. Üblich sind Honorare von 200 bis 300 Euro, bei größeren Gebäuden entsprechend mehr. Immobilienbesitzer:innen können den Preis ein wenig senken, wenn sie die erforderlichen Gebäudedaten selbst erfassen.

Grundsätzlich gilt: Vermieter:innen oder Verkäufer:innen von Wohn- und Gewerbeimmobilien müssen einen Energieausweis vorlegen. Das gilt auch für Makler:innen, die mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt werden. Von der Energieausweispflichtausgenommen sind Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern sowie denkmalgeschützte Gebäude. Bestands-Mieter:innen haben im Gegensatz zu Neu-Mieter:innen keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis.

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, ist im Gebäudeenergiegesetz geregelt. Seit 1. November 2020 sind dies nicht nur Fachleute mit Hochschulabschluss bzw. einer vergleichbaren Ausbildung, sondern auch Handwerker. Dafür gelten allerdings strengere Bedingungen, so müssen Angaben des Eigentümers überprüft und eine Ortsbegehung durchgeführt werden. Tipp: Sie können mittlerweile bei immer mehr Energieberatern einen Energieausweis beantragen.

Energieausweis: Förderungen durch BAFA

Eine Förderung für die Erstellung eines Energieausweises ist bisher zwar nicht vorgesehen, doch es existiert seitens des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eine allgemeine Förderung zur Energiesparberatung. Der Zuschuss für eine Energieberatung in der „Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW)" beträgt 80 Prozent der förderfähigen Beratungskosten. Das bedeutet konkret: Es gibt maximal eine Fördersumme von 1.300 Euro für ein Ein- und Zweifamilienhaus und maximal 1.700 Euro für Wohngebäude mit drei und mehr Wohneinheiten. Hier erfahren Sie mehr über den Ablauf einer Energieberatung.

Ja, wer eine Immobilie erkaufen oder neu vermieten will, muss Interessenten einen Energieausweis zur Verfügung stellen. Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits im Inserat enthalten sein.

Es gibt zwei Ausweisvarianten – den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis. Da in Neubauten noch keine Energie verbraucht wurde, reicht es aus, den theoretischen Bedarf zu berechnen.

Bei fehlenden oder bewusst falschen Angaben im Energieausweis droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. In der Praxis kommt es aber in der Regel zu Mahngebühren von circa 250 Euro.

Laut § 79 GEG ist ein Energieausweis zehn Jahre lang gültig.

Jeder, der sich für eine Wohnung oder ein Haus interessiert – egal ob zum Kauf oder zur Miete –, hat ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen. Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits in der Anzeige bzw. im Exposé angegeben sein.

Ja, im Gesetz sind einige Ausnahmen definiert. Hierzu gehören u.a. Gebäude unter 50 Quadratmetern oder Baudenkmäler.

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