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Energieausweis: Mehr Transparenz für Mieter und Käufer

Energieausweis: Mehr Transparenz für Mieter und Käufer

© Eisenhans / Fotolia

Der Energieausweis soll für eine bessere Vergleichbarkeit sorgen, denn in privaten Haushalten stellen die Kosten für Heizung und Warmwasser den größten Anteil der Betriebskosten dar. Der gesamte Energiebedarf von Gebäuden ist jedoch meist unbekannt. Erfahren Sie hier, welche Angaben im Energieausweis enthalten sein müssen, wie viel ein Ausweis kosten kann und wer ihn ausstellen darf.

Bereits seit 2014 ist ein Energieausweis bei allen Vermietungen und Verkäufen von Wohngebäuden Pflicht. Mit den Daten aus dem Ausweis haben Mieter oder Käufer die Möglichkeit, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude ganz einfach miteinander zu vergleichen. Jeder Kauf- oder Mietinteressent kann darauf bestehen, sich das Dokument vom Verkäufer oder Vermieter vorlegen zu lassen.

Welche Pflichtangaben gibt es im Energieausweis?

Laut § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind folgende Angaben Pflicht:

  • Ausweisart: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
  • Baujahr des Gebäudes
  • Höhe des Energiebedarfs bzw. Energieverbrauchs bezogen auf die Wohnfläche
  • Art des Energieträgers
  • Die Effizienzklasse (A+ bis H)

Tipp für Makler

Auch als Makler sind Sie dafür verantwortlich, dass in der Immobilienanzeige alle Pflichtangaben zu finden sind. Prüfen Sie, ob alle Angaben mit denen des Energieausweises übereinstimmen. Falls zum Zeitpunkt der Beauftragung noch kein Energieausweis vorliegt, sollten Sie dafür sorgen, dass er rasch erstellt wird. Spätestens bei der ersten Besichtigung müssen Interessenten eine Kopie erhalten oder ihn zumindest einsehen können.

Zulässig sind zwei Arten von Energieausweisen, nämlich der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis. Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Der Bedarfsausweis informiert den potenziellen Käufer oder Mieter eines Objektes über die energetische Qualität des Gebäudes. Das bedeutet, er erfasst allgemeine Gebäudedaten wie die Qualität der Gebäudehülle, der Heizungsanlage oder des Energieträgers (z.B. Heizöl, Erdgas, Strom) und berechnet auf Grundlage des energetischen Gebäudezustands die voraussichtlich erforderliche Energiemenge.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten gilt diese Regelung:
Der Bedarfsausweis muss verpflichtend bei Änderungen von Bestandsgebäuden, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 entsprechen, erstellt werden. Das gilt nicht zuletzt deshalb, weil in kleineren und oftmals älteren Gebäudeeinheiten der tatsächliche Energieverbrauch stark vom individuellen Nutzungsverhalten abhängig ist.

Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes im November 2020 ist auch die Abgabe des Ausstoßes von Kohlendioxid Pflicht. Bei Neubauimmobilien muss der Anteil der erneuerbaren Energien am Primärenergiebedarf (Heizen, Kühlen, Lüften und Warmwasser) im Energieausweis zu finden sein. 

Der Verbrauchsausweis wird auf der Grundlage des tatsächlich erfassten Energieverbrauchs erstellt und informiert über den Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren. Extreme Witterungsverhältnisse werden beim Verbrauchsausweis „herausgerechnet“. Er kann für alle Gebäude, die der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 genügen, ausgestellt werden.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiebedarf aus als der Bedarfsausweis.

Ganz gleich, welche Art von Energieausweis ein Vermieter vorlegen muss: Im Idealfall gibt das Dokument Empfehlungen zur (kostengünstigen) energetischen Verbesserung des Gebäudes.

Das Herzstück des Ausweises sind zwei Farbskalen. Sie zeigen unabhängig von der Art des Energieausweises auf einen Blick, wie viel Energie das Gebäude – auch im Vergleich zu anderen Immobilien – benötigt.

Grüner Bereich: Der energetische Zustand des Gebäudes ist sehr gut. Im Vergleich zu anderen Gebäuden hat die Immobilie eine gute Energiebilanz.

Gelber Bereich: Gelb signalisiert, dass die Immobilie ein gewisses Einsparpotenzial besitzt.

Roter Bereich: Bei diesem Gebäude liegt erhebliches Einsparpotenzial bezüglich des Energiebedarfs vor.

Der Gesetzgeber schreibt keinen Abrechnungsmodus für den Energieausweis vor. Eigentümer und Berater handeln den Tarif frei aus. In der Regel ist die anhand der tatsächlichen Verbrauchswerte ermittelte Variante günstiger. Üblich sind etwa 50 bis 100 Euro pro Gebäude. Für den Bedarfsausweis müssen Immobilienbesitzer tiefer in die Tasche greifen. Üblich sind Honorare von 200 bis 300 Euro, bei größeren Gebäuden entsprechend mehr. Der Immobilienbesitzer kann den Preis ein wenig senken, wenn er die erforderlichen Gebäudedaten selbst erfasst.

Grundsätzlich gilt: Vermieter oder Verkäufer von Wohnimmobilien müssen einen Energieausweis vorlegen. Das gilt auch für Makler, die mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt werden. Bestandsmieter haben bislang keinen Anspruch auf Einsicht in das Dokument. Auch für Nicht-Wohngebäude müssen bei Verkauf oder Vermietung Energieausweise ausgestellt werden. Für Baudenkmäler gilt die Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung hingegen nicht.

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, ist im Gebäudeenergiegesetz geregelt. Seit 1. November 2020 sind dies nicht nur Fachleute mit Hochschulabschluss bzw. einer vergleichbaren Ausbildung, sondern auch Handwerker. Dafür gelten allerdings strengere Bedingungen, so müssen Angaben des Eigentümers überprüft und eine Ortsbegehung durchgeführt werden. Tipp: Sie können mittlerweile bei immer mehr Energieberatern einen Energieausweis beantragen.

Ja, wer eine Immobilie erkaufen oder neu vermieten will, muss Interessenten einen Energieausweis zur Verfügung stellen. Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits im Inserat enthalten sein.

Es gibt zwei Ausweisvarianten – den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis. Da in Neubauten noch keine Energie verbraucht wurde, reicht es aus, den theoretischen Bedarf zu berechnen.

Bei fehlenden oder bewusst falschen Angaben im Energieausweis droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. In der Praxis kommt es aber in der Regel zu Mahngebühren von circa 250 Euro.

Laut § 79 GEG ist ein Energieausweis zehn Jahre lang gültig.

Jeder, der sich für eine Wohnung oder ein Haus interessiert – egal ob zum Kauf oder zur Miete, hat ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen. Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits in der Anzeige bzw. im Exposé angegeben sein.

Ja, im Gesetz sind einige Ausnahmen definiert. Hierzu gehören u.a. Gebäude unter 50 Quadratmetern oder Baudenkmäler.