Energieausweis: Mehr Transparenz für Mieter und Käufer

Energieausweis
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In privaten Haushalten stellen die Kosten für Heizung und Warmwasser den größten Anteil der Betriebskosten dar. Der gesamte Energiebedarf von Gebäuden ist meist jedoch eine unbekannte Größe. Hier soll der Energieausweis Abhilfe schaffen.

Mittlerweile ist er in allen Vermietungs- oder Verkaufsfällen von Wohngebäuden Pflicht. Mit den Daten aus dem Ausweis haben Mieter oder Käufer die Möglichkeit, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude ganz einfach miteinander zu vergleichen. Jeder Kauf- oder Mietinteressent kann darauf bestehen, sich das Dokument vom Verkäufer oder Vermieter vorlegen zu lassen. Mit der Verschärfung der Energieeinsparverordnung, die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, erhalten Mieter oder Kaufinteressenten das Recht auf eine Kopie des Dokumentes.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Was steht drin?

Zulässig sind zwei Arten von Energieausweisen: der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis für Wohngebäude. Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Der Bedarfsausweis informiert den potenziellen Käufer oder Mieter eines Objektes über die energetische Qualität des Gebäudes. Das heißt, er erfasst allgemeine Gebäudedaten wie die Qualität der Gebäudehülle, der Heizungsanlage oder des Energieträgers (z.B. Heizöl, Erdgas, Strom) und berechnet auf Grundlage des energetischen Gebäudezustands die voraussichtlich erforderliche Energiemenge.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten gilt diese Regelung:
Der Bedarfsausweis muss verpflichtend bei Änderungen von Bestandsgebäuden, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 entsprechen, erstellt werden. Das gilt nicht zuletzt, weil in kleineren und oftmals älteren Gebäudeeinheiten der tatsächliche Energieverbrauch stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner abhängig ist.

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Der Verbrauchsausweis wird auf der Grundlage des tatsächlich erfassten Energieverbrauchs erstellt und informiert über den Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren. Extreme Witterungsverhältnisse werden beim Verbrauchsausweis „herausgerechnet“. Er kann für alle Gebäude, die der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 genügen, ausgestellt werden.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiebedarf aus als der Bedarfsausweis.

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Ganz gleich, welche Art von Energieausweis ein Vermieter vorlegen muss: Im Idealfall gibt das Dokument Empfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes.

Die Farbskala

Das Herzstück des Ausweises sind zwei Farbskalen. Sie zeigen auf einen Blick, wie viel Energie das Gebäude – auch im Vergleich zu anderen Immobilien – benötigt, und zwar unabhängig von der Art des Energieausweises.

Grüner Bereich: Der energetische Zustand des Gebäudes ist sehr gut. Im Vergleich zu anderen Gebäuden hat die Immobilie eine gute Energiebilanz.
Gelber Bereich: Gelb signalisiert, dass die Immobilie ein gewisses Einsparpotenzial besitzt.
Roter Bereich: Bei diesem Gebäude liegt erhebliches Einsparpotenzial in Sachen Energiebedarf vor.

Was ein Energieausweis kostet

Der Gesetzgeber schreibt keinen Abrechnungsmodus für den Energieausweis vor. Eigentümer und Berater handeln den Tarif frei aus. In der Regel ist die anhand der tatsächlichen Verbrauchswerte ermittelte Variante günstiger. Üblich sind etwa 50 bis 100 Euro pro Gebäude. Für den Bedarfsausweis müssen Immobilienbesitzer tiefer in die Tasche greifen. Üblich sind Honorare von 200 bis 300 Euro, bei größeren Gebäuden noch mehr. Der Immobilienbesitzer kann den Preis ein wenig günstiger gestalten, wenn er die erforderlichen Gebäudedaten selbst erfasst.

Für wen und ab wann ist der Energieausweis Pflicht?

Grundsätzlich gilt: Vermieter oder Verkäufer von Wohnimmobilien müssen einen Energieausweis vorlegen können. Allerdings hat ein Bestandsmieter bislang keinen Anspruch auf Einsicht in das Dokument. Auch für Nicht-Wohngebäude müssen im Verkaufs- oder Vermietungsfall Energieausweise ausgestellt werden. Für Baudenkmäler gilt die Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung nicht.

Neue Energiesparverordnung verabschiedet

Im Oktober 2013 hat die Bundesregierung die Novelle zur Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Die Änderungen sind am 1. Mai 2014 in Kraft getreten. Die Novelle der EnEV stärkt noch einmal die Bedeutung des Energieausweises. So werden zusätzlich Effizienzklassen für Gebäude in Energieausweisen und Immobilienanzeigen eingeführt. Dadurch sollen die Information der Verbraucher sowie die Transparenz auf dem Immobilienmarkt gestärkt werden.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Die Qualifikationsanforderungen für die Aussteller von Energieausweisen sind in der neuen Energieeinsparverordnung geregelt. Eine zentrale Zulassungsstelle gibt es  nicht. Den Energiepass können Sie aber mittlerweile bundesweit bei immer mehr Energieberatern beantragen.

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FAQ – Die wichtigsten Fragen und Antworten zur EnEV


Die Energieeinsparverordnung 2016 – Was ist neu und was bleibt?