Tipps zur Sanierung einer Immobilie

Tipps zur Sanierung
einer Immobilie

© Ceneri / iStock

Ein Haus zu sanieren ist kostspielig und anstrengend, weil während der Baumaßnahmen häufig unerwartete Probleme auftreten. Daher sollte in einem ersten Schritt geprüft werden, ob anstelle der Sanierung auch ein Neubau in Betracht kommt. Bietet die Bausubstanz noch genügend Potenzial für eine finanziell sinnvolle Investition, ist eine gut abgestimmte Planung der Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben wichtig. Wir geben einen Überblick zum Thema und Tipps, mit denen Sie beim Sanieren leichter und günstiger zum gewünschten Erfolg kommen.

Sowohl der Neubau eines Hauses als auch die Sanierung einer älteren Immobilie kosten Zeit, Kraft und Geld. Welche der beiden Varianten sich eher rechnet, hängt von der Beschaffenheit und dem Alter der Immobilie ab – und nicht zuletzt von den finanziellen Möglichkeiten der Besitzer. Immonet hat die wichtigsten Argumente gesammelt, die für eine Sanierung beziehungsweise einen Neubau sprechen.

Sanieren oder neu bauen?
© Syda Productions / Fotolia

Das spricht gegen eine Sanierung und für einen Neubau

  • Ein altes Haus auf einen neuen beziehungsweise modernen Stand zu bringen, ist sehr kostspielig. Die Kosten für eine energetische Gebäudesanierung hängen davon ab, in welchem Zustand das Gebäude ist und welcher Energiestandard erreicht werden soll.

  • Wer von einem eigenen Zuhause träumt, hat oft Wohnwünsche, die sich mit einem Neubau eher realisieren lassen als mit einer bestehenden Immobilie. In einem Neubau kann beispielsweise die Raumaufteilung selbst gestaltet werden und eine Fußbodenheizung lässt sich einfacher integrieren. Auch sind energiesparende Maßnahmen problemlos umsetzbar.

  • In welchem Zustand sich ein Haus in seinem Kern wirklich befindet, zeigt sich häufig erst nach dem Sanierungsbeginn. Nicht nur unzeitgemäße Böden und Bäder, sondern auch marode Leitungen müssen regelmäßig modernisiert werden – auch wenn das weder im Budget noch im Zeitplan vorgesehen war. Es gibt viele Komponenten, die Sie vorab begutachten und prüfen sollten. Eine erste Übersicht bieten Checklisten im Internet.

  • Wer neu baut, hat nach der Fertigstellung für gewöhnlich über viele Jahre hinweg seine Ruhe. Die Sanierungspause ist viel länger als in einem modernisierten Altbau.

Das spricht für eine Sanierung

  • Ist der Bestandsbau in einem guten Allgemeinzustand, kann sich eine Sanierung anstelle eines Neubaus lohnen. Das gilt vor allem bei einer sehr massiven Substanz. Auch das Alter kann für eine Sanierung sprechen: Ab 1978 wurde das Gesetz zur Wärmeschutzverordnung umgesetzt. Häuser, die jünger sind, haben also einen bestimmten energetischen Standard. Bei älteren Bauten darf man das nicht erwarten.

  • Wer handwerklich versiert ist, kann bei einer Sanierung mehr in Eigenleistung erbringen als bei einem Neubau. So lassen sich Experten zufolge die Kosten um etliche tausende Euro senken.

  • Eine Sanierung kann auch in mehreren Schritten über einen längeren Zeitraum erfolgen. Nach den nötigsten Maßnahmen können Hausbesitzer warten und sparen, bis sie sich weitere Umbauten leisten können.

Ein Wandel vom Altbau zum Energiesparhaus ist möglich, allerdings nur mit einem systematischen Vorgehen. Mit einer energetischen Sanierung lassen sich auf lange Sicht kräftig Kosten sparen, zudem steigern die Maßnahmen den Wohnkomfort und erhöhen zugleich den Wert der Immobilie. Aus technischer Sicht ist es heute problemlos möglich, den Energieverbrauch eines durchschnittlichen Wohnhauses durch eine geschickte Sanierung um etwa 85 Prozent zu senken. Für die erfolgreiche Umsetzung zum Energiespar-Modell sind sechs große Schritte nötig, die Immonet im Folgenden vorstellt.

In 6 Schritten zur Sanierung
© contrastwerkstatt / Fotolia

1. Energieberater einschalten

Jede Modernisierung beginnt mit der Analyse des Gebäudes: Der Energieberater vor Ort untersucht, an welchen Stellen das Haus wie viel Energie verliert und welche Maßnahmen Energie einsparen. Er begutachtet und bewertet einzelne Bauteile wie beispielsweise die Außenwände, die Fenster und die Heizung. Abschließend überprüft er die Wirtschaftlichkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen und gibt dem Eigentümer schließlich konkrete Empfehlungen.

2. Finanzierung und Förderung planen

Um die Finanzierung gemeinsam mit der Hausbank solide planen zu können, muss man wissen, welche Förderungen der Staat anbietet. Neben den Angeboten der KfW Förderbank und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gibt es einige regionale Förderprogramme. Der Staat fördert die energiesparende Sanierung durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse.

Jetzt informieren über Fördermittel und Modernisierungskredite

3. Sanierungsmaßnahmen festlegen und Fachleute einbeziehen

Bei umfangreichen Sanierungen ist die Planung durch einen spezialisierten Bauingenieur oder Architekten ratsam. Gerade bei schrittweisen Sanierungen über einen längeren Zeitraum sollte ein Spezialist hinzugezogen werden. Wer Erfahrungen mit energetischer Sanierung aufweisen kann, sollte entsprechende Referenzen haben. Oftmals hat auch der Energieberater eine Ausbildung zum Bauingenieur oder Architekten absolviert und kann als Planer die Baumaßnahmen in Absprache mit dem Eigentümer festlegen.

4. Angebote einholen und Kompetenz prüfen

Um den richtigen Handwerksbetrieb auszuwählen, sollte der Planer für alle Bauleistungen mehrere Angebote einholen und vergleichen. Preise und Qualität variieren teilweise stark. Die Angebote sollten die geplanten Maßnahmen sowie Menge, Fabrikat und Merkmale des Baumaterials enthalten. Je detaillierter die Angebote sind, desto besser kann man ihre Qualität beurteilen und dann die richtige Entscheidung treffen. Handwerksbetriebe, die Referenzen belegen können, sind ein guter Garant für fachmännisches Know-how.

5. Bauverträge abschließen und Ausführung verfolgen

Der Bauvertrag legt die Leistungen, einen Zeitplan mit verbindlichen Abnahmeterminen, Zahlungsfristen und Mängelansprüche fest. Auch Fristen aus bewilligten Förderungen werden erfasst. Um eine qualitativ hochwertige Ausführung zu garantieren, sollte der Architekt oder Fachplaner mehrmals die Baustelle kontrollieren und den Fortschritt dokumentieren.

Ein sogenannter Blower-Door-Test kontrolliert die Luftdichtheit des Gebäudes. Anschließend können eventuelle Mängel noch behoben werden.

6. Abnahme protokollieren und Technik erklären lassen

In einem Abnahmeprotokoll sollte schließlich schriftlich festhalten werden, ob alle Arbeiten qualitativ hochwertig ausgeführt und zur Zufriedenheit erledigt wurden. Eventuelle Mängel und Fristen für deren Behebung sollten hier ebenfalls notiert werden. Zudem sollten die Fachleute vor Ort die neue Heizung oder Lüftungsanlage erklären. Es kann sinnvoll sein, Wartungsverträge für die Anlagentechnik abzuschließen.

Nach der Sanierung sollte der Energieverbrauch kontinuierlich beobachtet und in einer Liste festgehalten werden. Nur wer die eigenen Verbrauchsgewohnheiten kennt, weiß wodurch Energie verbraucht wird und schafft so die beste Vorraussetzung für neue Energiesparerfolge.

Ein Umbau steht häufig dann an, wenn sich die Lebensbedingung der Hausbewohner ändern – die Familie bekommt Zuwachs oder die Kinder ziehen aus. Doch auch beim Hauskauf kommt das Thema Umbau häufig auf den Tisch, denn die Wohnansprüche haben sich verändert. Zumeist steigt der Flächenbedarf, das belegt auch eine Untersuchung des Instituts für Städtebau Berlin. In den letzten 15 Jahren ist die Wohnfläche, die jedem Bundesbürger zur Verfügung steht, um fast sieben Quadratmeter gestiegen.

Umbau und Innenausbau
© kokouu / iStock

Kleinteilig oder großflächig

In einem nach dem Krieg erbauten Haus sind die Räume häufig kleinteilig. Das beste Beispiel dafür ist das Badezimmer. Wurde das Bad früher nur für die tägliche Hygiene genutzt, soll die heutige Nasszelle möglichst ein Privat-Spa sein. Badezimmer werden größer geplant, haben möglichst viel Freifläche und nur noch selten einen rein praktischen Nutzen. Gleiches gilt für Küchen. Durch das Einreißen der Wände kann man Räume erweitern. Dabei sind auch tragende Wände kein Hindernis mehr. Um die Statik des Hauses zu wahren, werden stützende Stahlträger eingezogen.

Ist die bisherige Wohnfläche zu klein, gibt es mehrere Möglichkeiten, sie zu erweitern. Am kostengünstigsten ist der Ausbau bereits vorhandener Räume wie Keller oder Dachboden. Beide eignen sich besonders gut für Schlafzimmer. Im Kellerbereich kann man sich auch einen Wellness-Bereich mit Sauna, Schwimmbecken oder Whirlpool einrichten.

Eigenen sich weder Keller noch Dachboden, kommt ein Anbau in Frage. Vorsicht: Der ist häufig teuer, aufwendiger und langwieriger als ein Ausbau vorhandener Räumlichkeiten. Manchmal reicht auch schon ein Raumtausch, um die gewünschte Vergrößerung umsetzen zu können.

Energieeffizient umbauen

Eine der anspruchsvollsten Aufgaben bei Modernisierungsvorhaben ist die Verbesserung der Energieeffizienz. Ein altes Haus kann bis zu viermal mehr Energie verbrauchen als ein Neubau, daher macht sich die Investition in neue Wärmeschutzmaßnahmen bezahlt. Bei Häusern, die um 1970 erbaut wurden, lassen sich nach den Maßnahmen nicht selten 70 Prozent oder sogar bis zu 90 Prozent des ursprünglichen Energieverbrauchs sparen.

Beim Umbau hilft ein Energieberater, der die Schwachstellen des Hauses präzise identifiziert und effiziente Umbau- und Dämmungsmaßnahmen vorschlägt. Da Wärme nach oben steigt, entweicht sie besonders leicht über undichte Dächer. Sanierungsbedürftige Schwachstellen finden sich daneben meist an Fenstern, Fassaden, Fußböden und alten Heizungsanlagen. Blower-Door-Tests (damit wird die Luftdichtheit eines Gebäudes gemessen) offenbaren zuverlässig die undichten Stellen. Für die energetische Sanierung gibt es finanzielle Unterstützung vom Staat. Informationen zu den KfW-Förderprogrammen finden Sie hier.

Vor- und Nachteile der Split-Klimaanlage

Split-Klimaanlagen gibt es schon für relativ wenig Geld. Zudem sind die Geräte relativ leicht einzubauen und vergleichsweise klein und kompakt. Im Gegensatz zur zentralen Klimaanlage kann man den Platz an der Außenwand bei Split-Klimaanlagen allerdings nicht frei wählen. Die Anlage verbraucht obendrein mehr Energie als ein zentrales Gerät. Für Kellerräumen kann man Split-Klimaanlagen nur verwenden, wenn eine freiliegende Außenwand existiert – häufig ist das nicht der Fall.

Altersgerechter Umbau

Wenn Sie im Alter in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten, sollten Sie entsprechende Maßnahmen gleich beim Umbau einplanen. Vor allem Barrierefreiheit steht hier im Vordergrund. Das Haus sollte möglichst auf einer Etage bewohnbar sein. Das kann bedeuten, dass im Erdgeschoss ein Raum angebaut oder eines der unteren Zimmer in zwei Bereiche geteilt werden muss. Ebenso muss das Badezimmer altersgerecht mit einer ebenerdigen Dusche ausgestattet werden und die Türen sollten breit genug sein, damit Rollstühle oder Gehhilfen hindurchpassen. Schiebetüren sind leichter zu öffnen und erleichtern somit das Leben im Alter.

Unter dem Stichwort „Altersgerecht umbauen“ lassen sich bei der KfW-Förderbank günstige Kredite beanspruchen. Informationen rund um Förderungen und anderen Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie hier.


Tipp: Ein Umbau kann sehr kosten- und zeitintensiv sein. Um den Überblick zu behalten und das Projekt genau nach Ihren Wünschen zu gestalten, sollten Sie sich vorher über folgende Fragen klar werden:

  • Wie groß muss die Wohnfläche mindestens sein?
  • Wie viel kostet der Umbau und wie finanzieren wir ihn?
  • Mit welchen Nebenkosten müssen wir rechnen?
  • Wer plant unseren Umbau?
  • Wie viel Zeit wird der Umbau in Anspruch nehmen?

Ob kleinere Reparaturarbeiten, die Senkung der Energiekosten oder die Umnutzung von Räumen – für eine Haussanierung gibt es viele Gründe. Doch ist der Entschluss zur Sanierung erst einmal gefasst, stehen viele Hausbesitzer vor der Frage, wie sie diese angehen. Um nicht unnötig Geld und Zeit zu verschwenden, ist eine gute Planung im Voraus entscheidend. Ein unabhängiger und erfahrener Energieberater kann Ihnen dabei behilflich sein. Er führt eine Bestandsanalyse durch und berechnet die Energiebilanz Ihres Hauses. Zusätzlich gibt er Ihnen hilfreiche Tipps für die Beantragung von Fördermitteln und Zuschüssen.

Sanieren und modernisieren: So gehen Sie es richtig an
© visivasnc / Fotolia

Welche Maßnahmen sind sinnvoll?

Bei der Klärung der Frage, welche Baumaßnahmen sowohl wirtschaftlich als auch bauphysikalisch sinnvoll sind, kann Ihnen der Energieberater zur Seite stehen. Falsch geplante Einzelmaßnahmen können sich schnell negativ auswirken. Betrachten Sie das Haus als Ganzes: Werden zum Beispiel lediglich die alten Fenster ausgetauscht, kann das bauphysikalische System des Hauses aus dem Gleichgewicht geraten. An den unsanierten, kälteren Stellen kondensiert die warme Luft zu Wasser und begünstigt so die Entstehung von Schimmelpilz.

Sanierung: Diese Vorgaben müssen Sie einhalten

Sanierungen unterliegen den Richtlinien der Energieeinsparverordnung (kurz: EnEV). Diese legt fest, welche Vorgaben beachtet und welche Nachrüstungen umgesetzt werden müssen. Dazu zählen unter anderem eine beschränkte Lebensdauer von Heizkesseln, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie die Dämmung frei liegender Rohrleitungen. Die EnEV gibt zudem vor, dass keine Sanierungsmaßnahme zu einer energetischen Verschlechterung führen darf.

Besonderheiten bei denkmalgeschützten Immobilien

Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten mit einigen Ausnahmen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung. Hinzu kommt, dass sämtliche Baumaßnahmen vorher mit der für das jeweilige Bundesland zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden müssen. Diese Besonderheit kostet Zeit, die Sie bei der Sanierungsplanung einkalkulieren müssen. Aber: Im Rahmen von Stadterneuerungsprozessen fördern manche Gemeinden die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien mit Zuschüssen.

Welche Fördermittel kann ich in Anspruch nehmen?

Haben Sie eine grobe Kostenplanung erstellt, gilt es nun, Fördergelder für die energetische Sanierung zu beantragen. Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz KfW) können Sie eine Förderung sowohl auf einzelne Maßnahmen als auch auf eine Komplettsanierung erhalten. Der Antrag muss bereits vor Baubeginn gestellt werden. Werden gewisse Vorgaben bei der Haussanierung erfüllt, gewährt die KfW-Bankengruppe entweder ein Darlehen mit besonders günstigen Konditionen oder – wenn die Investitionssumme ohne Darlehen aufgebracht wird – Zuschüsse zum Sanierungsvorhaben. 

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (kurz: BAFA) bezuschusst einige Sanierungsmaßnahmen. Um die Förderung zu erhalten, sollten Sie nach der Sanierung einen Antrag stellen und erhalten bei Bewilligung eine Auszahlung in Höhe von 1.000 bis 3.000 Euro.

Darüber hinaus müssen Sie die Kosten für die Leistung des Energieberaters nicht komplett alleine aufbringen. Dies wird von der Bundesregierung mit bis zu 360 Euro gefördert.

Wie finde ich die richtigen Handwerker?

Sind die Fördermittel und die Finanzierung geklärt, gilt es, qualifizierte Handwerker zu finden. Halten Sie sich bei der Suche am besten an die Empfehlungen von Bekannten oder des Energieberaters. Vergleichen Sie außerdem verschiedene Firmen und lesen Sie sich die Kostenvoranschläge genau durch, um anschließend nicht von versteckten Zusatzkosten überrascht zu werden.