Denkmalgeschütztes Haus: Tipps für den Kauf

Denkmalgeschütztes Haus: Tipps für den Kauf
© Fotolia / Andrea Sachs

Die Investition in denkmalgeschützte Bauten kann steuerlich sehr interessant sein, birgt aber auch Kostenfallen und Behördenauflagen. Hier ist echtes Know-how gefragt

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Viele alte Gebäude sind es wert, erhalten und saniert zu werden. Eine histo­rische Immobilie ist und bleibt etwas ­Besonderes. Das sind nicht immer nur Fachwerkhäuser oder Jugendstilvillen, es können auch Bauten und Anlagen aus einer bestimmten historischen Epoche sein, zum Beispiel die ersten Hochhäuser nach dem Weltkrieg, bestimmte Industriegebäude, ein Leuchtturm oder Ähnliches. Was unter Denkmalschutz gestellt wird und was nicht, ist ­Hoheit der Länder. Es gilt das jeweils ­lan­deseigene Denkmalrecht. Die Begriffe Denk­mal und Denkmalschutz definieren die Landesgesetze unterschiedlich, sie beruhen aber auf inhaltlich einheitlichen Grundprinzipien.

Glücklicherweise gibt es in puncto Steuer eine einheitliche Regelung. Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur einzigartig, schön und oft repräsentativ, sondern auch steuerlich hochinteressant. Als eine der letzten Steueroasen bleibt die erhöhte steuerliche Abschreibung für Baudenk­mäler, sowohl für vermietete als auch für eigengenutzte Gebäude.

Renditen können deutlich höher ausfallen

Im Normalfall erwirtschaftet eine Immobilie eine durchschnittliche Mietren­dite in Höhe von 2,5 bis vier Prozent im Jahr (Miet­einnahme zu Kaufpreis). Im Bereich denkmalgeschützter Immobilien können die langfristig erzielbaren Renditen jedoch durch die steuerlichen Vergünstigungen deutlich höher ausfallen. Gerade bei Besserverdienern ist die Investition in eine Denkmalschutzimmobilie beliebt. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt ersteht, darf die Modernisierungskosten über zwölf Jahre abschreiben, und zwar zu 100 Prozent: Acht Jahre kann er jährlich neun, weitere vier Jahre jeweils sieben Prozent steuerlich geltend machen. Obendrauf gibt es noch die Abschreibung des Kaufpreises für die Altbausubstanz – 2,5 Prozent jährlich für Bauwerke, die vor 1925 errichtet wurden, ab 1925 zwei Prozent.

Wer selbst ins Baudenkmal einzieht, kann über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten absetzen. In dem Fall gibt es jedoch keine Abschreibung für die Altbausubstanz. Ob das sinnvoll ist und wie sich das alles rechnet, stimmt man am besten mit einem Steuerberater ab.

Wie läuft der Kauf ab?

Nachdem das Objekt die Einstufung als Denkmal erhalten hat, werden die Kosten, die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Objekts stehen und vom Amt für Denkmalschutz genehmigt worden sind, als Werbungskosten anerkannt.

Zu beachten ist jedoch, dass alle Maßnahmen, die der Bauträger vornehmen möchte, zuerst einer Genehmigung bedürfen. Wichtig ist, dass der Bauträger nachweist, dass es sich tatsächlich um ein Baudenkmal handelt, mit dem die steuerlichen Vergünstigungen geltend gemacht werden können.

Die Steuervorteile sind mit Sicherheit verlockend. Allerdings können und dürfen gesparte Steuern niemals das alleinige Kaufkriterium sein. Sie sollten höchstens als Bonus angesehen werden, als „Sahnehäubchen“. Wichtige Kriterien für eine langfristig lukrative Investition sind – wie bei allen Immobilien – die Lage der Immobilie ebenso wie eine einwandfreie Bau­ausführung.

Generell sind die hohen Anforderungen an eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten an historischen Gebäuden nicht zu ­unterschätzen. Ziel ist es, durch die Sanierung das ehemalige äußerliche Erscheinungsbild des Objekts nur wenig zu ver­ändern, es jedoch vor allem bei den Inneninstallationen technisch an heutigen Standards aus­zurichten.

Die wichtigsten Regeln im Überblick

  • Partner: Wichtig ist ein kompetenter Bauträger mit großer und nachweisbarer Erfahrung in Sachen Denkmalschutz.
  • Kalkulation: Instandhaltungskosten sind für eine denkmalgeschützte Immo­bilie ­höher anzusetzen als für eine „normale“ Immobilie.
  • Kenntnisse: Der Umgang mit Spezial­immobilien erfordert große Erfahrung. Es muss alles zusammenpassen. Gefordert sind alle, vom Bauträger über den Hausverwalter bis zum Eigentümer.
  • Hintergrund: Wenn an das Know-how von Immobilienkäufern bei „normalen“ Immobilien schon hohe Anforderungen gestellt werden, so ist das im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien erst recht der Fall.

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Text mit freundlicher Genehmigung unseres Partners bellevue.de in Zusammenarbeit mit schwarz-beratung.de