Bunte Häuserfront in einer historischen Altstadt

Denkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren

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Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren, können Sie KfW-Förderung beantragen und von Steuervorteilen profitieren. Doch die Investition ist mit Zeit, Aufwand und strengen Auflagen verbunden. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei der Investition in ein Baudenkmal achten sollten.

Denkmalgeschützte Häuser haben historischen Charme und befinden sich meist in begehrten Lagen,zum Beispiel inmitten einer Altstadt. Wenn Sie die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage kaufen, sind hohe Mieteinnahmen wahrscheinlich.

Eigentümer profitieren von Steuervorteilen: Vermieter können den Gebäudewert (linear) und die Sanierung (zu 100 Prozent) abschreiben(Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Auch bei einer Selbstnutzung können Sie (anders als bei anderen Häusern) etwas abschreiben: 90 Prozent der Sanierungskosten.

Für die Sanierung denkmalgeschützter Häuser gibt es staatliche Förderung in Form zinsgünstiger Darlehen und Tilgungszuschüssen.

Alle Baumaßnahmen müssen von der Denkmalbehörde genehmigt werden. Sie müssen strenge Vorgaben erfüllen und sind teilweise sehr eingeschränkt (auch im Hinblick auf die Energieeffizienz), was erfahrene und spezialisierte Baupartner erfordert.

Sie sind verpflichtet, das Baudenkmal instand zu halten und müssen mit höheren laufenden Kosten rechnen. Wenn Sie dazu nicht in der Lage sind und das Gebäude zu verfallen droht, ist sogar eine Enteignung möglich.

Zudem erfordert die die Investition in ein denkmalgeschütztes Haus viel Erfahrung und die Hilfe von Sachverständigen.

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Finanzierungsrechner

/mtl.

Denkmalschutz bei Immobilien

Fachwerkhäuser, Windmühlen und Leuchttürme, Reetdachhäuser oder Gründerzeitvillen: Welche Gebäude als erhaltenswertes kulturelles Erbe eingestuft werden, entscheiden die Bundesländer. Sie sind zuständig für das jeweilige Denkmalschutzgesetz. Die Behörden führen Denkmallisten mit allen Objekten, für die der Bestandsschutz gilt. Bei einer Sanierung müssen Bausubstanz und das äußere Erscheinungsbild weitgehend erhalten bleiben. Bevor Sie sich für den Immobilienkauf entscheiden, sollten Sie sich bei der Unteren Denkmalschutzbehörde über die Auflagen informieren. Sie ist meist Teil der örtlichen Baubehörde.

Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses ist meist kompliziert und teuer. Dafür greifen Ihnen Staat und meist auch Bundesland und Gemeinde finanziell unter die Arme. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde Ihrer Stadt, Gemeinde, dem Landkreis oder Bezirk über regionale Fördermöglichkeiten.

KfW-Förderungen für denkmalgeschützte Gebäude

Staatliche Förderung erhalten Sie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie unterstützt vor allem die energetische Sanierung, die bei denkmalgeschützten Häusern gar nicht so leicht ist. So ist zum Beispiel nur eine Innendämmung möglich, wenn die historische Außenfassade erhalten bleiben muss.

Daher hat die KfW vereinfachte Förderbedingungen für Baudenkmäler geschaffen: Um als KfW-Effizienzhaus Denkmal eingestuft zu werden, darf der Primärenergiebedarf bis zu 160 Prozent des Werts betragen, der für ein vergleich­bares Referenz­gebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (früher Energieeinsparverordnung) gilt. Zum Vergleich: Für Neubauten liegt die Grenze bei maximal 55 Prozent. Der Transmissionsverlust darf bei denkmalgeschützten Altbauten bei bis zu 175 Prozent liegen. Zudem werden Einzelmaßnahmen gefördert.

So hoch ist die KfW-Förderung für denkmalgeschützte Häuser

Komplettsanierung

  • Bis zu 150.000 Euro Förderdarlehen
  • Bis zu 75.000 Euro Zuschuss

Teilsanierung (Einzelmaßnahmen)

  • Bis zu 60.000 Euro Förderdarlehen
  • Bis zu 12.000 Euro Zuschuss

Baubegleitung durch Energie-Effizienz-Expert:innen (sie ist Pflicht)

50 Prozent Zuschuss zur Baubegleitung aber maximal

  • 5.000 Euro bei Häusern mit maximal 2 Wohneinheiten
  • 2.000 Euro bei Eigentumswohnungen
  • 20.000 Euro bei Mehrfamilienhäusern mit mind. 3 Wohneinheiten

Ganz wichtig: Die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde ist Voraussetzung für Fördermittel und Steuervorteile. Nicht genehmigte Maßnahmen an der Denkmalimmobilie müssen Sie kostspielig zurückbauen lassen.  

Sie benötigen eine Genehmigung für:
 

  • Veränderungen an der Fassade
  • Erneuerung oder Ausbau des Dachstuhls
  • An- und Einbau von Treppen
  • Installation einer Photovoltaikanlage oder anderer Anlagen, die von außen sichtbar sind (zum Beispiel Satellitenschüsseln)
  • Austausch von Fenstern (inklusive Fensterläden) und Türen
  • Streichen von Innen- und Außenwänden
  • Änderung der Wand- und Deckenverkleidung
  • Erneuerung der Bodenbeläge
  • Energetische Maßnahmen
  • Badsanierung


Je nach Auflagen sind auch weitere Maßnahmen genehmigungspflichtig. Erkundigen Sie sich am besten frühzeitig bei der Unteren Denkmalschutzbehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Energetische Sanierung und Energieausweis

Da Maßnahmen zum Energiesparen schwerer umzusetzen sind, müssen Sie bei der Vermietung oder beim Verkauf eines denkmalgeschützten Hauses keinen Energieausweis vorlegen. Es gibt dennoch Möglichkeiten, den Energieverbrauch zu senken und so die Nebenkosten etwas zu reduzieren. Sie können zum Beispiel Gebäudehülle und Dachstuhl von Innen dämmen und Heizung sowie Fenster und Türen austauschen – natürlich nur mit einer Genehmigung. Ein Vorteil: Historische Gebäude wurden meist mit Baumaterialien errichtet, die eine gute natürliche Dämmung bieten.

Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen wollen, sollten Sie vor allem diese drei Steuervorteile kennen:

1. Abschreibungen (AfA) der Sanierungskosten

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) vermindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei denkmalgeschützten Häusern und Wohnungen können nicht nur Vermieter, sondern auch Selbstnutzer die AfA geltend machen. 

Diesen Anteil an den Sanierungskosten können Sie abschreiben:

  • Bei Selbstnutzung: 9% pro Jahr – 10 Jahre lang
  • Bei Vermietung:  9% pro Jahr in den ersten 8 Jahren und 7% in den weiteren 4 Jahren

Vermieter können so über die gesamte Laufzeit 100 Prozent der Modernisierungskosten steuerlich geltend machen; Eigentümer, die selbst darin wohnen, 90 Prozent. Da Abschreibungen das zu versteuernde Einkommen mindern, profitieren vor allem Gutverdienende von der Investition in Denkmalimmobilien.

Voraussetzung ist, dass die Sanierung tatsächlich dem Erhalt des Denkmals gilt und von der Behörde bestätigt wurde. 

Denkmalschutz vs. Ensembleschutz

Von Ensembleschutz spricht man dann, wenn eine ganze Gebäudegruppe unter Denkmalschutz steht – zum Beispiel aneinandergereihte Fachwerkhäuser, die eine einheitliche Fassadenfront bilden. Es kann sein, dass das einzelne Haus nicht komplett denkmalgeschützt ist, sondern nur sein Teil am Bauensemble, zum Beispiel die Fassade. Dann können auch nur die Sanierungskosten abgesetzt werden, die den Erhalt der Fassade betreffen.

2. Reguläre Abschreibungen (nur für Vermieter)

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie vermieten, können Sie darüber hinaus – wie bei anderen Immobilien auch – den Gebäudewert (Kaufpreis minus Wert des Grundstücks) linear abschreiben. Das sind:

  • 2,5% pro Jahr für Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden (was bei Baudenkmälern meist der Fall ist), über einen Zeitraum von 40 Jahren
  • 2% pro Jahr für Immobilien, die 1925 oder später gebaut wurden, über einen Zeitraum von 50 Jahren

3. Grundsteuererlass

Wenn Ihr denkmalgeschütztes Haus als Kulturdenkmal eingestuft ist, können Sie unter Umständen sogar die jährliche Grundsteuer umgehen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Kosten für den Erhalt die Einnahmen aus der Denkmalimmobilie in zwei von drei Jahren übersteigen. Lassen Sie sich hierzu von Steuerexpert:innen beraten.

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  • Sie haben genug Zeit und Geld, um in die Sanierung und Instandhaltung des denkmalgeschützten Hauses zu investieren.
  • Sie wollen die Immobilie über einen langen Zeitraum halten. Ein Verkauf wenige Jahre nach der Sanierung lohnt sich fast nie, da Käufer keine Sanierungskosten mehr steuerlich geltend machen können und daher nicht bereit sind, einen hohen Kaufpreis zu zahlen.
  • Sie kaufen ein denkmalgeschütztes Haus in einer prosperierenden Stadt oder Region, in der auch in Zukunft stabile Immobilienpreise und hohe Mieteinnahmen zu erwarten sind.
  • Sie haben generell ein hohes Einkommen und profitieren so von den guten Abschreibemöglichkeiten.   
  • Unabhängig von Steuervorteilen und Gewinnabsichten: Sie haben sich in ein historisches Gebäude verliebt und können sich die meist höheren Betriebs- und Instandhaltungskosten leisten.

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