Kaufen, erben oder geschenkt bekommen: Auf welchem Weg auch immer Sie zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung gelangen, das Finanzamt freut sich meistens mit. Diese einmaligen Steuern kommen auf neue Eigentümer:innen zu.
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Wie viel und welche Steuern Immobilienbesitzer zahlen, hängt davon ob, ob sie selbst in ihrer Immobilie wohnen oder diese vermieten. Hier finden Sie einen Überblick, wann welche Steuern anfallen, was Sie absetzen können und wie Sie sparen.
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Kaufen, erben oder geschenkt bekommen: Auf welchem Weg auch immer Sie zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung gelangen, das Finanzamt freut sich meistens mit. Diese einmaligen Steuern kommen auf neue Eigentümer:innen zu.
Neben der einmaligen Steuer beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung kommen auch regelmäßige Abgaben auf Sie zu. Diese Steuern zahlen Immobilienbesitzer regelmäßig:
Beim Wohnungs- oder Hauskauf lohnt sich meist eine Steuerberatung. Profis kennen die Feinheiten des Steuerrechts und können Ihren Fall individuell einschätzen. Folgende Tipps sollten Sie in jedem Fall kennen:
Alles, was nicht auf dem Grundstück oder im Haus fest verankert ist, mindert die Grunderwerbsteuer. Lassen Sie den Wert beweglicher Gegenstände im Kauvertrag auflisten. Dazu zählen z.B. Sicht- und Sonnenschutz, Einbauküchen, Einbauschränke oder andere Möbel, die Sie mitkaufen. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel einen Anteil von bis zu 15% vom Kaufpreis.
Bei einer Eigentumswohnung sollte auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag stehen. Sie übernehmen beim Kauf die Rücklagen, die die vorherigen Eigentümer:innen in den gemeinsamen Topf eingezahlt haben. Je höher die Summe, desto niedriger ist die Bemessungsgrundlage für die Einmal-Steuer.
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen, zahlen Sie nur darauf Grunderwerbsteuer und sparen den Anteil, der sonst zusätzlich auf den Gebäudewert entfällt. Die Voraussetzung ist, dass Sie das Grundstück nicht vom selben Anbieter kaufen, der auch Ihr Haus baut bzw. bauen lässt.
Der Steuer-Vorteil für Vermieter:innen liegt in einer möglichsten hohen Abschreibung, die Jahr für Jahr Ihre Steuerlast mindert. Dazu sollte der Anteil des Gebäudewerts am Gesamtpreis möglichst hoch ausfallen. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel um die 80 Prozent. Wenn bei der Vermietung Verluste entstehen, zum Beispiel durch Leerstand, können diese auch geltend machen. Lassen Sie sich vor dem Kauf von Steuerprofis beraten.
Kosten rund um die Immobilie in der Steuererklärung angeben und somit weniger zahlen: Das können vor allem Vermieter. Wenn Sie Haus oder Wohnung privat vermieten, dürfen Sie den Gebäudewert und einen Großteil der Anschaffungskosten (Kaufnebenkosten) über mehrere Jahrzehnte hinweg abschreiben. Zudem gibt es eine Reihe von Kosten, die Sie in voller Höhe geltend machen können.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen und selbst nutzen, können Sie weniger Ausgaben für Ihr Eigenheim in der Steuererklärung geltend machen. Hier ein Überblick, was Sie bei der Selbstnutzung absetzen können:
Abschreibung bei denkmalgeschützten Immobilien
Es gibt eine Ausnahme, bei der Sie auch Ihr Eigenheim abschreiben dürfen: Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und sanieren. Bei der Selbstnutzung dürfen Sie 10 Jahre lang 9 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. So können Sie 90 Prozent der Gesamtkosten steuerlich geltend machen.
Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann sie steuerfrei verkaufen. Das gilt, wenn Sie mindestens zwei volle Kalenderjahre vor dem Verkauf darin gewohnt haben.
Vermieter dürfen erst nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Die meisten Steuervorteile haben Sie, wenn Sie die Immobilie vermieten. Sie können Gebäudekosten und Anschaffungskosten anteilig abschreiben und eine Reihe von Werbungskosten absetzen. Vor allem in den ersten Jahren übersteigen die Ausgaben oft die Einnahmen, wodurch Sie insgesamt Steuern sparen. Aber Achtung: Das Finanzamt muss eine Gewinnabsicht erkennen. Mehr lesen Sie unter Wie können Vermieter Steuern sparen?
Ja, aber nur, wenn Sie die Immobilie vermieten oder es sich um ein Baudenkmal handelt. Vermieter:innen können jedes Jahr 2 Prozent des Gebäudewerts (und der anteiligen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten) über 50 Jahre hinweg abschreiben. Für vermietete Neubauten gibt es eine Sonderabschreibung von zusätzlich 5 Prozent in den ersten 4 Jahren. Hier lesen mehr zur Abschreibung für Immobilien.
Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und renovieren, können Sie auch bei der Eigennutzung 90 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben.
Beim Kauf einer Immobilie zahlen Sie einmalig Grunderwerbsteuer. Falls Sie ein Haus oder eine Wohnung erben oder geschenkt bekommen, fällt Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer an. Alle Eigentümer:innen zahlen zudem die regelmäßige Grundsteuer. Vermieter:innen können diese Abgabe auf die Mieter umlegen, müssen aber ihre >Mieteinnahmen versteuern.
Mieter:innen und Eigenheim-Bewohner:innen dürfen 20 Prozent der Arbeitskosten von Handwerkerrechnungen absetzen und so bis zu 1.200 Euro Steuern pro Jahr sparen. Vermieter:innen können die Handwerkerkosten (Erhaltungsaufwendungen) in voller Höhe von ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. In beiden Fällen gelten aber bestimmte Voraussetzungen. Mehr lesen Sie in unserem Ratgeber Wie Sie Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen.
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