Nordische Ferienhäuser stehen an einem Küstenabschnitt

Ferienimmobilie finanzieren: Rechner & Tipps für Ihre Kapitalanlage

© Martin Wahlborg / iStock

Ferienimmobilien sind in Zeiten niedriger Bauzinsen eine beliebte Kapitalanlage. Mit den regelmäßigen und hohen Einnahmen durch Touristen zahlen Sie die Immobilie schneller ab als bei einer Dauervermietung. Allerdings müssen Sie Geld und Zeit in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus investieren. Finden Sie heraus, ob sich diese Kapitalanlage für Sie lohnt.

  • Vor allem die Lage bestimmt, ob sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt. Wenn Gäste (fast) das ganze Jahr über Ihre Unterkunft mieten wollen und einen guten Preis zahlen, ist der Immobilienkredit meist schnell abbezahlt.
  • Am meisten profitieren Sie von Steuervorteilen, wenn Sie das Urlaubsdomizil ausschließlich vermieten und nicht selbst darin urlauben. So umgehen Sie auch die Zweitwohnsitzsteuer.
  • Klären Sie vor der Investition unbedingt, ob eine Ferienvermietung überhaupt möglich ist. In vielen Städten und Gemeinden benötigen Sie eine Genehmigung. Bei Wohnungen kann auch die Eigentümergemeinschaft ein Veto einlegen.   

Wie viel können Sie sich leisten? Nutzen Sie unseren Rechner, um die Baufinanzierung einer Ferienimmobilie durchzuspielen. Sie können drei unverbindliche Finanzierungsangebote anfordern und vergleichen.

Finanzierungsrechner

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  • Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses
  • Kaufnebenkosten: Zum Kaufpreis kommen bis zu 15 Prozent Kaufnebenkosten hinzu, u.a. für Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
  • Finanzierungkosten: Zu den Finanzierungkosten zählen vor allem die Zinsen für Ihren Immobilienkredit. Setzen Sie die monatliche Darlehensrate so an, dass Sie sich langfristig nicht übernehmen und zur Not auch längere Flauten ohne Mieteinnahmen überbrücken können.
  • Einrichtung und Ausstattung: Um eine Ferienwohnung vermieten zu können, muss sie voll möbliert und einladend gestaltet sein. Je schöner die Ferienwohnung, desto höher ist die Nachfrage. 

Für Ferienimmobilien kommen folgende regelmäßigen Kosten auf Sie zu:

  • Betriebskosten: Von Strom über Heizung bis hin zu Wasser und Internet müssen Sie als Eigentümer einer Ferienimmobilie alle Nebenkosten selbst tragen und können nichts auf die Mieter umlegen.
  • Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Abgabe für Grundstücke und Gebäude.  
  • Reparaturen und Instandhaltung: Wie bei anderen Immobilien auch sollten Sie für Ferienhäuser und Ferienwohnungen Rücklagen bilden. Als Faustregel gilt: Bei Neubauten sollten Sie einen Euro pro Monat und Quadratmeter zurücklegen, bei Altbauten zwei Euro.
  • Reinigungs- und Verwaltungskosten: Wenn Sie selbst wenig Zeit haben oder nicht vor Ort wohnen, müssen Sie Dienstleister für die Verwaltung des Objekts engagieren. Putzen, die Grundausstattung (Toilettenpapier, Kaffee etc.) nachkaufen, Handtücher und Bettwäsche waschen, Gäste in Empfang nehmen, für Rückfragen und Probleme bereitstehen und Anfragen beantworten: Für den Rundum-Service sollten Sie etwa 20 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen einplanen.
  • Vermarktungskosten: Um Gäste zu finden, sollten Sie für Ihre Ferienwohnung werben: zum Beispiel mit einer eigenen Website oder mithilfe von Online-Portalen, die wiederum Provision kassieren.  
  • Umsatzsteuer wenn Ihre Einnahmen mehr als 22.000 Euro pro Jahr betragen.  
  • Gewerbesteuer wenn Ihr Gewinn aus der Vermietung mehr als 24.500 Euro pro Jahr beträgt.
  • Einkommenssteuer für den Mietgewinn: Diese 8 Punkte mindern die Steuerlast für Ihre Ferienimmobilie
  • Ggf. Mitgliedsbeiträge für Tourismusverbände
  • Zweitwohnsitzsteuer, falls Sie die Ferienimmobilie teilweise selbst nutzen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Ferienimmobilie?

Grundsätzlich gilt für die Finanzierung: Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer einsetzen, desto besser. Denn mit der Höhe der Eigenmittel sinken die Zinsen und der Kredit ist schneller abbezahlt. Für Kapitalanleger ist das meist anders: Sie versuchen, so viel Fremdkapital wie möglich aufzunehmen und investieren freie Mittel meist lieber in Anlageformen (zum Beispiel Aktien, ETFs oder Immobilienfonds), deren Rendite die Bauzinsen deutlichen übersteigt.

Falls Sie jedoch Ihr erstes Ferienobjekt finanzieren und keine bereits abbezahlten Immobilien als Sicherheit haben, verlangen fast alle Banken bei der Kreditvergabe, dass Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten selbst übernehmen.

Ob sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt, hängt vor allem von der Vermietungsquote und dem Mietpreis ab. Darauf sollten Sie achten:

  • Lage: Überlegen Sie, wo Sie und Ihre Freunde selbst gerne Urlaub machen. In erster Strandlage an Ostsee oder Nordsee und im Zentrum von Großstädten sind meist die lukrativsten Lagen von Ferienimmobilien.
  • Infrastruktur: Selbst erholungssuchende Urlauber wollen sich morgens frische Brötchen holen, mal in ein Café gehen oder abends ein Bier in der Kneipe trinken. Die Immobilie sollte deshalb gut angebunden und nicht zu abgelegen sein.   
  • Ausstattung: Eine moderne, stilvolle und hochwertige Ausstattung steigert Ihre Chancen, immer genügend Gäste zu finden. Helle und freundliche Räume mit einer gut ausgestatteten Küche, einem Garten oder Balkon und bequemen Betten sind sehr beliebt. Bei längeren Aufenthalten punkten Sie mit einer Waschmache. Und mit Extras wie einer Sauna haben Sie gute Chancen, Ihr Ferienhaus das ganze Jahr über vermieten zu können.  

Ferienimmobilien im Ausland

Alle Infos und Tipps dieser Seite beziehen sich auf Ferienimmobilien in Deutschland. Für Auslandsimmobilien gelten andere Regeln und Gesetze. So sind in Ländern wie Spanien schon mündliche Absprachen rechtsverbindlich und können vor Gericht eingeklagt werden. Lassen Sie sich unbedingt von Finanz- und Steuerexperten beraten, die sich mit den Bedingungen vor Ort auskennen.

Diese Frage sollten Sie unbedingt klären, bevor Sie in eine Immobilie investieren. Es sind vor allem drei Punkte, die eine Ferienvermietung ausschließen können und die Sie vor dem Kauf klären sollten:

1. Achten Sie auf die vorgeschrieben Nutzungsart

Alle Immobilien, die laut Bebauungsplan und Flächennutzungsplan als Wohngebiet gelten und zu Wohnzwecken genutzt werden, dürfen Sie auch vermieten. Denn auch Feriengäste nutzen die Immobilie als Unterkunft. Die Nutzungsart würde sich dagegen ändern, wenn Sie eine Wohnimmobilie als Ladenfläche oder Büro vermieten würden.

2. Werfen Sie einen Blick in die Teilungserklärung

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Diese kann eine Ferienvermietung in der Teilungserklärung ausdrücklich untersagt haben.

Ist dies nicht der Fall, dürfen die Miteigentümer die Nutzung als Ferienwohnung nicht verbieten – jedoch nur solange Feriengäste andere Hausbewohner nicht mehr stören, als das auch bei Dauermietern der Fall wäre (AG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2012, 291a C 8319/12).

Tipp: Machen Sie die Hausordnung zur Vertragsbedingung und achten Sie genau auf die Auswahl der Gäste. Bei einer achtköpfige Gruppe, die offenbar einen Junggesell:innen-Abschied plant, ist Ärger mit den Miteigentümern vorprogrammiert.

3. Erkundigen Sie sich bei der Stadt oder Gemeinde

In Städten mit Wohnungsknappheit gibt es oft ein Zweckentfremdungsverbot. In Berlin zum Beispiel darf eine Wohnung nur mit Genehmigung vom jeweiligen Bezirksamt an Touristen vermietet werden, ansonsten droht eine Strafe von bis zu 500.000 Euro.

In Hamburg gibt es das Wohnraumschutzgesetz. Auch hier dürfen Sie nur mit behördlicher Erlaubnis kurzzeitig vermieten. Sie erhalten eine Nummer, die Sie bei Online-Inseraten angegeben müssen. Ähnliche Regelungen gibt es in München, Stuttgart und Köln.

Eine Genehmigung benötigen Sie außerdem in allen Städten und Gemeinden, die eine Kurtaxe oder andere Tourismusabgaben wie zum Beispiel eine Kulturförderabgabe oder Bettensteuer erheben.

Darf ich meine Wohnung (oder ein Zimmer) über Airbnb anbieten?

Für die Kurzzeitvermietung über Airbnb und andere Portale gelten dieselben Regeln: Wenn es in der Teilungserklärung nicht anders geregelt ist und Sie eine Genehmigung der Stadt oder Gemeinde erhalten, dürfen Sie Ihre Immobilie an Kurzzeitgäste vermieten. Wenn Sie selbst darin wohnen und nur ein Zimmer vermieten, sind die Regelungen lockerer. Sofern Sie maximal 49 Prozent der Wohnfläche anbieten, kommen Sie meist ohne Genehmigung aus. Anders ist das bei Mietwohnungen: Als Mieter brauchen Sie auf alle Fälle die Erlaubnis des Vermieters. Es sei denn, die Untervermietung an beliebige Personen ist im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt.

Eine Ferienimmobilie kaufen, aber selbst nicht darin Urlaub machen? Zumindest aus steuerrechtlicher Sicht ist das die bessere Variante. Dafür gibt es drei Gründe:

  1. Zweitwohnsitzsteuer: Ob und wie viel Zweiwohnsitzsteuer Sie für Ihre Ferienwohnung zahlen müssen, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Meist fällt die Abgabe aber bereits an, wenn Sie die Eigennutzung nicht ausdrücklich ausschließen.
  2. Einkommenssteuer:Abschreibungen und Werbungskosten können Sie nur dann in voller Höhe von Ihren Mieteinnahmen abziehen, wenn Sie die Ferienimmobilie ausschließlich vermieten. Bei einer teilweisen Eigennutzung müssen Sie alle Kosten aufwändig nach Vermietung und Eigennutzung aufschlüsseln.
  3. Verdacht der „Liebhaberei“: Dieser Begriff aus dem Steuerrecht bedeutet, dass Sie gar nicht beabsichtigen, mit der Ferienimmobilie Gewinn zu erzielen. In diesem Fall dürfen Sie auch keine Werbungskosten und Verluste (zum Beispiel durch Leerstand) abschreiben. Hellhörig wird das Finanzamt, wenn Vermieter mehrere Jahre lang rote Zahlen schreiben.

Ein paar Tage sind erlaubt. Dürfen Sie also niemals selbst in Ihrer Ferienwohnung aufwachen? Doch, ein paar Übernachtungen pro Jahr sind erlaubt. Zum Beispiel dann, wenn Sie einen Grundputz der Wohnung durchführen oder an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen.

Wie schließe ich die Eigennutzung der Ferienimmobilie gegenüber dem Finanzamt aus?

Am einfachsten ist es, wenn Sie eine Vermittlungsagentur mit der Vermietung beauftragen und im Vertrag die Eigennutzung ausdrücklich ausschließen. Meist genügt das dem Finanzamt als Beleg. In allen anderen Fällen kann es passieren, dass Sie nachweisen müssen, wo Sie Ihre Urlaubstage verbringen. Lassen Sie sich dazu von Steuerexpert:innen beraten.  

Eine Ferienimmobilie ist dann rentabel, wenn Ihre Einnahmen die Ausgaben übersteigen und am Ende noch so viel übrigbleibt, dass Sie zumindest die Kreditrate problemlos zahlen können.

Wichtig dabei: Die Mieteinnahmen müssen Sie in der Einkommenssteuererklärung angeben (Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und den Gewinn versteuern. Dabei gilt Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz. Achtung: Er kann durch den Mietgewinn deutlich steigen.

Faustregel: Ab wann sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen

Vereinfacht ausgedrückt, zahlt sich die Investition in eine Immobilie dann aus, wenn Sie mit den Nettokaltmieten innerhalb von 24 Jahren die Anschaffungskosten wieder reinholen. Die Jahresmiete (kalt) sollte daher zwischen 2,5 und 4 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten liegen.

Finanzierungsrechner

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  1. Absetzung für Abnutzung (AfA): Vermieter können 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Bei Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, sind es 2,5 Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren.
  2. Reparaturen und Instandhaltung:Handwerkerrechnungen können Sie in voller Höhe absetzen (anders als Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen und nur einen Teil davon geltend machen können). Aber Achtung: Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf dürfen diese Kosten maximal 15 Prozent des Gebäudewerts betragen, ansonsten werden sie zu den Anschaffungskosten addiert, die Sie nur linear absetzen können (siehe AfA).
  3. Vermittlerprovision, Verwaltungskosten und Reinigung: Sie können alle Dienstleistungen rund um die Vermietung Ihrer Ferienwohnung absetzen. Dazu zählen auch Ausgaben für Marketing und Werbung.
  4. Nebenkosten und Grundsteuer: Das Finanzamt berücksichtigt auch die laufenden Betriebskosten (Strom, Wasser, Internet, Hausmeister etc.) und die Grundsteuer.
  5. Möbel und Ausstattung: Wenn Sie möbliert vermieten (was bei Ferienimmobilien der Fall ist), können Sie zumindest die Grundausstattung von der Steuer absetzen. Bei teuren Gegenständen müssen Sie die Kosten allerdings über mehrere Jahre verteilen. Bei einer Einbauküche, die mehr als 800 Euro netto kostet, können Sie zehn Jahre lang jedes Jahr ein Zehntel der Kosten absetzen.
  6. Kreditzinsen: Sogar ein Teil der monatlichen Ratenzahlungen mindert Ihren zu versteuernden Gewinn: die Schuldzinsen für Ihren Kredit (nicht aber die Tilgung).  
  7. Steuerberatungskosten: Als unerfahrener Vermieter sollten Sie zumindest in der Anfangszeit den Rat von Steuerberater:innen suchen. Die Kosten dafür mindern ebenfalls Ihre Steuerlast.
  8. Sonstige Werbungskosten: Im Prinzip können Sie sämtliche Kosten absetzen, die dazu dienen, Einnahmen mit Ihrer Ferienwohnung zu erzielen. Dazu zählen zum Beispiel auch Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten zur Ferienimmobilie oder Bürokosten, wenn Sie sich um die Verwaltung selbst kümmern. Der Begriff Werbungskosten hat übrigens nichts mit Marketing zu tun, sondern bezeichnet Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 I EStG).

In der Regel müssen Sie für die Vermietung einer Ferienimmobilie kein Gewerbe anmelden – zumindest solange Sie keine hotelähnlichen Sonderleistungen wie einen Frühstücksservice anbieten. Wenn Ihr Gewinn aus der Vermietung mehr als 24.500 Euro pro Jahr beträgt, wird Gewerbesteuer fällig. Lassen Sie sich vor dem Kauf von Steuerexpert:innen beraten.

Ja, das ist in vielen Großstädten und in Gemeinden mit Kurtaxe oder anderen Tourismusabgaben der Fall. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über die örtlichen Bestimmungen.

Sie unterliegen der Umsatzsteuerpflicht, wenn Sie pro Jahr mehr als 22.000 Euro einnehmen. Es gilt der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent.

Sie müssen den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung zusammen mit Ihrem sonstigen Einkommen versteuern – und zwar nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Beachten Sie: Der Gewinn aus der Vermietung kann ihr Einkommen und somit auch Ihren Steuersatz erhöhen.

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