Schuldzinsen sind teilweise absetzbar

Schuldzinsen sind teilweise absetzbar
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Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss sich mit allen Aspekten der Immobilienfinanzierung und des Steuerwesens auseinandersetzen. Der Schuldzins-Abzug ist für Immobilienkäufer dabei besonders interessant.

Als Schuldzinsen werden alle fälligen Zinsen für die Aufnahme von Fremdkapital bezeichnet. Wird also im Rahmen einer Baufinanzierung ein Darlehen aufgenommen, werden auch Darlehenszinsen, oder eben Schuldzinsen fällig. Grundsätzlich sollte man sich dabei über den Unterschied zwischen Effektiv-und Nominalzins im Klaren sein.

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Effektivzins und Nominalzins

Als Effektivzins oder auch effektiver Jahreszins wird der Zinssatz bezeichnet, bei dessen Berechnung alle tatsächlichen Kosten und Kreditbedingungen in Bezug auf das laufende Jahr mit einbezogen werden. Dazu gehören alle anfallenden Bearbeitungsgebühren, der Nominalzins, eventuelle Auf-und Abschläge, die Tilgungshöhe sowie die Gültigkeitsdauer.

Der Nominalzins hingegen ist der reine Zinssatz, der auf ein Darlehen gezahlt werden muss. Da dieser noch keine weiteren Kosten oder Tilgungsmodalitäten berücksichtigt, fällt er grundsätzlich geringer aus als der Effektivzins. Zum Vergleich von Konditionen verschiedener Banken sollte also immer der Effektivzins herangezogen werden.

Schuldzins-Abzug nutzen

Wurde der günstigste Finanzierungspartner gefunden und die Immobilie fertig gestellt, kann in manchen Fällen der Schuldzins-Abzug genutzt werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine Immobilie als Mietobjekt genutzt wird. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, seine laufenden Darlehens- oder auch Schuldzinsen steuerlich geltend zu machen. Das funktioniert, indem er diese als Werbungskosten absetzt. Dabei muss nicht einmal das komplette Objekt vermietet sein. Ist also ein Teil des Hauses vermietet und ein anderer wird vom Inhaber (also Darlehensnehmer) bewohnt, kann immerhin noch ein Teil der Schuldzinsen steuerlich abgesetzt werden.

Voraussetzung für die Anrechenbarkeit der Schuldzinsen ist jedoch, dass der Eigentümer auch tatsächlich gleichzeitig der Darlehensnehmer ist. Hat also zum Beispiel der Ehepartner den Kredit aufgenommen, steht aber nicht als Eigentümer im Grundbuch, können im Regelfall auch keine Zinsen abgezogen werden. Der Schuldzins-Abzug ist also nur dann rechtmäßig, wenn Inhaber und Darlehensnehmer identisch sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine einzelne Person oder beide Ehepartner handelt. Auch, von wessen Konto die Zinsen tatsächlich gezahlt werden, ist in diesem Fall irrelevant. Die einzige Ausnahme besteht laut Aussage des Bundesfinanzhofs darin, dass der Eigentümer, wenn er nicht auch Kreditnehmer ist, regelmäßig die fälligen Zins- und Tilgungszahlungen auf das Konto des Ehepartners, also des Darlehensnehmers, überweist.

Aktuell ist auch noch ein Urteil in der Schwebe, das es eventuell sogar ehemaligen Hausbesitzern erlaubt, nachträglich Schuldzinsen als Werbungskosten abzusetzen. Werden also weiterhin Zinsen für ein Darlehen gezahlt, obwohl das Objekt nicht mehr im Besitz des Darlehensnehmers ist, könnten diese dennoch steuerlich geltend gemacht werden. So geht es aus einer Entscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf vom 30. Mai 2011, hervor. Diese ist allerdings zunächst nur für einen Einzelfall gültig – eine endgültige Freigabe für die Handhabe solcher Fälle steht von Seiten des Bundesfinanzhofs noch aus.

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