Wenn ein Kreditinstitut eine Immobilie finanziert, sichert sie sich dafür ein Pfandrecht, das über eine Grundschuldbestellung im Grundbuch eingetragen wird. Kann der Eigentümer seine Raten nicht mehr zahlen, leitet der Hauptgläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung ein. So läuft sie ab:
1. Vollstreckungsbeschluss und Wertermittlung
Das Vollstreckungsgericht lässt den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dazu bestellt es meist einen unabhängigen Sachverständigen. Das Problem: Die bisherigen Eigentümer:innen sind nicht verpflichtet, jemanden ins Gebäude zu lassen. Daher basieren solche Gutachten oft nur auf einer Einschätzung von außen und Vergleichswerten.
2. Terminfestlegung
Ist der Wert ermittelt, legt das Gericht den Versteigerungstermin fest. Dafür können – je nach Region – zwischen neun Monate und zwei Jahre vergehen. Der Termin muss 6 Wochen vorher bekannt gegeben werden. Dabei stellt das Amtsgericht auch das sogenannte „Geringste Gebot“ auf – also das Mindestgebot, das erreicht werden muss, damit der Zuschlag überhaupt erteilt werden kann. Als Bietinteressent:in sollten Sie die Zeit gut nutzen, um sich genau über die Immobilie zu informieren. Lesen Sie dazu unsere 11 Tipps zur Zwangsversteigerung.
3. Eröffnung des Verfahrens
Zu Beginn des Versteigerungstermins liest ein Rechtspfleger bzw. eine Rechtspflegerin die Bekanntmachung vor und nennt die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Das sind Geldleistungen, die Bieter:innen unter Umständen zusätzlich zu ihrem Gebot zahlen müssen.
Gläubiger haben ein letztes Mal die Chance, ihre Ansprüche anzumelden.
4. Bieterrunde
Es folgt eine Bietzeit von mindestens 30 Minuten, in denen die Interessent:innen ihre Gebote abgeben können. Auch Sie können nun den Betrag nennen, den Sie zahlen möchten.
Wichtig: Um mitbieten zu dürfen, müssen Sie vorab eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Das geht per Überweisung an die Gerichtskasse, selbstschuldnerischer Bankbürgschaft oder mit einem von Ihrer Bank ausgestellten Verrechnungsscheck.Wer für eine Immobilie oder ein Grundstück bieten möchte, muss sich ausweisen können. Bringen Sie Personalausweis oder Reisepass mit.
5. Gläubiger und Gericht fordern Mindestgebote
Liegt im ersten Termin das höchste Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, können Gläubiger den Zuschlag ablehnen. Bei unter 50 Prozent muss das Versteigerungsgericht von Amts wegen den Zuschlag verweigern. Muss ein neuer Biete-Termin anberaumt werden, gelten weniger strenge Richtlinien für die Höchstgebote:
Mindestgrenzen für das Meistgebot bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie mit 100.000 Euro Verkehrswert