Ratgeber Bauunternehmen: Die häufigsten Fragen & Antworten

Beim Bau eines Eigenheims erleben zahlreiche Bauherren eine aufregende Zeit mit vielfältigen Fragezeichen. Es beginnt mit der Auswahl des passenden Bauunternehmens, das Ihre Ideen umsetzt. Immonet bietet Ihnen eine hilfreiche Checkliste für die Auswahl des geeigneten Bauunternehmens. Was müssen Sie beim Vergleich der Bauunternehmen beachten? Was steht im Bauträgervertrag? Was kostet der Hausbau mit einer Baufirma und wie verhält man sich im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens? Hier erhalten Sie Antworten auf Ihre Fragen rund um das Bauunternehmen.

Bauunternehmen Checkliste

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Was ist eine Bauleistung?

Vom Gießen der Bodenplatten über das Streichen der Wände bis hin zum Verlegen der Dachziegel setzt sich jeder Hausbau aus einer Vielzahl von Arbeitsschritten zusammen. Der Bauherr vergibt Bauleistungen an eine Baufirma oder er führt sie in Eigenregie durch. Die Bauüberwachung und die planerischen Aufgaben der Architekten, Statiker und Ingenieure gehören nicht zu den Bauleistungen.

Welches Bauunternehmen bietet welche Leistungen an?

Wenn das passende Grundstück gefunden ist und die Baufinanzierung steht, haben Sie als zukünftiger Bauherr wichtige Entscheidungen zu treffen. Wen beauftragen Sie mit Ihrem Hausbau? Welche Vorteile bietet ein schlüsselfertiges Gebäude?

Generalunternehmer:
Ein Generalunternehmer (GU) verpflichtet sich im Bauvertrag beziehungsweise im Werkvertrag zur Ausführung sämtlicher Arbeiten zur Errichtung Ihres Eigenheims. Für bestimmte Gewerke, wie beispielsweise für die Elektroinstallation, die Heizungsanlage, die Sanitäranlagen und das Dach, beauftragt der GU oftmals Subunternehmer, während der Bauherr von dem Vorteil profitiert, einen einzigen Vertragspartner zu haben. Als Bauherr haben Sie bei der Planung mehr Gestaltungsspielraum, um Ihre Wünsche in den Hausbau mit einzubringen.
Fachunternehmer:
Ein Fachunternehmer ist ein Bauunternehmen, das sich auf bestimmte Baubereiche spezialisiert hat und oftmals zusätzlich den Innenausbau oder die Schreinerarbeiten übernimmt. Durch die Beauftragung einzelner Fachunternehmen spart der Bauherr die Kosten für den Generalunternehmer, kümmert sich aber eigenständig um die Koordination.
Totalunternehmer:
Der Totalunternehmer erbringt zusätzlich zu den Leistungen des Generalunternehmers die Planungsaufgaben. In der Baubranche bezeichnet man diese Anbieter als Generalübernehmer (GÜ).
Subunternehmer:
Der Subunternehmer oder Nachunternehmer erbringt seine Leistungen auf der Grundlage eines Werkvertrages mit dem Hauptunternehmen. Hier ist nicht der Bauherr der Auftraggeber, sondern ein anderes am Bau beteiligtes Unternehmen.

Spätestens beim Abschluss des Bauvertrages fragt jeder Bauherr nach dem Einzugstermin. Hier ist es wichtig, ob für die Übergabe ein schlüsselfertiges oder ein bezugsfertiges Eigenheim vereinbart ist. Eine schlüsselfertige Immobilie ist nicht grundsätzlich bereit für den Einzug. Abhängig vom vertraglichen Leistungsumfang fehlen bei einem schlüsselfertigen Gebäude oftmals noch die Malerarbeiten oder die Bodenbeläge. Wenn das Haus bezugsfertig ist, steht dem Möbelwagen nichts mehr im Wege. Die festgelegte Ausbaustufe finden Sie in der Baubeschreibung.

Bauträger statt Bauunternehmen?

Für zukünftige Häuslebauer, die sich mehr Kostensicherheit wünschen und nicht gern selber Hand anlegen, ist das Angebot eines Bauträgers interessant. Ein Bauträger verkauft das neue Eigenheim in Form eines Pakets mit dem passenden Grundstück und übernimmt die gesamte Planung des Bauvorhabens. Im Unterschied dazu erbringen Bauunternehmen lediglich die Bauleistung, um den Erwerb eines Grundstücks kümmern Sie sich selbst.

Der Hausbau mit einem Bauträger bietet Ihnen zwei entscheidende Vorteile. Für den Käufer ist das Projekt mit weniger Aufwand verbunden und im Vergleich günstiger. Bis zur Abnahme gilt der Bauträger als der Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes und trägt sämtliche Risiken. Hier ist der neue Besitzer nicht der Bauherr, sondern der Käufer. Auf der Baustelle tritt der Bauträger als Bauherr auf.

Was sollte im Bauträgervertrag stehen?

Ein Bauträgervertrag setzt sich aus einem Bauvertrag für die Errichtung des Gebäudes und einem Kaufvertrag für den Erwerb des Grundstücks zusammen. Die gesetzlichen Vorschriften hierfür finden Sie in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wenn sich der Käufer vor der Fertigstellung zu Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter der Nutzfläche verpflichtet, gelten zusätzlich die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes. Überprüfen Sie die folgenden Punkte, bevor Sie beim Notar den Bauträgervertrag unterschreiben.

Der Bauträger ist verpflichtet, das Haus auf dem Grundstück in Übereinstimmung mit den Plänen zu errichten.
Die Baubeschreibung enthält eine detaillierte Aufstellung, welche Bauleistungen im Preis inbegriffen sind und für welche Arbeiten zusätzliche Kosten anfallen.
Der Fertigstellungstermin ist im Vertrag festgehalten und für den Fall eines Bauverzugs sind Vertragsstrafen vereinbart.
Der Zahlungsplan für die einzelnen Baufortschritte richtet sich nach den Vorgaben der MaBV.

Ingenieur, Architekt oder Maurermeister – Wer leitet das Bauunternehmen?

Für die Führung eines Bauunternehmens qualifizieren sich Fachkräfte mit einem Abschluss als Handwerksmeister. Neben dem beruflichen Abschluss ist hierfür einschlägige Berufserfahrung im Ausbau, im Hochbau (Gebäude wie Häuser und Türme) oder im Tiefbau (Arbeiten unterhalb der Erdoberfläche wie Tunnel) erforderlich. Abhängig von der jeweiligen Ausrichtung des Fachbetriebs gehören Maurermeister, Dachdeckermeister oder Trockenbauer zum Führungspersonal. Totalunternehmer benötigen eine kleine Bauvorlageberechtigung, was auf Architekt, Ingenieure, Bautechniker und Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes zutrifft. Diese gilt in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Die Anforderungen der kleinen Bauvorlageberechtigung sind in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt.

Wie finde ich die passende Baufirma für mein Vorhaben?

Hausbaufirmen errichten Fertighäuser, Massivhäuser, Bungalows, Doppelhäuser, Stadtvillen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, KfW-Häuser und Holzhäuser. Zusätzlich bieten manche Bauunternehmen Leistungen im Gewerbebau, wie beispielsweise Industriebauten und Lagerhallen, an. Da man in der Regel nicht öfter als einmalig im Leben in die Rolle des Bauherren schlüpft, gehört die Suche nach dem bestmöglichen Partner für den Hausbau zu den entscheidenden Aufgaben.

Bei einem Hausbau handelt es sich um ein kostspieliges Vorhaben. Demzufolge sind sämtliche Schritte sorgfältig zu planen und ein geeignetes Bauunternehmen zu finden. Nutzen Sie dafür gerne die hilfreiche Checkliste. Im Vorfeld aller Überlegungen ist es von entscheidender Bedeutung, dass sich Ihre Wünsche und Vorstellungen mit dem Angebot decken. Dies betrifft hauptsächlich das Design, die Bauart und Ihr Budget.

Bauunternehmen Checkliste

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So erkennen Sie seriöse Bauunternehmen

Verlassen Sie sich bei der Auswahl einer Baufirma nicht allein auf Musterhausparks oder die Prospekte der Unternehmen. Durch Referenzobjekte verschaffen Sie sich einen objektiven Überblick über die Bauleistung der Firmen. Neben Referenzen verweisen seriöse Bauunternehmen auf Ihren Webseiten zu Partnerbetrieben, die Sie ebenfalls unter die Lupe nehmen können.

Tipp von immonet: Holen Sie Wirtschaftsauskünfte über die Bauunternehmen ein. Gegen eine geringe Gebühr erhalten Sie entsprechende Informationen unter anderem beim Bauherren-Schutzbund e.V., dem Verband privater Bauherren e.V. und dem Verbraucherschutzbund.
Als Bauherr sind Sie zu Qualitätskontrollen berechtigt. Kontrollieren Sie während der Bauzeit in regelmäßigen Abständen die Qualität der ausgeführten Arbeiten, am besten mit einem Sachverständigen.

Welche Vor- und Nachteile haben Bauunternehmen in Ihrer Nähe?

Für einen Hausbau erweist sich ausschließlich die Beauftragung einer Baufirma aus Ihrer Region als sinnvoll. Die sich hieraus ergebenden kürzeren Anfahrtswege, das gut ausgebaute Netzwerk zum örtlichen Bauhandwerk und die lokale Marktkenntnis reduzieren die Baukosten. Zahlreiche Bauunternehmen sind mit ihren Außenstellen deutschlandweit vertreten. Hierdurch haben Sie auf der Suche nach der Baufirma, die Ihren persönlichen Ansprüchen entspricht, mehr Auswahlmöglichkeiten.

Kosten im Überblick: Was kostet der Hausbau mit einer Baufirma?

Mit diesen Kosten für Bauunternehmen und Hausbau können Sie rechnen:

Die Preise für Ausbauhäuser beziehungsweise für den Innenausbau in Eigenregie beginnen bei 50.000 Euro.
Für ein schlüsselfertiges Fertighaus liegen die Baukosten zwischen 100.000 Euro und 300.000 Euro.
Fertighäuser für mehr als 300.000 Euro gehören zur Luxus-Kategorie.
Für ein massiv gebautes, einfaches Einfamilienhaus ist mit Kosten von 1.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Für eine normale Ausstattung zahlen Sie 1.200 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter und für Häuser mit einer gehobenen Ausstattung 1.600 bis 2.000 Euro.

Wie verhalte ich mich im Fall einer Insolvenz der Baufirma? Wie sichere ich mich im Vorfeld ab?

Wenn die Baufirma mit ernsthaften Liquiditätsproblemen zu kämpfen hat und es auf der Baustelle nicht mehr weitergeht, während sich Ihr Haus noch im Rohbauzustand befindet, ist es wesentlich, umgehend die folgenden, bei einer Insolvenz erforderlichen Schritte zu unternehmen:

Wenden Sie sich an einen Bausachverständigen, der den Zustand des Baus dokumentiert.
Nehmen Sie Kontakt mit dem Insolvenzverwalter auf und klären Sie ab, ob die Baufirma noch in der Lage ist, das Haus fertigzustellen. Bauen Sie aber in keinem Fall in Eigenregie weiter, da Sie ansonsten viel Geld verlieren.
Schalten Sie einen Anwalt für Baurecht ein, der Ihre Ansprüche geltend macht.

Sichern Sie sich besser im Vorfeld ab, indem Sie die Baufirma um eine Baufertigstellungsversicherung oder um eine Fertigstellungsbürgschaft der Bank bitten. Setzen Sie durch, dass die gesetzlich vorgeschriebene Erfüllungssicherheit, die im Mindestfall bei fünf Prozent liegt, im Bauvertrag vermerkt ist.