Grundsätzlich sind Mieterhöhungen erlaubt. Dennoch hat der Vermieter einiges zu beachten, damit eine Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben genügt. Immonet erklärt, wann der Wohnungsbesitzer die Miete erhöhen kann und wann eine Erhöhung nicht wirksam ist.
Mieterhöhung - wann ist sie erlaubt?
Die Form muss stimmen
Es fängt bei den Formalien an. So darf eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach einer vorangegangenen ausgesprochen werden und sogar erst 15 Monate später in Kraft treten. Die Mieterhöhung muss schriftlich an alle Mieter der Wohnung adressiert werden.
Nur der Vermieter persönlich oder eine von ihm bevollmächtigte Person oder Institution darf die Erhöhung aussprechen und der Mieter muss dieser zustimmen. Dafür hat ihm der Gesetzgeber ausreichend Zeit eingeräumt: Spätestens am Ende des zweiten vollen Monats nach Eingang des Erhöhungsverlangens muss sich der Mieter erklären.
Ein Beispiel: Trifft das Schreiben des Vermieters am 18. Mai ein, hat der Mieter bis zum 31. Juli Zeit, sich zu erklären. Das muss nicht schriftlich geschehen. Das Einverständnis gilt als erteilt, wenn der Mieter die höhere Miete zahlt. Verweigert der Mieter sein Einverständnis, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Ausnahmen: Vermieter muss Begründung liefern
Warum möchte der Vermieter mehr Geld? Diese Frage muss er im Mieterhöhungsschreiben klar beantworten. In seiner Begründung sollte er sich grundsätzlich auf den örtlichen Mietspiegel beziehen. In keinem Mieterhöhungsschreiben sollte der Hinweis darauf fehlen. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor oder möchte der Vermieter andere Gründe anführen, kann er zum Beispiel ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen.
Die Begründung darf sich darüber hinaus auf Vergleichsmieten einer frei zugänglichen Mietdatenbank beziehen. Oder der Vermieter kann auf mindestens drei Vergleichswohnungen verweisen. Die müssen allerdings von ihrer Lage, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein, damit der Mieter das Ansinnen nachvollziehen kann.
Erhöhung ist grundsätzlich begrenzt
Sind die formellen Voraussetzungen gegeben, heißt das nicht, dass die Miete grenzenlos erhöht werden darf. Ausschlaggebend ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie leitet sich aus den durchschnittlichen Mieten der vergangenen vier Jahre in einer bestimmten Region ab. Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
Grundsätzlich gilt, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Mittlerweile dürfen Vermieter in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent erhöhen. Dabei bestimmen die Länder, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.
Verschärfte Mietpreisbremse ab 2019
Ab Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen dann schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter wird es einfacher: Künftig genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen.
Weiterhin sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel für Bad oder Küche) zulässig. Modernisierungskosten können künftig jedoch nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (vormals 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden.
Zudem gelten verschärfte Kappungsgrenzen: Der Vermieter darf die Miete nach Modernisierung um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb der sechs Jahre sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter draufschlagen.
Öffentliche Fördermittel, die der Vermieter in Anspruch genommen hat, gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Wer nur modernisiert, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, riskiert künftig ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.
Sonderformen der Mieterhöhung
Vermieter und Mieter können schon bei Abschluss des Mietvertrages Mieterhöhungen vereinbaren. Das geschieht zum Beispiel durch eine Staffelmiete, die regelmäßige Mieterhöhungen vorsieht. Doch auch hier gilt die Kappungsgrenze von bis zu 20 Prozent in drei Jahren.
Ebenso können Vermieter und Mieter einen sogenannten Indexmietvertrag abschließen. In diesem Fall ist die Miete an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden und darf mit diesem angehoben werden – allerdings nur einmal im Jahr. Zum Vergleich werden die Daten des statistischen Bundesamtes herangezogen. Sowohl bei der Staffel- als auch bei der Indexmiete sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht erlaubt.
Sonderkündigungsrecht für den Mieter
Erhält ein Mieter ein Erhöhungsgesuch, tritt gleichsam ein Sonderkündigungsrecht in Kraft. Der Mieter kann spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Spricht er die Kündigung aus, tritt die vorgesehene Mieterhöhung nicht in Kraft.
Widerstand lohnt sich
Bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung hat der Mieterverein Berlin Mängel entdeckt. Häufigste Fehler: Die Vermieter wenden den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ungültige Zahlen. Unwirksam ist eine Mieterhöhung beispielsweise, wenn der Vermieter sie nicht von allen Mietern verlangt, die im Vertrag stehen.
Häufig ist die Rechtslage vertrackt und für Laien nur schwer zu durchschaubar. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbedingt von Mietrechtsspezialisten beraten lassen.
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