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Wann sind Mieterhöhungen erlaubt und wann können sich Mieter dagegen wehren?

Mieterhöhung: Wann ist sie erlaubt?

© gradyreese / iStock

Wohnen in Deutschland wird Jahr für Jahr teurer, kontinuierliche Mieterhöhungen sind der Normalfall. Dennoch haben Vermieter einiges zu beachten, damit eine Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben genügt. Bei uns erfahren Sie, wann Eigentümer die Miete erhöhen dürfen und in welchen Fällen sich Mieter erfolgreich dagegen wehren können.

Mieterhöhung: Die Form muss stimmen

Eine Mieterhöhung muss bestimmten formalen Ansprüchen genügen. So darf sie frühestens ein Jahr nach einer vorangegangenen Erhöhung ausgesprochen werden und erst 15 Monate später in Kraft treten. Die Mieterhöhung muss zudem schriftlich an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.

Nur der Vermieter persönlich oder eine von ihm bevollmächtigte Person oder Institution darf die Erhöhung aussprechen, zusätzlich muss der Mieter seine Zustimmung geben. Dafür hat ihm der Gesetzgeber ausreichend Zeit eingeräumt: Spätestens am Ende des zweiten vollen Monats nach Eingang des Erhöhungsverlangens muss sich der Mieter erklären.

Beispiel: Trifft das Schreiben des Vermieters am 18. Mai ein, hat der Mieter bis zum 31. Juli Zeit, sich zu erklären. Die Erklärung muss nicht schriftlich erfolgen. Das Einverständnis gilt als erteilt, wenn der Mieter die höhere Miete zahlt. Verweigert der Mieter sein Einverständnis, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Vermieter muss Mieterhöhung begründen

Aus welchen Gründen der Vermieter mehr Geld möchte, muss aus dem Mieterhöhungsschreiben klar hervorgehen. In ihrer Begründung sollten sich Vermieter grundsätzlich auf den örtlichen Mietspiegel beziehen, in keinem Mieterhöhungsschreiben sollte der Hinweis darauf fehlen. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor oder möchte der Vermieter andere Gründe anführen, kann er zum Beispiel ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen.

Die Begründung darf sich darüber hinaus auf Vergleichsmieten einer frei zugänglichen Mietdatenbank beziehen. Alternativ können Vermieter auch auf mindestens drei Vergleichswohnungen verweisen. Diese Begründung ist in der Praxis jedoch häufig nicht ganz einfach: Die Vergleichswohnungen müssen hinsichtlich ihrer Lage, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein, damit der Mieter das Ansinnen nachvollziehen kann.

Begrenzung der Mieterhöhung

Sind die formellen Voraussetzungen gegeben, heißt das nicht, dass die Miete grenzenlos erhöht werden darf. Ausschlaggebend ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus den durchschnittlichen Mieten der vergangenen vier Jahre in der betroffenen Region ableitet. Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.

Grundsätzlich gilt, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Mittlerweile dürfen Vermieter in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent erhöhen. Dabei bestimmen die Länder, in welchen Stadtteilen die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

Verschärfte Mietpreisbremse seit 2019

Seit Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen seitdem schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter genügt seit der Neuregelung eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen.

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel im Bad oder in der Küche) sind nach wie vor zulässig. Modernisierungskosten können jedoch nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich (vormals elf Prozent) auf die Miete umgelegt werden.

Zudem gelten verschärfte Kappungsgrenzen: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb der sechs Jahre sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter draufschlagen.

Öffentliche Fördermittel, die der Vermieter in Anspruch genommen hat, gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Wer nur modernisiert, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, riskiert künftig ein Bußgeld in Höhe von bis zu 100.000 Euro.

Sonderformen der Mieterhöhung

Vermieter und Mieter können schon bei Abschluss des Mietvertrages zukünftige Mieterhöhungen vereinbaren. Das geschieht zum Beispiel durch eine Staffelmiete, die regelmäßige Mieterhöhungen vorsieht. Doch auch hier gilt die Kappungsgrenze von bis zu 20 Prozent in drei Jahren.

Ebenso können Vermieter und Mieter einen sogenannten Indexmietvertrag abschließen. In diesem Fall ist die Miete an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden und darf mit diesem angehoben werden – allerdings nur einmal im Jahr. Zum Vergleich werden die Daten des statistischen Bundesamtes herangezogen. Sowohl bei der Staffel- als auch bei der Indexmiete sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht erlaubt.

Sonderkündigungsrecht für Mieter

Eine Mieterhöhung seitens des Vermieters löst ein Sonderkündigungsrecht auf Seiten der betroffenen Mieter aus. Spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens dürfen Mieter außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn Mieter die Wohnung innerhalb dieser Frist kündigen, tritt die vorgesehene Mieterhöhung nicht in Kraft. Die Mieter bezahlen dann bis zu ihrem Auszug die bisherige Miete.

Mieterhöhung: Widerstand kann sich lohnen

Bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung hat der Mieterverein Berlin Mängel entdeckt. Häufigste Fehler: Die Vermieter wenden den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ungültige Zahlen. Häufig ist die Rechtslage vertrackt und für Laien nur schwer zu durchschauen. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbedingt beraten lassen, beispielsweise bei einer Anwältin für Mietrecht oder einem Experten im örtlichen Mieterverein.

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Wie lange müssen Vermieter nach einer Modernisierungsmieterhöhung bis zur nächsten Mieterhöhung warten?

BGH-Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 287/06

Was war geschehen?

Der beklagte Vermieter führt in der betroffenen Wohnung Modernisierungsarbeiten aus. Mit Schreiben vom 25.3.2003 verlangt er deshalb eine Mieterhöhung zum 1.6.2003. Die Mieter antworten nicht, zahlen aber ab Juli 2003 einen Teil des geltend gemachten Erhöhungsbetrags mit der Tilgungsbestimmung „Modernisierungszuschlag Ju“.

Im Mai 2004 erbittet der Vermieter eine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei legt er als Ausgangsmietzins eine Nettomiete zugrunde, die sich aus der bis Juni 2003 gezahlten Miete plus dem „Modernisierungszuschlag Ju“ ergibt. Die Begründung: Der Mieter habe die Modernisierungsmieterhöhung teilweise durch vorbehaltlose Zahlung anerkannt. Der Mieter stimmt dem neuerlichen Mieterhöhungsverlangen nicht zu, Amts- und Landgericht geben ihm Recht.

Modernisierungsmieterhöhung aus rechtlicher Sicht

Der BGH hält die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für wirksam. Der Vermieter habe den richtigen Ausgangsmietzins zugrunde gelegt. Vermieter und Mieter hätten konkludent – also durch schlüssiges Handeln – eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsarbeiten vereinbart. Das Angebot hierzu liege in der vorbehaltlosen Zahlung des „Modernisierungszuschlages Ju“ und die Annahme im neuerlichen Mieterhöhungsschreiben des Vermieters vom Mai 2004.

Durch diese vertragliche Mieterhöhung seien Modernisierungsaufwendungen auf die Mieter umgelegt worden, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Deshalb sei auch die Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB nicht verletzt. Denn die in § 558 Abs. 1 Satz 3 vorgesehene Ausnahme von der Wartepflicht für Modernisierungsmieterhöhungen gelte auch für einvernehmliche Mieterhöhungen.

BGH-Urteil zur Mieterhöhung: Begründung

Sinn und Zweck des § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) sei es, die Modernisierung alten Wohnbestandes zu fördern, so die BGH-Richter in ihrem Urteil. Die erleichterte Umlage der Modernisierungskosten solle einen Anreiz zur Modernisierung auslösen. Dabei komme es nicht auf die Art und Weise der rechtlichen Umsetzung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung an.

Die Erleichterung der Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen dürfe auch bei einer zusätzlich vereinbarten „normalen“ Mieterhöhung (beispielsweise durch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) nicht durch die Jahresfrist oder die Kappungsgrenze teilweise wieder neutralisiert werden. Andernfalls wäre der Vermieter im Ergebnis gezwungen, Modernisierungsmieterhöhungen ausschließlich auf förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer künftigen Anpassung der Miete nach § 558 BGB zu erhalten.

Daran habe sich auch durch die Mietrechtsrechtsreform nicht geändert. Zwar seien geringfügige sprachliche Änderungen in § 558 BGB vorgenommen worden, diese seien jedoch rein redaktioneller Natur gewesen.

Mieterhöhung: Expertenmeinung

„Ein Urteil, das nicht nur im Sinne des Klimaschutzes zu begrüßen ist. Auch rechtlich ist kein sachlicher Grund für eine Differenzierung zwischen einer Modernisierungserhöhung aufgrund einseitigen Verlangens und einer freiwilligen Vereinbarung zu erkennen.“

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

Ricarda Breiholdt, Hamburg – Fachanwältin für Immobilienrecht

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In deutschen Metropolen wie Berlin, Hamburg, München oder Köln wird Wohnen immer teurer. In beliebten Stadtteilen der bayrischen Hauptstadt beträgt der Quadratmeterpreis mittlerweile weit über 15 Euro und nähert sich mancherorts sogar der Marke von 27 Euro (zur Immowelt-Statistik). Das bekommen auch unsere User zu spüren, wie eine Immonet-Umfrage unter Wohnungssuchenden ergeben hat. Eine Mehrheit von 43 Prozent ist auf der Suche nach einem neuen Zuhause, weil ihnen die aktuelle Wohnung zu teuer ist. Das Ergebnis überrascht kaum, denn nicht nur die Mieten, sondern auch die Nebenkosten sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Mieter müssen längst nicht jede Mieterhöhung akzeptieren, manche Forderungen seitens der Vermieter sind schlicht unzulässig.

Die wichtigsten Regelungen zur Mieterhöhung:

  • Die Miete darf während des ersten Jahres nicht erhöht werden.
  • Vermieter dürfen die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, erfahren Sie aus dem Mietspiegel, den Sie gegen bei der Stadt, im Internet oder bei Mieter- sowie Grundbesitzervereinen erhalten.
  • Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. In Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist – wie beispielsweise in manchen Gebieten in Berlin, Hamburg oder München –, darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent erhöhen.
  • Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen und mit einem Hinweis auf den Mietspiegel versehen sein. Aus dem Schreiben muss zudem eindeutig hervorgehen, warum die Miete erhöht wird. Das Dokument ist außerdem nur gültig, wenn es an alle Mieter gerichtet ist, die im Mietvertrag stehen.
  • Ohne Zustimmung der Mieter ist die Erhöhung nicht zulässig. Hat der Vermieter allerdings formal keine Fehler begangen, müssen Mieter der neuen Vereinbarung zustimmen. Andernfalls haben Vermieter das Recht, die Miete einzuklagen.

Tipp:

Prüfen Sie vor der neuen Vertragsunterzeichnung genau, ob die Erhöhung berechtigt ist. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von Experten in einem Mietverein beraten.

Änderungen durch die Mietpreisbremse

Auch nach der Mietrechtsänderung durch das „Gesetz zur Beschränkung der Miete in angespannten Wohnungsmärkten“ (Juni 2015 in Kraft getreten) gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Mittlerweile dürfen Vermieter allerdings in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb dieses Zeitraums nur noch um 15 Prozent erhöhen. Dabei bestimmen die einzelnen Bundesländer, wo genau die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

Die energetische Modernisierung ist inzwischen ein zulässiger Mieterhöhungsgrund, muss jedoch drei Monate vor Arbeitsbeginn angekündigt werden. Andernfalls wird eine entsprechende Mieterhöhung erst nach sechs Monaten wirksam. Die energetische Modernisierung umfasst alle Maßnahmen, die zu Energieeinsparungen führen. Auch der Wechsel auf Fernwärme wird möglich. Der Vermieter kann die Kosten umlegen und die Miete um acht Prozent pro Jahr erhöhen. Bei der Begründung kann er sich auf Pauschalwerte berufen, ein Sachverständigengutachten ist nicht mehr nötig.

Umfrage: Der Job bestimmt den Wohnort

Zu hohe Mieten sind nicht der einzige Anlass für einen Umzug. Auf die Frage nach dem Grund für die Wohnungssuche gaben 25 Prozent der Befragten an, sich nach einer neuen Bleibe umzusehen, weil sie berufsbedingt umziehen müssen.

Ortswechsel aufgrund des Berufs sind in den vergangenen Jahren häufiger geworden. Zeitarbeitsverträge und die von den Arbeitgebern eingeforderte Flexibilität zwingen Arbeitnehmer verstärkt zu einem Umzug.

Zudem entscheiden sich immer mehr Berufstätige für eine sogenannte Business-WG. Der Vorteil dieser speziellen Wohngemeinschaften ist, dass die Kündigungsfristen an die Fristen der Arbeitsverträge angepasst sind. Außerdem verfügen diese Wohngemeinschaften von Vollverdienern häufig über Annehmlichkeiten wie eine Putzfrau oder einen Fitnessraum.

Obwohl der Trend zum Wohneigentum stetig steigt, ziehen nur 17 Prozent der Befragten in eine eigene Immobilie. 13 Prozent der User geben laut unserer Umfrage ihre Wohnung auf, weil sie mit dem Partner zusammeziehen möchten.

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