Mieterhöhung: Die Form muss stimmen
Eine Mieterhöhung muss bestimmten formalen Ansprüchen genügen. So darf sie frühestens ein Jahr nach einer vorangegangenen Erhöhung ausgesprochen werden und erst 15 Monate später in Kraft treten. Die Mieterhöhung muss zudem schriftlich an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
Nur der Vermieter persönlich oder eine von ihm bevollmächtigte Person oder Institution darf die Erhöhung aussprechen, zusätzlich muss der Mieter seine Zustimmung geben. Dafür hat ihm der Gesetzgeber ausreichend Zeit eingeräumt: Spätestens am Ende des zweiten vollen Monats nach Eingang des Erhöhungsverlangens muss sich der Mieter erklären.
Beispiel: Trifft das Schreiben des Vermieters am 18. Mai ein, hat der Mieter bis zum 31. Juli Zeit, sich zu erklären. Die Erklärung muss nicht schriftlich erfolgen. Das Einverständnis gilt als erteilt, wenn der Mieter die höhere Miete zahlt. Verweigert der Mieter sein Einverständnis, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Vermieter muss Mieterhöhung begründen
Aus welchen Gründen der Vermieter mehr Geld möchte, muss aus dem Mieterhöhungsschreiben klar hervorgehen. In ihrer Begründung sollten sich Vermieter grundsätzlich auf den örtlichen Mietspiegel beziehen, in keinem Mieterhöhungsschreiben sollte der Hinweis darauf fehlen. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor oder möchte der Vermieter andere Gründe anführen, kann er zum Beispiel ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen.
Wichtig: 2021 hat der Bundestag eine Mietspiegel-Reform beschlossen: In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels zur Pflicht. Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1.7.2022 in Kraft. Städte entsprechender Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, bekommen bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen – für qualifizierte Mietspiegel läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024.
Die Begründung einer Mieterhöhung darf sich neben dem Verweis auf den örtlichen Mietspiegel auch auf Vergleichsmieten einer frei zugänglichen Mietdatenbank beziehen. Alternativ können Vermieter auch auf mindestens drei Vergleichswohnungen verweisen. Diese Begründung ist in der Praxis jedoch häufig nicht ganz einfach: Die Vergleichswohnungen müssen hinsichtlich ihrer Lage, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein, damit der Mieter das Ansinnen nachvollziehen kann.
Begrenzung der Mieterhöhung
Sind die formellen Voraussetzungen gegeben, heißt das nicht, dass die Miete grenzenlos erhöht werden darf. Ausschlaggebend ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus den durchschnittlichen Mieten der vergangenen vier Jahre in der betroffenen Region ableitet. Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
Grundsätzlich gilt, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Mittlerweile dürfen Vermieter in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent erhöhen. Dabei bestimmen die Länder, in welchen Stadtteilen die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.
Verschärfte Mietpreisbremse seit 2019
Seit Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen seitdem schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter genügt seit der Neuregelung eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen.
Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel im Bad oder in der Küche) sind nach wie vor zulässig. Modernisierungskosten können jedoch nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich (vormals elf Prozent) auf die Miete umgelegt werden.
Zudem gelten verschärfte Kappungsgrenzen: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb der sechs Jahre sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter draufschlagen.
Öffentliche Fördermittel, die der Vermieter in Anspruch genommen hat, gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Wer nur modernisiert, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, riskiert künftig ein Bußgeld in Höhe von bis zu 100.000 Euro.
Sonderformen der Mieterhöhung
Vermieter und Mieter können schon bei Abschluss des Mietvertrages zukünftige Mieterhöhungen vereinbaren. Das geschieht zum Beispiel durch eine Staffelmiete, die regelmäßige Mieterhöhungen vorsieht. Doch auch hier gilt die Kappungsgrenze von bis zu 20 Prozent in drei Jahren.
Ebenso können Vermieter und Mieter einen sogenannten Indexmietvertrag abschließen. In diesem Fall ist die Miete an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden und darf mit diesem angehoben werden – allerdings nur einmal im Jahr. Zum Vergleich werden die Daten des statistischen Bundesamtes herangezogen. Sowohl bei der Staffel- als auch bei der Indexmiete sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht erlaubt.
Sonderkündigungsrecht für Mieter
Eine Mieterhöhung seitens des Vermieters löst ein Sonderkündigungsrecht auf Seiten der betroffenen Mieter aus. Spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens dürfen Mieter außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn Mieter die Wohnung innerhalb dieser Frist kündigen, tritt die vorgesehene Mieterhöhung nicht in Kraft. Die Mieter bezahlen dann bis zu ihrem Auszug die bisherige Miete.
Mieterhöhung: Widerstand kann sich lohnen
Bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung hat der Mieterverein Berlin Mängel entdeckt. Häufigste Fehler: Die Vermieter wenden den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ungültige Zahlen. Häufig ist die Rechtslage vertrackt und für Laien nur schwer zu durchschauen. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbedingt beraten lassen, beispielsweise bei einer Anwältin für Mietrecht oder einem Experten im örtlichen Mieterverein.
