Haustierhaltung in der Mietwohnung

Haustierhaltung in der Mietwohnung

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Beim häufig emotionalen Thema Tierhaltung kommt es immer wieder zum Streit zwischen Mietern und Vermietern. Vor allem bei größeren Tieren wie bestimmten Hunde- und Katzenrassen werden viele Fälle vor Gericht verhandelt. Doch auch wenn sich Vermieter häufig nicht daran halten: Laut Bundesgerichtshof darf die Haltung von Hunden oder Katzen in der Mietwohnung nicht uneingeschränkt verboten werden. Klauseln dieser Art im Mietvertrag sind ungültig. Lesen Sie hier unser Interview mit einer Rechtsexpertin zum Thema Haustierhaltung und erfahren Sie, wie die Gerichte in den verschiedenen Fällen entschieden haben. Außerdem haben wir Tipps zum Umzug mit Tieren gesammelt.

Beim Thema Tierhaltung kommt es immer wieder zum Streit zwischen Mietern und Vermietern. Vor allem wenn es um Hunde oder Katzen geht, droht rechtlicher Ärger. Doch auch wenn sich Vermieter häufig nicht daran halten: Laut Bundesgerichtshof (BGH) dürfen Vermieter die Haltung von Hunden oder Katzen in der Mietwohnung nicht uneingeschränkt verbieten.

Uneingeschränktes Verbot der Tierhaltung unwirksam

In einem Grundsatzurteil erklärte der BGH entsprechende Vertragsklauseln zum uneingeschränkten Verbot der Tierhaltung für unwirksam (BGH-Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12, WuM 2013). Damit fällten die Richter ein Urteil zugunsten eines Mieters aus Gelsenkirchen. Sein Vermieter, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte das Halten von Hund oder Katze kategorisch ausgeschlossen. Der Mieter war dennoch mitsamt seinem kleinen Mischlingshund eingezogen. Die BGH-Richter erklärten in ihrem Urteil, dass ein kategorisches Verbot der Tierhaltung nicht zulässig ist, weil besondere Fallgestaltungen oder individuelle Interessenlagen dabei nicht berücksichtigt werden.

Einschränkungen der Tierhaltung rechtens

Trotz der jüngsten BGH-Entscheidung zur Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen bleibt das Thema zwischen Mietern und Vermietern heikel. Denn das Urteil bedeutet nicht, dass ein Vermieter die Tierhaltung nicht mehr einschränken darf. Eine solche Klausel im Mietvertrag darf es nach wie vor geben – und sie ist auch rechtens. Allerdings räumt das BGH-Urteil Mietern das Recht ein, im begründeten Einzelfall vom Hunde- oder Katzenverbot abzuweichen.

Einige Tierarten bedürfen einer Haltungserlaubnis

Im Mietvertrag ist bezüglich der Tierhaltung die Klausel üblich, dass Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen. Diese Klausel ist auch rechtens: Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (OG Hamm, WM 1981, Seite 53) steht es dem Vermieter frei, ob er eine Tierhaltung duldet – und diese Entscheidung bezieht sich immer auf den Einzelfall. Neben der Haltung von Kampfhunden ist außerdem das Beherbergen von Gift- oder Würgeschlangen, Riesenspinnen, Skorpionen und Papageien problematisch. Lärmstörungen, Geruchsbelästigung, Gesundheitsprobleme und Sicherheitsbedenken zählen zu den Gründen, die solch ein Verbot rechtfertigen können.

Kleintiere sind grundsätzlich erlaubt

Die Haltung von Kleintieren wie Wellensittiche, Zierfische, Meerschweinchen oder Hamster ist grundsätzlich erlaubt – auch wenn dies im Mietvertrag nicht erwähnt wird. Allerdings spielt die Anzahl der Kleintiere dabei eine große Rolle: Wenn etwa Mäuse grundsätzlich geduldet werden, muss die Anzahl der Kleintiere insgesamt in einem vertretbaren Rahmen bleiben. Auch hier muss im Einzelfall abgewogen werden.

Widerruf der Zustimmung

Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, kann er sie grundsätzlich nicht widerrufen. Nur bei triftigen Gründen ist dies möglich: Wenn der kleine Pekinese beispielsweise ständig die Mieter oder den Postboten anfällt oder ein Hund sich täglich mehrere Stunden die Seele aus dem Leib bellt, darf der Vermieter die Zustimmung widerrufen. Ein weiterer Grund für einen Widerruf ergibt sich, wenn ein Tier wie zum Beispiel eine Katze nachweislich allergische Reaktionen bei anderen Hausbewohnern auslöst.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Haben etwa Mieter mit entsprechenden Allergien das Recht, in einem tierfreien Haus zu leben? Wir haben mit unserer Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt über dieses Streitthema gesprochen und das BGH-Urteil einordnen lassen.

Immonet: Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?

Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.

Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?

Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret – und dies ist wichtig – überhöht abgenutzt wird.

Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung darüber sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde?

Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?

Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.

Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?

Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind. Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 Zentimeter schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.

Sind kleine Hunde „echte“ Hunde oder gehören sie eher zur Kategorie Kleintiere? Die Gerichte sind sich uneinig, denn die Rechtslage ist schwierig und betrifft nicht immer nur Mieter und Vermieter, da beispielsweise auch allergische Hausbewohner ihr Recht auf ein tierfreies Haus geltend machen können. Wir haben die wichtigsten Informationen und Urteile zur Haltung von kleinen Hunden gesammelt.

Müssen kleine Hunde geduldet werden?

Ob kleine Hunde in einem Haus geduldet werden müssen, hängt in der Rechtsprechung in erster Linie von der Hunderasse und dem Verhalten des Tieres ab. Ein Yorkshire Terrier beispielsweise ist für gewöhnlich ein sehr lebhafter Hund, in seinem Auftreten allerdings eher unauffällig. Er ist kaum größer als ein Meerschweinchen und sein Bellen klingt wie ein leises Krächzen. Auch wenn er biologisch gesehen ein „echter“ Hund ist, zweifelt so manches Gericht daran und zählt den Yorkshire Terrier zu den Kleintieren – sehr zur Freude vieler Hundehalter, die in einem Haus mit Hundeverbot leben. Denn Kleintiere dürfen laut Gesetz von keinem Vermieter verboten werden. Allerdings entscheiden die Gerichte von Bundesland zu Bundesland und von Stadt zu Stadt mitunter recht unterschiedlich. Jeder Fall muss folglich einzeln geprüft und bewertet werden.

Düsseldorf und Kassel: Grünes Licht für Yorkshire Terrier

Im Zweifel für den Angeklagten haben etwa das Landgericht Kassel (LG Kassel, Aktenzeichen: 1S503/96) und das Landgericht Düsseldorf (LG Düsseldorf, Aktenzeichen: A 24S90/93) entschieden. Die zuständigen Richter stimmten der nicht genehmigungspflichtigen Haltung des Yorkshire Terriers zu, weil diese Hunderasse nicht laut bellen würde und zudem winzig sei. Aus diesem Grund könnten die Tiere die übrigen Hausbewohner nicht belästigen. Andere Gerichte widersprechen dem jedoch.

In Berlin haben kleine Hunde das Nachsehen

In Berlin-Spandau gab das Amtsgericht hingegen einem Vermieter Recht, nachdem eine Frau mit ihrem Yorkshire Terrier eine Mietwohnung beziehen wollte, obwohl das Halten von Hunden in ihrem Mietvertrag ausdrücklich untersagt wurde. Das Halten von Kleintieren ist zwar erlaubt, doch das Gericht entschied zugunsten des Vermieters, der darauf beharrte, dass der Terrier ein Hund und nicht nach Größe, Gewicht oder Eigenheiten zu beurteilen sei. Die Mieterin durfte ihren kleinen Hund folglich nicht mehr in der Wohnung halten (AG Berlin-Spandau, Aktenzeichen: 13 C 574/10).

Verbot durch Einverständnis von Nachbarn umgehen

In Hamburg hatte sich ein Gericht auf die Seite eines Vermieters gestellt, der das Halten von kleinen Hunden verbieten wollte. In diesem Fall ergriffen die anderen Hausbewohner Partei für den Hundebesitzer und gaben ihr Einverständnis für die Tierhaltung. Deshalb hat das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf die Entscheidung getroffen, dass sich der Vermieter nicht auf das vertraglich geregelte Verbot berufen kann, da kein schutzwürdiges Eigeninteresse des Vermieters mehr vorliegen würde (AG Hamburg-Bergedorf, Aktenzeichen: 409 C 517/02).

Ausnahme: Wenn kleine Hunde den Alltag verbessern

Im Fall eines älteren Mieterpärchens machte das Landgericht Hamburg eine weitere Ausnahme: Auch hier wurde das Halten eines kleinen Hundes durch den Vermieter verboten. Allerdings konnte das Paar vor Gericht nachvollziehbar begründen, warum es seinen Ruhestand durch die Beschäftigung mit einem Haustier sinnvoller gestalten kann und der Hund den Alltag deutlich verbessert. Für das Gericht war ausschlaggebend, dass die Erlaubnis für den Hund wieder entzogen werden kann, falls sich Nachbarn von dem Tier gestört fühlen sollten (LG Hamburg, Aktenzeichen: 334S26/01).

Kann der Wohnungseigentümer seinem Mieter mehr Rechte einräumen, als ihm selbst gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zustehen? In dieser Fragestellung kommt es zum Konflikt zwischen zwei unterschiedlichen Rechtsverhältnissen, nämlich dem Wohnungseigentumgesetz (WEG) auf der einen und dem Mietvertrag bzw. Mietrecht auf der anderen Seite. Wie Gerichte mit diesem Problem in der Praxis verfahren, lesen Sie hier.

Konflikt verschiedener Rechtsverhältnisse

Die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bzw. der sogenannten Teilungserklärung und den Beschlüssen. Die Rechtslage zwischen dem vermietenden Sondereigentümer und seinem Mieter hingegen bestimmen sich nach dem Mietrecht bzw. dem Mietvertrag. Sind diese Rechtsverhältnisse nicht deckungsgleich, weil z.B. der Mieter nach seinem Mietvertrag mehr Rechte gegenüber seinem vermietenden Sondereigentümer hat als dieser gegenüber der WEG, kann es zu Konflikten kommen.

Beispiel aus der Praxis

Das Landesgericht Nürnberg-Fürth hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. In einer Eigentümergemeinschaft war der Beschluss gefasst worden, ab sofort keine Hunde – abgesehen von Blinden- und Behindertenhunden – zu dulden. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Später gab es einen Mieter in der Anlage, der einen friedlichen, nicht störenden Hund besaß, was er laut Mietvertrag auch durfte. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Mieter auf Abgabe des Hundes (LG Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen 19 S 2183/09).

Uneinigkeit der Gerichte

Das Landesgericht Nürnberg-Fürth wies die Klage ab, weil der Hund nicht gefährlich sei und die Tatsache, dass er entgegen der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft gehalten werde, keinen Anspruch gegen den Mieter begründe. Ein Wohnungseigentümer könne, so das Landgericht, seinem Mieter mehr Rechte im Mietvertrag einräumen, als er selbst gegenüber der WEG besitze.

Das Oberlandesgericht München (ZMR 1992, 639) und das Oberlandesgericht Stuttgart (WuM 1992, 553) haben hinsichtlich dieser Fragestellung jedoch ein anderes Urteil gefällt. In den dort verhandelten Fällen billigten beide Gerichte der Eigentümergemeinschaft einen direkten Anspruch gegen den Mieter aufgrund des Verstoßes gegen die Teilungserklärung bzw. die Beschlusslage zu.

Tipp von Rechtsexperten

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sind nicht kongruent. Vermietenden Sondereigentümern ist dringend zu empfehlen, die Mietverträge bzw. die Hausordnung – wie auch die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung – an die in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln anzugleichen. In den meisten Fällen dürften die Gerichte zugunsten der klagenden Eigentümergemeinschaft entscheiden.

Tierhalter haben es häufig schwer, eine Wohnung zu finden, in der auch ihre Lieblinge willkommen sind. Viele Vermieter wollen Rücksicht auf die restlichen Mieter nehmen und sträuben sich besonders gegen Hunde – je größer und lauter die Tiere, desto stärker die Ablehnung. Wir fassen für Sie die wichtigsten Rechtsfragen zur Haustierhaltung zusammen und geben Ihnen Tipps, wie Sie Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin beim Thema Haustierhaltung vielleicht umstimmen können.

Rechte und Pflichten von Haustierbesitzern

  • Bei größeren Haustieren wie Hunden und Katzen wird die Haltung im Mietvertrag geregelt. Hier hat der Vermieter das Recht, Verbotsklauseln einzubauen. Wenn eine solche Klausel fehlt, heißt das aber noch nicht, dass ein Hund ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden darf. Landen solche Fälle vor Gericht, bekommen Vermieter zumindest in städtischen Gegenden häufig Recht. Achtung: Blindenhunde sind von dieser Klausel nicht betroffen und dürfen in jedem Fall gehalten werden.
  • Kleintiere (Wellensittich, Meerschweinchen, Zierfische, etc. …) dürfen grundsätzlich immer in der Wohnung gehalten werden. Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist folglich unwirksam.
  • Der Vermieter kann sich das Recht vorbehalten, bei jedem Haustier im Einzelfall zu entscheiden, ob er die Haltung zulässt oder nicht. Ablehnen darf er die Haltung aus triftigen Gründen, zum Beispiel bei Kampfhunden oder potenziell gefährlichen Exoten.
  • Hat der Vermieter die Tierhaltung einmal erlaubt, hat er es schwer, diese Erlaubnis zu widerrufen. In Einzelfällen ist dies aber möglich, z.B. wenn von dem Tier eine Ruhestörung, Gefahr oder unzumutbare Verschmutzung ausgeht.
  • Vorsicht: Wenn der Vermieter die Tierhaltung untersagt hat und Sie sich trotzdem einen Hund oder eine Katze zulegen, hat der Vermieter das Recht, auf Unterlassung zu klagen. Bei Verstoß gegen das Urteil kann sogar eine fristlose Kündigung drohen.
  • Passt das Tier überhaupt in die Wohnung? Achten Sie darauf, dass ihr Liebling genug Platz hat und in der Nähe genug Auslaufflächen zur Verfügung stehen.

So überzeugen Sie den Vermieter von Ihrem Haustier

  • Schließen Sie eine Haftpflichtversicherung für Ihren Hund oder Ihre Katze ab. Das ist wichtig, falls Ihre Haustiere das Parkett oder die Wände zerkratzen.
  • Schon bei der Wohnungssuche können Sie prüfen, ob Hunde oder Katzen willkommen sind. Bei unserer Suche auf immonet.de können Sie einfach die Option „Haustiere erlaubt“ anklicken – schon werden Ihnen nur noch entsprechende Ergebnisse angezeigt.
  • Spielen Sie bei der Wohnungsbesichtigung gleich mit offenen Karten und nehmen Sie Ihren Hund mit zum Termin. So bekommt der Vermieter gleich einen (guten) Eindruck von Ihrem Tier.
  • Bitten Sie Ihren vorherigen Vermieter darum, Ihnen ein Schreiben anzufertigen, in dem notiert ist, dass das Tier keine Probleme verursacht hat.
  • Sprechen Sie vorab mit den Nachbarn, die bereits einen Hund oder eine Katze haben. Wie haben sie gegenüber dem Vermieter argumentiert? Sammeln Sie gute Gründe für eine Erlaubnis der Tierhaltung.

Nein, der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein kategorisches Verbot der Tierhaltung nicht zulässig ist, weil besondere Fallgestaltungen oder individuelle Interessenlagen dabei nicht berücksichtigt werden.

Ja, Einschränkungen zur Tierhaltung im Mietvertrag sind rechtens. Allerdings räumt der Bundesgerichtshof Mietern das Recht ein, im begründeten Einzelfall z.B. vom Hunde- oder Katzenverbot abzuweichen.

Die Haltung von Kleintieren (z.B. Wellensittiche, Zierfische, Meerschweinchen, Hamster) in Mietwohnungen ist grundsätzlich erlaubt, auch wenn das Thema im Mietvertrag nicht erwähnt wird. Allerdings spielt die Anzahl der Kleintiere eine Rolle, sie muss „in einem vertretbaren Rahmen“ bleiben. Im Zweifel müssen die Argumente per Einzelfallentscheidung gegeneinander abgewogen werden.

Für einige Tierarten benötigen die Besitzer eine Haltungserlaubnis. Neben Kampfhunden gehören beispielsweise Gift- und Würgeschlangen, Riesenspinnen und Skorpione zu dieser Gruppe. Lärmstörungen, Geruchsbelästigung und Sicherheitsbedenken zählen zu den Gründen, die solch ein Verbot seitens der Vermieter rechtfertigen können.

Vermieter können die Zustimmung nur aus „triftigen Gründen“ widerrufen. Fällt ein Hund beispielsweise ständig Nachbarn und Postboten an oder bellt sich täglich mehrere Stunden die Seele aus dem Leib, darf der Vermieter die Haltung nachträglich verbieten. Ein weiterer Grund für einen Widerruf: Ein Tier löst nachweislich allergische Reaktionen bei Hausbewohnern aus.

Neben den berechtigten Interessen der Mitbewohner und Nachbarn (z.B. Allergien) spielen auch Größe, Zustand und Lage der Mietwohnung eine Rolle. Ebenso werden Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere berücksichtigt. Zudem werden die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters betrachtet.

Diese Frage wird von den Richtern von Fall zu Fall unterschiedlich beantwortet. Der Yorkshire Terrier beispielsweise wurde vor Gericht schon als Kleintier behandelt – in einem anderen Urteil jedoch entschieden die zuständigen Richter, dass ein Hund nicht nach Größe, Gewicht oder Eigenheiten zu beurteilen sei. Bei Streitfragen entscheidet die individuelle Einzelfallprüfung.

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