Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Haben etwa Mieter mit entsprechenden Allergien das Recht, in einem tierfreien Haus zu leben? Immonet hat mit Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt gesprochen und sich das Urteil erklären lassen.
Urteil des BGH zur Hunde- und Katzenhaltung
Immonet: Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?
Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.
Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?
Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret (und dies ist wichtig) überhöht abgenutzt wird.
Tipp: Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht allein aufgrund der Größe eines Hundes die Vermietung ablehnen darf. Hier erfahren Sie mehr zu diesem Urteil.
Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde?
Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.
Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?
Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.
Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?
Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind. Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 cm schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.