Kaution: Das müssen Vermieter beachten

Kaution
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Die Kaution ist ein wichtiges Instrument, um Vermieter vor Beschädigungen der Wohnung zu schützen. Kautionshöhe, Zahlung und Rückzahlung sorgen oftmals für Ärger zwischen Vermietern und Mietern. Immonet gibt Tipps, was Vermieter in Sachen Kaution beachten sollten.

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Höhe der Kaution ist begrenzt

Auch wenn die Wohnung noch so wertvoll sein mag: Die Höhe der Kaution ist gesetzlich geregelt. Bei privaten Mietverträgen darf ein Vermieter maximal drei Monatsmieten als Kaution einfordern. Grundlage ist die Kaltmiete. Die Nebenkosten sind bei der Berechnung außen vor. Alternativ zur bar gezahlten Kaution kann sich ein Vermieter durch Bürgschaften absichern. Das kann durch eine Bank erfolgen. Üblich sind aber eher Bürgschaften durch Dritte, zum Beispiel durch Verwandte des Mieters. Sie verpflichten sich vertraglich, für etwaige Schäden und Mietausfälle aufzukommen.

Achtung: Hat ein Vermieter eine Barkaution erhalten, darf er zusätzlich keine Bürgschaft mehr einfordern. Bei gewerblichen Mietverträgen gelten grundsätzlich andere Regeln. Für sie gibt es auch keine Obergrenze für die Kautionshöhe.

Ratenzahlung möglich

Bei der Zahlung der Kaution steht dem Mieter ein Recht auf Ratenzahlung zu. In maximal drei Raten darf er die Kaution an den Vermieter begleichen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

So müssen Vermieter mit der Kaution umgehen

Ein Vermieter macht sich strafbar, wenn er die Kaution einfach auf seinem Girokonto belässt. Per Gesetz sind Vermieter verpflichtet, die gezahlte Kaution wie ein Sparguthaben zu behandeln. Das heißt, das vom Mieter gezahlte Geld muss gewinnbringend angelegt werden. Dabei sollten Vermieter tunlichst darauf achten, Kautionszahlungen getrennt von ihrem eigenen Vermögen anzulegen. Auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters muss das Geld dem Mieter zurückgezahlt werden können.

Deshalb sind Vermieter verpflichtet, das Kautionskonto als ein sogenanntes offenes Treuhandkonto zu führen. Dabei werden eventuelle Pfandrechte von Banken ausgeschlossen. Bei der Wahl der Geldanlage ist der Vermieter allerdings frei. Das Gesetz schreibt lediglich vor, dass das Geld zum üblichen Zinssatz angelegt wird. Mieter haben kein Recht auf eventuell höher verzinste Alternativ-Anlagen. Zudem muss die Kaution zeitnah wieder zur Verfügung stehen. Üblich sind Geldanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Vermieter müssen dem Mieter gegenüber nachweisen, in welcher Form sie die Kaution anlegen.

Sammelkonten und Aktienfonds sind erlaubt

Haben Vermieter mehrere Wohnungen oder Häuser, dürfen sie die jeweiligen Kautionszahlungen ihrer Mieter auf ein Sammelkonto zahlen. Wichtig: Auch dieses muss als Treuhandkonto geführt werden, das im Falle einer Insolvenz unangetastet bleibt.

Sind Vermieter und Mieter sich einig, können sie auch alternative Geldanlagen für die Kaution wählen. Entscheiden sie sich einvernehmlich zum Beispiel für einen Aktienfonds, kann das Folgen haben. Sinkt der Fonds in seinem Wert, liegt das Risiko beim Vermieter und Mieter: Der Vermieter darf keine Aufstockung der Einlage verlangen. Andererseits darf ein Mieter im Falle eines solchen Wertverlustes keine Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter stellen.

Zinsen stehen dem Mieter zu

Der Umgang mit den Zinsen, die die geleistete Kaution einbringt, ist gesetzlich streng geregelt. Sie stehen ausnahmslos dem Mieter zu. Allerdings kann ein Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Zinsen nicht vom Vermieter einfordern. Sie werden erst nach dem Ende des Vertragsverhältnisses fällig.

Ausnahmen

Bei bestimmten Mietformen gibt es Ausnahmen vom gesetzlich vorgeschriebenen Umgang mit der Kaution. Handelt es sich beim Mietobjekt um ein Studentenwohnheim, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kaution zinsbringend anzulegen.

Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt

Lange gab es keine gesetzlich verbindliche Lösung für das Problem, wenn Mieter die Kaution nicht zahlen. In der Praxis wurde Vermietern bisher empfohlen, die Kaution einzuklagen. Alternativ können sie einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides stellen. Für Mietverhältnisse, die vor 2013 abgeschlossen wurden, gilt diese Regelung nach wie vor.

Für Mietverhältnisse, die ab 2013 abgeschlossen wurden, ist diese Unsicherheit nun beseitigt. Denn das Gesetz zur Mietrechtsänderung 2013 sieht nun vor, dass Vermieter einem Mieter fristlos kündigen dürfen, wenn dieser die Kaution nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zahlt (§ 569 Abs. 2a BGB).

Voraussetzung ist, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldig ist. Zahlt er das Geld, ist die Kündigung hinfällig. Diese Regelung gilt allerdings nur für neue Mietverträge ab Inkrafttreten der Mietrechtsänderung 2013.

Dann dürfen Vermieter die Kaution einbehalten

Streit ums Geld ist programmiert, wenn ein Vermieter sich nach dem Ende eines Mietverhältnisses entschließt, die Kaution ganz oder zum Teil einzubehalten. Oftmals haben dann die Gerichte zu urteilen, ob das Einbehalten der Kaution rechtens ist. In diesen Fällen dürfen Vermieter die Kaution vollständig oder zum Teil zurückbehalten:

  • Mietschulden: Ist der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses mit der Miete im Rückstand, darf der Vermieter die Außenstände mit der Kaution verrechnen.
  • Nebenkostenabrechnung: Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter die Kaution ebenfalls – zumindest für die Dauer von sechs Monaten – zurückhalten. Das gilt so lange, bis die Abrechnung erstellt und etwaige Forderungen an den Mieter gezahlt sind.
  • Schäden in der Wohnung: Bei diesem Thema scheiden sich in der Praxis häufig die Geister. Nicht immer ist ein Vermieter im Recht, wenn er die Kaution aufgrund von Mängeln einbehält. So müssen Vermieter zum Beispiel normale Abnutzungserscheinungen der Wohnung, die durch Mieter verursacht werden, hinnehmen. Leichte Gebrauchsspuren auf dem Fußboden oder Rückstände am Backofen sind kein Grund, die Kaution zurückzuhalten. Anders sieht es aus bei groben Beschädigungen, die der Mieter durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung verursacht hat.

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