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Wann dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Mietkaution einbehalten:
Wann dürfen Vermieter das?

© bernardbodo / iStock

Vermieter können die Mietkaution einbehalten, wenn Mieter nach dem Ende der Vertragslaufzeit Rechnungen noch nicht beglichen haben oder beim Auszug Mängel festgestellt werden. Hier erfahren Sie, was Sie zum Thema Übergabeprotokoll und Mängelsicherung wissen sollten und welche Forderungen Vermieter stellen dürfen.

Vermieter dürfen die Mietkaution oder Teile davon nur für bestimmte Forderungen einbehalten. Dazu gehören:

Welche Mängel deckt die Mietkaution?

Bevor Sie aus Ihrer alten Wohnung ausziehen, sollten Sie mit Ihrem Vermieter klären, in welchem Zustand die Wohnung übergeben werden muss. Wurde beispielsweise vereinbart, die Wände weiß zu streichen und Bohrlöcher zu verputzen? Diese Fragen sind meistens im Mietvertrag geregelt.

Wenn Sie alle geforderten Punkte erledigt haben, können Sie der Wohnungsübergabe entspannt entgegenblicken. Bestehen Sie dabei unbedingt auf die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, das sowohl Sie als auch der Vermieter nach der Übergabe unterzeichnen und anerkennen.

Tipp:

Normale Verschleißmängel wie beispielsweise die Abnutzung einer Herdplatte, ein tropfender Wasserhahn, Risse in den Badezimmerfliesen oder ein defekter Türgriff können Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden. Der Vermieter trägt die Kosten für die Instandsetzung. 

Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter seine Mieter für sogenannte Kleinreparaturen zur Kasse bitten. Diese Vereinbarung muss vertraglich formuliert und durch eine angemessene Kostengrenze beschränkt sein. Sie liegt bei etwa 75 bis 100 Euro pro Reparatur. Die Jahreshöchstgrenze beträgt acht Prozent der jährlichen Miete (ohne Nebenkosten). Die Reparaturen dürfen sich nur auf Einrichtungsgegenstände in der Wohnung beziehen, etwa Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter und Wasserhähne. Für Strom-, Wasser- und Gasleitungen ist der Vermieter alleine verantwortlich. Mehr zu den Pflichten von Mietern und Vermietern lesen Sie hier.

Das Übergabeprotokoll: Wichtig für beide Seiten

Das Übergabeprotokoll ist für beide Mietparteien gleichermaßen wichtig. Hier werden eventuelle Mängel festgehalten und zur Nachbesserung protokolliert. Entstehen Streitpunkte bezüglich der Rechtmäßigkeit und der Zuständigkeit für einzelne Mängelbehebungen, werden diese ebenfalls notiert.

Wenn die Begehung der Wohnung abgeschlossen ist und alle Mängel und Kommentare vermerkt wurden, kann das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet und somit (rechtlich bindend) anerkannt werden. Der Zweck dieses Übergabeprotokolls besteht darin, den Zustand einer Wohnung beweissicher festzuhalten, um spätere (rechtliche) Auseinandersetzungen bezüglich des Zustands der Wohnung zu vermeiden.

Wenn der Vermieter die Kaution einbehalten will

Der Vermieter kann den Mieter nicht für alle beliebigen Mängel verantwortlich machen. Wenden Sie sich im Zweifel an den ansässigen Mieterschutzbund oder kümmern Sie sich um eine alternative Rechtsberatung. Die Abwicklung der Forderung unterscheidet sich je nach Art (berechtigt, unberechtigt) und Zeitpunkt (Mietverhältnis besteht noch oder nicht). Für die verschiedenen Situationen haben wir Ihnen im Folgenden grobe Ablaufpläne skizziert – so finden Sie heraus, wie Sie angemessen und rechtlich konform auf die Forderung reagieren können.

Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter nur in unstreitigen und rechtskräftigen Fällen auf die Mietkaution zugreifen. In diesem Fall muss die Kaution anschließend vom Mieter wieder auf den letzten Stand „aufgefüllt“ werden. Im Zweifel schützt das Gesetz aber den Mieter: Wenn Ihr Vermieter im laufenden Mietverhältnis Forderungen an Ihre Kaution stellt, sollten Sie sich unbedingt rechtlichen Beistand suchen um zu klären, ob die Forderung zulässig ist. Für solche Fragen sind z.B. die lokalen Mietervereine des Mieterschutzbundes der richtige Ansprechpartner.

Haben Sie und Ihr Vermieter bei der Wohnungsübergabe berechtigte Mängel festgestellt und im Übergabeprotokoll notiert, erhalten Sie eine angemessene Frist, innerhalb derer Sie die Mängel ausbessern bzw. beseitigen lassen können. Alternativ kann auch der Vermieter die Mängelbeseitigung auf Ihre Rechnung veranlassen. Für gewöhnlich kooperieren Vermieter mit lokalen Handwerkern, die solche Aufträge kurzfristig übernehmen.

Stellt der Vermieter im Nachhinein zusätzliche Mängel fest, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, können diese NICHT mehr geltend gemacht werden. Das Übergabeprotokoll ist rechtlich bindend und der Mieter kann entsprechend nur für Schäden und Mängel zur Verantwortung gezogen werden, die bereits im Protokoll notiert wurden. Daher ist es auch unzulässig, dass der Vermieter für solche nachträglichen Mängel einen Teil der Mietkaution einbehält. In diesem Fall dient das Übergabeprotokoll als (rechtlicher) Beweis.

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